Найти юриста / адвоката / эксперта
Обратился ко мне знакомый. Ситуация сложилась следующая: его мать (назовем ее «М» для удобства) решила приобрести квартиру для его младшего брата, для чего обратилась в агентство недвижимости. Там ей на выбор предложили несколько квартир, расположенных в разных районах города, а также в ближайшем пригороде, ее устроила одна из них, а после просмотра этой квартиры работники АН пояснили, что необходимо заключить договор о намерениях и внести аванс в сумме 50 000 рублей, что М и сделала.
АН затягивало сделку, и в итоге, в один из дней, когда М позвонила работнику АН, непосредственно занимавшегося этой сделкой, узнала, что квартира уже продана иным лицам. Тогда М потребовала вернуть внесенный ею аванс в сумме 50 000 рублей, на что директор АН ответила отказом, обосновав его тем, что М не явилась на сделку, т.е. сделка не состоялась по вине М, а согласно договора, если сделка не производится по вине М, то с нее взимается неустойка в размере внесенного аванса.
После того, как знакомый обратился ко мне, мы оформили простую доверенность на представлении интересов М в разрешении спора с АН (т.к. я был знаком с директором АН еще работая в ОБЭП Октябрьского ОВД г. Архангельска в середине 2000-х, то полагал, что смогу ее убедить вернуть деньги М без обращения в суд), после чего сначала попытался убедить директора АН вернуть деньги М в ходе встречи, но когда сказал, что в настоящее время в органах больше не работаю, то директор сказал, что возвращать деньги не собирается. Тогда я вручил заранее подготовленную претензию, а по истечению установленного срока возврата денег обратился в суд за их взысканием.
Требования свои обосновал тем, что эти 50 000 рублей вносились как аванс и должны были быть переданы продавцу, интересы которого представляло агентство, а т.к. сделки не состоялось, то АН неосновательно обогатилось. Остальные свои доводы я припас на потом, чтобы застать ответчика врасплох.
На предварительное заседание от ответчика явились адвокат, директор АН и работник АН, занимавшийся этой сделкой. Вполне ожидаемо они стали ссылаться на договор о намерениях, на что я заявил, что по своей сути данный договор является договором возмездного оказания услуг, существенным условием которого является цена этих самых услуг, а т.к. в договоре она не указана, то и договор, как таковой не заключен. Иных доводов я приводить на предварительном заседании я не стал, снова оставив их на потом.
На следующем заседании я поддержал свои требования, после чего выслушав новые доводы представителей ответчика (они рассказывали, как много они сделали в рамках этого договора о намерениях, что истец не возражала, что ей оказывались эти услуги и т.д. и т.п., все их доводы можно прочитать в отзыве на иск), после чего начал задавать вопросы:
Я: Какова структура АН (кто директор, есть ли работники, подчиненность и т.д.)?
Представители ответчика все это рассказали.
Я: Как распорядились полученными от М деньгами?
Директор пояснила, что деньги были распределены между работниками АН, согласно их вкладу в работу по этой сделке, в т.ч. часть денег получил и директор.
После этого я задал главный вопрос, после которого судья заулыбалась, а адвокат, представляющий ответчика аж покраснел: А имеется ли доверенность от продавца (собственника) квартиры, которая была предметом намечающейся сделки, на получение денег за квартиру (в т.ч. в качестве аванса)?
Директор сказала, что доверенности нет.
После этого я выяснил, что АН действовало на основании договора поручения, заключенного между АН и собственниками квартиры, и попросил суд истребовать у ответчика данный договор.
На следующем судебном заседании, изучив договор поручения, я сделал вывод, что все действия по сбору документов, подготовке квартиры к продаже, показ потенциальным покупателям, осуществлялись именно в рамках данного договора.
Суд согласился с моими доводами и взыскал с АН 50 000 рублей, госпошлину и проценты за пользование чужими денежными средствами.
В апелляционной инстанции данное решение устоялось.
