Оффшорные схемы оплаты при покупке недвижимости в Израиле нерезидентами

Hа широтах оффшоров

Наверняка, основная проблема, связанная с куплей недвижимости в Израиле, сопряжена с трудностями перевода финансовых средств, легитимно заработанных в поте лица, но увы, официально не зарегистрированных, в связи с той или иной спецификой российского налогообложения.

На данный момент, в связи с существованием строгого кодекса законов о запрете «отмывания» финансовых средств, израильские банки осторожничают и предпочитают не кредитировать недвижимость, приобретаемую гражданами из бывшего союза.

Более того, Израильские банки также скрупулезно проверяют источники переведенных в Израиль средств, и, в частности, могут отправить переведенные средства обратно, на счет отправителя.

Ниже следуют несколько исходных позиций для граждан, владеющих оффшорным счетом и желающих приобрести недвижимость в Израиле, без афиширования своего приобретения за пределами Израиля.

Открытие собственного счета в Израиле

Сразу следует заметить, что иностранный гражданин вправе открыть счет в Израильском банке, и на данный момент не существует никаких ограничений на открытие подобных счетов.

Проблемы могут возникнуть на следующем этапе – при переводе финансовых средств на счет. Владельцу счета надо будет объяснить, что его связывает с владельцем счета, с которого производился денежный перевод.

Зачастую, владельцем счета с которого производился денежный перевод, является юридическая фирма, в то время, как владельцем счета в Израиле является физический человек.

Попробуем перечислить ряд возможных объяснений перевода денег со счета юридической фирмы на личный счет физического лица:

• Физическое лицо является одним из учредителей данной фирмы – необходимо предоставить банку заверенные учредительные документы фирмы.
• Физическое лицо является работником или советником данной фирмы и переведенные суммы являются его гонораром – банк может потребовать контракт или иные соответствующие документы, удостоверяющие подлинность взаимосвязи.
• Физическое лицо получило кредит от данной фирмы – в банк надо будет предъявить договор о предоставлении кредита.
  

Открытие бенефициарного счета в Израиле

Данный вариант мало чем отличается от открытия собственного счета.

Многие клиенты предпочитают оформить счет на доверенное лицо в Израиле, дабы сократить свои хлопоты и упростить ведение счетов ввиду своего отсутствия в стране. На бенефициара падут такие же обязанности декларировать взаимосвязь с источником средств, как и на бенефициария, в случае открытия собственного счета.

Предлагаемая схема

Предлагаемая нами схема перевода средств на куплю недвижимости, а далее на содержание недвижимости – предельно проста. Эта схема предусматривает существование основного счета в оффшорах, и желание покупателя оплатить куплю недвижимости именно с данного счета.

Дабы избежать необходимость декларации, и «отождествления» лица переводящего деньги, с лицом принимающим средства – полагающиеся продавцу недвижимости деньги должны быть переведены напрямую на счет продавца. В отличие от банка покупателя, получающего якобы «свои» деньги, банк продавца удовлетворится фактом существования договора о купле – продаже недвижимости и не потребует объяснения связи между покупателем и лицом, переводящим средства.

Параллельно покупателю потребуется открыть в оффшорах еще и собственный счет – этот дополнительный счет будет являться смежником основного счета. На этот счет будут поступать средства с основного счета, и с него будут переводиться в Израиль средства необходимые для ежедневного содержания квартиры.
Речь идет об относительно незначительных суммах, которые будут переводиться в Израиль на собственный (или бенефициарный) счет. Открытие такого «личного» счета, наряду с основным оффшорным, решит проблему «отождествления» лица, переводящего деньги, с лицом принимающим средства.

Регистрация недвижимости на доверенное лицо

«Мне бы не хотелось светиться. Могу ли я зарегистрировать недвижимость на доверенное лицо? И как сделать, чтобы никто посторонний не узнал, что хозяином недвижимости являюсь именно я?»

