Примерно месяц назад ко мне обратился мой хороший знакомый и потрясающий человек Дмитрий Рудась, рекомендую посмотреть его подводные фильмы, это фантастика. Но сейчас не об этом.

Ему нужна была моя помощь для сопровождения сделки при покупке торгового центра в нашем городе, а по сути имущественного комплекса.

И вот с чем нам пришлось столкнуться: продавцами, «застрявшими» в «90-х», полной и беспросветной юридической безграмотностью риелторов, позиционирующий себя, как профессионалов и юристов, отсутствием необходимых документов на имущество,  скрытыми сюрпризами здания, и наличием обременения, вопросы по которому предлагалось решить за счет покупателя.

Фабула была простой: юридическое лицо (ООО) продает находящееся у него в собственности здание торгового центра, на которое наложено обременение в виде ипотеки, в связи с залогом и поручительством по кредитному договору третьего лица (физического лица).

Продавец хочет получить за объект 40 миллионов рублей, желательно наличностью, но в договоре указать кадастровую стоимость, дабы избежать налог...

Часть 1. Риелторское агентство

Продавцом все права были делегированы риелторскому агентству, поэтому длительное время контактировали только с ним.

Для анализа документов на здание и земельный участок мной были запрошены правоустанавливающие и технические документы, спустя неделю на почту мне прилетел только скан свидетельства о праве собственности на здание, из которого следовало, что оно выкуплено Обществом с торгов в 2002 году, в 2006 году введено в эксплуатацию после реконструкции.

Запросила все имеющиеся документы о покупке и реконструкции, на что получила ответ: постановления пристава о торгах есть, а проектной документации нет и найти его не возможно. Со слов риелторов, продавец им пояснил о том, что проектные документы утрачены и восстановить их не возможно. 

Это был первый звоночек, что со зданием не все чисто.

Предложила юристам-риелторам запросить проект у выполнявшей его проектной организации, в Управлении градостроительства, Инспекции по контролю за строительством, потому как данные документы обязательно передаются в государственные органы при получении разрешения на реконструкцию (строительство) и при вводе здания в эксплуатацию.

Нам был предоставлен скан акта ввода в эксплуатацию, внешне вполне приличный, но при его изучении было установлено, что в нем имеются рукописные недопустимые исправления.

Так, данное здание являлось собственность Министерства обороны РФ, но в связи с долгами, было арестовано и продано с торгов в 2002 году. На торгах победило ООО и стало его собственником.

В акте ввода в эксплуатацию от 2006 года имелось исправление номера и даты выдачи  разрешения на реконструкцию, выданного администрацией города, так, с легкой руки неизвестного лица разрешение на строительство 2005 года было зачеркнуто, исправление было внесено от руки, ручкой, и дописано: «Исправленному верить, 2007 год», и неразборчивая подпись. Ни печатей, ни ФИО и должности...

Вспоминаем, что до 2002 года здание было собственностью МО РФ, то есть федеральной собственностью, десятилетиями стояло в полуразрушенном и частично руинированном состоянии. На каком основании и для чего МО РФ получать разрешение на реконструкцию своего здания в администрации муниципального образования? Вопрос остался без ответа.

Изучение договора аренды на землю показало, что договор на 49 лет, но согласно прилагаемой схеме весь участок находится в «красных линиях», граничит с землями Министерства обороны, по участку проходит линия связи МО РФ...

Риелторы стали настаивать на встрече между представителем продавца и покупателем для подписания предварительного договора. На вопрос о его целесообразности, заявили, что нужно установить основные условия, какие именно, объяснить не смогли, форму предварительного договора заранее не сбросили.

Естественно, встреча прошла без подписания каких-либо бумаг. Но выяснились интересные подробности: представитель продавца, он же заемщик по кредиту, по которому имущество находится в залоге у банка, желает получить денежные средства до подписания договора купли-продажи для погашения своего кредита и снятия обременения, обосновывая это тем, что «ну, это Вам же имущество с обременением не нужно!» (в смысле покупателю).

