Найти юриста / адвоката / эксперта
Неоднократно в практике ко мне обращались на консультацию граждане по поводу безопасного приобретения жилья. С течением времени для удобства я разработал Памятку по ряду интересующих граждан вопросов по этой теме. Предлагаю ее для использования.
П А М Я Т К А
при покупке недвижимости
1. Выписка из ЕГРН из отдела недвижимости
о собственнике (сособственниках) объекта недвижимости и наличии (отсутствии)
обременений (ипотеки, наложения ареста на объект) – Выпиской из ЕГРН проверяется
подлинность свидетельства о собственности, которое на самом деле может быть
«старым», т.е. квартира уже перерегистрирована на других владельцев.
2. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, в т.ч. н/летних
3. Если квартира была приватизирована,нужна справка — кто в ней был зарегистрирован на момент приватизации(лицо, отказавшееся от участия в приватизации квартиры, сохраняет пожизненно право проживания в ней и выселить его невозможно без выплаты ему части доли квартиры — хотя он и не является собственником квартиры).
4. Квитанции по оплате коммунальных услуг и задолженностей
5. Переговорить с соседями — отапливаются ли батареи; требуют ли капитального ремонта перекрытия, полы, стены, батареи, канализация, сантехника в ванной, туалете и в кухне, электрооборудование – розетки, выключатели, щиток, электропроводка; требуется ли замена газовой плиты, водонагревателя; требуется ли ремонт в подъезде –какой (оценить примерную стоимость ремонта).
Желательно при осмотре квартиры взять с собой специалиста, который бы оценил состояние квартиры и приблизительную смету ремонта.
При наличии квартиры на 2 этаже — выяснить, нет ли магазина, клуба под квартирой с сильным шумом.
При наличии квартиры на последнем этаже- не течет ли крыша и как давно она ремонтировалась.
Квартиры на 1 этаже как правило в плохом состоянии с плохими соседями по лестничной клетке, зарешечены наглухо, что опасно при возникновении пожара.
6. В управляющей компании, ТСЖ, при наличии знакомых, (либо при беседе с соседями) выяснить – есть ли деньги на капремонт дома, когда его намереваются делать, много ли должников по оплате комм.услуг (от этого зависит возможность ремонта) по дому и по подъезду (с кем придется жить в подъезде).
7. Любые проплаты по квартире фиксировать в договоре и расписках в двух экземплярах (на случай расхождений сумм).
8. Цена договора должна быть реальной, т.к. в случае расторжения договора будет возмещаться та сумма, которая указана в договоре.
9. Для получения налогового вычета при покупке квартиры также необходима реальная сумма договора(плюс желательна собственноручная расписка или расписки от продавцов о получении денег (при наличии н/летних — выписка со счета о переводе денег на счет).
10. Потребовать от продавцов предъявить в подлинниках и взять копии:
— техпаспорт на квартиру;
— свидетельство о собственности на квартиру
(если собственность оформлялась до 2001г.);
— свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации или договор дарения или договор купли-продажи.
11. При оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры следует учитывать:
— аванс не должен быть более 10-20 процентов стоимости жилья, т.к. в случае расторжения сделки вернуть деньги по суду сложно и долго (продавец может получить аванс с нескольких клиентов и уехать, продав квартиру самому выгодному).
— для обеспечения возврата более значительной денежной суммы необходимо оформлять дополнительно договор залога (выдача денег под обеспечение залога квартирой или иным объектом недвижимости(гараж) с регистрацией этого договора в центре недвижимости.
— в договоре обязательно должна быть прописаны предмет сделки- квартира, ее принадлежность, и окончательная цена покупки, должно быть отражено, что она не подлежит изменению без согласия обеих сторон.
— в договоре должны быть указаны сроки заключения основного договора купли-продажи (если срок не указан, то он равняется 1 году – ч. 4 ст. 429 ГК РФ).
— в договоре должно быть указано, кто именно несет ответственность за подготовку документов на квартиру; кто оплачивает их сбор и оформление, в т.ч. стоимость предварительного и основного договоров купли-продажи.
— НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ, ЧТО ЕСЛИ СТОРОНЫ до окончания срока НЕ УСПЕЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР и ПИСЬМЕННО НЕ ВЫРАЗИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ЖЕЛАНИЯ ЕГО ЗАКЛЮЧИТЬ ч. 6 ст. 429 ГК РФ, ТО ВСЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ТЕРЯЮТ СИЛУ, ОН ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ДОЛГОВУЮ РАСПИСКУ НА ВЫПЛАЧЕННУЮ СУММУ ДЕНЕГ (АВАНС).
