Найти юриста / адвоката / эксперта
Начало здесь.
Часть 2. Продавцы
Как выяснилось, учредитель и директор Общества в одном лице в городе не проживала, постоянно жила на западе, а приехавший представитель — ее гражданский муж.
Принимая во внимание, что на встрече сумма сделки была согласована, я постаралась выяснить у дамы, каким образом и в какой момент они собираются снимать обременение с объекта, на что получила ответ, что по сделке покупатель перечислит деньги на счет компании, она обналичит часть и передаст заемщику для погашения кредита и снятия обременения. Но так как ей придется обналичивать, то сумма сделки вырастает на 21%, это 15% в связи с обналичиванием и еще 6% налог от продажи.
Полученный ответ на вопрос об окончательной стоимости объекта, поставил меня в тупик, ибо окончательная сумма по мнению собственника составит примерно 60 миллионов. Объяснить арифметику мне не смогли, посоветовали лучше думать.
Покупателя упрекнули, что он не имеет каких-то 40 миллионов рублей наличными, поэтому продавец от этого страдать не должен. Доводы о том, что наличный расчет в кассу предприятия возможен в сумме не более 100 тысяч рублей (п.6 Указания Банка России от 07.10.2013 №3073-У), что любые операции и сделки на сумму более 3,5 миллионов попадают на учет в Росфинмониторинг и налоговую, были восприняты в штыки.
Я в очередной раз попросила для анализа документы: проектно-сметную документацию, разрешение на реконструкцию, договоры с ресурсоснабжающими организациями, справки об отсутствии задолженности, в том числе за аренду земли, схемы вентиляционного, электросетевого и пожарного оборудования. Продавец недоумевала и просила пояснить для каких целей мне нужна «вся эта макулатура». Пришлось объяснить, что покупатель желает осмотреть здание совместно со специалистами на его соответствие технической документации, чем вызвала очередную волну негодования, проявляемым мной недоверием к продавцу.
Предложение заменить предмет залога на иное имущество для прозрачности данной сделки было отвергнуто, и выяснилось, иного имущества ни у Общества, ни у физического лица- заемщика нет.
Попыталась разъяснить, что перечисление денежных средств со счета покупателя на счет третьего лица может быть рискованным занятием для покупателя, в случае отказа от сделки продавца. Мне вновь стали рассказывать про доверие и неоднократно проводимые сделки с еще более дорогостоящим имуществом.
Часть 3. Неожиданные «сюрпризы»
Тратя много времени на согласование стоимости, планирование осмотров здания со специалистами, разработкой плана снятия обременения с объекта, я оставила на потом очень важную именно в этой истории деталь — договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые мне предоставили, но без приложений и актов разграничения балансовой принадлежности.
И если с электроснабжением визуально было все вполне нормально, то договор с «Водоканалом» вызвал много вопросов.
На первый взгляд договор был заключен на водоснабжение и водоотведение. Но что- то меня смущало, какое- то непонятное предчувствие. И я решала этот договор проверить.
В «Водоканале» было выяснено, что здание, находящегося в центре города, не подключено к городской системе канализации, а «сброс сточных вод производится на самостоятельный выпуск», то есть фактически в здании на 2000 кв.м септик. А построить канализационную линию для врезки в городскую канализацию и оформить эти документы официально, учитывая вокруг земли МО РФ, будет практически не реально, либо выльется для покупателя в весьма крупные траты.
И тут мой клиент вспомнил, что когда он осматривал здание, видел асенизаторсткую машину, но ему пояснили, что чистят «жироуловитель», а с канализацией все в порядке.
Всячески скрывая факт отсутствия подключения к канализации, риелторы и продавец очень торопили моего клиента быстрее заключить договор. И я, увлекшись разработкой стратегического плана по снятию обременения, чуть было не упустила такой важный факт, как канализация.
Помимо этих «сюрпризов» был обнаружен еще ряд недопустимых недочетов в документации, но это уже не играло особой роли.
От покупки клиент отказался, меня отблагодарил, оплатив двойной гонорар, радуясь, что это все выяснилось на этапе проверки документов, а не после сделки.
Часть 4. Заключительная
Уважаемые продавцы и покупатели недвижимости! Берегите себя от безграмотных действий и советчиков в виде риелторов и юристов! Не экономьте на квалифицированной юридической помощи сейчас, чтобы потом жить и радоваться, а не бегать по судам и доказывать свою правоту! Обращайтесь к профессионалам!
П.с. Я думаю, что данная статья будет полезной для наших потенциальных клиентов. И в ближайшее время постараюсь подготовить статью — рекомендацию как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. Сотрудничеству, соавторству и помощи коллег буду рада!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, хорошо что ваш доверитель оказался тверд в своем решении воспользоваться при покупке юридической помощью и прислушался к вашим советам!
Ведь порой желание «купить выгодно» оказывается сильнее здравого смысла и правовых доводов. А тут удачно прошло. Поздравляю.