АН затягивало сделку, и в итоге, в один из дней, когда М позвонила работнику АН, непосредственно занимавшегося этой сделкой, узнала, что квартира уже продана иным лицам. Тогда М потребовала вернуть внесенный ею аванс в сумме 50 000 рублей, на что директор АН ответила отказом, обосновав его тем, что М не явилась на сделку, т.е. сделка не состоялась по вине М, а согласно договора, если сделка не производится по вине М, то с нее взимается неустойка в размере внесенного аванса.
После того, как знакомый обратился ко мне, мы оформили простую доверенность на представлении интересов М в разрешении спора с АН (т.к. я был знаком с директором АН еще работая в ОБЭП Октябрьского ОВД г. Архангельска в середине 2000-х, то полагал, что смогу ее убедить вернуть деньги М без обращения в суд), после чего сначала попытался убедить директора АН вернуть деньги М в ходе встречи, но когда сказал, что в настоящее время в органах больше не работаю, то директор сказал, что возвращать деньги не собирается. Тогда я вручил заранее подготовленную претензию, а по истечению установленного срока возврата денег обратился в суд за их взысканием.
Требования свои обосновал тем, что эти 50 000 рублей вносились как аванс и должны были быть переданы продавцу, интересы которого представляло агентство, а т.к. сделки не состоялось, то АН неосновательно обогатилось. Остальные свои доводы я припас на потом, чтобы застать ответчика врасплох.
На предварительное заседание от ответчика явились адвокат, директор АН и работник АН, занимавшийся этой сделкой. Вполне ожидаемо они стали ссылаться на договор о намерениях, на что я заявил, что по своей сути данный договор является договором возмездного оказания услуг, существенным условием которого является цена этих самых услуг, а т.к. в договоре она не указана, то и договор, как таковой не заключен. Иных доводов я приводить на предварительном заседании я не стал, снова оставив их на потом.
На следующем заседании я поддержал свои требования, после чего выслушав новые доводы представителей ответчика (они рассказывали, как много они сделали в рамках этого договора о намерениях, что истец не возражала, что ей оказывались эти услуги и т.д. и т.п., все их доводы можно прочитать в отзыве на иск), после чего начал задавать вопросы:
Я: Какова структура АН (кто директор, есть ли работники, подчиненность и т.д.)?
Представители ответчика все это рассказали.
Я: Как распорядились полученными от М деньгами?
Директор пояснила, что деньги были распределены между работниками АН, согласно их вкладу в работу по этой сделке, в т.ч. часть денег получил и директор.
После этого я задал главный вопрос, после которого судья заулыбалась, а адвокат, представляющий ответчика аж покраснел: А имеется ли доверенность от продавца (собственника) квартиры, которая была предметом намечающейся сделки, на получение денег за квартиру (в т.ч. в качестве аванса)?
Директор сказала, что доверенности нет.
После этого я выяснил, что АН действовало на основании договора поручения, заключенного между АН и собственниками квартиры, и попросил суд истребовать у ответчика данный договор.
На следующем судебном заседании, изучив договор поручения, я сделал вывод, что все действия по сбору документов, подготовке квартиры к продаже, показ потенциальным покупателям, осуществлялись именно в рамках данного договора.
Суд согласился с моими доводами и взыскал с АН 50 000 рублей, госпошлину и проценты за пользование чужими денежными средствами.
В апелляционной инстанции данное решение устоялось.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Вадим Вячеславович,
После этого я задал главный вопрос, после которого судья заулыбалась, а адвокат, представляющий ответчика аж покраснел: А имеется ли доверенность от продавца (собственника) квартиры, которая была предметом намечающейся сделки, на получение денег за квартиру (в т.ч. в качестве аванса)?Элегантно!
Примите мои поздравления!
Уважаемый Александр Витальевич, спасибо, откровенно говоря, я надеялся, что адвокат объяснит директору АН, чем это может грозить и мы выйдем на мировое соглашение, но директор, видать, не внял.
Уважаемый Вадим Вячеславович, полагаю, Вы по этому поводу не сильно расстроились :D
Конечно нет, уважаемый Александр Витальевич(giggle)
Интересное дело с точки зрения оформления рабочего договора между риелтором и клиентом.
