Найти юриста / адвоката / эксперта
Один из Тюменских застройщиков, которого мы назовём здесь ООО «Старый свет», поставил себе задачу по строительству нескольких многоквартирных домов в активно развивающемся Тобольске. Жилой комплекс из этих домов был назван «Весёлый».
На этой оптимистичной ноте началась для многих граждан история по заселению в эти дома.
Надо отметить, что маркетинговая кампания «Старого света» прошла на широкую ногу – многочисленные презентации с макетами будущего ЖК, экскурсии в дом, в котором отделали несколько квартир на любой кошелёк – от черновой до дизайнерской отделки. Различные скидки и горячие предложения. Словом – отдел продаж отработал исправно.
Практически все объекты были разобраны. Дело осталось за малым – построить ЖК и передать объекты гражданам.
Однако что-то пошло не так и сдача объекта в эксплуатацию затянулась более чем на один год.
Нарушив условие договора о сроке сдачи объекта, застройщик стал предлагать дольщикам заключить мировое соглашение о снижении размера неустойки в два раза. Размер неустойки примерно у всех дольщиков был одинаковым – от 220 до 240 тысяч рублей. Соответственно застройщик предлагал снизить этот размер до 110-120 тысяч.
Кто-то из дольщиков соглашался и подписывал, не желая вступать в судебные тяжбы, а кто-то стал искать юристов и адвокатов по взысканию неустойки по ДДУ в Тобольске. Один из таких искателей обратился к нам.
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА
Если описывать детально все обстоятельства и нюансы этого дела, то публикация получится объёмной и даже скучной, поэтому обладатели PRO-аккаунта имеют возможность изучить приложенные к публикации документы, в которых все обстоятельства как на ладони. Поэтому здесь постараюсь быть лаконичным и не искушать читателя длительным повествованием.
Всё как обычно – претензия о добровольной выплате неустойки, «хитрый» отказ в её удовлетворении, подача иска в суд и судебное разбирательство.
То, о чём следует пояснить дополнительно – «хитрость» отказа в удовлетворении претензии заключалась в том, что застройщик не отказывал в выплате неустойки – он предлагал выплатить меньше половины от её суммы, придя таким образом к «мирному» и «обоюдовыгодному» решению возникшего спора, но главное – формально он не отказывал в удовлетворении требований потребителя, что могло, по его мнению, снизить, а то и вовсе освободить от штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей.
При этом в личных встречах нашему доверителю, да и другим дольщикам, открытым текстом заявляли, что у застройщика решён вопрос на уровне областного суда и что взыскивать с него будут сущие копейки в пользу дольщиков, склоняя их таким образом к заключению мировых соглашений на аппетитных условиях.
СУДЕБНОЕ ЗАСЕДАНИЕ
Поскольку результат по данной категории споров в большинстве случаев видится мне предсказуемым, то все свои усилия по этим делам я направляю на то, чтобы суд снизил размер неустойки незначительно, то есть в большей степени удовлетворил наши требования, нежели ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ.
Представив на беседу свои возражения, ответчик ознакомил нас со своей позицией, которая едва уместилась на ста пятидесяти листах различных текстов, включая непосредственно возражения и документы к ним приложенные. Всех доводов перечислять не стану, но остановлюсь на одном забавном.
Так, в своих возражениях ответчик указал, что срок сдачи объекта был нарушен, в том числе, и по причине холодной зимы в 2016 году.
Ох и рассмешил меня этот довод, ещё и подкреплённый пакетом документов – метеорологическими сводками погоды, что была зимой 2016 года.
И вправду, какая неожиданность – холодная зима в Западной Сибири… Разве может такое быть?!
В судебном заседании, в основном, говорила представитель ответчика, пытаясь показать несостоятельность наших доводов и силу её возражений, а я лишь скромно помалкивал в ожидании стадии прений.
Мною был приглашён один свидетель, который пояснил, что в его присутствии представитель застройщика говорил моему доверителю о тщетности обращения в суд, о негласном распоряжении областного суда снижать до минимума размер неустойки по делам с этим застройщиком.
