Найти юриста / адвоката / эксперта
Каждый совладелец жилья обязан участвовать в финансировании расходов, понесенных в связи с использованием общего имущества, его содержанием и техническим ремонтом, его управлением и улучшением (смотрите предыдущий выпуск).
Такие общие, или коммунальные, расходы (charges de copropriete), можно распределить на три больших категории:
*текущие общие расходы (А),
*особые расходы (Б) и
*расходы на срочный ремонт (В).
Б — Особые общие расходы
Особые расходы (charges speciales) в финансовую смету (budget previsionnel) товарищества не включаются. Решение о таких расходах принимается на общем собрании, но не на регулярной основе как для текущих общих расходов, а только тогда, когда это потребуется.
Особые расходы касаются работ, которые можно отнести к текущему обслуживанию недвижимости: установка и расходы на обслуживание лифта, расходы на коллективное отопление, ремонт мусоропровода, установка телевизионной антенны и т.д.
Особые расходы распределяются между совладельцами в соответствии с критерием потенциальной пользы коллективных услуг, например, расходов на лифт или на отопление. Их сумма определяется пропорционально величине каждого лота.
Расходы на отопление оплачиваются всеми совладельцами, за исключением тех совладельцев, лот которых находится на первом этаже. Не пользование лифтом (например, владельцев лотов на 2-м этаже) не освобождает владельца от участия в общих расходах на содержание лифта.
Так, французский суд отказался освободить от участия в общих расходах совладельца, который заблокировал дверцу лифта на лестничной площадке, ведущей в его квартиру, чтобы доказать, что он не пользуется лифтом. Кроме того, оплата расходов на лифт требуется даже с совладельцев, лот которых находится на первом этаже, если лифт обслуживает подвалы или подземные паркинги. При этом совладелец необязательно должен быть владельцем места в паркинге, достаточно того, что он в принципе может пользоваться лифтом, обслуживающим паркинг.
Что же касается расходов на отопление, то можно выделить два случая:
• Если жилище не может быть подключено к коллективному отоплению в здании, то совладелец освобождается от уплаты расходов на отопление;
• Если жилище может быть подключено к коллективному отоплению в здании, то совладелец должен оплачивать свою часть расходов на отопление. Т.е., если совладелец самовольно отключился от коллективного отопления, ему все равно придется участвовать в расходах на отопление.
Сумма расходов и дата оплаты устанавливается на общем собрании.
До наступления даты оплаты, домоуправ индивидуально уведомляет по почте всех владельцев о предмете расходов и подлежащей оплате сумме.
В — Общие расходы на срочный ремонт
В экстренном случае, домоуправ может по собственной инициативе, т.е., без получения разрешения общего собрания владельцев, осуществить работы, которые требуются, чтобы уберечь здания от разрушения. В таком случае, домоуправ может потребовать от совладельцев оплаты аванса для финансирования ремонта. При этом ему будет достаточно проконсультироваться с домсоветом (в случае, если он существует). В любом случае, сумма аванса не может превышать трети суммы сметы.
Оплата ремонта в рассрочку
Совладельцы, которые воздержались от голосования или проголосовали против работ, направленных на улучшение здания, или которые не приняли участия в общем заседании, на котором было принято подобное решение, имеют возможность произвести оплату своей доли в ремонте в рассрочку сроком до 10 лет.
Однако эта возможность распространяется только на:
• работы, направленные на улучшение здания;
• изменение одного или нескольких частей коммунального хозяйства;
• благоустройство помещений, находящихся в общем пользовании;
•добавление новых элементов или создание помещений, предназначенных для общего пользования.
Просьба об оплате в рассрочку направляется домоуправу заказным письмом с уведомлением о вручении.
Вместе с тем, такая рассрочка не безвозмездна: должник будет выплачивать проценты, либо установленные законом, либо банком (в случае, если товариществу пришлось прибегнуть к займу, чтобы восполнить недостающую сумму).
Оспаривание распределения общих расходов
Если совладелец обнаружит ошибку в распределении общих расходов, он может опротестовать такое распределение на общем собрании. Решение о пересчете должно получить единодушное согласие других совладельцев.