Уважаемый Василий Герольдович, Вам ли не знать о ситуации на рынке недвижимости в нашем городе-) Дмитрию нужно отдать должное, он очень долго с ними вел переговоры, но когда понял, что не справляется, привлек меня. Я, честно говоря, совсем не ожидала обнаружить такой сюрприз, как отсутствие канализации. Вам спасибо за внимание!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, Вы фактически спасли своего доверителя от приобретения разорительного и проблемного «актива», тем самым дав ему возможность инвестировать в более приличный актив! (Y)
На про риэлторов даже и говорить нечего, и я надеюсь, что уже в ближайшем будущем эти «специалисты» попросту исчезнут с рынка за ненадобностью ;)
Уважаемый Иван Николаевич, я лично знакома с двумя риелторами очень грамотными и юридически подкованными. Сотрудничаю только с ними. Ну, а здесь — просто нонсенс… Поэтому и опубликовала эту ситуацию! Спасибо Вам за внимание!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, очень интересно и доступно написано. Обычно я «про цивилистику» не читаю, а тут обе части «проглотил» залпом. Спасибо что делитесь опытом. Кто знает, вдруг самому пригодится.
Уважаемый Александр Витальевич, всегда пожалуйста! А я Ваши статьи про присяжных глотаю, не жуя-) ни разу ещё в суде присяжных не участвовала-)
Уважаемая Татьяна Валерьевна, Спасио. Я стараюсь :-)
Уважаемая Татьяна Валерьевна, спасибо за наглядный пример объема и сложности профессиональной работы адвоката в казалось бы таком простом деле!
Интересно, познавательно и поучительно для простых граждан, видящих в адвокате только завышенные суммы гонораров и задающих весьма бесполезные вопросы, например, такой: каковы риски покупателя при покупке недвижимости?
Теперь ответом на подобные вопросы я буду давать ссылку на Вашу публикацию.(Y)
Уважаемый Владимир Михайлович, спасибо Вам! Мне от Вас отчень приятно получить положительны отзыв! Примите участие в следующей статье — рекомендации при покупке недвижимости?
Уважаемая Татьяна Валерьевна, очень полезная публикация! (Y)
Просто удивительно, как в одном объекте и его собственнике столько существенных косяков собралось.
Ваш доверитель большой молодец, что не пошёл на поводу своих желаний купить недвижимость и прислушался к здравому смыслу в Вашем лице.
Уважаемая Алёна Александровна, уже три дня звонит и благодарит-) Гонорар оплатил в двойном размере сам, я не просила-) Проникся и прочувствовал! Спасибо за внимание к публикации!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, замечательный пример профессиональной помощи адвоката! И лёгкий слог — читается на одном дыхании!
Уважаемый Герман Анатольевич, благодарю за отзыв! Мне очень приятно!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, поздравляю с блестяще выполненным поручением и укреплением доверия со стороны солидного человека! Последнее имеет весьма существенное значение в нашей практике и служит важным подспорьем для эффективного взаимодействия с доверителем.
Я ждал несколько иной исход, но отсутствие канализации… асенизатор… это шедевр )))
Уважаемый Курбан Саидалиевич, сама в шоке! В центре города! Но в нашем городе это не редкость-) А Дмитрий реально доверяет!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, присоединяюсь к поздравлениям! Действительно шикарная профессиональная работа!!! (Y)
А вот что касается риэлторского бизнеса, к сожалению достойных и поистине грамотных риэлторов очень мало. Конечно же, чтобы стать достойным в этой профессии необходим тяжелый труд прежде всего над собой, формирование сильной и умной команды, стратегические цели, миссия, прозрачное ведение дел..., чему естественно большая их часть предпочитает возможность быстрой наживы любыми путями, в т.ч. «кидаловом».
Противный конечно процесс работы с такими индивидуумами, но положительный финал уверен принёс классные эмоции!))
Вы здорово справились, несмотря на все попытки задурить голову и «втереться» в доверие!(Y)
Уважаемый Дмитрий Владимирович, спасибо!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, когда продавец темнит с документами и давит на срочность, то это однозначно попадалово для покупателя.
Представляю Ваш шок от такого сюрреализма.
Уважаемый Александр Валерианович, спасибо-) реально, не ожидала именно такого разворота событий. Сталкивалась в нашем городе с многоквартирным жилым домом, построенным над капитальными гаражами, ввести в эксплуатацию дом не смогли, но некоторые граждане каким то образом через суд признали право собственности на отдельные квартиры. Тоже, тот ещё сюрприз-)
Уважаемая Татьяна Валерьевна, меня периодически просят помочь проверить объект недвижимости перед покупкой. В силу ряда факторов обычно это происходит в стиле «ой, завтра уже сделка и запись в МФЦ, а давай проверим объект». И зачастую возникают вопросы, которые продавец или его представители воспринимают в штыки, а покупатель ввиду правовой неграмотности не понимает, к чему я запрашиваю всякие «ненужные» документы и задаю непонятные вопросы. Например, в сделке фигурирует представитель продавца по доверенности при том, что продавец проживает в том же населённом пункте — почему продавец не может заключить договор самостоятельно? С точки зрения покупателя это пустяк — а у меня есть дело, где покупатель столкнулся с поддельной доверенностью, которая не вызывала вопросов при проверке по сайту ФНП и стал потерпевшим по делу о мошенничестве. И таких моментов возникает множество.
