Принципы оформления сделок купли–продажи в Израиле

Операции с недвижимостью в Израиле достаточно просты и понятны даже неопытному человеку, однако есть некоторые нюансы, требующие участия профессионалов, чтобы не попасть впросак. Общеизвестно, «слезть с дерева» сложнее, нежели на него забраться.

Итак, недвижимость в Израиле, которую на иврите обозначают аббревиатурой «надлан», может представлять собой:

• квартиру
• дом (коттедж, вилла),
• земельный участок  под застройку.

Условимся для простоты рассматривать стандартную ситуацию и употреблять слово «квартира». Она может быть новой, в таком случае продавцом выступает строительная фирма, получившая права на участок земли под застройку. Продавцом на вторичном рынке недвижимости может выступать частное лицо – конкретный человек, или юридическое – фирма, учреждение.

Сделка с недвижимостью, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением прав на нее – это не одномоментный акт, а процедура, состоящая из нескольких этапов. Правильность осуществления сделки гарантируется специалистом — адвокатом. Адвоката в Израиле выбирают, исходя из полученных рекомендаций от знакомых или от агента по продаже недвижимости.

Каждая стороны вправе нанять отдельного адвоката для себя, но чаще они поручают эту работу одному, Как правило, риэлтер советует не просто знакомого, а специалиста по вопросам оформлении недвижимости. Это естественно, ведь знаток нюансов, связанных с куплей–продажей жилья и земельных участков в государстве Израиль, всегда предпочтительней дилетанта.
«Общий» адвокат обязан сохранять нейтральность и в случае возникновения конфликта между покупателем и продавцом, ведь по закону он не имеет права представлять какую–либо из сторон против другой.

Стоит заметить, что грамотно составленный договор и профессиональное юридическое сопровождение могут уберечь стороны от разочарований и недоразумений, а рассматривая сделку с макропозиции — оправдать или даже «сэкономить» деньги, потраченные на услуги адвоката.

Стоимость услуг израильского адвоката, представляющего одну из сторон, как правило, составляет не менее 0.5% от стоимости квартиры, если сделка не имеет дополнительных, внутренних сложностей. Сумма гонорара не включает в себя Н.Д.С, который на сегодня составляет 16.5%, а также регистрационные сборы и прочие расходы, которые потребуются на регистрацию документов.
Для представления интересов и выполнения необходимых формальностей стороны дают адвокату доверенность специальной формы – действительную лишь на время сделки с недвижимостью.

Многие покупатели и продавцы начинают с составления преддоговорного соглашения, точнее – протокола (договора) о намерениях, дабы гарантировать осуществление предстоящей сделки. В соглашении о намерениях продавец и покупатель в общих чертах выражают обоюдное желание вступить в договорные отношения по сделке с конкретной недвижимостью.

Такой предварительный документ («зихрон дварим»), типовой или индивидуальный, предусматривает вручение продавцу небольшой суммы (несколько тысяч долларов) в качестве залога. Залог становится частью стоимости квартиры с момента подписания договора купли-продажи.

В случае отказа покупателя от сделки, залог становится штрафом, пеней за невыполнение обязательства исполнить намерение о покупке недвижимости. В договоре о намерениях также принято обозначать санкции, налагаемые на сторону, нарушающую договор – чаще всего речь идёт о штрафе в размере 10% от суммы сделки.

Окончательный договор, составленный адвокатами сторон или общим адвокатом, детально описывает действия каждой стороны, сроки платежей, сроки и процедуру перехода недвижимости во владение покупателя. Поскольку речь идет о весьма значительных суммах, переходящих из рук в руки, то несколько десятков страниц подробно регламентируют обязанности и права сторон в процессе осуществления сделки.

В обязанности адвоката входит проверка «чистоты» квартиры, то есть – наличие регистрации на имя продавца, завершенность регистрации, соответствие квартиры проекту и т.п., а также — отсутствие на ней арестов, долгов, штрафов и прочих обременений. Покупатель должен удостовериться, что продавец не возвёл незаконных (с точки зрения органов правосудия) пристроек, не совершил достроек, ответственность за устранение которых может лечь в дальнейшем на покупателя.

Как правило, часть стоимости квартиры оплачивается продавцу в виде аванса в момент подписания договора. Далее стороны договариваются об очерёдности последующих платежей, размеры которых устанавливаются в зависимости от платёжеспособности покупателя. Платежи увязаны с предоставлением справок, которые продавец вручает адвокату, поскольку те необходимы для изменения регистрационных записей на недвижимость.

