Найти юриста / адвоката / эксперта
Согласно французскому законодательству, общая собственность управляется на основании устава (rеglement de copropriеtе).
Устав – это письменный акт, в котором определены правила деятельности товарищества, и определены права и обязанности совладельцев. Положения устава являются обязательными как для владельцев, так и для жильцов, независимо от статуса последних.
При приобретении недвижимости покупатель автоматически становится членом товарищества и получает через нотариуса копию устава товарищества.
Содержание устава товарищества владельцев квартир
В уставе определены:
1. Общие помещения (les parties communes) и помещения, находящиеся во владении каждого лота, а также условия их пользования;
2. Распределение общих коммунальных расходов (les charges) между совладельцами с указанием применяемого метода расчета.
В этот документ могут также включаться описание распределения лотов в здании с указанием номера каждого лота и информации о лоте.
Пользование общими помещениями и помещениями, находящимися в пользовании отдельных лиц
Помещения, находящиеся в общем пользовании:
Общие помещения, как правило, находятся в общем пользовании. Тем не менее, каждый владелец не должен наносить ущерба другим совладельцам, и, в частности:
1. Не парковать личную машину в общем дворе;
2. Не загромождать общие проходы или коридоры личными вещами.
Некоторые общие помещения, например, терраса или сад, могут находиться в пользовании отдельных лиц, Это право не приравнивается к праву собственности и содержит ограничения. Так, к примеру, если общей террасой пользуется только один владелец, поскольку только он имеет к ней доступ, то застройка террасы без разрешения других совладельцев, которое принимается на общем собрании, невозможна.
Помещения, находящиеся в пользовании отдельных лиц:
Помещения, находящиеся в пользовании отдельных лиц, предназначены только для владельцев лота. Тем не менее, каждый совладелец не может нарушать прав других совладельцев, изменять предназначения недвижимости, и, в частности:
1. присваивать часть лестничной площадки, которая ведет в его квартиру
2. изменять внутреннее распределение помещений в лоте, если это может нарушить прочность здания и нанести ущерб общим помещениям внутри и снаружи здания.
Если того требуют обстоятельства, и при условии их непродолжительности, совладелец не может воспротивиться проведению в принадлежащих ему помещениях работ, направленных на улучшение состояния помещений, если эти работы выполняются в интересах товарищества. Это распространяется, в частности, на работы, направленные на обеспечение безопасности.
Санкции в случае несоблюдения устава товарищества
Случай владельца-нарушителя
Если владелец не соблюдает устав товарищества, против него могут быть приняты санкции.
Вначале синдик товарищества (домоуправ) направляет нарушившему устав владельцу предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если после получения предупреждения владелец продолжает нарушать устав, синдик может получить от собрания жильцов разрешение на обращение в суд против данного владельца от имени товарищества. Перед обращением в суд привлекается судебный исполнитель для составления акта, в котором констатируется нарушение устава товарищества.
Синдик может также обратиться в суд в порядке срочных процедур (rеfеrе) в суд большой инстанции (tribunal de grande instance), если речь идет об очевидных нарушениях.
Случай квартиросъемщика-нарушителя
Если квартиросъемщик не соблюдает устав товарищества, против него могут быть приняты санкции.
Вначале необходимо связаться с владельцем – арендодателем, с тем, чтобы он призвал квартиросъемщика к порядку.
В случае бездействия владельца – арендодателя, синдик может обратиться непосредственно к квартиросъемщику.
Если после получения предупреждения квартиросъемщик продолжает нарушать устав, совладелец или другой квартиросъемщик, которому нарушитель наносит ущерб своим поведением, может обратиться в суд большой инстанции (tribunal de grande instance) с тем, чтобы прекратить беспорядок и получить компенсацию в связи с неадекватным поведением квартиросъемщика.
Устав – это письменный акт, в котором определены правила деятельности товарищества, и определены права и обязанности совладельцев. Положения устава являются обязательными как для владельцев, так и для жильцов, независимо от статуса последних.
При приобретении недвижимости покупатель автоматически становится членом товарищества и получает через нотариуса копию устава товарищества.
Содержание устава товарищества владельцев квартир
В уставе определены:
1. Общие помещения (les parties communes) и помещения, находящиеся во владении каждого лота, а также условия их пользования;
2. Распределение общих коммунальных расходов (les charges) между совладельцами с указанием применяемого метода расчета.
В этот документ могут также включаться описание распределения лотов в здании с указанием номера каждого лота и информации о лоте.
Пользование общими помещениями и помещениями, находящимися в пользовании отдельных лиц
Помещения, находящиеся в общем пользовании:
Общие помещения, как правило, находятся в общем пользовании. Тем не менее, каждый владелец не должен наносить ущерба другим совладельцам, и, в частности:
1. Не парковать личную машину в общем дворе;
2. Не загромождать общие проходы или коридоры личными вещами.