— согласно ст. 429 п.5 и 445 п. 4 ГК РФ при уклонении от подписания основного договора сторона имеет право понудить заключить договор через суд.
— в предварительном договоре может быть прописано снятие с учета и выезд продавцов из квартиры, а также договоренность о вселении и прописке продавцами покупателя до уплаты всей стоимости квартиры и заключения основного договора либо о заключении договора аренды квартиры с указанием стоимости аренды.
В случае прописки желательно указать, кто несет обязанность уплаты коммунальных расходов.
— Иногда заключение основного договора невыгодно самому покупателю, подписавшему предварительный договор – с учетом изменения цены на квартиры (в этом случае он может подумать о том, чтобы протянуть время до истечения срока действия предварительного договора, а потом потребовать возврата аванса – ч. 6 ст. 429 ГК РФ.)
12. ОПЛАТА сделки
— обычно рискует покупатель, но имели место случаи обращения лиц с требованием оплаты сделки и ссылкой на то, что она не была оплачена.
— По возможности избегать хранения денег дома, ставить в известность третьих лиц о сборе денег на квартиру во избежание грабежа.
— деньги лучше хранить на карточке, сберкнижке, снимать их в банке, где и производить расчет с подписанием расписок в 2 экземплярах для обеих сторон и договоров (желательно указывать все номера купюр для снятия обвинения в фальшивках, возможно снятие ксерокопий купюр).
— желательно при наличии возможности записывать момент передачи, пересчета денег и подписания документов на видеокамеру (моб.телефон), сохранять расписки и записи в течение 3 лет (срок исковой давности).
— оплата сделки как правило проводится поэтапно: заключение предварительного договора (10-20 процентов); заключение основного договора с передачей покупателю всех оригиналов документов на заключение сделки, указанных в п. 10 Памятки подписание акта приема -передачи квартиры с передачей ключей и фиксированием на видео самого акта и состояния квартиры на момент передачи (до 60-70 процентов);
Подача заявлений обеих сторон и документов на регистрацию в центр недвижимости обеими сторонами (при наличии доверенности сделку может зарегистрировать одна сторона) — 10-30 процентов.
Иногда практикуется хранение денег в банковской ячейке, откуда их можно получить лишь при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли –продажи.
При взятии ипотечного кредита как правило деньги выдаются указанным банком, куда они переводятся на определенный счет, указанный в договоре, тоже после предъявления продавцом зарегистрированного договора купли-продажи.
Не выдавайте доверенностей на получение суммы оплаты другим лицом, рискуете никогда не вернуть эти деньги!!!
13. Акт приема-передачи квартиры (является обязательным приложением к договору купли-продажи квартиры)
— обычно в акте указывается, что она принята в том состоянии в котором она находилась на такую-то дату. Но, желательно все же описать состояние квартиры и указать, что возможные скрытые дефекты квартиры не указаны.
Замок квартиры желательно сменить.
14. Перепланировка квартиры
Обычно в договоре указывается, что квартира имеет перепланировку, тем самым покупатель берет на себе ответственность на ее узаконение в будущем через суд.
Надо знать, что в суде перепланировки несущих стен не могут быть узаконены. Для узаконения иных перепланировок потребуется заключение специалиста.
Желательно до покупки квартиры выяснить вопрос о перепланировке. При необходимости возложить обязанность ее узаконения(и оплаты расходов) в предварительном договоре на старых владельцев до подписания основного договора купли продажи.
Можно оставить все как есть, если квартиру не планируется продавать достаточно долго.
15. Продажа квартиры по доверенностям и согласиям супругов
— супруги как правило являются не титульными (не указанными в документах) владельцами половины имущества, поэтому обязательно необходимо требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры (еще на этапе заключения предварительного договора), иное влечет невозможность регистрации перехода права собственности по сделке.
— на приобретение жилья сейчас согласия супругов не требуется.
— доверенности на продажу квартир третьими лицами, фирмами нужно проверять на подлинность и действие на момент сделки(т.к. владелец может ее аннулировать в любой момент). С этой целью желательно иметь копию доверенности и в нотариальной конторе, где она выдана по письменному запросу получить справку о том, что она действительно выдавалась и до настоящего времени не аннулирована.
- Лучше при наличии возможности не рисковать и требовать подписания самих договоров непосредственно собственниками.
