Можно ли купить во Франции недвижимость без риэлтора?

В отличие, например, от Англии, во Франции участие риэлтора в сделке по недвижимости не является обязательным. Дело в том, что во Франции такие сделки оформляются нотариусами в рамках монополии, которую они получили еще в 1597 г. от короля Генриха IV. 
 
Тем не менее, роль риэлтора в сделке с недвижимостью является весьма важной, ведь именно он помогает покупателю и продавцу не только найти друг друга, но также и придти к обоюдному согласию по сделке.
 
На самом деле риэлтор выполняет множество важных функций, т.к он:
 
— помогает продавцу найти покупателя:
 
— помогает продавцу адекватно оценить выставляемый на продажу объект;
 
— размещает объявление о продаже;
 
— выступает в качестве контактного лица с потенциальными покупателями, дает им необходимые разъяснения, проводит проверку серьезности их намерений и оценку платежеспособности;
 
— сопровождает потенциальных покупателей, которые могут исчисляться десятками, во время посещения квартиры;
 
— помогает представить объект в наиболее выгодном виде;
 
— помогает продавцу получить все необходимые технические заключения и документы для их передачи покупателю;
 
— помогает покупателю найти объект;
 
— разъясняет покупателю ситуацию касательно состояния недвижимости в секторе поиска объекта;
 
— проводит подборку объектов с учетом пожеланий покупателя;
 
— сопровождает покупателя при посещении объекта по его желанию и предоставляет необходимые разъяснения и сведения;
 
— указывает покупателю на адекватность или нет предлагаемой цены и при необходимости ведет переговоры с продавцом на предмет снижения цены;
 
— после заключения сделки, как правило помогает покупателю переоформить контракты на электричество и т.д.
 
— в ряде случаев составляет предварительный договор купли-продажи, участие в котором нотариуса необязательно, находится впоследствии в контакте с нотариусом или нотариусами;
 
— в ряде случаев обналичивает суммы залога на своем профессиональном счету и выступает в роли их официального депозитария до окончательного заключения сделки.
 
Деятельность риэлторов во Франции строго регламентирована в течение более 40 лет на основании закона от 2 января 1970 г.
 
Согласно французскому законодательству риэлтор должен иметь лицензию на ведение своей деятельности, а также финансовую гарантию от специализированной организации, позволяющую ему принимать от клиента денежные средства. Эти меры направлены на защиту клиентов от недобросовестных посредников.
 
Согласно закону любое поручение риэлтору обязательно оформляется в письменном виде. Отсутствие письменного документа лишает риэлтора права на комиссию.
 
Более того, закон запрещает риэлторам получать какие-либо комиссионные или компенсации до окончательного совершения сделки. Фактически риэлтор может претендовать на комиссионные только после подписания окончательного акта купли-продажи у нотариуса. При этом в самом акте отражается участие риэлтора и сумма причитающегося ему вознаграждения.
 
Таким образом, клиент не обязан платить комиссионные посреднику, если у него нет лицензии на ведение риэлтерской деятельности, если с ним не оформлено поручение на покупку или продажу или если сделка не состоялась.
 
Со своей стороны, клиент не может уклониться от оплаты комиссионных, какими бы высокими они ни были, если сделка была оформлена с участием риэлтора. В случае обманного заключения сделки в обход риэлтора, он может получить компенсацию через суд, если докажет, что сделка была осуществлена благодаря его посредничеству.
 
Риэлтор несет ряд обязанностей перед доверителями. Так, он должен проверить право продавца на отчуждение имущества, надлежащим образом оформить предварительный акт купли-продажи, произвести необходимую регистрацию документов и т.д.
 
Разумеется, риэлтор несет и ответственность за свои действия. Например, если он передает покупателю заведомо недостоверные сведения об объекте с единственной целью склонить его к покупке (например, утверждая, что на продаваемом участке земли застройка разрешена, в то время как это неверно).
 
Тем не менее, чтобы привлечь риэлтора к ответственности, его противоправные действия должны быть доказаны в суде. При этом требуется предоставить серьезные доказательства: расхваливание объекта, как такового, вряд ли может быть расценено как обманные действия и привести к компенсации.
 
Так стоит или нет обращаться за помощью к риэлтору во Франции, особенно если учитывать, что такая услуга будет стоить от 5 до 8 % от стоимости недвижимости?
 
Однозначного ответа дать нельзя – в некоторых случаях участие риэлтора в сделке может привести к приобретению переоцененного или некачественного объекта, в то время как в других случаях именно риэлтор поможет продавцу и покупателю договориться о цене покупки, которая будет устраивать обе стороны, даже если ему придется при этом снизить свои комиссионные.
 
Не нужно забывать и о том, что нередко при прямой продаже продавец увеличивает цену объекта на сумму комиссионных несуществующего риэлтора, аргументируя это тем, что речь идет о рыночной цене.
 
Такое особенно часто происходит в ключевых зонах: Париже, Лазурном берегу и т.д. Т.е., полагать, что без риэлтора можно купить объект за меньшую стоимость, оказывается верным далеко не всегда.
 
В любом случае, участие риэлтора поможет продавцу и покупателю избежать непродуктивной потери времени при поиске покупателя или объекта, а также оптимизировать ведение диалога между продавцом и покупателем.