О покупке объекта недвижимости в Германии, будь то с жильцом в виде инвестиции, будь то для собственного пользования и о связанных с такой покупкой рисками, а так же о необходимых мерах предосторожности и типичных заблуждениях иностранных покупателей уже говорилось в некоторыx статьяx моей серии «Что движет недвижимость Германии».

И несмотря на это приходится вновь и вновь удивляться наивности и легкомыслию потенциальных покупателей, которые регулярно обращаются ко мне с почти одинаковыми вопросами относительно предстоящей покупки.

При этом самым важным критерием в своём выборе почти всегда называют фантастически низкую цену предлагаемого якобы объекта. Например объект в сотню квадратных метров, по цене всего двух-трёх квадратных метров в элитном квартале или сравним с 3 месячными зарплатами среднеобразованного бюро-менеджера посредственной компании приводит в восторг позвонившего мне доверителя до того момента, пока не осуществится указанное выше ценовое сравнение существующих реалий.

Судя по таким данным и ценам объекта, адвокат среднего уровня может еженедельно покупать по квартире, что разумеется не соответствует действительности и обязательно должно насторожить потенциального покупателя. Вот вам и первый критерий, что называется «всё познаётся в сравнении».

Ну а уж какие картинки, истории, обещания о быстроте оформления и обслуживания предоставляют посредники разных мастей типа маклер, брокер, дилер, пылер-тылер и т.д. и говорить не приходится. И в этом вопросе потенциальные покупатели не учитывают ещё одного главного фактора риска из категории «рисков здравого смысла»: любой посредник заинтересован в первую очередь в своей «марже», которую он получит только в случае совершения сделки.

А уж что вы там купили в такой сделке — его обычно не интересует. Вот вам второй критерий, что называется из категории «думай, кому выгодна спешка».

Остальные риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта:
  1. чисто технические, 
  2. правовые, 
  3. регуляторные, 
  4. договорные, 
  5. оформительные.
В этой публикации приведу лишь пару примеров чисто технических рисков (см. категорию 1).

Слышали ли вы о таком понятии как «энергетическое состояние объекта» или например об «U-факторе»? Если не слышали, значит вам вряд ли знакома норма сокращённо обозначаемая как «EnEV» (Energieeinsparverordnung) т.е. Распоряжение об энергосбережении.

Норма регулирует целый ряд обязанностей владельца объекта, которым Вы хотите стать и соответственно возложить их на себя, а именно относительно энергетического состояния, изоляционной экономичности объекта и его соответствии другим вполне конкретным техническим нормам и требованиям. Содержание этого распоряжения обновляется так же регулярно, как и регулярно происходит усовершенствование технических и инженерных достижений в строительной технике.

В обратной пропорциональности таким изменениям норм изменяется требования к ветхим, старым или давно не ремонтированным объектам. Нетрудно догадаться, что владелец с виду вполне приличного объекта, которого изменения закона, что называется «с первого числа» обязывает к миллионным инвестициям попытается скорее избавится от него и скорее всего сделает это по бросовой цене. На такую «удивительно низкую» цену обычно и обращают внимание не сведущие зарубежные покупатели.

Возвращаясь к упомянутому выше т.н. «U-фактору» кратко сообщу, что он определяет степень «теплопотери» строительных компонентов здания, напр. перекрытий, кровли, стен, коммуникационных сооружений и т.д.

А относительно регулярных изменений EnEV следует «обрадовать» потенциальных покупателей, что с 01.01.2015 установлена новая т.н. «граница старости» и «непригодности» котлов отопления. Разумеется как каждая «граница», она влечёт за собой обязанность замены отопительного котла.

При этом абсолютно неважно собрались ли вы покупать сданную в аренду квартиру в многоквартирном доме с таким «устаревшим» котлом или собственный домик для личного пользования. Расходов по обязательной замене не избежать. Разница лишь в том, что владелец квартиры получит лишь часть расходов, а радостный новый владелец новоприобретённого дома «по дешевке» обязан будет нести все расходы.

Для «абсолютных новичков» напомню относительно понятия «котёл» в Германии. В отличие от практики т.н. центрального отопления в советские времена и даже сегодня, когда многоэтажные российские дома снабжаются теплом от т.н. «котельной», от которой прокладывается теплопровод к дому, в Германии в большинстве городских домов в подвалах стоят газовые, масляные или твердотопливные отопительные котлы. Именно о них, их старости, мощности, стоимости обслуживания и замены и идёт речь в вышеуказанном примере.