- Если возможности нет, желательно постараться встретиться с собственником или переговорить с ним, выяснив причину нежелания подписать договор лично (с учетом беседы сделать выводы).
Обычно риэлторы продают квартиры по доверенностям, чтобы получить прибыль от сделки. По этой причине они собственников не называют, но их можно вычислить по справке из центра регистрации о собственнике и с помощью знакомых в паспортном столе или полиции.
16. Продажа долей или квартир несовершеннолетних
— нужно учитывать, что н/летние могут оспаривать сделки по продаже их недвижимости самостоятельно с 18 лет и срок давности по оспариванию сделки у них начинается с совершеннолетия.
— Отсюда, даже если квартиру продали 17 лет назад, а в квартире был годовалый собственник, он может и через 17 лет обратиться в суд с требованием отмены сделки и требованием вернуть его долю.
— Именно поэтому в договоре должно быть прописано, что доля н/летнего определяется в точном денежном выражении пропорционально его доле и общей цены сделки, сумма кладется на его расчетный счет ( указать номер и местонахождение) на сберкнижку.
— В договоре допустимо указание, что родитель (опекун) н/летнего, осуществляющий сделку несет в дальнейшем всю ответственность за сохранность данной суммы до достижения н/летним 18 лет либо приобретения на эту сумму эквивалентного жилья в собственность н/летнему.
— У лица, переведшего деньги должна остаться выписка со счета с указанием суммы и даты перевода со своего личного счета.
17. Проекты договоров и копии документов желательно просматривать с юристом со своей стороны. Не должно приниматься во внимание, что документы нужно подписать срочно. Нельзя поддаваться на уговоры, что иначе клиент уйдет. Никогда в таких случаях не надо торопиться, особенно если Вас стараются торопить и это вызывает сомнение.
Как правило сделки в районе 1 млн. и выше, поэтому подписав документы, можно потерять крупную сумму денег и остаться без жилья либо со спорным и проблемным жильем.
18. Желательно при осуществлении сделок не оставаться одному (со своей стороны), злоумышленники как правило отсекают Ваших знакомых, особенно не поддающихся легко переубеждению и недоверчивых, под предлогом отсутствия места в машине, конфиденциальности сделки!!!
19. Подписание расписок, документов (договоров) часто происходит «на автомате», под влиянием убеждения, что «так и должно быть», « все без обмана», « все же подписывают», у людей порой остается осадок, что их зомбировали.
20. При купле-продаже через агенство в договоре об оказании услуг по поиску покупателей, сбору документов на оформление обязательно необходимо прописывать стоимость посреднических услуг, обязательные сроки исполнения(агенства стараются избежать этого пункта), ответственность агенства за неправильное оформление договора, за продажу некачественного жилья, жилья с пороками( в случае покупки ).
21. При осуществлении сделки с лицами преклонного возраста либо вызывающими какие-либо сомнения в поведении, обязательно пригласить врача-психиатра для составления заключения о психическом здоровье лица, подписывающего договор.
22. Проверить на сайте ФМС( http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) действительность паспорта продавца или доверенного лица.
Лучше не спешить, 10 раз все перепроверить и проконсультироваться, чем потом через суды добиваться восстановления справедливо
П А М Я Т К А
при покупке недвижимости
1. Выписка из ЕГРН из отдела недвижимости
о собственнике (сособственниках) объекта недвижимости и наличии (отсутствии)
обременений (ипотеки, наложения ареста на объект) – Выпиской из ЕГРН проверяется
подлинность свидетельства о собственности, которое на самом деле может быть
«старым», т.е. квартира уже перерегистрирована на других владельцев.
2. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, в т.ч. н/летних
3. Если квартира была приватизирована,нужна справка — кто в ней был зарегистрирован на момент приватизации(лицо, отказавшееся от участия в приватизации квартиры, сохраняет пожизненно право проживания в ней и выселить его невозможно без выплаты ему части доли квартиры — хотя он и не является собственником квартиры).
4. Квитанции по оплате коммунальных услуг и задолженностей
5. Переговорить с соседями — отапливаются ли батареи; требуют ли капитального ремонта перекрытия, полы, стены, батареи, канализация, сантехника в ванной, туалете и в кухне, электрооборудование – розетки, выключатели, щиток, электропроводка; требуется ли замена газовой плиты, водонагревателя; требуется ли ремонт в подъезде –какой (оценить примерную стоимость ремонта).
Желательно при осмотре квартиры взять с собой специалиста, который бы оценил состояние квартиры и приблизительную смету ремонта.
