О правах, обязанностях, возможностях, действиях или бездействиях управляющего совместной собственностью многоквартирного объекта недвижимости говорит не только закон, но и бесчисленное количество судебных решений прецедентной практики.

Именно такие решения всегда следует учитывать как управляющим, так и собственникам жилья, поскольку несколько параграфов самого закона (WEG) никогда не смогут охватить всех жизненных ситуаций, обстоятельств, индивидуальных и конкретных случаев или всевозможных особенностей каждого конкретного объекта.

Вот и темой сегодняшней публикации,  в данном случае, станут конкретные события, которые рассмотрела судебная инстанция относительно управляющего. Предметом разбирательства стал случай, находящийся на пересечении прав и обязанностей управляющего, которые казалось бы полностью урегулированы законом, с личностными правами жильца и собственника, позволяющие ограничить вторжение в его личную жизнь.

На собрании собственников стоял вопрос о допустимости нагрузки на балконы и террасы объекта с привлечением профессионалов статики и строительного дела и разумеется с согласия всего собрания. Управляющий, в рамках обсуждения вопроса на собрании,  предложил для «широкой публики» собрания фотографии балконной террасы, разумеется обеспечив каждого возможностью рассматривать все подробности изображения для принятия тех или иных решений собрания.

Собственник объекта, часть которого стала предметом фотографирования без согласия собственника, выразил своё несогласие не только с действиями управляющего, который сделал  фото, но и с «общественным просмотром», использованием в качестве примера или темы обсуждения. Всё это разумеется в рамках иска, после неудавшихся попыток «по нормальному» объяснить управляющему, чо он «выходит за рамки свей компетенции» и своими действиями вторгается в личностные права тех, кто доверил ему всего лишь управлять объектом.

Земельный Суд Кёльна (ном. акт. 29S 67/08) подтвердил большую часть этих требований, определив, что деятельность управляющего должна осуществляться со строгим учётом прав третьих и особенно владельцев доверенного в управление объекта. Особое внимание должен проявлять управляющий к частной сфере владельцев объекта и не нарушать относящиеся к ней права доверителя.

К таким права относятся и подлежать особенному учёту при любых действиях управляющего права на неприкосновенность частной сферы собственника. В данном случае они были явно нарушены, на основе чего  суд постановил изъять все существующие «в обороте» фото, их копии, негативы и т.д.

В завершении следует уточнить, что возможно причиной такой безоговорочной поддержки судом прав собственника стал тот факт, что терраса на фото относилась к той части объекта, в которой была расположена действующая сауна и запечатлена она была именно в момент её «действия».

Демострационное фотографирование чужой собственности даже в рамках «услужливого управления» в таком случае и даже при наличии правовых отношений между управляющим и собственником,  считается скорее темой для предварительного обсуждения, чем темой «активных действий».

Показательным в этой связи является целая серия судебных решений многолетней давности, относящихся к фото-видео активности в рамках т.н. гугл-стрит-вью. Ведь в тех случаях съёмка загорающих на своих балконах  граждан велась вообще каким-то третьим, не имеющим к объектам и их полуголым владельцам в момент «съёмок» вообще никакого отношения и даже не состоящим с ними ни в каких правовых отношениях.

Вывод: хоть в профиль, хоть в фас — спросите у нас.
_______________________________________________________________________________
V.Haupt,  Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.

Автор публикации

Юрист Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 6 6

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Dermometr, ak47, Vitaliy Haupt, Журов Александр, Lika, Климушкин Владислав
  • 05 Октября 2013, 19:56 #

    Интересный, хотя и очень НЕ ПРИВЫЧНЫЙ для нас, взгляд на привычные вещи. 
    Интересно, управляющий, как и все остальные, ведь имел полное право ПОСМОТРЕТЬ объект, запонить его, и нарисовать по памяти… так почему нельзя сделать «подробный рисунок» с помощью техники?

    +5
  • 05 Октября 2013, 22:31 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, ну честно сказать — я не понимаю. Фактически решался вопрос о безопасности, фотографирование было вынуждено необходимой мерой, в целях безопасности. А если собственник где-нибудь в Тайланде, на островах диких?
    Ну давай ща всё повалится к едрене фене, кого-нибудь завалит балконом, а управляющего потом посадят, что он не предпринял никаких мер. Не?

    Кстати, давно хотел у вас спросить, а действительно есть такой тест idiotentest? для лишенных права управления и если есть, не могли бы вы как-нибудь про него рассказать, почему его немцы так боятся? Было бы здорово узнать, какие же им вопросы задают?

