Собираетесь заключить договор об участии в долевом строительстве? Сомневаетесь в выборе застройщика? Юридическое заключение Вам в помощь.
Однако, как показывает практика и во Владимирской области, и по всей стране, не все застройщики «одинаково полезны». К числу проблемных вопросов относятся:
1. Финансовая устойчивость и судебно-административная репутация самого застройщика.
2. Правовой режим конкретного многоквартирного дома. Правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешительная документация, предусмотренная Градостроительным кодексом РФ.
3. Условия «стандартного» договора, разработанного юристами застройщика.
Конечно, простой человек, без юридического образования и опыта работы в сфере строительства не может разобраться во всех хитросплетениях этого процесса. Отзывы в интернете, на различных форумах — они либо пишутся некомпетентными болтунами, либо сотрудниками самих же строительных фирм.
Наилучшим выходом в этой ситуации является обращение за письменным экспертным юридическим заключением, имея на руках которое гораздо проще сделать правильный выбор застройщика и конкретного дома, легче разговаривать с юристами, менеджерами, прорабами и руководством строительной компании.
В этом случае дольщик не рискует стать «обманутым», на переговорах с юристом составляется и подписывается не односторонний — кабальный договор, а соглашение, устраивающее обе стороны.
В качестве одного из примеров привожу текст договора, предложенный застройщиком одному из наших доверителей, наше юридическое заключение.
Скажу заранее, все пожелания были удовлетворены, руководство строительной компании пошло нам на встречу.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
| 1. | Договор долевого участия | 590 KB | 12 | |||
| 2. | Юридическое заключение | 181.5 KB | 24 | |||
| 3. | Договор (наш вариант) | 79.5 KB | 17 |
В материалах «Системы Юрист» прочитал по аналогии:
↓ Читать полностью ↓
— Такой вывод следует из недавнего определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ, посвященного спору с застройщиком.
Несколько граждан успели предъявить в суды общей юрисдикции требования признать за ними право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. Эти требования суды общей юрисдикции удовлетворили.
После этого в отношении застройщика было возбуждено дело о банкротстве. Соответственно, и все требования к застройщику теперь было необходимо заявлять в арбитражные суды. В рамках дела о банкротстве застройщика один из дольщиков обратился в арбитражный суд с таким же требованием о признании за ним права собственности.
В отличие от судов общей юрисдикции, арбитражный суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд округа сослался на то, что условия, необходимые для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение, установлены в пункте 8 статьи 201.11 Закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». И в данном случае полный перечень этих условий не был выполнен.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила постановление кассационной инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186). Судьи отметили, что окружной суд нарушил принцип равенства (ст. 19 Конституции РФ). Ведь требования граждан, которые подали заявления о признании доли в праве собственности в суды общей юрисдикции, были удовлетворены.
Таким образом, Верховный суд РФ обратил внимание арбитражных судов на тот факт, что дела со схожими фактическими обстоятельствами все суды должны разрешать единообразно.
На это определение можно будет сослаться, если арбитражный суд вынесет какое-либо решение против заявителя, в то время как суды общей юрисдикции аналогичные дела разрешают иначе.
Подробнее в материале «Системы Юрист»
Уважаемый Ахмед Курбаналиевич, спасибо за ценную ссылку. Действительно интересно.
Уважаемый Андрей Владимирович, в наше время всё сложнее и сложнее начинать какие-либо проекты не проконсультировавшись с юристом.
В этом случае дольщик не рискует стать «обманутым», на переговорах с юристом составляется и подписывается не односторонний — кабальный договор, а соглашение, устраивающее обе стороны.
Уважаемый Андрей Владимирович, можно конечно сколько угодно спорить по поводу того, как называть документ, содержащий разбор ситуации и рекомендации клиенту по «укреплению его правовой позиции», но в целом, суть вед не в этом, а в том, что вам удалось положительно решить проблему клиента, до её возникновения, а это главное.
Уважаемый Андрей Владимирович, решить проблему клиента, до ее возникновения, это высший пилотаж (muscle)В моей практике тоже были такие дела, когда необходима была квалифицированная оценка «застройщика». Причем на тот момент вопросы финансовой устойчивости даже не поднимались.