Совладелец также может обратиться в суд с ходатайством о пересчете, и это в следующих случаях:
• если его доля участия превышает реальную долю на 25 %;
• если доля участия другого совладельца ниже его реальной доли на 25 %. Такой иск должен быть подан в суд в течение пяти лет после публикации устава товарищества в картотеке недвижимого имущества, или же в течение 2-х лет после продажи лота.
Если суд сочтет жалобу владельца обоснованной, то он вынесет решение о новом распределении расходов. Тем не менее, это решение не будет иметь обратной силы.
Недвижимость во Франции — новый налог для нерезидентов составит 20 % стоимости арендного имущества
Французское правительство готовит реформу налога на богатство (ISF), которая предполагает, в частности, создание нового налога на недвижимость. Этот налог будет взиматься только с нерезидентов Франции. По сумме налог будет приближаться к налогу на недвижимость (taxe fonciere), которым облагаются все владельцы недвижимости во Франции.
Налог будут платить лица, не являющиеся резидентами, т.е., постоянно не проживающие на территории Франции. К ним могут относиться как иностранные граждане, так и французы, которые переехали жить в другие страны. Однако целью нового налогообложения будет являться не « заклеймить » иностранных владельцев, а получить с них компенсацию за пользование государственными и коммунальными структурами, в финансировании которых, в отличие от резидентов Франции, они не участвуют.
Эта компенсация будет рассчитываться исходя из стоимости недвижимости во Франции. Законопроект предполагает принять за сумму налога 20 % кадастральной стоимости имущества, т.е., использовать ту же налоговую базу, которая используется при расчета налога на недвижимость.
Фактически, речь идет о введении двойного налога на недвижимость для нерезидентов Франции. При этом нужно учитывать, что ставки при расчете налога на недвижимость весьма варьируются в зависимости от городов, где находится недвижимость. Так, в 2010 году налог на недвижимость в Париже рассчитывался на основе 7,75 % кадастральной стоимости недвижимости, в Лионе — 17,17 %, в Марселе — 21,92 %, и в Гренобле — 36,73 %.
К полученной сумме следует добавить процент в пользу муниципалитета и департамента, на территории, которых расположена недвижимость.
В случае нового налога его ставки будут одинаковыми на всей территории Франции, и доходы от налогов (около 200 млн. Евро в год) будут предназначены для государственного, а не муниципального, бюджета.
Таким образом, налогом будут облагаться только жилые помещения, предназначенные для личного использования.
Такие общие, или коммунальные, расходы (charges de copropriete), можно распределить на три больших категории:
*текущие общие расходы (А),
*особые расходы (Б) и
*расходы на срочный ремонт (В).
Б — Особые общие расходы
Особые расходы (charges speciales) в финансовую смету (budget previsionnel) товарищества не включаются. Решение о таких расходах принимается на общем собрании, но не на регулярной основе как для текущих общих расходов, а только тогда, когда это потребуется.
Особые расходы касаются работ, которые можно отнести к текущему обслуживанию недвижимости: установка и расходы на обслуживание лифта, расходы на коллективное отопление, ремонт мусоропровода, установка телевизионной антенны и т.д.
Особые расходы распределяются между совладельцами в соответствии с критерием потенциальной пользы коллективных услуг, например, расходов на лифт или на отопление. Их сумма определяется пропорционально величине каждого лота.
Расходы на отопление оплачиваются всеми совладельцами, за исключением тех совладельцев, лот которых находится на первом этаже. Не пользование лифтом (например, владельцев лотов на 2-м этаже) не освобождает владельца от участия в общих расходах на содержание лифта. Так, французский суд отказался освободить от участия в общих расходах совладельца, который заблокировал дверцу лифта на лестничной площадке, ведущей в его квартиру, чтобы доказать, что он не пользуется лифтом. Кроме того, оплата расходов на лифт требуется даже с совладельцев, лот которых находится на первом этаже, если лифт обслуживает подвалы или подземные паркинги. При этом совладелец необязательно должен быть владельцем места в паркинге, достаточно того, что он в принципе может пользоваться лифтом, обслуживающим паркинг.
Что же касается расходов на отопление, то можно выделить два случая:
• Если жилище не может быть подключено к коллективному отоплению в здании, то совладелец освобождается от уплаты расходов на отопление;
• Если жилище может быть подключено к коллективному отоплению в здании, то совладелец должен оплачивать свою часть расходов на отопление. Т.е., если совладелец самовольно отключился от коллективного отопления, ему все равно придется участвовать в расходах на отопление.
