Как простая просьба о сопровождении сделки по покупке недвижимости превратилась в адвокатское расследование

Примерно месяц назад ко мне обратился мой хороший знакомый и потрясающий человек Дмитрий Рудась, рекомендую посмотреть его подводные фильмы, это фантастика. Но сейчас не об этом.

Ему нужна была моя помощь для сопровождения сделки при покупке торгового центра в нашем городе, а по сути имущественного комплекса.

И вот с чем нам пришлось столкнуться: продавцами, «застрявшими» в «90-х», полной и беспросветной юридической безграмотностью риелторов, позиционирующий себя, как профессионалов и юристов, отсутствием необходимых документов на имущество,  скрытыми сюрпризами здания, и наличием обременения, вопросы по которому предлагалось решить за счет покупателя.

Фабула была простой: юридическое лицо (ООО) продает находящееся у него в собственности здание торгового центра, на которое наложено обременение в виде ипотеки, в связи с залогом и поручительством по кредитному договору третьего лица (физического лица).

Продавец хочет получить за объект 40 миллионов рублей, желательно наличностью, но в договоре указать кадастровую стоимость, дабы избежать налог...

Часть 1. Риелторское агентство

Продавцом все права были делегированы риелторскому агентству, поэтому длительное время контактировали только с ним.

Для анализа документов на здание и земельный участок мной были запрошены правоустанавливающие и технические документы, спустя неделю на почту мне прилетел только скан свидетельства о праве собственности на здание, из которого следовало, что оно выкуплено Обществом с торгов в 2002 году, в 2006 году введено в эксплуатацию после реконструкции.

Запросила все имеющиеся документы о покупке и реконструкции, на что получила ответ: постановления пристава о торгах есть, а проектной документации нет и найти его не возможно. Со слов риелторов, продавец им пояснил о том, что проектные документы утрачены и восстановить их не возможно. 

Это был первый звоночек, что со зданием не все чисто.

Предложила юристам-риелторам запросить проект у выполнявшей его проектной организации, в Управлении градостроительства, Инспекции по контролю за строительством, потому как данные документы обязательно передаются в государственные органы при получении разрешения на реконструкцию (строительство) и при вводе здания в эксплуатацию.

Нам был предоставлен скан акта ввода в эксплуатацию, внешне вполне приличный, но при его изучении было установлено, что в нем имеются рукописные недопустимые исправления.

Так, данное здание являлось собственность Министерства обороны РФ, но в связи с долгами, было арестовано и продано с торгов в 2002 году. На торгах победило ООО и стало его собственником.

В акте ввода в эксплуатацию от 2006 года имелось исправление номера и даты выдачи  разрешения на реконструкцию, выданного администрацией города, так, с легкой руки неизвестного лица разрешение на строительство 2005 года было зачеркнуто, исправление было внесено от руки, ручкой, и дописано: «Исправленному верить, 2007 год», и неразборчивая подпись. Ни печатей, ни ФИО и должности...

Вспоминаем, что до 2002 года здание было собственностью МО РФ, то есть федеральной собственностью, десятилетиями стояло в полуразрушенном и частично руинированном состоянии. На каком основании и для чего МО РФ получать разрешение на реконструкцию своего здания в администрации муниципального образования? Вопрос остался без ответа.

Изучение договора аренды на землю показало, что договор на 49 лет, но согласно прилагаемой схеме весь участок находится в «красных линиях», граничит с землями Министерства обороны, по участку проходит линия связи МО РФ...

Риелторы стали настаивать на встрече между представителем продавца и покупателем для подписания предварительного договора. На вопрос о его целесообразности, заявили, что нужно установить основные условия, какие именно, объяснить не смогли, форму предварительного договора заранее не сбросили.

Естественно, встреча прошла без подписания каких-либо бумаг. Но выяснились интересные подробности: представитель продавца, он же заемщик по кредиту, по которому имущество находится в залоге у банка, желает получить денежные средства до подписания договора купли-продажи для погашения своего кредита и снятия обременения, обосновывая это тем, что «ну, это Вам же имущество с обременением не нужно!» (в смысле покупателю).

Все доводы о том, что он не сторона по сделке между ООО и покупателем разбивались о стену непонимания. Приводились «веские» доводы, что он торговал и более дорогим имуществом и всегда был честен.

Затем выяснилось, что риелторами данному представителю была навязана мысль, о том, что если в договоре купли-продажи указать 70% от кадастровой цены имущества, то Общество не будет платить налог от продажи. А передача остальных средств будет произведена наличными представителю продавца для погашения его личного кредита и снятия обременения, и об этом составят предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Чувствуя, что принимаю участие в каком-то плохо срежисированном спектакле, пояснила, что у нас под покупку объекта будет открываться кредитная линия, следовательно, стоимость имущества в договоре будет указана та, за которую имущество будет приобретаться, без каких-либо уменьшений. Все денежные средства будут только в безналичном виде и переводом со счета на счет, я рассказала «профессионалам», что продавец — не гражданин, а юридическое лицо, налог от продажи он будет платить в обязательном порядке, только налоговая ставка будет зависеть от налогового режима компании. Предлагаемая схема с договорами нам не подходит. Немного объяснила про возможность банкротства Общества с оспаривание сделки.

После этого риелторы обвинили меня в некомпетентности и не корректном поведении, сказали моему доверителю, что со мной отказываются общаться. Если честно, я не расстроилась, учитывая их «оперативность» в предоставлении документов, полной юридической безграмотности и навязывании продавцу утопических идей.

 «Профессионалы» своего дела искренне не понимали, для чего я «копаюсь в чужом нижнем белье».  Им абсолютно не были понятны требования о предоставлении документов на ООО — уставных документов,  последней налоговой декларации, сведений о балансовой стоимости активов в целом и в частности на это имущество, режиме налогооблажения.

В итоге устно мне было сообщено, что режим налогообложения ООО — УСН и 6-процентная налоговая ставка от доходов, на что я пояснила, что оплата налога будет составлять 6% от любой указанной в договоре суммы продажи. И сделка состоится только в том случае, если в договоре купли-продажи будет указана итоговая стоимость имущества.

И тут повис вопрос: «если все деньги безналом, а как мы получим свою маржу?» Думаю, что только этот вопрос интересовал риелторов, а на прозрачность и безопасность сделки для сторон им было абсолютно все равно.

Не теряя время даром, мной были самостоятельно запрошены документы на здание и землю в Кадастровой палате, Ростехинвентаризации, Управлении градостроительства. Полученные документы в очередной раз заставили сомневаться в прозрачности сделки и чистоте намерений продавцов. Представленный технический паспорт БТИ был датирован 2005 годом, при том, что в эксплуатацию здание ввели только в 2006, в Кадастровую палату данные по этому зданию вовсе не подавались, технический план отсутствовал, проектно- сметная документация в Управление градостроительства отсутствовала.

Продолжение следует...