↓ Читать полностью ↓
Довод про отсутствие доверенности, видимо, был направлен на то, чтобы показать, что никакой сделки между продавцом и покупателем не было. Однако, риелтор и не утверждал, что удерживает 50К от имени клиента. Им заявлялось, что это неустойка за виновный срыв сделки, поскольку, в случае ее заключения он на эти деньги он мог бы претендовать. В решении указано, что в п. 1.2. договора аванс считается переданным продавцу в счет цены сделки.
Думаю, ход с доверенностью был излишним, т.к. даже если бы такая доверенность была, то все равно, никакого правоотношения по купле-продаже квартиры это бы между истцом и третьим лицом (продавцом) бы не породило.
Судья заключила, что неявка истца на сделку, не имеет правового значения для правильного разрешения спора, это правильно, тк никакого обязательства заключать сделку не было.
.
Также далеко не очевиден смысл признать договор оказания услуг не заключенным (и в иске об этом ничего нет, насколько я видел, как и в решении) — не ясно, зачем об этом вообще шла речь, если это заявление заведомо не соответствует закону.
«на что я заявил, что по своей сути данный договор является договором возмездного оказания услуг, существенным условием которого является цена этих самых услуг, а т.к. в договоре она не указана, то и договор, как таковой не заключен».
Интересно только, почему из договора не следовало, сколько получит риелтор в случае если все идет по плану. И если даже штраф за срыв сделки определен, а цена услуг не определена. Очень странно.
Между тем, в деле нет доказательств, что проект договора купли-продажи был до сделки в распоряжении истца, а это означает, что истец мог его увидеть непосредственно на сделке и тогда же и подписать, иначе это бы означало «срыв» сделки и по логике риелторов, влекло бы 50К штраф, что разумеется, не так.
Выиграть дело — это одно, надо исполнить решение, как правило, риелторское агентство — не самый хороший должник в этом плане.
Уважаемый Тарас Юрьевич, довод про отсутствие доверенности, а также весь диалог о структуре АН и распределение этих 50 т.р., это, по сути, инструмент психологического давления на директора АН, т.к. формально в данном случае можно усмотреть в действиях работников АН состав 159 ч.4 УК (в составе ОГ). Именно поэтому я надеялся на мировое соглашение.
А насчёт договора, так в нем не только цена услуг АН не определена, но и какие конкретно действия должно совершить АН, что также является существенным условием договора. Договор купли-продажи истец так и не видел, т.к. даже в суде АН он не был предоставлен. Был предоставлен только предварительный договор купли-продажи (истец его также не видел, потому что в суде не присутствовал).
Отдельно умилился отзывом на иск- Написано глупенько, но чертовски искренне!
Уважаемый Александр Витальевич, насколько я понимаю, отзыв на иск готовился с помощью адвоката, но не без участия директора АН. Еще до суда директор звонил мне и говорил, что зря мы пошли в суд, что они такие дела всегда выигрывают и т.д., что только еще больше мотивировало меня:)
Мутный договор.
Заказчик является потребителем. Договор же — притворная сделка — сформулирован так, что потребитель запутался и понял всё неправильно.
Уважаемый yewgeniy, согласен, договор мутный, и специально рассчитан на то, чтобы запутать покупателя и придать действиям АН видимость законности (при невозврате денег). Но потребителем заказчик так и не стал, т.к. договор заключен не был.
Уважаемый Вадим Вячеславович,
и я о том же. Если мы с Вами толкуем по-разному, то что можно ожидать от покупателя, замученного беготней и подталкиваниями со стороны риэлтора...
Заказчик потребителем стал по отношению к АН, самое позднее с момента подписания «договора о намерениях».
Обязательства потребителя по «договору о намерениях» абсурдны, поскольку потребитель обязуется заключить двустороннюю сделку с третьим лицом.
Вся эта каша стала возможна, потому что потребителя недостаточно полно и понятно проинформировали о статусе АН и продавца.
Например, третье лицо (продавец) вообще осталось неизвестно покупателю. Поскольку покупатель в отношениях с АН был потребителем, никакую неустойку АН с него при таких обстоятельствах требовать не могло. С продавцом же — неизвестным третим лицом — покупатель в договорные отношения не вступил по той простой причине, что ему продавец был неизвестен.