Далее прения, текст которых я прилагаю и в которых содержатся все обстоятельства и нюансы этого дела, но приведу небольшую из них выдержку:
«В завершение добавлю, что практика существенного снижения неустойки привела к возникновению такой ситуации, что застройщик не стесняясь заявляет участникам долевого строительства о том, чтобы те обращались в суд, ведь все равно неустойку взыщут минимальную.
Полагаю, что это недопустимо и противоречит задачам судопроизводства, которое должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду».
ИТОГ
Суд взыскал неустойку, снизив её почти в три раза, в полном объёме взыскал заявленную сумму компенсации морального вреда и штраф, судебные расходы, а всего – 210 000 рублей.
Учитывая, что мой доверитель рассчитывал на сумму, не превышающую 120 000 рублей, потому что все его соседи получили именно столько по суду, он остался очень довольным, не пожелав обжаловать решение.
Однако застройщик с таким размером взысканных сумм не был согласен, поэтому подал апелляционную жалобу, которая осталась без удовлетворения.
P.S. Расстроился в этом деле не только застройщик, с которого взыскали в два раза больше обычно сложившейся в регионе практики, но и я, поскольку столь высокое снижение размера неустойки полагаю недопустимым, отчего и надеялся быть услышанным хотя бы во второй кассации в ВС РФ, однако воля Доверителя для нас закон, поэтому хотелкам моим воплотиться не было суждено! Хотя столько предпосылок было и осталось для жалобы (как апелляционной, так и кассационной), ведь решение настолько противоречивое… но это уже ни к чему теперь...
Но осадочек остаётся, поскольку такое бездумное снижение неустойки по ДДУ открыто демонстрирует предпочтения государства, которые складываются далеко не в пользу простых граждан. Следовательно, дальнейшее позитивное развитие института долевого строительства видится мне туманным, причём под позитивным имеется ввиду, в первую очередь, своевременная сдача объектов в эксплуатацию и качество их отделки.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Антон Олегович, мне кажется, что результат просто замечательный!
Суд вынес компромиссное решение: сумма больше чем обычно по таким спорам (порадовал Вашего доверителя), меньше, чем того требует закон (чем порадовал ответчика, хотя судя по апелляции, ответчик не сразу оценил благосклонность суда).
Благодарю за внимание, уважаемая Алёна Александровна! Он замечательный для Доверителя, но не для меня! :) поскольку такое бездумное снижение неустойки по ДДУ открыто демонстрирует предпочтения государства, которые складываются далеко не в пользу простых граждан. Следовательно, дальнейшее позитивное развитие института долевого строительства видится мне туманным, причём под позитивным имеется ввиду, в первую очередь, своевременная сдача объектов в эксплуатацию и качество их отделки.
Уважаемый Антон Олегович, поздравляю вас с довольно успешным завершением дела.
Уважаемый Курбан Зубаирович, благодарю за внимание к публикации!
Уважаемый Антон Олегович, благодарю за полезную публикацию(handshake)
Уважаемый Антон Олегович, поздравляю с победой. И не расстраивайтесь, взгляните на ситуацию шире, хотя это, скорее всего, расстроит Вас еще больше. Государство не отдает предпочтение, а компенсирует собственную неэффективность: несоблюдение сроков выдачи согласований и разрешительной документации, разработки документации, разработка которой отнесена к компетенции госорганов, коррупционная составляющая и т.д. и т.п., как результат затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. А поскольку и участник долевого строительства и застройщик — дойные коровы, государство таким образом соблюдает баланс интересов, вместо того, чтобы содрать с застройщика шкуру и потерять источник.
Уважаемый Антон Александрович, да уж… глобально Вы видите :) и весьма критично...
Здравствуйте!
Есть следующее мнение. Наиболее интересные решения суда появляются при расторжении договора УДС по инициативе участника долевого строительства при нарушении застройщиком срока передачи ОДС более чем будет а два месяца.