Сумма расходов и дата оплаты устанавливается на общем собрании.
До наступления даты оплаты, домоуправ индивидуально уведомляет по почте всех владельцев о предмете расходов и подлежащей оплате сумме.
В — Общие расходы на срочный ремонт
В экстренном случае, домоуправ может по собственной инициативе, т.е., без получения разрешения общего собрания владельцев, осуществить работы, которые требуются, чтобы уберечь здания от разрушения. В таком случае, домоуправ может потребовать от совладельцев оплаты аванса для финансирования ремонта. При этом ему будет достаточно проконсультироваться с домсоветом (в случае, если он существует). В любом случае, сумма аванса не может превышать трети суммы сметы.
Оплата ремонта в рассрочку
Совладельцы, которые воздержались от голосования или проголосовали против работ, направленных на улучшение здания, или которые не приняли участия в общем заседании, на котором было принято подобное решение, имеют возможность произвести оплату своей доли в ремонте в рассрочку сроком до 10 лет.
Однако эта возможность распространяется только на:
• работы, направленные на улучшение здания;
• изменение одного или нескольких частей коммунального хозяйства;
• благоустройство помещений, находящихся в общем пользовании;
•добавление новых элементов или создание помещений, предназначенных для общего пользования.
Просьба об оплате в рассрочку направляется домоуправу заказным письмом с уведомлением о вручении.
Вместе с тем, такая рассрочка не безвозмездна: должник будет выплачивать проценты, либо установленные законом, либо банком (в случае, если товариществу пришлось прибегнуть к займу, чтобы восполнить недостающую сумму).
Оспаривание распределения общих расходов
Если совладелец обнаружит ошибку в распределении общих расходов, он может опротестовать такое распределение на общем собрании. Решение о пересчете должно получить единодушное согласие других совладельцев.
Совладелец также может обратиться в суд с ходатайством о пересчете, и это в следующих случаях:
• если его доля участия превышает реальную долю на 25 %;
• если доля участия другого совладельца ниже его реальной доли на 25 %. Такой иск должен быть подан в суд в течение пяти лет после публикации устава товарищества в картотеке недвижимого имущества, или же в течение 2-х лет после продажи лота.
Если суд сочтет жалобу владельца обоснованной, то он вынесет решение о новом распределении расходов. Тем не менее, это решение не будет иметь обратной силы.
Недвижимость во Франции — новый налог для нерезидентов составит 20 % стоимости арендного имущества
Французское правительство готовит реформу налога на богатство (ISF), которая предполагает, в частности, создание нового налога на недвижимость. Этот налог будет взиматься только с нерезидентов Франции. По сумме налог будет приближаться к налогу на недвижимость (taxe fonciere), которым облагаются все владельцы недвижимости во Франции.
Налог будут платить лица, не являющиеся резидентами, т.е., постоянно не проживающие на территории Франции. К ним могут относиться как иностранные граждане, так и французы, которые переехали жить в другие страны. Однако целью нового налогообложения будет являться не « заклеймить » иностранных владельцев, а получить с них компенсацию за пользование государственными и коммунальными структурами, в финансировании которых, в отличие от резидентов Франции, они не участвуют.Эта компенсация будет рассчитываться исходя из стоимости недвижимости во Франции. Законопроект предполагает принять за сумму налога 20 % кадастральной стоимости имущества, т.е., использовать ту же налоговую базу, которая используется при расчета налога на недвижимость.
Фактически, речь идет о введении двойного налога на недвижимость для нерезидентов Франции. При этом нужно учитывать, что ставки при расчете налога на недвижимость весьма варьируются в зависимости от городов, где находится недвижимость. Так, в 2010 году налог на недвижимость в Париже рассчитывался на основе 7,75 % кадастральной стоимости недвижимости, в Лионе — 17,17 %, в Марселе — 21,92 %, и в Гренобле — 36,73 %.
К полученной сумме следует добавить процент в пользу муниципалитета и департамента, на территории, которых расположена недвижимость.
В случае нового налога его ставки будут одинаковыми на всей территории Франции, и доходы от налогов (около 200 млн. Евро в год) будут предназначены для государственного, а не муниципального, бюджета.
Таким образом, налогом будут облагаться только жилые помещения, предназначенные для личного использования.
Что меня всегда удивляет в статьях о содержании европейской недвижимости, так это то, что вначале пишутся, обсуждаются и утверждаются правила и сметы, а потом они неукоснительно выполняются.
Если кто-то не согласен — можно решать вопрос на собрании собственников или в суде.
Каждый частник имеющий свой собственный «домик в деревне» поступает точно так-же.
Зато бывшие советские РЭУ упорно требуют оплаты коммунальных услуг по совершенно необоснованным тарифам, вбухивают содранные с жильцов деньги непонятно куда, и рост тарифов за услуги ЖКХ никак не влияет на качество их услуг…
Вы правы. Причем больше всего возмущает то, что наши коммунальные конторы ведут себя совершенно по хамски :@
И деньги уходят непонятно куда, и это «непонятно куда» практически каждый месяц требует все больше и больше. Посмотрев квитанции из ЖКХ можно отметить, что каждый раз хоть на копеечки, но сумма увеличивается.
Ничего себе ставки налога на недвижимое имущество (в Гренобле — 36,73%) в России — 0,2% :x
Хотя-бы по этому показателю, мы в более выгодном положении :)
Елизавета, необходимо также учесть доходы. Образно: Я был бы согласен платить ежемесячно налог 50% моего дохода, что в рублевом выражении пусть было б 5 миллионов, если бы мой доход составлял 10. Вот такая загибулина получается. Они платят долях больше, но и позволить могут себе больше.
Ирина Михайловна, спасибо Вам за статью, для каждого гражданина России Вы подняли больную тему! Радует то, что государство Франции заботиться о своих гражданах, предоставляя качественные коммунальные услуги и взимая плату на расходы с совладельцев в соответствии с критерием потенциальной пользы коллективных услуг.
Скажите, а часты ли случаи оспаривания распределения общих расходов?
В этом случае, забота о гражданах состоит в создании условий для того, чтобы эти граждане могли свои проблемы решить сами, или в суде.
И разница тут скорее не в законах, а именно в самих гражданах, т.к. наши привыкли, чтобы о них заботились, пока они сами ничего бездельничают.
В России собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме пропорционально площади занимаемого им жилого помещения, а во Франции (общие расходы) в соответствии с критерием потенциальной пользы коллективных услуг. Полагаю, что бремя содержания общего имущества во Франции для собственника жилья является более рациональным, нежели чем в РФ.
Поддерживаю Ваше мнение Марк Дмитриевич. У нас в России собственники вообще не знают, на какие нужды идут денежные средства, как следствие этому, часть денежных средств «тяжким» грузом ложится в чужие карманы. Поэтому, рациональнее использовать опыт европейских стран.
Наша система — это палка с десятью концами
Я думаю, что во Франции эти все расходы составляют человеческие суммы. Вот перед глазами отчет о ЖКХ держу: пункт. «устранение незначительных неисправностей» — 37 103 рублей. Примечание — «не потребовалось». То есть у нас сдирают деньги и все. Надо — не надо… Когда уже цивилизованной страной-то станем!!! ;(
Вот эти две статьи про проблемы насущные: как небо и земля. Хотя суммы налогов, конечно и там немаленькие
Хорошо быть коренным французом… Хотя и приезжим, тоже неплохо: нет пьяных слесарей и злющих кассирш в ЖЭКе :)
Ну наверняка и во Франции есть свои сложности. С нашей колокольни — у них рай. А может, самим французам тоже кажется, что все у них не как у людей :)
ну да, двойное налогообложение никто не любит
кому двойное… у нас наверное тройное или четверное
У нас не налогообложение, а грабеж: это разные вещи
Вот были выступления во Франции, машины жгли, дома громили. А какая бы реакция была, если бы им резко поменять обслуживание домов на то, которое у нас?
И ещё одно. Бремя содержания общего имущества несет собственник, но только это всё неправда. Во-первых, владельцев квартир, как стадо баранов, передают управляющей компании для обдирания.(Называется это — передать базу данных). В суде, чтобы доказать, что собственники должны оплатить непонятно какие услуги управляющей компании, все помнят, что бремя содержания..., а когда собственник говорит, что БЕЗ заключенного договора с Управляющей компанией, которая даже и не думала такой договор подписывать, эта самая компания даже прикасаться к общему имуществу собственников не имеет права, тут забывают, что бремя то содержания общего имущества несет собственник, и он, честно сказать может для его содержания и дополнительных людей нанять, которые на самом деле будут содержать жильё. Но советская система живет не в законах, а в сердцах и умах, поэтому насильно и без согласия собственников будем назло врагам считать, что мы содержим общее имущество, а деньги легко взыщем через суд как раз за то, что мы так считаем.