Отрезвить незадачливого покупателя получается только вопросом о том, есть ли у него деньги на ещё один такой же объект недвижимости — ну на случай, если с этим «замечательным» приобретением возникнут проблемы. Люди гонятся за дешевизной и не понимают, что бесплатный (или сказочно дешёвый) сыр — только в мышеловке, и им отведена роль мыши, а не ловца.
Уважаемый Роман Павлович, грамотная работа юриста может из темной сделку сделать светлой и прозрачной. Но если продавец «с изюминкой», то пусть сам дальше пытается «выпаривать» свое добро! Спасибо за внимание!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, к сожалению, зачастую грамотная работа юриста вызывает негативную реакцию — ходит тут весь такой важный, задаёт неудобные вопросы уважаемым людям, ставит палки в колёса, не даёт заключить отличную сделку. К сожалению, слышат нас не все, а последствия погони за дешевизной могут быть весьма и весьма болезненными.
И особенно смешно слышать претензии, когда сделка заключена вопреки рекомендациям юриста и принесла негативные последствия (как правило, финансовые потери). Сложно ответить без ненормативной лексики на плач Ярославны в стиле «надо было меня активнее переубеждать».
Уважаемый Роман Павлович, я на плач Ярославны не ведусь, сразу в черный список.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, для меня такие претензии это тоже красный флаг, общение с такими людьми прекращается.
Уважаемый Роман Павлович, расскажите, пожалуйста, про доверенность. Ее не выдавали, но сайт ФНП показывал, что она выдана и действительна?
Уважаемый Иван Геннадьевич, схема следующая, в общих чертах (следствие ещё разбирается в нюансах).
1 Берётся доверенность, которая реально выдавалась нотариусом.
2 На другом бланке изготавливается доверенность за тем же реестровым номером, с той же датой удостоверения и от имени того же нотариуса.
3 По сайту ФНП проверяется только реестровый номер, дата и нотариус — а всё это «подлинное».
Подробности — откуда взялся бланк, что произошло со штампом и подписью нотариуса, каковы роли участвующих лиц, пока что осветить не могу, следствие ещё идёт. Уголовному делу предшествовало гражданское, решение есть на сайте суда.
После этого случая я стараюсь не иметь дел с продажей чего-либо существенного по доверенности.
Уважаемый Иван Геннадьевич, к нотариусу идёт иное лицо с паспортом продавца либо с паспортными данными продавца. У меня было подобное дело ещё до реестра доверенностей. Нужно поднять документы. Интересная была история, и уголовное, и гражданское дела были. Женщина узнала, что уже лет 5 жила не в своей квартире, от ее имени, по поддельной доверенности квартира была продана третьему лицу, потом, спустя время ещё одному лицу, оспаривали сделки.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, прекрасная публикация. Ссылки на неё и первую часть можно отправлять всем знакомым, собираются что-то покупать и попавшим в цепкие лапы риелторов :)
Уважаемый Андрей Владимирович, благодарю Вас! И ждём в гости!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, хорошая работа и отличная статья. Особенно приятно, когда работа оплачивается соответственно.
Уважаемый Сергей Николаевич, спасибо за проявленное внимание! Мне тоже было очень приятно внимание клиента за оцененную профессиональную помощь.
Уважаемая Татьяна Валерьевна, БРАВО! Вы крайне дотошный и грамотный специалист. Проделанная работа спасла доверители от нескольких судебных тяжб с туманным результатом.
Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо вам!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, предсказуемый результат.
Не устаю повторять своим доверителям выведенную за годы практики формулу — невозможно облечь в законную форму незаконные договоренности. Даже такая «малость», как сокрытие действительной цены объекта несет в себе риски для обеих сторон сделки.
Ваша работа выполнена профессионально (Y)
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо Вам! Я сейчас в большом банкротом деле. Так вот сделки, где в договоре уменьшена по «просьбе продавца» стоимость имущества суд признает недействительными в силу неравноценного встречного обязательства. Спасаются только те, кто оплату произвёл в безналичном виде со счета на счёт и со ссылкой на договор купли продажи. Судом пояснения и расписки не принимаются! Я это все рассказывала и риелтору, и продавцам, и покупателям. Главное, мой доверитель меня услышал-)
Уважаемая Татьяна Валерьевна, просто шикарно, примите поздравления! Не уверен, что получилось бы потом расторгнуть сделку. А они ведь еще и наличные требовали…
Уважаемый Владимир Сергеевич, спасибо Вам! Да, мелочь какая — каких то 40 млн...:x