Все доводы о том, что он не сторона по сделке между ООО и покупателем разбивались о стену непонимания. Приводились «веские» доводы, что он торговал и более дорогим имуществом и всегда был честен.

Затем выяснилось, что риелторами данному представителю была навязана мысль, о том, что если в договоре купли-продажи указать 70% от кадастровой цены имущества, то Общество не будет платить налог от продажи. А передача остальных средств будет произведена наличными представителю продавца для погашения его личного кредита и снятия обременения, и об этом составят предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Чувствуя, что принимаю участие в каком-то плохо срежисированном спектакле, пояснила, что у нас под покупку объекта будет открываться кредитная линия, следовательно, стоимость имущества в договоре будет указана та, за которую имущество будет приобретаться, без каких-либо уменьшений. Все денежные средства будут только в безналичном виде и переводом со счета на счет, я рассказала «профессионалам», что продавец — не гражданин, а юридическое лицо, налог от продажи он будет платить в обязательном порядке, только налоговая ставка будет зависеть от налогового режима компании. Предлагаемая схема с договорами нам не подходит. Немного объяснила про возможность банкротства Общества с оспаривание сделки.

После этого риелторы обвинили меня в некомпетентности и не корректном поведении, сказали моему доверителю, что со мной отказываются общаться. Если честно, я не расстроилась, учитывая их «оперативность» в предоставлении документов, полной юридической безграмотности и навязывании продавцу утопических идей.

 «Профессионалы» своего дела искренне не понимали, для чего я «копаюсь в чужом нижнем белье».  Им абсолютно не были понятны требования о предоставлении документов на ООО — уставных документов,  последней налоговой декларации, сведений о балансовой стоимости активов в целом и в частности на это имущество, режиме налогооблажения.

В итоге устно мне было сообщено, что режим налогообложения ООО — УСН и 6-процентная налоговая ставка от доходов, на что я пояснила, что оплата налога будет составлять 6% от любой указанной в договоре суммы продажи. И сделка состоится только в том случае, если в договоре купли-продажи будет указана итоговая стоимость имущества.

И тут повис вопрос: «если все деньги безналом, а как мы получим свою маржу?» Думаю, что только этот вопрос интересовал риелторов, а на прозрачность и безопасность сделки для сторон им было абсолютно все равно.

Не теряя время даром, мной были самостоятельно запрошены документы на здание и землю в Кадастровой палате, Ростехинвентаризации, Управлении градостроительства. Полученные документы в очередной раз заставили сомневаться в прозрачности сделки и чистоте намерений продавцов. Представленный технический паспорт БТИ был датирован 2005 годом, при том, что в эксплуатацию здание ввели только в 2006, в Кадастровую палату данные по этому зданию вовсе не подавались, технический план отсутствовал, проектно- сметная документация в Управление градостроительства отсутствовала.

Продолжение следует...

Автор публикации

Адвокат Погорелова Татьяна Валерьевна
Владивосток, Россия
Защита по уголовным делам в сфере экономики, незаконного оборота наркотиков
Арбитраж
Наследственное, жилищное, семейное, корпоративное право

Да 62 62

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Федоровская Наталья, dedush, Ермоленко Андрей, Пятицкий Евгений, Астапов Максим, Шилова Ольга, Савин Сергей, Погорелова Татьяна, Саидалиев Курбан, Ларин Олег, Ромашов Андрей, user23134
  • 17 Июня 2021, 12:15 #

    риелторы обвинили меня в некомпетентности и не корректном поведении, сказали моему доверителю, что со мной отказываются общатьсяУважаемая Татьяна Валерьевна, ооооо! риэжторы — особая каста, совершенно не желающая понимать что-либо, кроме собственной маржи! :x 
    Мне самому недавно довелось общаться с этими «профессионалами», и впечатления об уровне их профессионализма у меня самые негативные. Реальная работа риэлтера — разместить объявление на разных сайтах, да занять очередь в МФЦ, после чего получить свою комиссию.

