Защита прав пострадавших соинвесторов (обманутых дольщиков).

Об одном из дел, связанных с защитой права участника долевого строительства на получение проинвестированного жилого помещения я писал здесь.

Дело, о котором я хотел бы рассказать в данной публикации специфично тем, что у гражданина-соинвестора отсутствовал договор долевого участия в строительстве жилого дома, а также то, что в финансировании строительства гражданин участвовал через потребительский кооператив.

В данном деле я участвовал в качестве представителя кооператива, который был привлечен в качестве третьего лица, а затем как ответчик по встречному иску.

Началась эта история, как и многие ей подобные, в 2004 году, когда набирало обороты жилищное строительство, но отсутствовали нормы, детально определяющие правила игры, чем с большим размахом пользовались нерадивые застройщики и откровенные мошенники.

Поскольку доходы и накопления большей части нашего населения и сегодня не позволяют одномоментно приобрести жилое помещение, то в тех же годах зарождаются различные формы приобретения жилья вскладчину, своеобразные потомки касс взаимопомощи и предвестники современных ЖНК.

 Гражданин-соинвестор вступил в 2004 году в подобного рода потребительский кооператив и, выполнив соответствующие требования, получил право приобретения жилого помещения или финансирования его строительства за счёт средств кооператива. Право собственности члена кооператива на жилое помещение возникало после полной оплаты пая в соответствие с ч.4 ст. 218 ГК РФ. Условия договоров соинвестирования были таковы, что к моменту выплаты пая жилое помещение уже должно было быть построено и находится в собственности кооператива.

Гражданин выбрал для себя финансирование строящегося жилья, в связи с чем, в его интересах, в соответствии с действующим в тот период законодательством был заключён договор соинвестирования строительства.

Немаловажным обстоятельством, сыгравшим свою роль в достижении положительного результата явилось то, что указанный договор прошел учётную регистрацию в городской администрации в соответствии с законодательством Московской области, что практиковалось не во всех ее районах.

Но гладко было только на бумаге.

Определенные процессы и тенденции, породившие такое явление нашей современности как «обманутые дольщики», не позволили застройщику достроить жилой дом в срок, застройщик обанкротился, и строительство было заморожено вплоть до 2013 года.

В 2013 году местной администрацией был найден застройщик, который принял на себя бремя достройки проблемного объекта и обязательства по передаче квартир участникам строительства.

В целях компенсации расходов застройщика на достройку проблемного объекта ему было предоставлено право увеличения этажности многоквартирного дома, о чем было выдано новое разрешение на строительство, администрация отказалась от своей доли квартир в пользу застройщика, а также администрация пообещала предоставить застройщику земельный участок для нового строительства.

Вот с выделением участка для нового строительства у администрации вышел затык.

Дело в том, что, несмотря на указание Президента РФ решить проблему «пострадавших соинвесторов» до 2018 года, создание всевозможных департаментов, комитетов и комиссий при министерствах строительства, разработка законов, формирование всевозможных реестров, на сегодняшний день отсутствуют реальные механизмы по решению данной проблемы.

В частности у ответственных чиновников отсутствуют прозрачные ресурсы и полномочия по их распоряжению, из которых они могли бы сформировать для благополучных застройщиков заинтересованность в достройке проблемных объектов.

Например, застройщику, изъявившему желание участвовать в достройке проблемного объекта, администрация не может напрямую выделить земельный участок в целях компенсации его расходов, а только на общих основаниях — через конкурс или аукцион, что естественно не гарантирует получение этого земельного участка данным застройщиком, а тем более, если будут какие-то льготные условия, желающих будет хоть отбавляй.

В данной истории подобное обстоятельство и явилось тем самым затыком и во многом повлияло на решение застройщика попытаться «скинуть с хвоста» группу пострадавших соинвесторов, в которую входил и наш гражданин.

Итак, столкнувшись с неисполнением обещаний со стороны администрации, застройщик решает реализовать квартиры участников строительства, которые ждали его окончания аж с 2004 года.