В случае невозврата в течение 20 рабочих дней денег, внесённых по договору, застройщика ожидает иск о взыскании этих денег, плюс проценты за пользование, компенсация морального вреда, плюс штраф.
Размер процентов рассчитывается по той же формуле, что и неустойка
Штрафы получаются очень большими
Уважаемый Игорь Юрьевич, спасибо за интересное мнение! Я слышал об этом, но ни разу не применял в практике.
Уважаемый Игорь Юрьевич, учитывая хитрость многих застройщиков, эти «очень большие» штрафы, да и саму стоимость квартиры, дольщик может вообще не увидеть. Получится, что решение есть, исполнительный лист есть, а денег нет.
Уважаемый Иван Анатольевич, не соглашусь.
Не надо ждать год. Прошло два месяца с окончания срока передачи — поехал на стройку, оценил свои шансы стать обманутым дольщиком и уведомил о расторжении письмом с описью вложения, как этого требует закон.
В этот период имущества у застройщика должно быть.
Если ждать до последнего, то возможен и такой вариант развития событий
Уважаемый Игорь Юрьевич, приведу пример.
Одни граждане взыскали неустойку, другие расторгли договор с возвратом уплаченной денюшки.
На радостях, дольщики берут исполнительный лист и идут к судебным приставам. Проходит два месяца, денег нет. На вопрос «как продвигаются дела и когда результат», пристав рассказывает о тяготах и лишениях своей службы.
Исполнение решения переходит в ручной режим: листы забираются, получаются сведения в налоговой о счетах застройщика. Казалось бы, пойди в банк и получи кровные.
Но банк говорит, что операции по счету не проходят, денег нет.
При этом застройщик работает, дома строит, квартиры продаёт.
Такой вот тупик.
Уважаемый Иван Анатольевич, тупика не вижу. Есть ответственность за злостное неисполнение решения суда. Есть расчетные счета в других банках...
Если знаешь, что враг хитёр и коварен, то работать надо комплексно и окружать со всех сторон
Уважаемый Игорь Юрьевич, в том то и дело, что все банки твердят одно и тоже.
а про ответственность… да, безусловно, законом ответственность предусмотрена
Уважаемый Иван Анатольевич, я много занимаюсь взысканием неустойки и мы к приставам вообще не обращаемся. Несем исполнительные листы в банк, в котором счет у застройщика и в течении трех дней получаем деньги.
Уважаемый Игорь Юрьевич, такой метод следует принимать если был ДДУ, если была уступка, то в таком случае для дольщика это не выгодно
в уступке сумма всегда больше, чем в ДДУ, разница 900т.р., при цену уступки в 2700т.р., вот и получит дольщик 1800т.р. + проценты, что все равно не покроет того, что он заплатил за уступку
Уважаемый Антон Олегович, и все равно это победа, с которой я Вас и поздравляю. А еще, я думаю, теперь к Вам будут обращаться другие дольщики, которых, как я поняла, не мало в вашем городе, возможно кто-то из них рискнет дойти с Вами до Верховного суда.
Уважаемая Светлана Александровна, спасибо за внимание к публикации и оценку работы! Что касается обращений, то по этой категории постоянно обращаются. Так что с кем-нибудь может и до ВС дойдём :)
Уважаемый Антон Олегович, несколько раз доходил до ВС РФ, ссылаясь на их же правовые позиции, но никакого результата не было. Правда, справедливости ради, отмечу, что у нас взыскивают от 50 до 70 % неустойки. Решений о снижении в три раза практически нет.
Уважаемый Станислав Всеволодович, ну вот видите, поэтому смысл есть, я думаю. Если в три раза снизили в регионе, то есть вероятность изменения решения до федеральной «нормы» :)
Уважаемый Антон Олегович, поздравляю Вас с хорошим результатом. Времена когда дольщику суд удовлетворял неустойку в размере 100% стали былью.
Уважаемый Сабир Максумович, благодарю Вас за оценку!
Уважаемый Антон Олегович, а как в Ваших краях исполняются решения о взыскании неустоек?