Таких «обязывающих» к затратным техническим изменениям норм в нововведениях можно насчитать около десятка и не только в EnEV. О том, что существуют ещё постоянно обновляющиеcя нормы например обязывающие владельцев осуществлять регулярную настройку или замену измерительных приборов (согласно EichG), осуществлять лабораторные замеры воды на предмет т.н. легионельных бактерий и т.д. ещё предстоит узнать всем, кто решит стать владельцем того или иного объекта недвижимости.

Остаётся лишь задать вопрос: «Откуда это столько дешёвых объектов вдруг появилось по всей стране, Сеня?». А персонаж известной комедии «Бриллиантовая рука», Семён Семёныч ответил бы просто: «Оттуда!».

В следующих частях публикаций серии «Что движет недвижимость Германии» читайте о правовых (2), регуляторных (3), договорных (4) и оформительных (5) категориях риска при покупке.

Возвращаясь к «сыру» без лишней скромности напомню, что с нашей помощью потенциальный покупатель всегда отличит то на чём этот «сыр» подаётся: на деревяшке с пружинкой или на фарфоре с каёмочкой.
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.

Автор публикации

Юрист Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 16 16

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Ильин Александр, Морохин Иван, dedush, Vitaliy Haupt, Бозов Алексей, Коробов Евгений, Климушкин Владислав
  • 11 Января 2015, 08:29 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, очень интересно, прочитал с удовольствием!
    Мой хороший знакомый гостил в Германии у дальних родственников неделю (ездил за авто с пробегом). Приехав, рассказал много интересного, мол в душе воду не смывают, т.к. потом ее вычерпывают и ей смывают..., во дворе если готовишь шашлык то нельзя чтоб дым на соседа шел, а то полиция приедет, соседи на соседей в полицию доносят о нарушении ПДД ну и т.п.
    Всегда хотел приобрести «домик в деревне» за пределами нашей страны, т.к. в нашей уже есть, но с последними событиями в мире оставил эту идею. А теперь точно не буду покупать.
    А как там у Вас на авторынке машин с пробегом дела обстоят? Какие подводные камни?

    +6
    • 11 Января 2015, 17:36 #

      Уважаемый Александр Валерьевич,
      благодарю за комментарий, о дыме и «стуке» Ваш знакомый может и прав, но о душе — это уже экстремал какой-то, может быть просто сток забился...
      На авторынке не «камни», а сплошной, «горный хребет», т.к. по мнению многих специалистов (включая обычных граждан) сегодняшние автомобили таковыми НЕ являются, по сути это «айфон с креслом на колёсах», т.к. без электроники не запустится ни один двигатель нынешних «гаджето-мобилей». Дабы Вы не подумали, что я «фантазирую», поинтересуйтесь ценами на авто, которые считаются «рэтро», хотя выпущены в 70-90-ых годах. Почти всегда цена выше любого «класса люкс» выпуска 2014. Почему? — читайте заглавие этой публикации о сыре. Комфорт — это не достижение мышей, а мышья слабость, инстинкт, лень, которую следует лишь изучить и использовать крысолову.

      +7
  • 11 Января 2015, 08:38 #

    Уважаемый Виталий, спасибо за интересную статью, о непривычных для нас законодательных требованиях к энергосбережению, которые непривычны нам именно потому, что у нас нет (по крайней мере пока) недостатка в энергоресурсах, и привычки к их экономии, ввиду того, что стоимость отопления пока находится на том уровне потребительского восприятия, когда фактические расходы почти не принимаются в расчёт. 

    Однако, и у нас, собственники более крупных, в первую очередь бизнес-объектов, в последнее время стали уделять гораздо больше внимания вопросам энергоэффективности, в т.ч. и путём перехода на автономные источники отопления, которые окупаются у нас за 1 — 2 зимы.

    +6
    • 11 Января 2015, 17:51 #

      Уважаемый Иван Николаевич, благодарю за комментарий. Действительно одно дело экономия, а совсем другое дело эффективность. Ведёрком уголька можно согреться на больше чем сутки если печник был мастер. А вот одна котельная на несколько многоэтажек — дак это народ замучается уголь таскать (или платить), ибо тащут в котельной… ведёрками. ;-)

      +4
  • 11 Января 2015, 09:45 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, всегда с интересом читаю Ваши статьи.
    Сравниваю с нашими реалиями.
    Осенью подключил газ к своему дому и могу сравнить затраты,  ваши  - наши.

    Пакет документов около 100-120 страниц. Жесткие рамки исполнения.
    Любой чих только сертифицированными специалистами.
    Заявка. Проект. Магистраль. Наружный. Внутридомовой. Подключение. Запуск.
    Пришлось изучить массу нормативов ( с большой пользой).
    Все исполнители аффилиированы но формально разные фирмы.
    Грамотный разговор с исполнителями позволил значительно сэкономить.

