Найти юриста / адвоката / эксперта
Эта статья посвящена общим собраниям владельцев недвижимости
1.Принцип
Общее собрание (l'assemblеe gеnеrale) совладельцев жилья собирается как минимум раз в год, а также каждый раз, когда это необходимо.
Общее собрание может созываться только синдиком (домоуправом) товарищества в следующих ситуациях:
• по собственной инициативе; или
• по требованию совета по управлению общей собственностью; или
• по требованию, по крайней мере, одного владельца, которому принадлежат как минимум четверть голосов совладельцев жилья, если устав не содержит иных положений.
Требование о созыве общего собрания направляется либо советом по управлению общей собственностью либо как минимум одним владельцем в адрес синдика заказным письмом с уведомлением о вручении, или вручается через судебного исполнителя. В требовании указываются вопросы, которые должны быть вынесены на повестку дня собрания.
В случае, если совладелец не имеет достаточного количества голосов для созыва собрания единолично, а совет по управлению общей собственностью отсутствует или бездействует, то совладелец может, после направления уведомления к принятию срочных действий в течение недели, вызвать синдик или совет по управлению общей собственностью в суд, и попросить суд в порядке срочных процедур (rеfеrе) назначить совладельца или временного администратора для созыва общего собрания.
2.Вызов на собрание (convocation)
Вызов на собрание должен содержать:
• место, дату и время проведения собрания;
• порядок дня, установленный синдиком, с указанием всех вопросов, передаваемых на рассмотрение общему собранию.
Вызов на собрание направляется, по крайней мере, за 21 день (за исключением неотложных вопросов) каждому собственнику заказным письмом с уведомлением о вручении, или вручается лично под подписку.
Синдик обязан иметь обновленный список адресов всех владельцев. В свою очередь, владельцы должны уведомлять синдика о смене их адреса. Если иное не указано, синдик направляет вызов на собрание владельцу по месту нахождения собственности.
Если лот принадлежит нескольким лицам (супруги, наследники и т.д.), они должны указать общего представителя и уведомить об этом синдика. Затем синдик направляет вызовы на собрания этому представителю.
В зависимости от выносимых на обсуждение собранием вопросов, совладельцам направляются дополнительные документы вместе с вызовом на собрание.
Эти документы могут быть двух видов:
• документы, необходимые для информации совладельцев, и по которым ведется голосование (например, если собрание должно одобрить бюджет на новый финансовый год: проект бюджета вместе с последним годовым отчетом для сравнения; если собранию предстоит принять новый устав – проект устава, и т.д.);
• документы, по которым не ведется голосование, но которые необходимы для информации совладельцев (приложения к бюджету на новый год, подробный список сумм, полученных синдиком в качестве вознаграждение, и т.д.).
3. Внесение изменений в повестку дня
В любой момент, совладелец или совет по управлению общей собственностью может потребовать от синдика внесения новых вопросов в повестку дня общего собрания. Синдик обязан включить эти вопросы в повестку дня при условии, что они поступили заблаговременно, т.е., до рассылки вызова на собрание. В противном случае, эти вопросы будут включены в повестку следующего собрания.
Общее собрание может принимать решения только по вопросам, которые значатся в повестке дня, с условием, что вызов на собрание был вручен с соблюдением вышеуказанных правил. Помимо того, общее собрание может обсуждать другие вопросы, не указанные в повестке дня, но не полномочно принимать по ним решения.
1.Принцип
Общее собрание (l'assemblеe gеnеrale) совладельцев жилья собирается как минимум раз в год, а также каждый раз, когда это необходимо.
Общее собрание может созываться только синдиком (домоуправом) товарищества в следующих ситуациях:
• по собственной инициативе; или
• по требованию совета по управлению общей собственностью; или
• по требованию, по крайней мере, одного владельца, которому принадлежат как минимум четверть голосов совладельцев жилья, если устав не содержит иных положений.
Требование о созыве общего собрания направляется либо советом по управлению общей собственностью либо как минимум одним владельцем в адрес синдика заказным письмом с уведомлением о вручении, или вручается через судебного исполнителя. В требовании указываются вопросы, которые должны быть вынесены на повестку дня собрания.
В случае, если совладелец не имеет достаточного количества голосов для созыва собрания единолично, а совет по управлению общей собственностью отсутствует или бездействует, то совладелец может, после направления уведомления к принятию срочных действий в течение недели, вызвать синдик или совет по управлению общей собственностью в суд, и попросить суд в порядке срочных процедур (rеfеrе) назначить совладельца или временного администратора для созыва общего собрания.
2.Вызов на собрание (convocation)
Вызов на собрание должен содержать:
• место, дату и время проведения собрания;
• порядок дня, установленный синдиком, с указанием всех вопросов, передаваемых на рассмотрение общему собранию.
Вызов на собрание направляется, по крайней мере, за 21 день (за исключением неотложных вопросов) каждому собственнику заказным письмом с уведомлением о вручении, или вручается лично под подписку.
Синдик обязан иметь обновленный список адресов всех владельцев. В свою очередь, владельцы должны уведомлять синдика о смене их адреса. Если иное не указано, синдик направляет вызов на собрание владельцу по месту нахождения собственности.
Если лот принадлежит нескольким лицам (супруги, наследники и т.д.), они должны указать общего представителя и уведомить об этом синдика. Затем синдик направляет вызовы на собрания этому представителю.