Одновременно с подписанием договора и оплатой аванса, покупатель получает право подать просьбу на получение регистрационной записи о намерении совершить сделку купли-продажи. Госпошлина платится на месте и составляет примерно 60 — 70 долларов.

Такая «предупредительная запись» производится в бюро регистрации недвижимости непосредственно в момент подачи просьбы. Она представляет собой абсолютный барьер перед мошенниками, продающими одну квартиру нескольким покупателям, поскольку не позволяет продавцу в одностороннем порядке отменить сделку и продать квартиру третьей стороне (например, появившемуся позже покупателю, который предложит более высокую цену).

Остаток стоимости по сделке платится после оформления документов о регистрации квартиры на имя покупателя, в момент передачи ключей, то есть -получения квартиры от продавца. Договор предусматривает случай недостачи документов и справок, необходимых для перерегистрации недвижимости и свидетельствующих об отсутствии долгов со стороны продавца. Здесь вступает в силу условие, когда часть оставшейся суммы не передаётся продавцу, а переходит в доверительное хранение адвокату — для оплаты невыплаченных долгов или связанных с этим расходов.

Наиболее удобной формой расчета являются банковские чеки, которые стопроцентно гарантируют получение денег по ним. Такие чеки выдают банки, ведущие счета покупателя или ипотечные банки, если покупатель берет соответствующую ссуду.

Любая единица недвижимости в Израиле – вилла, квартира в доме, земельный участок – имеет точный адрес, регистрационный номер, обозначающие ее координаты и отношение к частным, государственным или общественным землям. Как правило, реестр недвижимости ведется в бюро регистрации недвижимости, но есть и немногочисленные исключения.

Процесс упорядочения регистрационных записей о владении недвижимостью, оставшихся со времен Британского мандата, продолжается до сих пор. В силу этого, а также по иным причинам, некоторые земли в Израиле еще не вошли в реестр бюро регистрации недвижимости, а записаны в управлении недвижимости Израиля. На юридическую силу сделки место регистрации земельного участка не влияет.

Любая сделка купли–продажи недвижимости всегда сопряжена с собиранием документов об уплате налогов, о снятии залогов, о выплате или переводе ипотечных ссуд со стороны продавца или о получении таковых покупателем, и т.п. и т.д.

Набор документов зависит от конкретной ситуации, возникающей в ходе сделки. Документы прилагаются к бланкам прошений и деклараций, идущих в инстанции, уполномоченные регистрировать залоги, аннулировать их, взимать налоги и пошлины. Поданные адвокатами декларации продавца и покупателя проверяются для исчисления размера налогов или освобождения от них.

Покупатель платит налог за покупку, размер которого зависит, прежде всего, от стоимости принадлежащей ему в Израиле недвижимости. Когда речь идёт о покупке первой квартиры (виллы), налог исчисляется так:

Первая ступень — квартира стоимостью до 907,700 шекелей не облагается налогом.

Вторая ступень — квартира стоимостью выше 907,700 шекелей. Сумма от 907,700 шекелей до 1,275,690 шекелей облагается налогом в размере 3.5%.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 1,275,690 шекелей, будет оплачен налог в размере 12,879.65 шекелей.

Третья ступень — стоимость квартиры превышает 1,275,690 шекелей. Любая последующая сумма облагается налогом в размере 5%.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 3,000,000 шекелей, будет оплачен налог в размере 99,095.15 шекелей.

Если покупатель уже является владельцем недвижимости в Израиле (и не собирается продать свою недвижимость в связи с куплей новой взамен существующей), размер налога вычисляется двуступенчато:

Первая ступень — стоимость квартиры не превышает 772,310 шекелей. Сделка облагается налогом в размере 3.5% от стоимости.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 772,310 шекелей, будет оплачен налог в размере 27,030.85 шекелей.

Вторая ступень — стоимость квартиры превышает 772,310 шекелей. Любая последующая сумма облагается налогом в размере 5% от стоимости.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 3,000,000 шекелей, будет оплачен налог в размере 138,415.35 шекелей.

Купля участка под застройку всегда облагается налогом в размере 5% от стоимости.

Налоги, связанные с продажей недвижимости, обычно оплачивает продавец, если у него нет соответствующих льгот. Величина данных налогов зависит от наличия дополнительной недвижимости у продавца и от того, продавал ли продавец иную недвижимость за последние 4 года.