    В итоге, запустили только газовую плиту, а над горелкой котла почесали репу и удалились. Пришлось самому перебирать новенький итальянский редуктор, вычищать металлические опилки и прочий заводской мусор.
    За ввод в эксплуатацию и ежегодное обслуживание я обязан платить.
    А куда деваться.

    +5
    • 11 Января 2015, 17:59 #

      Уважаемый Александр Валерианович,
      надеюсь инструкция «редуктора» изволена была быть переведена на русский их императорским величеством итальянским производителем. А что, отечественной «нагревательной газовой колонки» согласно ГОСТУ уже нет?  Прям как в песне: «разрушить… до основания..., а затем...» Получается «затем» — одни расходы и чужие опилки…; -)

      +4
      • 11 Января 2015, 18:34 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt, для инженера не имеет значения язык текста. Достаточно эскиза и характеристик.

        Горелка отечественная. Сделана добротно. Ломаться нечему.
        А вот кооперация с итальянцами их подвела.

        +4
      • 15 Января 2015, 11:16 #

        ГОСТ котлы есть, выпускаются в Ростове, только они устарели. Лучшие котлы из Германии или Италии (кстати, многие берут многофункциональные, чтобы разным топливом топить, да ещё и пиролизные, что позволяет экономить).

        +4
  • 12 Января 2015, 00:37 #

    Да уж, правовое рабство под соусом заботы о правах человека)))

    Работайте что бы потреблять, потребляйте что бы работать.

    +4
  • 15 Января 2015, 05:07 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, спасибо за познавательное путешествие не отходя от кресла. Все, что Вы описываете — называется одним словом — содержание, под которым понимаются эксплуатационные расходы.
    У Вас в этом плане все отрегулировано давно, а у нас люди только начинают понимать о чем это речь. При этом надо понимать и особые требования к объектам недвижимости в стране пребывания. И если приобретая недвижимость в России люди начинают наконец-то обращаться за помощью к специалистам, то тем более к таким специалистам необходимо обращаться в той стране, где  приобретается недвижимость.
    Причем, у нас в России, такие специалисты, как риэлтор, получая деньги за оказываемую услугу, составляют договор таким образом, что на выходе получается договор пожертвования денежных средств от лица, обратившегося к риэлтору за содействием в приобретении недвижимости. К тому же такие договора подписываются не уполномоченными на то лицами.
    А у Вас к кому больше люди предпочитают обращаться при покупке недвижимости: к юристу или к риэлтору? Что движет ими при выборе конкретного специалиста в Вашей стране?

    +2
    • 15 Января 2015, 16:07 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич,
      к огромному сожалению, в России, насколько я могу судить, активно навязываются чужие, вводящие в заблуждения названия того, что можно назвать одим русским словом: «посредник».

      Роль того, кого вы называете заморской кличкой  «риэлтор» закреплена в немецком праве как роль и статус маклера. Относительно маклера существуют
      — жёсткие требования к его деятельности,
      — есть ассоциация маклеров, контролирующая их «похождения»,
      — есть богатая прецедентная практика, определяющая их права и обязанности,
      — стандартные формулярные договоров между маклером и покупателем или продавцом, (см. в моём кабинете в разделе «Документы компании», файл «Хоз.право Германии»)

      об этом я уже писал в первых частях моей серии «Что движет...».
      Поскольку народец у нас «стреляный», то бегут скорее к адвокату с вопросами или аналитическими задачами, а в.у. посредниками пользуются как «инструментом» для исполнения своих пожеланий, например поиск покупателя, демонстрация объекта, бегoтня и возня с картинками, объявлениями и т.д.
      Благодарю за комментарий и вопросы, на которые надеюсь ответил.

      +3

Да 16 16

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 33. Сыр заграничный! Цена хороша! Но сыр в мышеловке – не стоит гроша!» 3 звезд из 5 на основе 16 оценок.
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Мамонтов Алексей Вячеславович
Воронеж, Россия
+7 (919) 184-9057
Специализация: споры о собственности, об обязательствах, банкротство, интеллектуальная собственность, защита по уголовным делам в сфере экономики, коррупционные и должностные преступления
https://taimyr68.pravorub.ru/ Стать VIP
Юрист Фищук Ольга Сергеевна
Краснодар, Россия
+7 (999) 637-2795
Арбитражный (финансовый) управляющий. Честное банкротство физических и юридических лиц в любом регионе РФ. Специальные условия в рамках профессионального сообщества юристов и адвокатов "Праворуб"
https://fedresurs.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP

Похожие публикации