Пожалуй, это один из наиболее распространенных вопросов, с которыми сталкивается адвокат, представляющий резидентов постсоветского пространства. Ответ предельно прост — израильское законодательство позволяет фактическому собственнику зарегистрировать недвижимость на доверенное лицо.

По сути, используется своеобразная форма траста, где учредитель — собственник наделяет своими правами доверительного управляющего, а тот, выступая в роли собственника, должен отдавать полученный доход выгодоприобретателю-бенефициару, действуя в его, а не в своих интересах. Соответственно, в нашей теме собственник-учредитель и бенефициар совпадают в одном лице.

Декларация о личности настоящего владельца недвижимости передается только в налоговые инстанции, которые обязаны хранить эту информацию в секрете от третьих лиц. Между тем, недвижимость записывается в земельном регистре на имя доверенного лица, как единственного и полноценного владельца имущества. В будущем, передача прав владения от доверенного лица настоящему хозяину недвижимости не будет облагаться налогом. Доверительным управляющим может быть как и адвокат хозяина недвижимости так и любое другое доверенное лицо (физическое или юридическое).

Формальные правила, которые надо соблюдать при регистрации недвижимости на имя доверительного управляющего, предельно просты — в течении 30 дней со дня сделки, он обязан уведомить об этом налоговые инстанции, заполнив необходимую стандартную форму. Декларация о купле недвижимости доверительным управляющим должна быть подана в срок — любое опоздание может привести к тому, что налоговые инстанции откажутся регистрировать сделку как таковую.

Наряду с существованием формального правила, есть еще и неписанное. При финансировании сделки доверительному управляющему необходимо будет доказать, что денежные средства, которые пошли на финансирование сделки, действительно принадлежали настоящему владельцу недвижимости, то есть, собственнику-бенифициару. Например, если купля недвижимости финансировалась оффшорной фирмой, не связанной с настоящим хозяином сделки, у каждой стороны нашей темы, то есть, собственника-бенифициара и доверительного управляющего, могут возникнуть серъезные проблемы с налоговыми инстанциями в Израиле.

Следует добавить, что мы всегда советуем нашим клиентам при регистрации недвижимости на доверительного управляющего заключить внутренний договор, цель которого упорядочить отношения между собственником недвижимости и доверенным лицом. Такой договор должен учитывать, с одной стороны, безапелляционное право владельца-бенефициара в любой момент перерегистрировать недвижимость на свое имя или продать недвижимость третьему лицу, а с другой стороны — право управляющего на получение вознаграждения и полного возмещения расходов, понесенных при регистрации недвижимости.


Пояснения терминов, применяемых нами в статье:

БЕНЕФИЦИАРИЙ ТРАСТА, БЕНЕФИЦИАР
-физическое или юридическое лицо, в пользу которого был заключен договор об учреждении траста. Б.т. получает доходы от владения имуществом, переданным в траст, на условиях, указанных в договоре.
-лицо, являющееся приобретателем выгод, преимуществ...

ДОВЕРЕННОЕ ЛИЦО, ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ
— лицо, совершающее сделку от имени и по поручению другого лица (в нашем случае собственника-доверителя) в силу полномочия, основанного на доверенности; действующее в интересах доверителя…

ДОВЕРИТЕЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ (ТРАСТ)
(англ. trust — доверие) — система отношений, при которой учредитель траста — собственник (сеттлор) наделяет своими правами доверительного управляющего, а тот, выступая в роли собственника, тем не менее должен отдавать полученный доход выгодоприобретателю (бенефициару), действуя в его, а не в своих интересах (причем собственник-учредитель и выгодоприобретатель-бенефициар могут совпадать в одном лице).
 
Взаимоотношения учредителя траста и управляющего предполагают высокую степень доверия. При этом каждый из названных участников отношений траста является субъектом права собственности. Такая ситуация существует в англо-американском праве, а вот в законодательстве РФ не обнаружилось  института Д.с., лишь возможность передачи имущество в управление без перехода к доверительному управляющему права собственности…