    +16
    • 17 Июня 2021, 15:41 #

      Уважаемый Иван Николаевич, знаете, после общения с риэлторами и продавцом мне казалось, я сейчас проснусь, и все будет хорошо. Ощущение полного сюрреализма было. Я такой дикой безграмотности и выставления палок в колеса давно не встречала! Так как мой клиент был заинтересован в этой сделке, я стала продумывать схему продажи с учётом интересов продавца, так меня ещё и в конкуренции обвинили. Я в шоке! Хотя давно ничему не удивляюсь... 
      Самое страшное, что они не владеющие ни информацией по объекту, ни документацией, меня обвиняли в том, что они честные, им нужно доверять! Каждый документ чуть ли не выпрашивали, время затянули дико, а потом резко начали торопить. Я потом сама все собрала и была крайне удивлена и раздосадована (это чтоб не заматериться)

      +14
    • 18 Июня 2021, 12:02 #

      Уважаемый Иван Николаевич, скажу более. Риэлторы даже объявления с указанием «с риэлторами категорически не сотрудничаю» впихивают в свои базы.

      +4
  • 17 Июня 2021, 13:55 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, кошмарная какая-то история с точки зрения меня-нериелтора и неюриста. Хорошо, что есть специалисты, которые действительно во всех этих темах разбираются и оказывают квалифицированную помощь.

    +8
  • 17 Июня 2021, 15:12 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, это типичная ситуация, когда риелторы пытаются быстрей- быстрей-быстрей впарить непонятно что покупателю, получить свою комиссию и благополучно забыть о сделке, а дальше — хоть трава не расти.

    В таких случаях самое главное, чтобы покупатель твёрдо понимал, что его интересам следует только его личный юрист, а не горе- риелтор.

    Сколько лет работаю в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью (с 2006 года) — ничего не меняется: в 90% случаев риелтор — враг покупателя.

    +14
  • 17 Июня 2021, 15:29 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, видимо, риэлторы ничего кроме квартир продавать не умеют. Сам оказывался в Вашей ситуации, когда риэлторы отказались со мной работать, потому что оказался слишком дотошный по их мнению. Важно чтобы доверитель понимал перспективы покупки такого кота в мешке.

    +8
    • 17 Июня 2021, 15:50 #

      Уважаемый Максим Сергеевич, доверитель как раз и понял, что без сопровождения сам не справится. Не стал рисковать, пригласил меня-) спасибо за отзыв!

      +6
    • 18 Июня 2021, 17:47 #

      Уважаемый Максим Сергеевич, как показывает практика риелторы и квартиры-то продавать толком не умеет. По крайней мере, процентов 80 риелторов в продаже квартир дилетанты, чей девиз «наглость, жжужание в уши и давление на психику».

      +7
  • 17 Июня 2021, 16:33 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, в статье нет сведений о том, каким образом доверителю стало известно о продаже торгового центра. И мне не совсем понятно, почему и продавец, и риэлтор зациклились именно на Вашем доверителе. И к чему продавцу продавать более дорогие объекты и одновременно быть в должниках по ипотеке.
    В общем, не хочу гадать, но смутные ощущения обмана у меня невольно формируются. Очень буду рад своей ошибке. Удачи Вам и успешного исполнения поручения!

    +9
    • 18 Июня 2021, 01:03 #

      Уважаемый Курбан Саидалиевич, информация о продаже объекта была размещена на сайте Фарпост, сейчас также там имеется,  продается объект очень давно. Цена объекта со 120 млн рублей неоднократно менялась и в большую и в меньшую сторону. Мой доверитель был заинтересован в этом объекте, готов был изначально чуть ли не наличными денежными средствами им оплатить. Но, понимая все риски для него, возможность закрытия его кредитной линии, я настояла на том, что оплата производилась бы  только со счета на счет. В моего клиента вцепились, так как он изначально говорил о том, что готов рассчитаться наличными денежными средствами. Ему не было известно, что здание в залоге, да еще и по договору займа с третьим лицом (фактическим представителем ООО по доверенности). Я ставила вопрос о наличии возможности у Общества произвести замену предмета залога, но, как выяснилось, больше ничего нет ни у ООО, ни у заемщика.