Некоторые общие помещения, например, терраса или сад, могут находиться в пользовании отдельных лиц, Это право не приравнивается к праву собственности и содержит ограничения. Так, к примеру, если общей террасой пользуется только один владелец, поскольку только он имеет к ней доступ, то застройка террасы без разрешения других совладельцев, которое принимается на общем собрании, невозможна.
Помещения, находящиеся в пользовании отдельных лиц:
Помещения, находящиеся в пользовании отдельных лиц, предназначены только для владельцев лота. Тем не менее, каждый совладелец не может нарушать прав других совладельцев, изменять предназначения недвижимости, и, в частности:
1. присваивать часть лестничной площадки, которая ведет в его квартиру
2. изменять внутреннее распределение помещений в лоте, если это может нарушить прочность здания и нанести ущерб общим помещениям внутри и снаружи здания.
Если того требуют обстоятельства, и при условии их непродолжительности, совладелец не может воспротивиться проведению в принадлежащих ему помещениях работ, направленных на улучшение состояния помещений, если эти работы выполняются в интересах товарищества. Это распространяется, в частности, на работы, направленные на обеспечение безопасности.
Санкции в случае несоблюдения устава товарищества
Случай владельца-нарушителя
Если владелец не соблюдает устав товарищества, против него могут быть приняты санкции.
Вначале синдик товарищества (домоуправ) направляет нарушившему устав владельцу предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если после получения предупреждения владелец продолжает нарушать устав, синдик может получить от собрания жильцов разрешение на обращение в суд против данного владельца от имени товарищества. Перед обращением в суд привлекается судебный исполнитель для составления акта, в котором констатируется нарушение устава товарищества.
Синдик может также обратиться в суд в порядке срочных процедур (rеfеrе) в суд большой инстанции (tribunal de grande instance), если речь идет об очевидных нарушениях.
Случай квартиросъемщика-нарушителя
Если квартиросъемщик не соблюдает устав товарищества, против него могут быть приняты санкции.
Вначале необходимо связаться с владельцем – арендодателем, с тем, чтобы он призвал квартиросъемщика к порядку.
В случае бездействия владельца – арендодателя, синдик может обратиться непосредственно к квартиросъемщику.
Если после получения предупреждения квартиросъемщик продолжает нарушать устав, совладелец или другой квартиросъемщик, которому нарушитель наносит ущерб своим поведением, может обратиться в суд большой инстанции (tribunal de grande instance) с тем, чтобы прекратить беспорядок и получить компенсацию в связи с неадекватным поведением квартиросъемщика.
Правильно ли я поняла, что во Франции, перед обращением в суд, истец обязательно должен соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, а в случае форс-мажорных обстоятельств (например: прорыв трубы с горячей водой в квартире, собственник которой находится в отпуске за пределами страны) тоже обязательно сначала просить нарушителя добровольно устранить поломку?
В статье идет речь о неадекватном поведении, а не о чрезвычайных обстоятельствах техногенного характера, вроде прорыва трубы.
Мне показалось, что процедура воздействия на неадекватных жильцов (как собственников так и квартиросъемщиков) излишне затянута, хотя наверняка это может быть компенсировано специальным положением устава, или простой выдачей доверенности.
В России несколько иной способ вступления в члены товарищества собственников жилого помещения.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения, а так же им необходимо написать заявление о вступлении в товарищество собственников жилья.
Поддерживаю мнение Ивана Николаевича, действительно, процедура воздействия на непорядочных жильцов затянута. А в остальном, модель управления общей собственностью и устав товарищества владельцев во Франции очень схожа с моделью управления в России.
Мне понравилось — все как-то по-человечески понятно и разумно. По крайней мере, никаких «наездов» со стороны ЖЭКов, при такой системе, по-моему не предполагается — реальное самоуправление самими собственниками, а не навязанными администрацией горе-управдомами.
О затянутости процедуры воздействия на квартиросъемщика-нарушителя. Предположу, если я понял правильно автора, что во Франции, ответ не будет столь затянутым, как это принято в России (30 дней на ответ, проверка фактов и прочее), а придет владелец и укажет нарушителю: либо устраняй, либо убирайся — срок тебе два дня. Или как-то так. Потому что владелец, прежде всего, заинтересован в порядке.
Я думаю, что процесс не затянут, а очень чёток в своей последовательности, чем является сложным для обывателей, и одновременно простым для толкового юриста в разрешении спора.
Присоединяюсь к мнению Бармалея. Четкое и ясное управление самими собственниками многоквартирного дома. Как-то все по-доброму, по-человечески. Отсутствуют молохи-ЖЭКи!