    +4
    • 06 Октября 2013, 02:07 #

      Благодарю за вопросы.
      Ни о «безопасности», ни о «вынужденности», ни о «необходимости» речь не идёт, и даже если бы шла, то любые действия можно осуществлять по-разному: «нахрапом» или «по-согласованию», «как попало» или «проконсультировавшись заранее», «из кустов» или «придя с делегацией и представительями» (как «Швондер» напр.) и т.д.
      Фантазировать же по темам «что было бы если бы...», «кого и за что бы судили» — дело писателей-фантастов и эпистоляторов-любителей, что в рамках конкретного разбора  «не к месту»  (т.к. места не хватит).
      Теперь по «идиотам» и «тестам». Поскольку и область права «не моя», и теста непроходил «никада», и вопрос сам не совсем в тему, (тут вреде бы как о недвижимости, а на её «вождение» прав невыдают, не забитают и идиотов не тестируют), отсюда и ответ можно по-идиотски сформулировать, напр.: Да, слышал, есть такой тест, но разве он для всех обязательНЫЙ, вот кто проходил, тот пусть и напишет… а если по-русски неумеют, то надо бы им этот тест ещё раз пройти...
      ;)

      +4
      • 06 Октября 2013, 03:20 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt, спасибо, из изложения статьи не вытекает ни одно из обстоятельств о которых вы упомянули: по форме прихода, а «допустимость нагрузки» я  понял как степень угрозы, тут, думаю, речь заводить вовсе не стоит ибо если есть серьёзная угроза безопасности, то её нужно устранить пусть даже нанеся некий вред, неким интересам (крайняя необходимость). Уверен, что нечто подобное есть и в законод-ве Германии. 

        2-й вопрос, да, он совсем не в тему, но тут ответ предельно ясен и посему спровоцировал ещё один, что косвенным образом увязан с темой вопрос, а действительно ли немцы, видя пьяного собственника (арендатора, гостя) который заходит в подъезд дома, частенько вызывают полицию, мотивировав, наверное, самому себе звонок следующим: «А может он пьяный за рулем приехал и представлял опасность на дороге»…  Сразу оговорюсь, не конкретно вы, думаю что нет, в силу знания не только русского языка, но и специфики среды его обитания,  ну а местные жители, замечали за ними такое?

        +4
        • 06 Октября 2013, 15:22 #

          Согласен, из статьи многое «невытекает», но видимо случай был не такой уж экстренно-серъёзный, что бы осущесвлять экстренные дейсвтия, вместо чего вопрос сначало выносился на собрание (которое наверняка переносилось), обсуждался, для обсуждения делались фото (вместо статической экспертизы в экстренном порядеке) и т.д.
          Теперь по «непотеме»: думаю в любом государстве вызов полиции, о котором Вы пишите,  должен быть оператору как то обоснован и оператор, принимая решение об отсылке на данный адрес дежурного или специального отряда, сначало задёт вопросы о том, что заложено в его «инструкции», которая  в свою очередь составлена по нормам закона (напр. NidSOG), в котором определяются различные степени опасностей и рисков (от потенциально-теоретического, до латентно-непроявленного или острого). Именно выяснив сначало наличие опасности, сравнив результат с уровнем риска для общественности и зная чем именно сейчас занимается дежурный отпяд по данному району, оператор принимает решение о том, что делать с «вызовом». В Вашем примере скорее всего звонящего (какой бы национальности он не был) успокоят, поблагодарят за бдительность и пожелают приятного и спокойного вечера (дня).
          В остальном же скажу, что Вы абсолютно правы «старушки на лавочках» есть и у нас, но с этой проблемой я лично несталкивался, «хвоста незамечал».  &)

          +5
  • 06 Октября 2013, 14:51 #

    Прав Пильгуй Сергей Николаевич, ерунда какая-то.
    То, что на виду у всех,- то публично. То, что внутри комнаты,- лично.
    Этак и пожарнику лестницу к дому приставить нельзя, завидев дымок на балконе.
    А может материал не правильно подан? 

    +5
  • 07 Октября 2013, 14:56 #

    Виталий, спасибо за очередной пример, демонстрирующий, что в Германии с чувством меры какие-то проблемы: если качать права, то всегда и везде, если завоевывать — то весь мир. :)
    По  поводу данного случая Вашей практики, согласна с комментаторами, чей менталитет не в силах принять таких бредоситуаций. Хотя, что говорить, и Россия неидеальна: невероятных дел и решений на наших просторах тоже немало.

    +2
    • 10 Октября 2013, 17:29 #

      Благодарю и за «боксёрские» комментарии, но это случай не из «моей» практики, а из подобранного мной для сообщества Праворуба материала по теме, с которой сталкиваюсь ежедневно. Думаю следующий материал (часть25) найдёт более «шумный» отклик и понимание. ;)

      +2
  • 08 Октября 2013, 23:36 #

    Восхитительно то, что люди остаются людьми в костюме любой национальности, а людям свойственно ошибаться и делать глупости!

    +1

Да 6 6

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 24. Фото в профиль, фото в "фас", о фото объекта - спросите у нас.» 1 звезд из 5 на основе 6 оценок.
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Юрист Фищук Ольга Сергеевна
Краснодар, Россия
+7 (999) 637-2795
БАНКРОТСТВО ФИЗИЧЕСКИХ И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ "ПОД КЛЮЧ" напрямую от арбитражного (финансового) управляющего. Честный анализ рисков. Комфортные условия в рамках "Праворуба". Успешная практика по всей РФ
https://fedresurs.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP