Основные понятия общей собственности во Франции. Часть 2 – устав товарищества владельцев

Согласно французскому законодательству, общая собственность управляется на основании устава (rеglement de copropriеtе).
Устав – это письменный акт, в котором определены правила деятельности товарищества, и определены права и обязанности совладельцев. Положения устава являются обязательными как для владельцев, так и для жильцов, независимо от статуса последних.

При приобретении недвижимости покупатель автоматически становится членом товарищества и получает через нотариуса копию устава товарищества.
 
Содержание устава товарищества владельцев квартир

В уставе определены:

1. Общие помещения (les parties communes) и помещения, находящиеся во владении каждого лота, а также условия их пользования;
2. Распределение общих коммунальных расходов (les charges) между совладельцами с указанием применяемого метода расчета.
В этот документ могут также включаться описание распределения лотов в здании с указанием номера каждого лота и информации о лоте.
 
Пользование общими помещениями и помещениями, находящимися в пользовании отдельных лиц
 
Помещения, находящиеся в общем пользовании:
 
Общие помещения, как правило, находятся в общем пользовании. Тем не менее, каждый владелец не должен наносить ущерба другим совладельцам, и, в частности:
 
1. Не парковать личную машину в общем дворе;
2. Не загромождать общие проходы или коридоры личными вещами.
 
Некоторые общие помещения, например, терраса или сад, могут находиться в пользовании отдельных лиц, Это право не приравнивается к праву собственности и содержит ограничения. Так, к примеру, если общей террасой пользуется только один владелец, поскольку только он имеет к ней доступ, то застройка террасы без разрешения других совладельцев, которое принимается на общем собрании, невозможна.
 
Помещения, находящиеся в пользовании отдельных лиц:
 
Помещения, находящиеся в пользовании отдельных лиц, предназначены только для владельцев лота. Тем не менее, каждый совладелец не может нарушать прав других совладельцев, изменять предназначения недвижимости, и, в частности:
 
1. присваивать часть лестничной площадки, которая ведет в его квартиру
2. изменять внутреннее распределение помещений в лоте, если это может нарушить прочность здания и нанести ущерб общим помещениям внутри и снаружи здания.
 
Если того требуют обстоятельства, и при условии их непродолжительности, совладелец не может воспротивиться проведению в принадлежащих ему помещениях работ, направленных на улучшение состояния помещений, если эти работы выполняются в интересах товарищества. Это распространяется, в частности, на работы, направленные на обеспечение безопасности.
 
Санкции в случае несоблюдения устава товарищества
 
Случай владельца-нарушителя

Если владелец не соблюдает устав товарищества, против него могут быть приняты санкции.
Вначале синдик товарищества (домоуправ) направляет нарушившему устав владельцу предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если после получения предупреждения владелец продолжает нарушать устав, синдик может получить от собрания жильцов разрешение на обращение в суд против данного владельца от имени товарищества. Перед обращением в суд привлекается судебный исполнитель для составления акта, в котором констатируется нарушение устава товарищества.

Синдик может также обратиться в суд в порядке срочных процедур (rеfеrе) в суд большой инстанции (tribunal de grande instance), если речь идет об очевидных нарушениях.
 
Случай квартиросъемщика-нарушителя

Если квартиросъемщик не соблюдает устав товарищества, против него могут быть приняты санкции.
Вначале необходимо связаться с владельцем – арендодателем, с тем, чтобы он призвал квартиросъемщика к порядку.

В случае бездействия владельца – арендодателя, синдик может обратиться непосредственно к квартиросъемщику.

Если после получения предупреждения квартиросъемщик продолжает нарушать устав, совладелец или другой квартиросъемщик, которому нарушитель наносит ущерб своим поведением, может обратиться в суд большой инстанции (tribunal de grande instance) с тем, чтобы прекратить беспорядок и получить компенсацию в связи с неадекватным поведением квартиросъемщика.