Памятка: Как правильно купить жилье

Неоднократно в практике ко мне обращались на консультацию граждане  по поводу  безопасного приобретения жилья. С течением времени для удобства я разработал Памятку по ряду интересующих граждан вопросов по этой теме. Предлагаю ее для использования.

П А М Я Т К А
при покупке недвижимости

1. Выписка  из ЕГРН  из отдела недвижимости
о собственнике (сособственниках) объекта недвижимости и наличии (отсутствии)
обременений (ипотеки, наложения ареста на объект) – Выпиской из ЕГРН проверяется
подлинность свидетельства о собственности, которое на самом деле может быть
«старым», т.е. квартира уже перерегистрирована на других владельцев.

2. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, в т.ч. н/летних

3. Если квартира была приватизирована,нужна справка — кто в ней был зарегистрирован на момент приватизации(лицо, отказавшееся от участия в приватизации квартиры, сохраняет пожизненно право проживания в ней и выселить его невозможно без выплаты ему части доли квартиры — хотя он и не является собственником квартиры).
4. Квитанции по оплате коммунальных услуг и задолженностей

5. Переговорить с соседями — отапливаются ли батареи; требуют ли капитального ремонта перекрытия, полы, стены, батареи, канализация, сантехника в ванной, туалете и в кухне, электрооборудование – розетки, выключатели, щиток, электропроводка; требуется ли замена газовой плиты, водонагревателя; требуется ли ремонт в подъезде –какой (оценить примерную стоимость ремонта).

Желательно при осмотре квартиры взять с собой специалиста, который бы оценил состояние квартиры и приблизительную смету ремонта.
При наличии квартиры на 2 этаже — выяснить, нет ли магазина, клуба под квартирой с сильным шумом.
При наличии квартиры на последнем этаже- не течет ли крыша и как давно она ремонтировалась.
Квартиры на 1 этаже как правило в плохом состоянии с плохими соседями по лестничной клетке, зарешечены наглухо, что опасно при возникновении пожара.

6. В управляющей компании, ТСЖ, при наличии знакомых, (либо при беседе с соседями) выяснить – есть ли деньги на капремонт дома, когда его намереваются делать, много ли должников по оплате комм.услуг (от этого зависит возможность ремонта) по дому и по подъезду (с кем придется жить в подъезде).

7. Любые проплаты по квартире фиксировать в договоре и расписках в двух экземплярах (на случай расхождений сумм).

8. Цена договора должна быть реальной, т.к. в случае расторжения договора будет возмещаться та сумма, которая указана в договоре.

9. Для получения налогового вычета при покупке квартиры также необходима реальная сумма договора(плюс желательна собственноручная расписка или расписки от продавцов о получении денег (при наличии н/летних — выписка со счета о переводе денег на счет).

10. Потребовать от продавцов предъявить в подлинниках и взять копии:
— техпаспорт на квартиру;
— свидетельство о собственности на квартиру
(если собственность оформлялась до 2001г.);
— свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации или договор дарения или договор купли-продажи.

11. При оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры следует учитывать:
— аванс не должен быть более 10-20 процентов стоимости жилья, т.к. в случае расторжения сделки вернуть деньги по суду сложно и долго (продавец может получить аванс с нескольких клиентов и уехать, продав квартиру самому выгодному).

— для обеспечения возврата более значительной денежной суммы необходимо оформлять дополнительно договор залога (выдача денег под обеспечение залога квартирой или иным объектом недвижимости(гараж) с регистрацией этого договора в центре недвижимости.

— в договоре обязательно должна быть прописаны предмет сделки- квартира, ее принадлежность, и окончательная цена покупки, должно быть отражено, что она не подлежит изменению без согласия обеих сторон.

— в договоре должны быть указаны сроки заключения основного договора купли-продажи (если срок не указан, то он равняется 1 году – ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

— в договоре должно быть указано, кто именно несет ответственность за подготовку документов на квартиру; кто оплачивает их сбор и оформление, в т.ч. стоимость предварительного и основного договоров купли-продажи.

— НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ, ЧТО ЕСЛИ СТОРОНЫ до окончания срока НЕ УСПЕЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР и ПИСЬМЕННО НЕ ВЫРАЗИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ЖЕЛАНИЯ ЕГО ЗАКЛЮЧИТЬ ч. 6 ст. 429 ГК РФ, ТО ВСЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ТЕРЯЮТ СИЛУ, ОН ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ДОЛГОВУЮ РАСПИСКУ НА ВЫПЛАЧЕННУЮ СУММУ ДЕНЕГ (АВАНС).

— согласно ст. 429 п.5 и 445 п. 4 ГК РФ при уклонении от подписания основного договора сторона имеет право понудить заключить договор через суд.

— в предварительном договоре может быть прописано снятие с учета и выезд продавцов из квартиры, а также договоренность о вселении и прописке продавцами покупателя до уплаты всей стоимости квартиры и заключения основного договора либо о заключении договора аренды квартиры с указанием стоимости аренды.

В случае прописки желательно указать, кто несет обязанность уплаты коммунальных расходов.

— Иногда заключение основного договора невыгодно самому покупателю, подписавшему предварительный договор – с учетом изменения цены на квартиры (в этом случае он может подумать о том, чтобы протянуть время до истечения срока действия предварительного договора, а потом потребовать возврата аванса – ч. 6 ст. 429 ГК РФ.)

12. ОПЛАТА сделки
— обычно рискует покупатель, но имели место случаи обращения лиц с требованием оплаты сделки и ссылкой на то, что она не была оплачена.

— По возможности избегать хранения денег дома, ставить в известность третьих лиц о сборе денег на квартиру во избежание грабежа.

— деньги лучше хранить на карточке, сберкнижке, снимать их в банке, где и производить расчет с подписанием расписок в 2 экземплярах для обеих сторон и договоров (желательно указывать все номера купюр для снятия обвинения в фальшивках, возможно снятие ксерокопий купюр).

— желательно при наличии возможности записывать момент передачи, пересчета денег и подписания документов на видеокамеру (моб.телефон), сохранять расписки и записи в течение 3 лет (срок исковой давности).

— оплата сделки как правило проводится поэтапно: заключение предварительного договора (10-20 процентов); заключение основного договора с передачей покупателю всех оригиналов документов на заключение сделки, указанных в п. 10 Памятки подписание акта приема -передачи квартиры с передачей ключей и фиксированием на видео самого акта и состояния квартиры на момент передачи (до 60-70 процентов);

Подача заявлений обеих сторон и документов на регистрацию в центр недвижимости обеими сторонами (при наличии доверенности сделку может зарегистрировать одна сторона) — 10-30 процентов.

Иногда практикуется хранение денег в банковской ячейке, откуда их можно получить лишь при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли –продажи.
При взятии ипотечного кредита как правило деньги выдаются указанным банком, куда они переводятся на определенный счет, указанный в договоре, тоже после предъявления продавцом зарегистрированного договора купли-продажи.

Не выдавайте доверенностей на получение суммы оплаты другим лицом, рискуете никогда не вернуть эти деньги!!!

13. Акт приема-передачи квартиры (является обязательным приложением к договору купли-продажи квартиры)
— обычно в акте указывается, что она принята в том состоянии в котором она находилась на такую-то дату. Но, желательно все же описать состояние квартиры и указать, что возможные скрытые дефекты квартиры не указаны.
Замок квартиры желательно сменить.

14. Перепланировка квартиры
Обычно в договоре указывается, что квартира имеет перепланировку, тем самым покупатель берет на себе ответственность на ее узаконение в будущем через суд.

Надо знать, что в суде перепланировки несущих стен не могут быть узаконены. Для узаконения иных перепланировок потребуется заключение специалиста.

Желательно до покупки квартиры выяснить вопрос о перепланировке. При необходимости возложить обязанность ее узаконения(и оплаты расходов) в предварительном договоре на старых владельцев до подписания основного договора купли продажи.
Можно оставить все как есть, если квартиру не планируется продавать достаточно долго.

