Найти юриста / адвоката / эксперта
Вопреки распространенному мнению, владение жилой недвижимостью во Франции требует регулярного наблюдения за ней и немалого финансового участия.
Согласно французскому законодательству, если жилое здание или группа зданий принадлежит более чем одному собственнику, то оно должно быть организовано в форме общей собственности (la copropriete), разделенной на лоты (les lots).
В каждый лот входит как собственность, исключительно принадлежащая владельцу, так и доля в общем недвижимом имуществе, пользование которого осуществляется собственниками (например, лестница или лестничная площадка).
Общая собственность управляется на основании устава, который в обязательном порядке принимают владельцы квартир. Сами владельцы объединены в товарищество владельцев квартир (le syndicat).
Члены товарищества назначают своего представителя, или синдика товарищества (le syndic de copropriete), роль которого заключается в управлении делами товарищества, как правило, в сотрудничестве с советом по управлению общей собственностью (le conseil syndical).
Товарищество владельцев квартир
Все собственники обязательно и без какой-либо формальности объединяются в товарищество.
В основные задачи товарищества входит принятие на общем собрании собственников решений касательно:
1. Улучшений в товариществе,
2.Актов купли или продажи принадлежащего товариществу имущества,
3. Изменения устава товарищества в том, что касается использования и управления частями общего недвижимого имущества.
Все решения товарищества, принятые на общем собрании, исполняются синдиком товарищества.
Товарищество владельцев несет ответственность за свои действия. Речь идет или о принятых на общем собрании решениях, или о бездействии товарищества.
В частности, в случае нанесения ущерба владельцам, жильцам или третьим лицам, товарищество владельцев может быть привлечено к ответственности через суд. Так, например, в случае задержки товариществом ремонта общего недвижимого имущества, товарищество может быть приговорено к выплате компенсации владельцу торгового помещения, предназначенного под сдачу в аренду, если эта задержка помешала ему выполнить ремонт в принадлежащем ему помещении и сдать его в аренду.
Синдик товарищества
В любой общей собственности должен быть назначен синдик для управления этой собственностью.
Таким синдиком может быть:
1. Профессионал (физическое лицо или компания),
2. Непрофессионал (совладелец или его супруг).
Для выполнения своей миссии, синдик, независимо от того, профессионал он или нет, должен выполнять следующие условия:
1. Иметь достаточную финансовую гарантию, которая позволит ему в случае банкротства вернуть товариществу авансированные фонды,
2.Быть застрахованным как профессионал.
Кроме того, профессиональный синдик должен иметь лицензию, позволяющую ему вести деятельность по управлению недвижимым имуществом.
Синдик является официальным представителем товарищества владельцев.
В его основные задачи входит:
1. Управлять недвижимостью, заботиться о ее сохранности (гарантировать хорошее состояние) и, в случае необходимости, осуществлять все работы, которые могут оказаться необходимыми для сохранения недвижимости,
2. Обеспечивать исполнение положений устава товарищества и решений общего собрания,
3. Разрабатывать предварительный бюджет, счета товарищества, а также индивидуальные расчеты общих расходов по эксплуатации (dеcompte des charges) для каждого владельца,
4. Собирать от владельцев суммы в счет общих расходов по эксплуатации,
5. Архивировать и хранить все связанные с общей собственностью документы.
Синдик должен отчитываться о проделанной управленческой работе раз в году на общем собрании.
Синдик назначается общим собранием, которое также одобряет договор поручения, заключаемое между товариществом и синдиком.
В договоре поручения указываются:
1. Срок договора поручения,
2. Условия оплаты синдика, если он профессионал,
3. Условия выполнения синдиком поставленных перед ним задач.
В случае совершения синдиком упущения или виновного действия, владельцы могут:
1. проинформировать об этом совет по управлению общей собственностью,
2. и/или отказаться одобрить счета или результаты деятельности синдика,
3. и/или решить, отозвать синдик или не продлить договор с ним.