У нас с этим туговато, застройщики не любят расставаться со своими кровными. Приставы в такой ситуации — не помощники. Информация и счетах в банках не помогает, точнее банки говорят, что денег нет, но вы держитесь. И ведь не проверить правда это или нет.
Уважаемый Иван Анатольевич, тоже есть проблемы, говорят… Но я по этому делу вместе с иском заявление об обеспечении подавал путём ареста денежных средств, которое суд удовлетворил. Поэтому в данной ситуации, полагаю, проблем не возникнет.
Уважаемый Иван Анатольевич, пристава за руку и вперед к застройщику, есть оргтехника, мебель и вся офисная утварь (bandit)
Уважаемый Антон Олегович, я в таких случаях говорю про решение «ни вам ни нам». Хотя тоже как и вы ради принципа «прообжаловал» бы до максимума. А по поводу политики решения вопроса с «областным судом» знаю не по наслышке. У нас в Нижегородской области такие вопросы решаются на ура. Так у нас тоже есть крупный застройщик будущего нового района г. Н.Новгород. Так вот в большинстве районных судах г. Н.Новгорода неустойка взыскивается в районе 10 — 20 т.р. при размере 100 — 200 т.р.; причём в обоснование пишут такую ерунду...
А также у нас «в опале» автоюристы. По всем стахововым и почти всем ДТПшным спорам максимальная сумма взысканных юуслуг районный/городской — 1000 руб., мировой — 500 руб.; неустойки (штраф) снижают нещадно, например из личной практики со 160 т.р. до 10 т.р., с 120 т.р. до 5 т.р., с 13 т.р. до 500 руб.; даже за независимую экспертизу/оценку снижают очень часто — не более 4 т.р. в среднем. И что… просудился по нескольким делам до ВС РФ, а там говорят «да нормально», оснований для передачи на рассмотрение дела нет. Ну не удивительно, после президиума областного особо никто и не читает…
Уважаемый Антон Александрович, благодарю за внимание к публикации! А по Вашему комментарию что тут сказать — ужас это. Прям тщетность бытия.
Уважаемый Антон Александрович, не все так печально. Имею опыт 10 исков против одного застройщика
Раньше взыскивали плохо, уменьшали неустойку.
В последнее время учитывают положения части 2 статьи 333 ГК и если случай не исключительный, если застройщик не доказал получение кредитором необоснованной выгоды, и взыскивают в размере, предусмотренном законом
Из интересных решений: 1. Первая инстанция уменьшила неустойку в три раза, апелляция — изменила и взыскала полностью. 2. По договору четыре участника долевого строительства приобрели один объект долевого строительства. Один из участников предъявил иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, представил расчет. Ответчик настаивал, что неустойка должна быть разделена по количеству участников. Суд взыскал в полном объёме, апелляция оставила без изменений. Сейчас второй участник готовит иск
Антон Олегович, присоединяюсь к поздравлениям коллег. Снижение неустойки в три раза — результат хороший. В Москве суды практикуют снижение неустойки даже в 10 раз, считают, что из-за высокой стоимости жилья размер неустойки и так высокий.
Справедливости ради, в моей практике были случаи, когда суд вставал на сторону участника долевого строительства и взыскивал неустойку полностью, но это — исключение. На практике снижают как раз в 2-3 раза. С одним из клиентов дошли до ВС — пока безрезультатно. Но попытки изменить ситуацию не оставлю, т.к. полностью согласен с Вами — снижение неустойки по ДДУ именно бездумное.
Уважаемый Андрей Борисович, благодарю за проявленный интерес к публикации! Вот и я жду доверителя, который пойдёт до конца :)
Уважаемый Антон Олегович, по данной категории дел доверители редко обжалуют решения судов первой инстанции. Для них любая сумма — уже успех, тем более суммы все-таки взыскивают приличные. Поэтому я предлагаю им следующие условия — обжалуем в апелляции на платной основе, а дальнейшее обжалование, в качестве бонуса, для них бесплатно. Именно к этой категории споров у меня особый интерес, поэтому готов потратить свое личное время в надежде на изменение судебной практики.
