Правила землепользования и застройки г. Владимира и договор долевого участия в строительстве. Ленинский районный суд г. Владимира взыскал с застройщика в пользу дольщика неустойку и компенсацию морального вреда.

Пообсуждали — теперь результат.

1. Обстоятельства дела.

Наш Доверитель 03.07.2012 г. заключил договор долевого участия в строительстве. Квартиру ему передали на 95 дней позже срока (фактически на год позже, но подписав 2 доп. соглашения он, фактически простил застройщика). Застройщику была направлена претензия с просьбой выплатить неустойку. 

В ответ Застройщик, сославшись на п. 3 ст. 401 ГК РФ и ст. 51 ГРК РФ, указал, что 18.01.2012 г. вступили в силу новые ПЗЗ — правила землепользования и застройки (новые, в смысле — вступившие в силу после получения разрешения на строительство), которые устанавливают иные требования к высотности дома в указанной зоне.

2. Наша правовая позиция.

Истец, 03.07.2012 г. заключил с ОАО «Агрострой» договор участия в долевом строительстве № 3п-47.

В соответствии с  п. 2.1 данного договора застройщик ОАО «Агрострой» обязалось построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать участнику долевого строительства  объект долевого строительства – однокомнатную квартиру № 47, расположенную на втором этаже секции в осях (3а-5); (А-Г), площадью по проекту 42,70 кв. м., соответствующие проектно-техническим условиям и условиям настоящего Договора, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять у Застройщика Объект долевого строительства. 

В соответствии с  п. 2.2. данного договора Срок ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию – III квартал 2012 года.  

В соответствии с  п. 2.3  данного договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику строительства в течение 90 дней с момента сдачи дома.  

В соответствии с дополнительным соглашением  к договору № 3п/47 участия в долевом строительстве от 14.01.2013 г. был установлен новый срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию – Iквартал 2013 г.

Таким образом, ответчик обязался ввести объект недвижимости в эксплуатацию не позднее 31.03.2013 г. и передать объект долевого строительства участникам строительства не позднее 30.06.2013 г.  

В соответствии с  п. 3.1  данного договора, цена договора – сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика на момент заключения договора составляла 1 836 100 руб.  

В соответствии с  п. 3.2.1  данного договора, цена договора может быть изменена после заключения договора  при установлении разницы между проектной  и фактической площадью объекта долевого строительства на основании данных технической инвентаризации.  

В соответствии со ст. 309 ГК РФ
«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».
Свои обязательства по указанному договору истец исполнил надлежащим образом, вся денежная сумма, входящая в цену договора, была переведена ОАО «Агрострой» 26.07.2012 и 03.08.2012.

15.11.2013 г., в соответствии с п. 3.2 договора,  в кассу ОАО «Агрострой» были внесены денежные средства в сумме 81 700 руб.  

 Таким образом, истец по данному договору уплатил  денежные средства в размере 1 917 800 руб. Ответчик же свои обязательства по данному договору исполнил ненадлежащим образом, а именно: нарушил положения договора долевого участия в строительстве от 03.07.2012 г. и дополнительного соглашения от 14.01.2013 г. о сроках ввода объекта в эксплуатацию и передаче его участнику долевого строительства, а именно:   Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 04.10.2013 г. 

Акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве № 3п/47 от 03.07.2012 г., согласно которому участник долевого участия в строительстве принял от застройщика в собственность однокомнатную квартиру № 47, расположенную на втором этаже секции многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владимир, Стрелецкий переулок, д. 3., подписан 07.11.2013 г.  

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,  
«1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».  
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», 
«В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».  
С учетом произведенных расчетов сумма неустойки, связанной с просрочкой исполнения обязательства, составляет 137 122 руб. 07 коп.  

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
п. 2. «Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 — 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации».  
В соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1,
« 1. За нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. 2. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором 3.Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем 6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя».   Не передавая истцу, как участнику долевого строительства, квартиру в собственность, застройщик ОАО «Агрострой» существенно нарушил условия заключенного договора.   Не имея иного возможного места для проживания, истец вместе со своей женой и малолетним ребенком были вынуждены жить в стесненных жилищных условиях в квартире родителей его супруги. 

Истец испытывал нравственные страдания: в связи со сложившейся ситуацией, ему было неудобно как перед своей женой, так и перед ее родителями. Своими действиями застройщик ОАО «Агрострой»  причинил истцу моральный вред, компенсацию которого истец оценивает в 59 794 руб. 00 коп.   В адрес ответчика 11.12.2013 г. была направлена  досудебная претензия, в добровольном порядке требования истца не  удовлетворены. 

3. Просительная часть иска

На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст. 309 ГК РФ, ст. ст. 6, 10 ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. ст.  13, 15, 17 Закона «О защите прав потребителей»,  ПРОШУ:  1.Взыскать с ответчика в пользу истца сумму неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по договору  в размере 137 122 руб. 07 коп. 2.Взыскать с ответчика в пользу истца сумму компенсации морального вреда в размере59 794 руб. 00 коп.  3.Взыскать с ответчика в пользу истца сумму штрафаза несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителяв размере 98 458 руб. 03 коп.

4. Правовая позиция строительной компании.

Таковая выражена в прикрепленных возражениях, суть которых сводится к следующему: виноваты не мы, а администрация города, внезапно изменившая ПЗЗ, а раз вина отсутствует, ответственность должна быть ниже.

5. Результат.

Иск судом удовлетворен частично: неустойка была взыскана в полном объеме, соответственно и 50% штраф тоже, а вот страдания истца судья оценила в 5 000 рублей.

Доверитель доволен.