Совет по управлению общей собственностью
В каждом товариществе должен быть свой совет по управлению общей собственностью для оказания помощи синдику в выполнении его задач и координации между синдиком и совладельцами, если общее собрание не примет иного решения.
Совет по управлению общей собственностью имеет консультативную роль.
Его задачи заключаются, в основном:
1. В контроле управления недвижимым имуществом. Так, совет может принять самостоятельно решения в случае причинения ущерба имуществу, находящемуся в совместном владении,
2. В контроле работы синдика путем проверки счетов,
3. В оказании помощи синдику при принятии решений, касающихся товарищества,
4. В разработке повестки дня общих заседаний и предварительный бюджет, согласуя их с синдиком.
Совет по управлению общей собственностью должен отчитываться о проделанной работе раз в году на общем собрании.
Совет состоит из председателя и нескольких советников, которые выбираются из совладельцев на общем собрании сроком не более чем на 3 года.
Работа членов совета по управлению общей собственностью оплате не подлежит. Тем не менее, расходы, понесенные членами совета при исполнении поставленных перед ними задач, подлежат возмещению из общего бюджета.
Члены совета по управлению общей собственностью несут ответственность за упущения, допущенные при исполнении поставленных перед ними задач.
Члены совета могут прекратить исполнять свое поручения в любой момент.
Кроме того, решение об отзыве одного или нескольких членов совета может быть принято в любой момент на общем собрании владельцев.
Наша адвокатская практика во Франции показывает, что знание элементарных правил, применяемых к управлению жилой недвижимости во Франции, поможет многим российским владельцам избежать различных неприятностей, идущих вплоть до судебных процессов.
Согласно французскому законодательству, если жилое здание или группа зданий принадлежит более чем одному собственнику, то оно должно быть организовано в форме общей собственности (la copropriete), разделенной на лоты (les lots).
В каждый лот входит как собственность, исключительно принадлежащая владельцу, так и доля в общем недвижимом имуществе, пользование которого осуществляется собственниками (например, лестница или лестничная площадка).
Общая собственность управляется на основании устава, который в обязательном порядке принимают владельцы квартир. Сами владельцы объединены в товарищество владельцев квартир (le syndicat).
Члены товарищества назначают своего представителя, или синдика товарищества (le syndic de copropriete), роль которого заключается в управлении делами товарищества, как правило, в сотрудничестве с советом по управлению общей собственностью (le conseil syndical).
Товарищество владельцев квартир
Все собственники обязательно и без какой-либо формальности объединяются в товарищество.
В основные задачи товарищества входит принятие на общем собрании собственников решений касательно:
1. Улучшений в товариществе,
2.Актов купли или продажи принадлежащего товариществу имущества,
3. Изменения устава товарищества в том, что касается использования и управления частями общего недвижимого имущества.
Все решения товарищества, принятые на общем собрании, исполняются синдиком товарищества.
Товарищество владельцев несет ответственность за свои действия. Речь идет или о принятых на общем собрании решениях, или о бездействии товарищества.
В частности, в случае нанесения ущерба владельцам, жильцам или третьим лицам, товарищество владельцев может быть привлечено к ответственности через суд. Так, например, в случае задержки товариществом ремонта общего недвижимого имущества, товарищество может быть приговорено к выплате компенсации владельцу торгового помещения, предназначенного под сдачу в аренду, если эта задержка помешала ему выполнить ремонт в принадлежащем ему помещении и сдать его в аренду.
Синдик товарищества
В любой общей собственности должен быть назначен синдик для управления этой собственностью.
Таким синдиком может быть:
1. Профессионал (физическое лицо или компания),
2. Непрофессионал (совладелец или его супруг).
Для выполнения своей миссии, синдик, независимо от того, профессионал он или нет, должен выполнять следующие условия:
1. Иметь достаточную финансовую гарантию, которая позволит ему в случае банкротства вернуть товариществу авансированные фонды,
2.Быть застрахованным как профессионал.
Кроме того, профессиональный синдик должен иметь лицензию, позволяющую ему вести деятельность по управлению недвижимым имуществом.