При наличии квартиры на 2 этаже — выяснить, нет ли магазина, клуба под квартирой с сильным шумом.
При наличии квартиры на последнем этаже- не течет ли крыша и как давно она ремонтировалась.
Квартиры на 1 этаже как правило в плохом состоянии с плохими соседями по лестничной клетке, зарешечены наглухо, что опасно при возникновении пожара.
6. В управляющей компании, ТСЖ, при наличии знакомых, (либо при беседе с соседями) выяснить – есть ли деньги на капремонт дома, когда его намереваются делать, много ли должников по оплате комм.услуг (от этого зависит возможность ремонта) по дому и по подъезду (с кем придется жить в подъезде).
7. Любые проплаты по квартире фиксировать в договоре и расписках в двух экземплярах (на случай расхождений сумм).
8. Цена договора должна быть реальной, т.к. в случае расторжения договора будет возмещаться та сумма, которая указана в договоре.
9. Для получения налогового вычета при покупке квартиры также необходима реальная сумма договора(плюс желательна собственноручная расписка или расписки от продавцов о получении денег (при наличии н/летних — выписка со счета о переводе денег на счет).
10. Потребовать от продавцов предъявить в подлинниках и взять копии:
— техпаспорт на квартиру;
— свидетельство о собственности на квартиру
(если собственность оформлялась до 2001г.);
— свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации или договор дарения или договор купли-продажи.
11. При оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры следует учитывать:
— аванс не должен быть более 10-20 процентов стоимости жилья, т.к. в случае расторжения сделки вернуть деньги по суду сложно и долго (продавец может получить аванс с нескольких клиентов и уехать, продав квартиру самому выгодному).
— для обеспечения возврата более значительной денежной суммы необходимо оформлять дополнительно договор залога (выдача денег под обеспечение залога квартирой или иным объектом недвижимости(гараж) с регистрацией этого договора в центре недвижимости.
— в договоре обязательно должна быть прописаны предмет сделки- квартира, ее принадлежность, и окончательная цена покупки, должно быть отражено, что она не подлежит изменению без согласия обеих сторон.
— в договоре должны быть указаны сроки заключения основного договора купли-продажи (если срок не указан, то он равняется 1 году – ч. 4 ст. 429 ГК РФ).
— в договоре должно быть указано, кто именно несет ответственность за подготовку документов на квартиру; кто оплачивает их сбор и оформление, в т.ч. стоимость предварительного и основного договоров купли-продажи.
— НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ, ЧТО ЕСЛИ СТОРОНЫ до окончания срока НЕ УСПЕЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР и ПИСЬМЕННО НЕ ВЫРАЗИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ЖЕЛАНИЯ ЕГО ЗАКЛЮЧИТЬ ч. 6 ст. 429 ГК РФ, ТО ВСЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ТЕРЯЮТ СИЛУ, ОН ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ДОЛГОВУЮ РАСПИСКУ НА ВЫПЛАЧЕННУЮ СУММУ ДЕНЕГ (АВАНС).
— согласно ст. 429 п.5 и 445 п. 4 ГК РФ при уклонении от подписания основного договора сторона имеет право понудить заключить договор через суд.
— в предварительном договоре может быть прописано снятие с учета и выезд продавцов из квартиры, а также договоренность о вселении и прописке продавцами покупателя до уплаты всей стоимости квартиры и заключения основного договора либо о заключении договора аренды квартиры с указанием стоимости аренды.
В случае прописки желательно указать, кто несет обязанность уплаты коммунальных расходов.
— Иногда заключение основного договора невыгодно самому покупателю, подписавшему предварительный договор – с учетом изменения цены на квартиры (в этом случае он может подумать о том, чтобы протянуть время до истечения срока действия предварительного договора, а потом потребовать возврата аванса – ч. 6 ст. 429 ГК РФ.)
12. ОПЛАТА сделки
— обычно рискует покупатель, но имели место случаи обращения лиц с требованием оплаты сделки и ссылкой на то, что она не была оплачена.
— По возможности избегать хранения денег дома, ставить в известность третьих лиц о сборе денег на квартиру во избежание грабежа.
— деньги лучше хранить на карточке, сберкнижке, снимать их в банке, где и производить расчет с подписанием расписок в 2 экземплярах для обеих сторон и договоров (желательно указывать все номера купюр для снятия обвинения в фальшивках, возможно снятие ксерокопий купюр).
— желательно при наличии возможности записывать момент передачи, пересчета денег и подписания документов на видеокамеру (моб.телефон), сохранять расписки и записи в течение 3 лет (срок исковой давности).