Уважаемый Андрей Борисович, (Y)
готов потратить свое личное время в надежде на изменение судебной практики
Уважаемый Антон Олегович, главное вовремя остановиться на достигнутом, помнится вы судил знакомый порядка 500т.р. неустойки, а должны были около 650т.р, пошел в обжалование, а областной изменил решение на 70т.р., вот и где справедливость :@
Уважаемый Антон Олегович, спасибо за статью. теперь буду знать, что в нашем регионе не все так плохо. Как правило, неустойку в среднем взыскивают от 55 до 65%, хотя кто-то режет в два раза. Короче говоря, взыскание неустойки у нас похоже на игру в рулетку, так как все зависит к какому судье попадет дело, а не от доводов сторон.
Уважаемый Станислав Всеволодович, благодарю за проявленный интерес (bow)взыскание неустойки у нас похоже на игру в рулетку, так как все зависит к какому судье попадет дело, а не от доводов сторонДа у нас (в России в целом) похоже не только по спорам данной категории так… (wasntme)
Уважаемый Антон Олегович, поздравляю Вас с победой (handshake), публикация прям к стати:)
↓ Читать полностью ↓
Прения хороша, вы действительно выступали в прениях и весь этот текст озвучивали? если да, то восхищен терпением суда.
Вопрос: почему вы рассчитали неустойку действующую на дату предъявления претензии? Сам являюсь дольщиком и действовал по такому же принципу, расчет брал из ставки ЦБ за взыскиваемый период, так за год было предъявлено 9 претензий, которые были удовлетворены с нарушением сроков заявленных мною.
а вчера наткнулся на иной подход судов к взысканию неустойки:
1. Применительно к положениям ст. ст. 309, 314 ГК РФ срок исполнения обязательства — это срок, установленный в договоре.
Следовательно, при расчете неустойки, предусмотренной указанной выше ст. 6 Закона, должна применяться ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на день исполнения обязательства, установленный в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве от 16.04.2014 года, каковым является 31.09.2015 г.
Определение Ростовского областного суда от 01.06.2017 № 33-9099/2017
Дело 33-9099/2017
31.09.2015 г. это дата исполнения обязательств по передачи квартиры по ДДУ
иное мнение
2. Соответственно, при определении размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если на день рассмотрения спора обязательство не исполнено и объект долевого строительства участнику долевого строительства не передан, суд удовлетворяет требования кредитора исходя из ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (с 01 января 2016 года — исходя из ключевой ставки банка России), действующей на день вынесения решения.
определение Челябинского областного суда от 26.05.2017 № 11-6841/2017.
мой оппонент утверждает, что неустойка рассчитывается на дату выплаты неустойки
если бы я предъявлял претензии по 1 позиции, то неустойка была бы за предъявленный период на 70т.р.(cash) больше, чем я получил
у меня сразу в голове план, подать претензию и потребовать разницу по ставке действующей на дату указанной в ДДУ, а это 01.07.16., над этим надо подумать:?
почему за 224 дня всего предъявили 10000 руб. морального вреда?
в моем случае я заявил 100 000, т.к. 4 дольщика из них несовершеннолетние, которые ждут своей собственной комнаты в квартире, сроки неоднократно продлевались, претензии исполнялись с нарушениями сроков, вина застройщика на лицо, за 12 мес я считаю это реальный моральный вред, мы могли бы уже вернуть подоходный налог, надеюсь, что суд услышит меня и удовлетворит хотя бы 30т.р.
застройщик думает над условиями мирового соглашения, 25 процесс, я предъявил новую претензию за 2 мес с оплатой до 25, вот и думаю стоит увеличить требование или подать отдельно
а институт приемки квартиры для меня новый:
застройщик не поставил на кадастровый учет жилой дом и уже вручает ключи
много недостатков в квартире
думаю продолжение следует, но уже по недостаткам