15. Продажа квартиры по доверенностям и согласиям супругов
— супруги как правило являются не титульными (не указанными в документах) владельцами половины имущества, поэтому обязательно необходимо требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры (еще на этапе заключения предварительного договора), иное влечет невозможность регистрации перехода права собственности по сделке.

— на приобретение жилья сейчас согласия супругов не требуется.

— доверенности на продажу квартир третьими лицами, фирмами нужно проверять на подлинность и действие на момент сделки(т.к. владелец может ее аннулировать в любой момент). С этой целью желательно иметь копию доверенности и в нотариальной конторе, где она выдана по письменному запросу получить справку о том, что она действительно выдавалась и до настоящего времени не аннулирована.

- Лучше при наличии возможности не рисковать и требовать подписания самих договоров непосредственно собственниками.

- Если возможности нет, желательно постараться встретиться с собственником или переговорить с ним, выяснив причину нежелания подписать договор лично (с учетом беседы сделать выводы).

Обычно риэлторы продают квартиры по доверенностям, чтобы получить прибыль от сделки. По этой причине они собственников не называют, но их можно вычислить по справке из центра регистрации о собственнике и с помощью знакомых в паспортном столе или полиции.


16. Продажа долей или квартир несовершеннолетних
— нужно учитывать, что н/летние могут оспаривать сделки по продаже их недвижимости самостоятельно с 18 лет и срок давности по оспариванию сделки у них начинается с совершеннолетия.

— Отсюда, даже если квартиру продали 17 лет назад, а в квартире был годовалый собственник, он может и через 17 лет обратиться в суд с требованием отмены сделки и требованием вернуть его долю.

— Именно поэтому в договоре должно быть прописано, что доля н/летнего определяется в точном денежном выражении пропорционально его доле и общей цены сделки, сумма кладется на его расчетный счет ( указать номер и местонахождение) на сберкнижку.

— В договоре допустимо указание, что родитель (опекун) н/летнего, осуществляющий сделку несет в дальнейшем всю ответственность за сохранность данной суммы до достижения н/летним 18 лет либо приобретения на эту сумму эквивалентного жилья в собственность н/летнему.

— У лица, переведшего деньги должна остаться выписка со счета с указанием суммы и даты перевода со своего личного счета.

17.  Проекты договоров и копии документов желательно просматривать с юристом со своей стороны. Не должно приниматься во внимание, что документы нужно подписать срочно. Нельзя поддаваться на уговоры, что иначе клиент уйдет. Никогда в таких случаях не надо торопиться, особенно если Вас стараются торопить и это вызывает сомнение.

Как правило сделки в районе 1 млн. и выше, поэтому подписав документы, можно потерять крупную сумму денег и остаться без жилья либо со спорным и проблемным жильем.

18. Желательно при осуществлении сделок не оставаться одному (со своей стороны), злоумышленники как правило отсекают Ваших знакомых, особенно не поддающихся легко переубеждению и недоверчивых, под предлогом отсутствия места в машине, конфиденциальности сделки!!!

19. Подписание расписок, документов (договоров) часто происходит «на автомате», под влиянием убеждения, что «так и должно быть», « все без обмана», « все же подписывают», у людей порой остается осадок, что их зомбировали.

20. При купле-продаже через агенство в договоре об оказании услуг по поиску покупателей, сбору документов на оформление обязательно необходимо прописывать стоимость посреднических услуг, обязательные сроки исполнения(агенства стараются избежать этого пункта), ответственность агенства за неправильное оформление договора, за продажу некачественного жилья, жилья с пороками( в случае покупки ).

21. При осуществлении сделки с лицами преклонного возраста либо вызывающими какие-либо  сомнения в поведении, обязательно пригласить врача-психиатра для составления заключения о психическом здоровье лица, подписывающего договор.
22. Проверить на сайте ФМС( http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) действительность паспорта продавца или доверенного лица.


Лучше не спешить, 10 раз все перепроверить и проконсультироваться, чем потом через суды добиваться восстановления справедливо