Синдик является официальным представителем товарищества владельцев.
В его основные задачи входит:
1. Управлять недвижимостью, заботиться о ее сохранности (гарантировать хорошее состояние) и, в случае необходимости, осуществлять все работы, которые могут оказаться необходимыми для сохранения недвижимости,
2. Обеспечивать исполнение положений устава товарищества и решений общего собрания,
3. Разрабатывать предварительный бюджет, счета товарищества, а также индивидуальные расчеты общих расходов по эксплуатации (dеcompte des charges) для каждого владельца,
4. Собирать от владельцев суммы в счет общих расходов по эксплуатации,
5. Архивировать и хранить все связанные с общей собственностью документы.
Синдик должен отчитываться о проделанной управленческой работе раз в году на общем собрании.
Синдик назначается общим собранием, которое также одобряет договор поручения, заключаемое между товариществом и синдиком.
В договоре поручения указываются:
1. Срок договора поручения,
2. Условия оплаты синдика, если он профессионал,
3. Условия выполнения синдиком поставленных перед ним задач.
В случае совершения синдиком упущения или виновного действия, владельцы могут:
1. проинформировать об этом совет по управлению общей собственностью,
2. и/или отказаться одобрить счета или результаты деятельности синдика,
3. и/или решить, отозвать синдик или не продлить договор с ним.
Совет по управлению общей собственностью
В каждом товариществе должен быть свой совет по управлению общей собственностью для оказания помощи синдику в выполнении его задач и координации между синдиком и совладельцами, если общее собрание не примет иного решения.
Совет по управлению общей собственностью имеет консультативную роль.
Его задачи заключаются, в основном:
1. В контроле управления недвижимым имуществом. Так, совет может принять самостоятельно решения в случае причинения ущерба имуществу, находящемуся в совместном владении,
2. В контроле работы синдика путем проверки счетов,
3. В оказании помощи синдику при принятии решений, касающихся товарищества,
4. В разработке повестки дня общих заседаний и предварительный бюджет, согласуя их с синдиком.
Совет по управлению общей собственностью должен отчитываться о проделанной работе раз в году на общем собрании.
Совет состоит из председателя и нескольких советников, которые выбираются из совладельцев на общем собрании сроком не более чем на 3 года.
Работа членов совета по управлению общей собственностью оплате не подлежит. Тем не менее, расходы, понесенные членами совета при исполнении поставленных перед ними задач, подлежат возмещению из общего бюджета.
Члены совета по управлению общей собственностью несут ответственность за упущения, допущенные при исполнении поставленных перед ними задач.
Члены совета могут прекратить исполнять свое поручения в любой момент.
Кроме того, решение об отзыве одного или нескольких членов совета может быть принято в любой момент на общем собрании владельцев.
Наша адвокатская практика во Франции показывает, что знание элементарных правил, применяемых к управлению жилой недвижимости во Франции, поможет многим российским владельцам избежать различных неприятностей, идущих вплоть до судебных процессов.
Спасибо за отличную статью. Модель управления многоквартирным домом во Франции, конечно, имеет свои особенности, но сам принцип похож на систему управления домами в России.
Мне думается, что это в России была попытка сделать управление многоквартирными домами похожим на развитые страны с вековыми традициями частной собственности. Но у нас эта идея терпит сокрушительное поражение, и с каждым годом все ближе и ближе к коммунистическо -швондерской модели, которая гораздо привычнее большинству наших граждан и гораздо выгоднее армии паразитов присосавшихся к ЖКХ.
На сегодня мы имеем смесь «бульдога с носорогом». С одной стороны собственники квартир и дома в целом (общего имущества), с другой — слесарь дядя Петя из ЖЭКа, который царь и Бог, и иже с ним.
Вы абсолютно правы насчет «армии паразитов присосавшихся к ЖКХ», и не только к ЖКХ, а вообще ко всему, что имеет хоть какое-то отношение к дотациям из бюджета, или природным богатствам.