Занятное обстоятельство: заказчик доверил 50 000 обществу, уставной капитал которого составляет 10 000 (и даже эти 10 000 в виде обшарпанных стола и стула, цена которым не больше 1000.)
Уважаемый yewgeniy, АН всегда стараются утаить данные сторон по сделке друг от друга, отчасти чтобы они не договорились без участия АН. А насчет доверия… так вот почему-то люди им доверяют:? При этом снова поправлю: договор не был заключен, что установлено и судом.
Но потребителем заказчик так и не стал, т.к. договор заключен не был.
Ага. Одно поняла.
Хотела было спросить — А почему Вы не применили ЗоЗПП и не взыскали как минимум штраф. Но теперь поняла Вашу логику.
Но по-моему, Вы зря отказались от этого варианта. Надо было проучить их посильней :) Рублем оно когда — доходит быстро...
Читала пока на бегу, без изучения прикрепленных к публикации документов. Чуть позже обязательно вернусь и вникну.
Но результат отметить можно уже сейчас! Поздравляю Вас!
Уважаемая Марина Владимировна, спасибо, а почему не пошел по ЗоЗПП, так только потому, что тогда договор пришлось бы признавать заключенным, что влекло его применение (пусть даже путем подачи встречного иска). Я не был уверен, что суд встанет на мою сторону в части того, что все действия по сделке АН выполняло в рамках договора поручения (хотя сам в этом искренне убежден), а кроме того, пришлось бы доказывать, что сделка не состоялась по вине АН.
Поэтому я решил не рисковать, заодно исключая возможность подачи АН иска о взыскании неустойки.
Уважаемый Вадим Вячеславович, в силу разъяснений ВС РФ, данных в пункте 5 Постановления пленума № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Законодательство о защите прав потребителей распространяется и на отношения по приобретению товаров (работ, услуг) по возмездному договору, если цена в таком договоре не указана.Как раз Ваш случай, не находите?
Уважаемая Марина Владимировна, да, но я посчитал, что будет надежней признать договор незаключенным, следовательно ЗоЗПП было не применить. Я обсуждал оба варианта правовой позиции с сыном доверительницы, пояснил ему все плюсы и минусы обоих вариантов, и, все-таки, мы выбрали тот, по которому пошли из-за его большей надежности, хоть по ЗоЗПП больше денег взыскали бы.
А на мой взгляд, одно другому не мешает, уважаемый Вадим Вячеславович. :)
С одной стороны, как указал ВС, отсутствие цены в договоре возмездного оказания услуг не является препятствием для применения положений законодательства о защите прав потребителей.
А с другой — это же обстоятельство позволило Вам убедить суд в незаключенности договора. И замечательно!
Но, кстати, об однозначной выигрышности Вашей позиции по сравнению с другим вариантом, я бы поспорила.
Так как в судебной практике существует и иная точка зрения, в соответствии с которой несогласование в договоре возмездного оказания услуг их стоимости, не влечет его незаключенности.
Так что, это не позиция сама по себе более надежная. Результат по делу — целиком и полностью Ваша заслуга!
Состязательность в чистом виде...
Уважаемая Марина Владимировна, спасибо за оценку:)
Уважаемая Марина Владимировна, поддерживаю Вас. Недавно у подруги была такая же ситуация. Цена вопроса 20000 р. Никакие претензии не помогли, АН были уверены в своей правоте, пока не обратились в Роспотребнадзор. Наказали хорошо. Ну а Вас, уважаемый Вадим Вячеславович, с успехом!
Спасибо, уважаемая Наталья Александровна(F)
Уважаемая Марина Владимировна, жаль, что Вы не выступали на «противной» стороне. Интересно, какой был бы результат(inlove)
Уважаемая Ольга Витальевна, думаю, в таком случае спор был бы исчерпан до суда. ;)
Уважаемый yewgeniy, Вы несколько погорячились!
Мутные у нас суды ибо кадая из сторон должна доказывать те обстоятельства....
Срыв сделки по вине клиента надо доказывать-1 должен быть документ, что клиент знает дату и место сделки под роспись.