Достаточно было выявить, у кого участок в аренде, с кем заключается договор участи в долевом строительстве, кому оплачиваются деньги… Часто это были три разных юридических лица.
Спустя несколько лет, мои заключения оправдались, эти дома в категории «долгостроя», застройщики в стадии банкротства, а клиенты счастливо живут в другом месте)))
Часто это были три разных юридических лица
Наталья Борисовна, у нас по такой схеме сейчас в городе работает строительная компания, которую в СМИ связывают с мэром нашего города
Здравствуйте! Не совсем корректным нахожу ваше высказывание про то что на форумах отзывы про застройщиков пишут либо болтуны либо некомпетентные люди.
Статья ваша исключительно реклама своей деятельности. Но при этом вы почему то пытаетесь унизить других участников обсуждения на форумах про застройщиков.
Уважаемый Дмитрий Михайлович, я буду Вам глубоко признателен, если Вы выскажетесь по существу заключения. Здесь критика очень даже приемлима, если она последует.
А про форумы — так это из практики, часто люди приходят (после того как их застройщик жестко «кинул») и говорят : «а я в интернете читала, там юрист написал...». Я задаю вопрос: «Как ф.и.о. юриста, из какого он города?» «Ответ: кажестя… Максим… или Дмитрий, а фамилии не было… Ну он же юрист наверное?»
Так что вот так, как-то. А с публикациями я Вашими по этой тематике знакомился, в целом понравились.
А на мой взгляд, это никакая не реклама, а очень полезная статья-предупреждение для ВСЕХ граждан, собирающихся «сыграть в рулетку» под название «покупка» жилья через договор долевого строительства. Из текста договора видно, что их держат за полных идиотов.
Спасибо, коллеги, за высокую оценку нашего труда!
Скажу заранее, все пожелания были удовлетворены, руководство строительной компании пошло нам на встречу.
Это здорово! В большинстве случаев, обнаглевших от безнаказанности маклеров всех мастей, приводит в бешенство попытка поправить «шедевры» ими сочинённые.
Наталья Руслановна, стоит отметить, что степень адекватности сотрудников застройщика зависит и от величины внесенного первоначального взноса — они ведь тоже боятся, что человек платить не будет, вот и придумывают всякие «пакости» в договоре.
Уважаемый Андрей Владимирович, четвертый год пытаюсь построить домик. И давно поняла, что все что связано со строительством и люди, которые вокруг этого крутятся, работает по одной схеме… Причем очень примитивной.
Но… как ни странно, подавляющее большинство граждан даже не допускают мысли, что их могут обмануть, наслушавшись сладких речей «менеджеров-мерчендайзингов»
Андрей Владимирович, благое дело делаете. Молодцы!
П. 2.2 содержит обязательства участника долевого строительства по осуществлению платежей по договору займа, которые в последующем будут засчитываться как платежи по договору участия в долевом строительстве.
Данный пункт противоречит действующему законодательству. Некоторое время назад в нашем регионе один довольно крупный застройщик использовал такую же схему. При этом вместо Договора инвестирования строительства жилья (участия в долевом строительстве) им использовался предварительный Договор о намерениях.
В итоге, далеко не всем гражданам, которые «приобрели» таким образом жилье, удалось его увидеть.
Более того, при банкротстве застройщика, не все участники долевого строительства попали в реестр требований должника о передаче жилых помещений.
Уважаемый Андрей Владимирович!
Доследственные (внеследственные) и досудебные (внесудебные) действия специалиста, например, по судебно-медицинской экспертизе ничем не регламентированы. Специалист не в процессуальном понимании, а в соответствии с подзаконными нормативными правовыми актами медицинского министерства. Поэтому в документе, который создаёт такой специалист можно писать всё, что угодно.
Но, предполагая следственную и судебную перспективу, пишу в соответствии с терминологией законов, в рамках которых придётся действовать. Никого не призываю следовать за мной. Оценивая досудебный документ, составленный в Юридическом центре «Ермак, Ермоленко и партнёры», удивляюсь терминологической свободе авторов. Посудите сами.