— оплата сделки как правило проводится поэтапно: заключение предварительного договора (10-20 процентов); заключение основного договора с передачей покупателю всех оригиналов документов на заключение сделки, указанных в п. 10 Памятки подписание акта приема -передачи квартиры с передачей ключей и фиксированием на видео самого акта и состояния квартиры на момент передачи (до 60-70 процентов);
Подача заявлений обеих сторон и документов на регистрацию в центр недвижимости обеими сторонами (при наличии доверенности сделку может зарегистрировать одна сторона) — 10-30 процентов.
Иногда практикуется хранение денег в банковской ячейке, откуда их можно получить лишь при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли –продажи.
При взятии ипотечного кредита как правило деньги выдаются указанным банком, куда они переводятся на определенный счет, указанный в договоре, тоже после предъявления продавцом зарегистрированного договора купли-продажи.
Не выдавайте доверенностей на получение суммы оплаты другим лицом, рискуете никогда не вернуть эти деньги!!!
13. Акт приема-передачи квартиры (является обязательным приложением к договору купли-продажи квартиры)
— обычно в акте указывается, что она принята в том состоянии в котором она находилась на такую-то дату. Но, желательно все же описать состояние квартиры и указать, что возможные скрытые дефекты квартиры не указаны.
Замок квартиры желательно сменить.
14. Перепланировка квартиры
Обычно в договоре указывается, что квартира имеет перепланировку, тем самым покупатель берет на себе ответственность на ее узаконение в будущем через суд.
Надо знать, что в суде перепланировки несущих стен не могут быть узаконены. Для узаконения иных перепланировок потребуется заключение специалиста.
Желательно до покупки квартиры выяснить вопрос о перепланировке. При необходимости возложить обязанность ее узаконения(и оплаты расходов) в предварительном договоре на старых владельцев до подписания основного договора купли продажи.
Можно оставить все как есть, если квартиру не планируется продавать достаточно долго.
15. Продажа квартиры по доверенностям и согласиям супругов
— супруги как правило являются не титульными (не указанными в документах) владельцами половины имущества, поэтому обязательно необходимо требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры (еще на этапе заключения предварительного договора), иное влечет невозможность регистрации перехода права собственности по сделке.
— на приобретение жилья сейчас согласия супругов не требуется.
— доверенности на продажу квартир третьими лицами, фирмами нужно проверять на подлинность и действие на момент сделки(т.к. владелец может ее аннулировать в любой момент). С этой целью желательно иметь копию доверенности и в нотариальной конторе, где она выдана по письменному запросу получить справку о том, что она действительно выдавалась и до настоящего времени не аннулирована.
- Лучше при наличии возможности не рисковать и требовать подписания самих договоров непосредственно собственниками.
- Если возможности нет, желательно постараться встретиться с собственником или переговорить с ним, выяснив причину нежелания подписать договор лично (с учетом беседы сделать выводы).
Обычно риэлторы продают квартиры по доверенностям, чтобы получить прибыль от сделки. По этой причине они собственников не называют, но их можно вычислить по справке из центра регистрации о собственнике и с помощью знакомых в паспортном столе или полиции.
16. Продажа долей или квартир несовершеннолетних
— нужно учитывать, что н/летние могут оспаривать сделки по продаже их недвижимости самостоятельно с 18 лет и срок давности по оспариванию сделки у них начинается с совершеннолетия.
— Отсюда, даже если квартиру продали 17 лет назад, а в квартире был годовалый собственник, он может и через 17 лет обратиться в суд с требованием отмены сделки и требованием вернуть его долю.
— Именно поэтому в договоре должно быть прописано, что доля н/летнего определяется в точном денежном выражении пропорционально его доле и общей цены сделки, сумма кладется на его расчетный счет ( указать номер и местонахождение) на сберкнижку.
— В договоре допустимо указание, что родитель (опекун) н/летнего, осуществляющий сделку несет в дальнейшем всю ответственность за сохранность данной суммы до достижения н/летним 18 лет либо приобретения на эту сумму эквивалентного жилья в собственность н/летнему.
— У лица, переведшего деньги должна остаться выписка со счета с указанием суммы и даты перевода со своего личного счета.
17. Проекты договоров и копии документов желательно просматривать с юристом со своей стороны. Не должно приниматься во внимание, что документы нужно подписать срочно. Нельзя поддаваться на уговоры, что иначе клиент уйдет. Никогда в таких случаях не надо торопиться, особенно если Вас стараются торопить и это вызывает сомнение.
