Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть I

Покупка недвижимости – серьезный акт в жизни покупателя, который происходит в несколько этапов. Знание этих этапов позволит приобретателю избежать ошибок, которые могут оказаться в некоторых случаях непоправимыми.

1 – Поиск объекта

Общего правила для поиска дома или квартиры не существует, и способы поиска могут быть различными. Кандидат на приобретение недвижимости может:

— найти объект самостоятельно (через Интернет-сайты, частные объявления в прессе, объявления о продаже с аукциона или напрямую от продавца ;
— обратиться к посреднику, которым может выступать только риэлтер, нотариус или адвокат.

2 – Предложение приобрести объект (offre d’achat)

Очень часто, предварительному акту покупки предшествует передача продавцу покупателем предложения приобрести объект. В этом документе покупатель выражает намерение приобрести недвижимость по стоимости, которая равна или меньше стоимости, объявленной продавцом. Если продавец принимает предложение, покупатель обязан приобрести недвижимость на заявленных условиях. Во избежание конфликта в отношении действительности предложения, желательно указывать срок действия предложения : после истечения этого срока покупатель не будет обязан купить недвижимость,

3 – Предварительный договор купли-продажи (avant-contrat)

Составление такого договора обязательно, в нем отражается согласие сторон произвести сделку на определенных условиях. Такой договор может быть оформлен как самими сторонами, так и с помощью профессионалов. При приобретении дорогостоящей недвижимости желательно обратиться за помощью к нотариусу, который будет оформлять окончательный акт купли-продажи. В других случаях имя нотариуса должно быть обязательно указано в предварительном договоре, поскольку по закону окончательная сделка может быть оформлена только нотариусом.

Выбор нотариуса осуществляется произвольно, причем стороны могут быть представлены каждая своим нотариусом или одним нотариусом. Поскольку это не отражается на сумме нотариальных услуг (стоимость нотариальных услуг пропорциональна стоимости имущества и установлена государством), рекомендуется каждой стороне прибегнуть к услугам «своего» нотариуса.

При подписании предварительного договора покупатель обычно оставляет залог — как правило, в размере 10% стоимости недвижимости. Залог оплачивается чеком или переводом на счет нотариуса и «замораживается» до исхода сделки.

В зависимости от формы предварительного договора купли продажи залог соответствует или:

— авансу, вслед за которым должна быть выплачена вся стоимость объекта, даже если покупатель решил отказаться от сделки; или

— компенсации, которая отойдет продавцу в случае, если покупатель откажется от сделки (пример – залог в 39 млн. евро, который отдал М. Прохоров владельцу Виллы Леопольда на юге Франции после отказа от подписания окончательной сделки).

В случае, если сделка осуществляется, сумма залога вычитается из общей стоимости недвижимости.
Как правило, продавец предоставляет на этом этапе различные технические экспертизы, предписанные законом (например, о присутствии асбеста  или свинца в объекте). На практике, это может произойти и позднее, однако желательно требовать экспертизы перед подписания предварительного договора. Впоследствии эти экспертизы сшиваются с окончательным договором купли-продажи.

Предварительный договор является основополагающим документом при оформлении сделки, поскольку в нем указываются цена, формы финансирования (например, выплата всей суммы или оплта через кредит), сроки передачи покупателю, отлагательные условия сделки (например, получение кредита). Изменить эти условия позднее не представляется возможным, поэтому к составлению такого договора следует подходить с удвоенным вниманием.

4 – 7-дневный срок для отказа от сделки

Согласно закону, покупатель недвижимости может отказаться от сделки в течение 7 дней после подписания предварительного договора купли-продажи, и это без объяснения причин откааза и без какой-либо финансовой потери для него. Этот срок принадлежит к нормам публичного порядка, и сократить его покупатель не может.

Если отказ от продолжения сделки был донесен до сведения продавца в указанный 7-дневний срок (заказным письмом с уведомлением или через пристава), то залог возвращается покупателю в течение 21 дня.