«Срок проведения экспертизы
Экспертное юридическое заключение
Гарантийная запись о соблюдении законодательства
Разъяснены права и обязанности юридического эксперта, ответственность по ст. 15 ГК РФ
Заключение выполнено в соответствии … с судебной практикой, сформированной во Владимирской области
Эксперт … Ермоленко … Цирулёва»
Неясно, кто же является Заказчиком и Доверителем, с каким документом (заявление, письмо и пр.) он обратился центр и когда, имелся договор между Заказчиком и Исполнителем.
Уважаемый Анатолий Кириллович, знаете каким критерием руководствуются учителя при наборе дошкольников в 1 класс спец. гимназии с логическим уклоном?
Самое главное — это тест на первостепенные и второстепенные признаки. Проще говоря, умеет ли ребенок вычленять главное и отсеивать шелуху.
Я не слишком прозрачно намекнул? :)
Уважаемый Андрей Владимирович!
Я не слишком прозрачно намекнул?Обиделись. Это бывает.
Я просто высказал свою «кочку» зрения и обозначил свои ориентиры в составлении документа.
Моя ошибка в том, что я проиллюстрировал противоположную позицию на Вашем документе.
Подавляющее большинство поступает так же, как Вы!
Полностью согласен с Морохиным И.Н.
можно конечно сколько угодно спорить по поводу того, как называть документ… вам удалось положительно решить проблему клиента, до её возникновения, а это главное.
Уважаемый Андрей Владимирович!
Столкнулся с ещё более разнузданной практикой — отказ в оформлении дополнительного соглашения к договору.
В одном из салонов «Билайна» оплатил за год вперёд более высокую скорость домашнего интернета. Выдали только чек с суммой, из которого было неясно, за что произведена оплата.
Пришлось дойти до центрального офиса «Билайна», где мне заявили, что вместо дополнительного соглашения выдадут копию моего заявления, которое сейчас напишу, или справку о том, что оплачено.
Попросил допустить до генерального директора. В противном случае подаю в прокуратуру жалобу о нарушении прав потребителя.
После этого бесплатно:
заключили дополнительное соглашение
на следующий день прислали техника
выдали мне роутер «Билайн»
прислали техника, который запустил его в действие.
Всё это сопровождалось контролирующими звонками менеджера, который работал со мной в центральном офисе.
Уважаемый Андрей Владимирович, проанализировать проектную декларацию с информацией о застройщике, о проекте строительства, при необходимости составить протокол разногласий к договору и т.д. конечно нужно только с юристом. Об этом необходимо говорить чаще и не важно, что кто-то расценивает это как рекламу.
В таких делах без юридической помощи не обойтись, на днях заключал предварительный договор уступки права требования к Застройщику, в договоре указано 2 счета на оплату, выдают реквизиты для оплаты на 3 счет, меня это насторожило, как и то что договор подписало лицо по доверенности, попросил предоставить доверенность и внести этот счет для оплаты в реквизиты договора, после этого я пойду на сделку.
указано 2 счета на оплату, выдают реквизиты для оплаты на 3 счет, меня это насторожило, как и то что договор подписало лицо по доверенности,
Уважаемый Евгений Сергеевич, это классический Кидал-инвест.
надеюсь что до такого не дойдет, доверенность показали, но только копию, реквизиты впечатали в договор, оплату произвели, дом строится
Уважаемый Николай Леонидович, Спасибо, но все эти уловки я обошел, получаю ежемесячно законные проценты, жду получения ключей в марте-апреле, думаю мне одному из первых дольщиков вручат ключи, чтобы не платить проценты
Уважаемый Евгений Сергеевич, Вы ж юрист. Должны уметь обходить их. ;)
Но если что обращайтесь.
Только на счет «одному из первых» как правило не срабатывает. Для застройщика все равно кто у него собственник — юрист или нет. Во всяком случае, особой корреляции замечено на текущий момент не было. Порой обычные люди благодаря правильно юр поддержки доставляют застройщику гораздо больше проблем чем юристы. Факторов много.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Рейтинг публикации:
«Собираетесь заключить договор об участии в долевом строительстве? Сомневаетесь в выборе застройщика? Юридическое заключение Вам в помощь. »
4
звезд из 5
на основе 24 оценок.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
На самомо деле у строительных компаний, как у О. Бендера, появились свои 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения, их даже оформили в методичку, такие затейники :)