Особо следует подчеркнуть, что иностранным жителям, приобретающим недвижимость в Израиле, не приходится платить дополнительных налогов или обходить ограничения. Для сделки по недвижимости годится действующий загранпаспорт иностранца. Процесс сделки иностранец может поручить родственника или иному лицу, нотариально уполномочив того на переговоры и/или на подписание необходимых документов во время своего отсутствия в стране. Общепринятым и удобным вариантом является назначение доверенным лицом адвоката сделки.

Приобретенная в Израиле недвижимость требует постоянного внимания и некоторых эксплуатационных расходов. В многоквартирном доме уборка лестниц, содержание газонов, освещение, обслуживание лифтов, домовой канализации – оплачивается владельцами вскладчину, через домовой комитет. Все коммунальные платежи с момента покупки недвижимости переходят на покупателя. Электрическая компания берет по обычному тарифу – чуть меньше полшекеля за киловаттчас. Платежи за воду взимаются через муниципалитет.

Владелец квартиры, кроме обычных коммунальных налогов, обязан платить муниципальный налог, так называемую «арнону», размер которого зависит от площади жилья, от престижности района. В каждом городе этот налог – разный, а величина колеблется от сотни шекелей до нескольких тысяч шекелей в месяц. Оплачивается «арнона» один раз в два месяца.

Цена недвижимости в Израиле напрямую связана с престижностью района. Риэлторы обычно специализируются на продаже квартир каждый в своём регионе, и владеют информацией, связанной с оценкой недвижимости.
Общепринятый гонорар риэлтора составляет 2% + н.д.с. от стоимости недвижимости. Порой эту сумму можно понизить — с риэлтором стоит поторговаться до подписания договора.

Иногда, для точной оценки недвижимости приглашается профессиональный оценщик. Он руководствуется при выдаче заключения возрастом, состоянием квартиры и другими критериями, среди которых — средневзвешенные цены из существующей статистики последних сделок купли-продажи и пр.

Вот приблизительные цены на четырехкомнатную квартиру в некоторых городах Израиля:
Хайфа  = 160,000
Нетания = 520,000
Тель-Авив = 1,000,200
Бат-Ям = 500,000
Ашдод = 350,000
Эйлат = 240,000
Соотношение арендной платы и стоимости недвижимости в Израиле явно уступает аналогичным соотношениям, принятым в странах СНГ. Вместе с тем, принято считать, что по сравнению с существующими аналогами на международном рынке, Израильская недвижимость «держит» цены и признана надёжным вкладом средств.

На данный момент, в связи с существованием строгих законов о запрете «отмывания» финансовых средств, Израильские банки осторожничают и предпочитают не кредитировать недвижимость, приобретаемую гражданами из бывшего СНГ. Вместе с тем, существует возможность получения кредита от страховых компаний уже после заключения сделки и выплаты стоимости недвижимости продавцу.

Покупая недвижимость в Израиле, нельзя принимать возможность получения кредита за обеспеченную вероятность. Отказ банка предоставить кредит не является неким форсмажорным обстоятельством, могущим оправдать опоздание в платежах. Не выплативший полную стоимость недвижимости покупатель рискует получить от продавца уведомление об отмене сделки, сопряжённое с требованием выплатить штрафные санкции.

Расторжение договора с возвратом уплаченных сумм, с удержанием штрафов, с выплатой компенсаций за неисполнение – явление редкое. Так происходит в тех случаях, когда возникают препятствия с оформлением документов или получением ссуд, непреодолимые в предусмотренные договором сроки.

Приобретение земельного участка под индивидуальную застройку, особенно в престижных районах, означает собой только начало работы. Проектирование, привязка проекта, строительство, сдача в эксплуатацию – эти работы занимают некоторое время и требуют уплаты промежуточных платежей фирме, ведущей строительство коммуникаций в квартале.

Страхование производится компаниями при покупке готовой недвижимости в Израиле или по завершению строительства. Кроме обычного пакета, собственник может предусмотреть и особые страховые случаи.

Если собственник квартиры не намерен использовать ее для проживания, а собирается сдавать ее в аренду, то он может рассчитывать на получение арендной платы, размер которой зависит от места нахождения недвижимости, от престижности района и еще от множества причин. Договор сдачи в аренду рекомендуется заключать с участием специалиста – адвоката.