Потом свидетель, что не явился именно клиент и только потом бла-бла -бла...
Однако суды на это не идут т.к. потом и их возможно подтянут в это же стойло.
И заставят признавать только повестки с подписью, а иное толковать, как
суд при неоповещении истца или ответчика с возможностью обжаловать и отменить..
Что «понравилось» в «Расписке» — вроде бы указано место печати буквами М.П. — но ведь все равно норовят печатью подпись «покрыть».
«Праздравляю… Сова»:)
Уважаемый Владимир Александрович, спасибо:)
Уважаемый Вадим Вячеславович, поздравляю с заслуженной победой, только на мой взгляд (я лишь мельком просмотрел материалы), можно было-бы поступить проще, раз сделка не состоялась, можно было бы просто потребовать возврат аванса, который в отличии от задатка подлежит безусловному возврату в данном случае.
Уважаемый Дмитрий Борисович, деньги получало от покупателя агентство, а не продавец, который не имел полномочий получать аванс, поэтому иск о взыскании неосновательного обогащения.
Уважаемый Вадим Вячеславович, тонко, присоединяюсь к поздравлениям.
Не подскажете, почему в исковом заявлении и отзыве на него указаны разные адреса Октябрьского районного суда г. Архангельск?
Уважаемый Артём Анатольевич, спасибо за поздравления. Адрес на самом деле один и тот же. Просто здание суда находится на перекрестке Набережной Северной Двины и ул. Садовой.
Уважаемый Вадим Вячеславович, а штраф они не заслужили?
Уважаемый Анатолий Сергеевич, откровенно говоря, заслужили, но т.к. взыскание производилось не в рамках ЗоЗПП, то и штраф им не «влепили».
но ведь она хотела получить услуги для личных семейных нужд. апелляция должна была сама применить штраф не зависимо от того заявлялся он или нет.
Уважаемый Анатолий Сергеевич, апелляция ограничилась отказом в удовлетворении жалобы и оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Уважаемый Вадим Вячеславович, спасибо большое за статью, а так же за судебную практику. У меня сейчас как раз, схожая ситуация, как говориться «дорога ложка к обеду» )))) Вы мне очень помогли, не изобретать велосипед )))). После 4 сентября думаю то же напишу статью по этому поводу ). Посмотрим как Тюменские судьи на это посмотрят ))). Еще раз поздравляю с делом.
Уважаемый Анатолий Валерьевич, спасибо, я буду рад, если у Вас все получится(handshake)
Уважаемый Анатолий Валерьевич, на Праворубе есть возможность изучить ситуацию с разных сторон, например, еще с этой и с этой.
С последней публикацией даже названия перекликаются(giggle)
Уважаемая Ольга Витальевна, спасибо за ссылки, я их конечно же прочитал, когда они только опубликовались, но я вижу там ситуацию немного по другому. У меня случай, что АН подогнала договор покупателю под продажу определенной квартиры, то есть, сам покупатель не обращался к АН, что бы они искали квартиру.
А с чем покупатель обратился?
В том то и дело, что покупатель позвонил по объявлению о продаже квартиры.
… а АН захотело на этом заработать.
Совершенно верно )))
ТО есть и с продавца и с покупателя, по одной сделки хочет получить денег )
Это понятно. Есть над чем работать:)
Уважаемая Ольга Витальевна, именно в пику к последней публикацией на эту тему я и назвал свою публикацию именно так(giggle)
Уважаемый Вадим Вячеславович, если бы на противной стороне по тому делу были Вы — той публикации бы не было:)
Уважаемая Ольга Витальевна, вполне возможно, но автор так и не выложил ни договора, ни мотивированного решения, ни изложил подробно обстоятельств дела, поэтому оставляю вероятность обратного(giggle)
А было ли дело?(wasntme) Мне тоже было бы интересно почитать. Для общего развития.