      +11
  • 17 Июня 2021, 17:13 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, главное, чтобы Ваш доверитель (покупатель) слушал и слышал своего юриста (Вас), ведь наглость и непрофессионализм процветают только по причине отсутствия сопротивления...
    Риэлтеров, в таких случаях, лучше исключать из переговоров, выходить напрямую на продавца, если, конечно, продавец вменяемый и действует разумно. 
    Как правило, риэлтеры играют свою игру, цель которой — заработать побольше. И это ни разу не совпадает с интересами покупателя. 

    Жду продолжения истории.

    +9
  • 18 Июня 2021, 04:48 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, лет 10 взад была у меня похожая история. Проверил документацию. Написал покупашке развернутый ответ. Настоятельно рекомендовал НЕ ПОКУПАТЬ объект. Но уж больно сладкая была цена. Купили. Я на два года был обеспечен работой :))))

    +11
  • 18 Июня 2021, 11:35 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, интересная публикация, прямо детектив какой-то…

    +4
    • 18 Июня 2021, 13:37 #

      Уважаемый Евгений Федорович, спасибо! Только сюрреализм какой то. Мне даже не доверять стали… Комментариями выше, заподозрили во лжи… А так бывает, тем более в нашем городе-)

      +5
  • 18 Июня 2021, 14:59 #

    в 2014 году я участвовал в подобной сделке, только на стороне продавца. Продавали мы не объект недвижимости, а акции в обществе, владеющим объектом.  Правда и цена объекта была раз в 100 больше. И нам удалось получить от покупателя даже первый платеж в размере 1 млн долларов США.  При этом всю информацию, которую запрашивал покупатель, мы передали.  А когда покупатель после первого платежа пошел за получением кредита в СБЕР под залог  объекта и именно банк стал проверять всю подноготную объекта, то выяснились многие «детали», с учетом которых  покупателю в кредите было отказано. Первый платеж, остался у продавца, т.к. он выглядел добросовестно — то есть передал из документов всё, что просил покупатель. Однако покупателя подвел непрофессионализм представителей (юриста и риэлтора).

    Поэтому, то что Вы делаете- всё правильно!

    +6
  • 19 Июня 2021, 08:17 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, многократно сопровождала подобные сделки и всегда у риелторов происходил «разрыв шаблона» и была почти истерика.
    А причина очень проста — у адвоката и маклера задачи в таких сделках совершенно разные и отправные точки тоже. Адвокат заботится об интересах доверителя, а маклер только об этом -
    И тут повис вопрос: «если все деньги безналом, а как мы получим свою маржу?» Думаю, что только этот вопрос интересовал риелторов, а на прозрачность и безопасность сделки для сторон им было абсолютно все равно.

    +4
  • 19 Июня 2021, 17:20 #

    Уважаемая Татьяна Валерьевна, учитывая, что по участку проходит линия связи МО РФ, то с таким объектом даже связываться не стоит.

    +2

Да 62 62

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Как простая просьба о сопровождении сделки по покупке недвижимости превратилась в адвокатское расследование» 5 звезд из 5 на основе 62 оценок.
Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
Москва, Россия
+7 (903) 273-9292
Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
https://user58814.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович
Москва, Россия
+7 (926) 881-7373
Качественная юридическая помощь. 100% соблюдение сроков.
Срочный выезд. Официальный договор.
Не тратьте ваше время, нервы и силы. Доверьте мне решение ваших проблем.
https://user63088.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Гражданские и уголовные дела экономической направленности. Коррупционные преступления, дела о мошенничестве, налоговые споры и налоговые преступления. Защита субъектов предпринимательской деятельности
https://fishchuk.pravorub.ru/ Стать VIP

Похожие публикации

Продвигаемые публикации