В зависимости от выносимых на обсуждение собранием вопросов, совладельцам направляются дополнительные документы вместе с вызовом на собрание.
Эти документы могут быть двух видов:
• документы, необходимые для информации совладельцев, и по которым ведется голосование (например, если собрание должно одобрить бюджет на новый финансовый год: проект бюджета вместе с последним годовым отчетом для сравнения; если собранию предстоит принять новый устав – проект устава, и т.д.);
• документы, по которым не ведется голосование, но которые необходимы для информации совладельцев (приложения к бюджету на новый год, подробный список сумм, полученных синдиком в качестве вознаграждение, и т.д.).
3. Внесение изменений в повестку дня
В любой момент, совладелец или совет по управлению общей собственностью может потребовать от синдика внесения новых вопросов в повестку дня общего собрания. Синдик обязан включить эти вопросы в повестку дня при условии, что они поступили заблаговременно, т.е., до рассылки вызова на собрание. В противном случае, эти вопросы будут включены в повестку следующего собрания.
Общее собрание может принимать решения только по вопросам, которые значатся в повестке дня, с условием, что вызов на собрание был вручен с соблюдением вышеуказанных правил. Помимо того, общее собрание может обсуждать другие вопросы, не указанные в повестке дня, но не полномочно принимать по ним решения.
Отличная и познавательная статья. Порядок созыва общего собрания собственников жилья во Франции схож с порядком, установленным в России.
Ирина Михайловна спасибо Вам за очередную интересную статью!
А у нас было так: объявление на дверь, семь человек явились и приняли новые тарифы на коммунальные услуги. Вот и вся ся ля ви…
Согласен с Константином Константиновичем — принципы организации и проведения общего собрания схожи с российскими, но вот их реализация о-о-очень сильно отличается от законодательной модели.
Спасибо Ирина Михайловна, что Вы находите время для посещения нашего сайта и опубликования Ваших статей!
Ирина Михайловна, правовая оценка вопроса понятна и она аналогична российскому законодательству. Однако, хотелось бы увидеть реальную картину реализации данных правовых норм во Франции. Например, в России, данные нормы практически не реализуются, т.е. собственники жилых помещений практически не пользуются своим правом.
Владимир Михайлович, полагаю, что во Франции нет проблем с реализацией прав, т.к. собственник жилья лично не участвует в собрании, а действует непосредственно через своего уполномоченного представителя.
Я полагаю, что Вы совершенно правы, но следует добавить, что во Франции законы пишутся, прежде всего, для народа, а у нас для «конкретного лица».
Действительно ли во Франции нет проблем с реализацией прав? Или так же как в России только поверхностные права, написанные на бумаге?
Спасибо за публикацию.
Порядок организации и проведения собраний действительно похож на российский. Реализации этого права для собственника помещения, фактически происходит совершенно по иному, нежели установлено законом.
Ирина Михайловна, спасибо Вам за познавательную статью, но думаю, что многие и в России не совсем представляют, что такое собрание собственников, потому что не считают нужным посещать такие собрания
Благодарю всех комментаторов за внимание к моей статье и за добрые слова.
На самом деле, во Франции все решения действительно выносятся собранием собственников, с участием синдика-домоуправа. Собрания зачастую происходят в жестком режиме, поскольку речь идет о деньгах собственников. Например, если протекает крыша, т.е., общая собственность, в ремонте участвуют все собственники. Это вытекает из регламента. И стоит такой ремонт немалых денег. Собственники определяют на собрании целесообразность (установка газона) и очередность работ (ремонт крыши или подвала?.. Решение большинства не всегда устраивают меньшинство.
Разумеется, на собраниях не обходится и без нарушений, которые могут возникнуть по вине синдика или по другим причинам. Потому французские суды переполнены делами во вопросам общей собственности.
На мой взгляд, можно выделить 4 вида проблематики:
злоупотребление синдиков (высокий гонорар, недостаточный контроль за работами), злонамеренные соседи (что бывает во всех странах),
предприятия, у которых слишком высокие тарифы, но без которых нельзя обойтись (например, предприятия, обслуживающие лифты), а также
нормы, которые все более ужесточаются государством (например, обязательство обеспечение безопасности в лифтах — лифты без внутренних дверей запрещены, в отличии, напр., от Австрии, и должны быть переоборудованы за счет владельцев).
Больше всего проблем бывает в товариществах, где из экономических соображений синдик не профессионал, а один из собственников.
Как бы то ни было, в конечном итоге платит собственник жилья. Тем не менее, система работает, что подтверждаю. На мой взгляд, жесткая регламентация в форме товарищества — единственно возможный способ сосуществования собственности в коллективном доме.
Ирина Михайловна, спасибо за разъяснения. Описанные Вами проблемы, для многих россиян (на фоне их собственных проблем) кажутся не существенными, но одновременно показывают, что достижение цивилизованной модели управления, вполне возможно.
Вначале нужно создать «цивилизованную модель» управления страной, а не какой-то «тяни-толкай». Тогда и на местном уровне будут решаться вопросы.
Возможно, что «цивилизованную модель» создать сверху не удастся, да и никто не будет создавать. А вот проблемы самоорганизации граждан на низовом уровне очень актуальны.
Кто начнет?
Так Праворуб уже начал! Смотрите как мы тут все самоорганизуемся в целях найти способ построить правовую модель управления.