действительно, «а был ли мальчик»:D
Уважаемый Вадим Вячеславович, поздравляю с успехом, публикацию добавил в избранное. Частенько такие ситуации встречаются, посредники-бездельники замучили людей уже…
Уважаемый Василий Анатольевич, спасибо. Согласен с Вашем мнением. На самом деле, когда АН, действуя по договору поручения (агентскому договору) с продавцом, и получая за совершение действий по продаже объекта недвижимости вознаграждение от продавца, пытаются получить деньги еще и от покупателя, это как минимум непорядочно. Другой вопрос, если АН, действуя как агент от покупателя осуществляет ПОИСК подходящей квартиры (а не предлагает те объекты недвижимости, которые они должны продать по договору поручения), то в таком случае, взимание платы за оказание услуг вполне приемлемо.
Вадим Вячеславович,
это разделение финансовой нагрузки. Ничего непорядочного в этом нет, а вот как раз в непорядочности стоит уличить покупателя, т.к. он подписал договор с риелтором, по которому он в случае заключения сделки к-п должен был заплатить.
Вряд ли покупатель добросовестно думал, что он подписывает бумагу, по которой он заведомо ничего не должен т.к. продавец-де платит комиссию. Если не нужна такая услуга — не подписывай и не плати, все просто.
Уважаемый Тарас Юрьевич, как раз в данном случае покупатель даже по договору не должен был платить. Покупатель как в магазин пришёл в АН и выразил желание купить квартиру. АН предложило имеющиеся у него на реализации квартиры, из которых покупатель выбрал одну. именно поэтому не только покупатель подумал в момент заключения договора, что он АН ничего не должен, но и я по настоящий момент в этом убеждён.
Ни о каком распределении финансовой нагрузки в данном случае и речи нет, т.к. АН выступало в роли продавца по договору поручения, за что имело вознаграждение, а т.к. квартира в итоге была продана третьим лицам, то АН своё вознаграждение получило. Как я считаю, функция такого договора-удержать покупателя страшилкой о неустойке, а в случае чего, запудрив голову несостоявшемуся покупателю, ещё и поиметь денег, фактически не оказав никакой услуги.
желаю успехов!
спасибо за опыт
Уважаемая Ирина, спасибо за внимание:)
Уважаемый Вадим Вячеславович, поздравляю! Мне жутко интересно стало, что это за адвокат у АН, если не смог простых вещей пояснить директору и не заморачиваться с судом?
Уважаемая Юлия Владимировна, откровенно говоря я с этим адвокатом ни до, ни после этого случая не встречался:) но сам директор АН упертый и был очень уверен в том, что суд встанет на сторону АН.
Уважаемый Вадим Вячеславович, Вы были убедительны! Поздравляю с победой!(handshake)
Уважаемая Ольга Витальевна, спасибо(F)
Статья интересная, добавила в избранное. Но что вы так «лопухнулись» с подтверждением убытков в виде оплаты Ваших расходов? Это же элементарно — договор, расписка… А так АН отделались мелким испугом в виде процентов 1,7 руб за полгода, кроме основной суммы… Можно было бы еще насчет морального вреда задуматься. Выходит, Ваш клиент из 50 т.р. 15 потерял…
только если судебные расходы заявить...(wasntme)
Уважаемая Юлия Романовна, тут все просто: дело я имел с ее сыном, все ему на подпись передавал, но до принятия решения первой инстанцией документы ко мне не попали. В дальнейшем конечно было подано заявление на возмещение.
Уважаемый Вадим Вячеславович, как раз искала решения по такой теме. Если не затруднит, или мой вопрос-ваш ответ, или консультация. Возможно? Я живу в том же городе. Сначала вопрос кратко: договор аванса между мной и агентством, договор к-п, я внесла полную сумму по договору, агентство получило аванс (доверенности от продавца нет на получение аванса), расписка у меня. Могу взыскать с агентства аванс? Даже если это уже не аванс, а задаток, я же переплатила сумму ровно на сумму аванса? К слову: с продавца и покупателя содрали по 6 тр за составление договора к-п, который я же редактировала, платежный документ не выдан. Ни продавец, ни я не заключали договор поручения с агентством. Агентство просто «поймало» объявление и стало действовать от своего имени, отсекая встречи и разговоры «один-на-один между продавцом и покупателем. Что скажете? Иск или сначала в СК?
Уважаемая Лариса Александровна, я думаю претензию, а потом иск.