Статья интересная, с познавательной точки зрения. Но… в качестве примера для подражания Франция не годится, как и вся Европа в целом — всё другое…
Почему Вы так считаете? Нам наоборот надо брать все самое лучшее в Европе и применять в России, видоизменяя под наши условия и менталитет. Вот тогда и мы будем жить по-человечески.
Мы и так берем с Запада все что можно, уже русского то у нас ничего не осталось… и что хорошего то в этом? По-моему с каждым годом становится все хуже. Ситуация с Лужковым тому пример.
Франция Францией, а Россия это Россия, и лучше уж видоизменять собственные концепции развития, чем брать их на стороне и применять к бедному русскому народу.
Да и у нас в России всё это заложено в жилищном законодательстве, только вот как наши ДЭЗы и им подобные ТСЖ нашими денежками распоряжаются?!
Участие в общих расходах — основа совместной собственности. Важным представляется озвученный принцип соразмерности участия в зависимости от размера находящегося в собственности имущества.
главное, чтобы было чем участвовать, деньги в смысле.
Для России путь к 100% оплате ЖК-услуг неприемлем.
Сравним климат. Париж: среднегодовая температура +11. Самая низкая температура была зарегистрирована 10 декабря 1879 года — 23,9 °C.
Берем Кемерово: среднегодовая температура +3°С. Самую низкую температуру не знаю, но каждую зиму -40°С — как здрасте.
Сравнивать количество калорий, необходимых для отопления квартир равной площади, нужно?
В СССР для отопления разумно использовалась горячая вода, которая являлась побочным положительным фактором при производстве эл.энегрии. Т.е. почти даровой ресурс.
Европейцы неэкономно отапливаются за счет электричества. Т.е. в одинаковом климате их тип отопления дороже для отапливаемого.
Вся инфраструктура (ТЭЦ, ГРЭС, трубопроводы, ЛЭП) в России осталась со времен СССР, т.е. «заточена» под наш собственный тип экономики. А этот тип экономки предусматривал следующее: электростанции строились с большим запасом мощности для снабжения эл.энергией предприятий (строились и самими предприятиями). Побочки, в виде дармовой горячей воды было так много, что ею почти задаром отапливались жилые дома в районах.
А теперь, какие-то 3,14дорасы, простите, единорасы. не построившие ни… чего ломают систему, под которую «заточена» вся инфраструктура.
Не получится существовать в Сибири при 100% оплате услуг ЖКХ.
Не всегда, то лучшее, что берётся в Европе, может прижиться в нашем государстве, потому, что у нас с ними различный менталитет укоренявшийся веками. А так, конечно же, очень хочется получать достойные «европейские» зарплаты и пользоваться качественными коммунальными услугами.
Не даром говорят: что русскому хорошо, то немцу смерть!
Сказать коротко, все в наших руках!
Если бы жители ДЕЙСТВИТЕЛЬНО хотели что-то поменять, то объединялись бы в ТСЖ, право предоставлено. Через несколько (может даже 10-20) лет будет как во Франции, если не лучше. А поскольку менталитет меняется десятилетиями, народу по прежнему «до фонаря», лишь бы ничего не делать, то имеем то что имеем.
"… будет как во Франции..."
Владислав Игоревич, Боже упаси! Куда нам столько негров(bandit)?
Менталитет за 10-20 лет не меняется.
Народ (жителей) придется либо уничтожать (геноцид), завозя негров (как во Франции:)), либо принимать таким, какой он есть. Хороший правитель не жалуется на «плохой» народ. Как говорил Н.Макиавелли: «Государь не волен выбирать себе народ, но волен выбирать знать, ибо его право карать и миловать, приближать и подвергать опале».
А по теме Монстр абсолютно прав — при 100% оплате услуг ЖКХ жить на территориях с холодным климатом будет нерентабельно. Обезлюдят северные территории России. Подберут эти земли те, кто считать деньги умеет. Нельзя этого допускать. Это наша страна.
У нас своих типа негров не чуть не меньше.