И «пробным шаром» стал гражданин — член кооператива. По каким основаниям застройщик решил, что этот гражданин является «слабым звеном», на котором можно обкатать практику, осталось неизвестным вплоть до предъявления застройщиком встречного иска.

В 2015 году застройщик заключает с третьим лицом договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры гражданина — пострадавшего соинвестора. О чем сообщает гражданину и дополнительно указывает, что если гражданин считает свое право нарушенным, то пусть он идет… в суд.

И гражданин пошел в суд с требованием… о признании права собственности на квартиру. Хорошо, что додумался привлечь к делу кооператив в качестве третьего лица.

Как представитель кооператива я не поддержал первоначально заявленные требования, оставив вопрос на усмотрение суда, но подробно изложил обоснование законности и действительности права истца на получение квартиры.

После первого судебного заседания посоветовал представителю истца изменить предмет иска и заявить требование о признании договора долевого участия недействительным.

Моим советом к счастью гражданина воспользовались, но при этом дополнительно расширили и углубили требования, однако мое замечание о том, что для подтверждения требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры необходимо проведение судебно-строительной экспертизы, было проигнорировано.

При рассмотрении дела напрягала практика применения ст. 398 ГК РФ к ситуациям, когда при наличии незарегистрированного договора о правах на квартиру существовал зарегистрированный договор долевого участия в строительстве. При этом суды поддерживали «официальных дольщиков», разъясняя остальным право требовать компенсации убытков (например: Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.09.2014 по делу № 33-8704/2014).

Исходя из подобной практики я и строил свои пояснения относительно обстоятельств дела, стараясь не обнаружить наличие подобной практики, поскольку ответчики изначально никак не проявили своих знаний о ней.

Застройщик выдвинул встречные требования о признании недействительным договора уступки прав требования по договору соинвестирования, на том основании, что

— он не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

— истец не является членом кооператива, поскольку его членство не оформлено в соответствие с Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ, т.к. в ЕГРЮЛ не внесена запись о членстве истца в кооперативе;

— кооператив не приобрел прав на квартиру, поскольку дом не достроен и не введен в эксплуатацию, поэтому не имел право заключать договор уступки прав.

Мной были подготовлены возражения, основанные на том, что

— у ответчика отсутствует право заявлять требования о признании недействительным договора уступки прав (п. 2.1. ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);

— действие Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ не распространяется на кооператив и его членов;

— один из пунктов договора соинвестирования примо указывает на то, что кооператив становится правообладателем квартиры после полной оплаты цены договора.

При рассмотрении этого дела, которое было первым из более чем нескольких десятков исков по этому дому, в качестве третьего лица участвовала администрация муниципального образования, которая заняла выжидательную позицию, оставив разрешение вопроса на усмотрение суда.

После того, как было указано на существование позиции о том, что включение в реестр пострадавших соинвесторов является правоподтверждающим, так как в соответствие со ст. 6 Закона Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» (в редакции, действовавшей до 01.08.2014) был установлен разрешительный порядок включения в Реестр пострадавших соинвесторов, который предполагал обращение пострадавшего соинвестора с соответствующим заявлением и необходимыми документами; рассмотрение их в течение 20 дней с возможным запросом у соинвестора подлинников документов и возможностью обращения в уполномоченные органы (организации) в целях получения заключения о подлинности представленных документов; по результатам рассмотрения заявления могли выноситься решения о включении в реестр пострадавших соинвесторов или об отказе в этом в случае непредставления всех необходимых документов или при недостоверности представленных сведений; решение об отказе во включении в реестр пострадавших соинвесторов могло быть оспорено в суде, администрация заняла более активную позицию и просила удовлетворять требования граждан.

В результате истцу удалось добиться признания недействительным зарегистрированного договора долевого участия в строительстве и тем самым в приемлемом объеме защитить свои права, разрушив схему застройщика.

В удовлетворении встречного иска было отказано полностью.

Решение было обжаловано основным истцом и ответчиком, но было оставлено в силе.