Социалистическая административная система управления ЖКХ разрушена. Попытки построения самостоятельных и ответственных перед жильцами УК в условиях российской стихийной рыночной экономики с властным администрированием цен на услуги — это фантастика. Нет конкуренции — нет рыночных отношений.
МудрЁное словечко: "Синдик" а по русски — Домоуправ :))
А мне статья понравилась, думаю, во Франции нет проблем с коммунальными службами.
Давно уже идут разговоры о сообществах многоквартирных домов. Но пока что это на уровне разговоров. Собираются в этом году ликвидировать ЖЭКи. А что вместо них? Сообщество, в котором люди едва знакомы друг с другом. Каждый закрывается в своей «скорлупе» и видишь случайно при входе или выходе из подъезда. И не знаешь, сосед он твой или нет. Вот в домах офицерского состава, где люди связаны по работе в одной части – другое дело. А здесь нужен незаурядный организатор. Но не в каждом доме такой найдется. Хорошо еще, если имеется общий двор, в котором бабушки-старушки все про всех знают. А если нет двора? Откуда это сообщество многоквартирных домов возникнет? А попробуйте отказаться от услуг работников горгаза, водоканала и др. и обратиться к частным фирмам. Все равно от них никуда не деться. Замкнутый круг получается.
Статья очень полезная для наших соотечественников, как уже имеющих недвижимость во Франции, так и собирающихся приобретать таковую. Зачастую приобретая недвижимость за границей, люди совершенно не владеют правовыми нормами, действующими на территории выбранного ими государства, либо владеют ими исключительно в объеме, сообщенном риэлтором и адвокатом, оформлявшими сделку. После оформления сделки вы остаетесь один на один со своей недвижимостью и со временем обнаруживаете гору проблем, которую необходимо было решать еще вчера. И начинается поиск путей решения, обращений к адвокату, к посредникам и т.д. и т.п. И на смену радости покупки приходит раздражение… Вот тут и вспоминается народная мудрость — «предупрежден — значит вооружен», значит готов изначально к определенным действиям, чтобы потом никогда не огорчаться. Автору огромное спасибо за абсолютно адаптированное, простое и ясное изложение французского законодательства!
В любом случае надо поблагодарить за то, что Ирина Михайловна дает нам возможность ознакомиться с законодательством о собственности во Франции. Но нам, гражданам Росии, полезнее было бы в первую очередь ознакомиться с внутренним законодательством…
Наше внутреннее законодательство ничуть не хуже и очень схоже по многим принципиальным моментам. Но… проблема в том, как оно исполняется и как оно трактуется заинтересованными в его неисполнении чиновниками — саботажниками ЖК РФ. Саботаж, начавшийся в 2005 году набирает обороты и давно превратил на практике нормы ЖК РФ, в этой части, в абсурд.
Мне интересно другое, может ли во Франции обслуживающая дом компания (электрики, сантехники, и иже с ними), каждый год — 1 января, без объяснения причин повышать цены на свои услуги на 30-40 %, ставя собственников, которые их наняли перед фактом?
К сожалению, такие факты случаются и во Франции. В частности, поднимают свои тарифы и сами синдики - домоуправы. Французское правительство даже было вынуждено регламентировать их тарифы. Разумеется, товарищество вправе нанять другого синдика или поменять контракт с компанией, обслуживающей лифты и т.д., однако это не всегда действенно.
Наше ТСЖ похоже пытались создать по такому же принципу. Где они созданы самими жильцами, там проблем с электриками и сантехниками не возникает. (И договора могут заключаться не на один год). А проблема ежегодного увеличения тарифов на воду, свет, газ нашими монополистами заключается в том, что ни Государство, ни ФАС не могут или не хотят с них спросить.
Проблема в том, что монополисты (газ, и свет, и вода) это и есть государство. А бороться с самим собой и спрашивать с самого себя вряд ли кто-то будет. А ФАС у нас, в основном борется, с конкурентами монополистов. Но и тех уже не осталось...