Как правило сделки в районе 1 млн. и выше, поэтому подписав документы, можно потерять крупную сумму денег и остаться без жилья либо со спорным и проблемным жильем.
18. Желательно при осуществлении сделок не оставаться одному (со своей стороны), злоумышленники как правило отсекают Ваших знакомых, особенно не поддающихся легко переубеждению и недоверчивых, под предлогом отсутствия места в машине, конфиденциальности сделки!!!
19. Подписание расписок, документов (договоров) часто происходит «на автомате», под влиянием убеждения, что «так и должно быть», « все без обмана», « все же подписывают», у людей порой остается осадок, что их зомбировали.
20. При купле-продаже через агенство в договоре об оказании услуг по поиску покупателей, сбору документов на оформление обязательно необходимо прописывать стоимость посреднических услуг, обязательные сроки исполнения(агенства стараются избежать этого пункта), ответственность агенства за неправильное оформление договора, за продажу некачественного жилья, жилья с пороками( в случае покупки ).
21. При осуществлении сделки с лицами преклонного возраста либо вызывающими какие-либо сомнения в поведении, обязательно пригласить врача-психиатра для составления заключения о психическом здоровье лица, подписывающего договор.
22. Проверить на сайте ФМС( http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) действительность паспорта продавца или доверенного лица.
Лучше не спешить, 10 раз все перепроверить и проконсультироваться, чем потом через суды добиваться восстановления справедливо
1. Справка из отдела недвижимости ...Видимо, имелась ввиду ВЫПИСКА из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на отчуждаемый/приобретаемый объект недвижимого имущества?
↓ Читать полностью ↓
2. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, в т. ч. несовершеннолетних (их невозможно выписать ...Выписать, а точнее снять с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника, утративших право пользования жилым помещением в связи с отчуждением последним жилого помещения, в том числе и несовершеннолетних, не составляет особого труда (основание — ст. 292 ГК РФ). Исключение — случаи с приватизацией.
… если при продаже их доли недвижимости не класть деньги на их личный счет на сберкнижкуДолей в праве собственности на недвижимость у лиц, которые только зарегистрированы в жилом помещении — НЕТ.
справка действительна в течение 10 дней (ее брать в последнюю очередь)В настоящее время вообще нет никакой необходимости брать и предоставлять в регистрирующий орган такую справку. Так как получением таких сведений он занимается самостоятельно - в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
супруги как правило являются не титульными( не указанными в документах) владельцами половины имущества, поэтому обязательно необходимо требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры( еще на этапе заключения предварительного договора), иное влечет возможность оспаривания договора.Иное влечет невозможность регистрации перехода права собственности по сделке.
(имею ввиду отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга продавца)
в последнее время разрешение органа опеки и попечительства на продажу собственности н/летнего не требуется; иногда от родителей берется обязательство приобрести н/летнему недвижимость в том же размереУважаемый Владимир Геннадьевич, интересно, где это теперь действуют такие правила?
В силу положений ст. 28 и 37 ГК РФ, нельзя отчуждать имщество несовершеннолетних или давать им согласие на его отчуждение (с 14 лет) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Иное влечет невозможность регистрации перехода права собственности по сделке.Боюсь нет такой нормы тоже!
Есть целый ряд норм, в совокупности позволяющих сделать процитированный вывод.
— Согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, в свою очередь, входит в соответствующий перечень документов, необходимых для осуществления гос. регистрации перехода права собственности.
— ч. 1 ст. 20 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супругаЭта норма не возлагает обязанности предоставлять такое согласие в Росреестр.
Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, в свою очередь, входит в соответствующий перечень документов, необходимых для осуществления гос. регистрации перехода права собственности. Это умозаключение не основано на нормах права, хотя довольно часто встречается и в судебной практике.
Росреестр не вправе проводить правовую экспертизу документов и запрашивать (требовать от заявителя предоставить) документы необходимые исключительно для исследования вопросов оспоримости сделки по которой подлежат государственной регистрации права на недвижимое имущество. Поскольку признать недействительной такую сделку правомочен только суд и только по иску субъектов, круг которых определен Законом, в который Росреестр не входит.
Уважаемая Марина Владимировна, эх, Ваши слова да богу в уши… тут перл один, который устоял в апелляции, что истец (обманутый муж) должен был с момента постройки квартиры и его фактического вселения в нее, при условии открытости нашего ЕГРП следить за своими правами. Сделка была зарегистрирована без его согласия.
Уважаемый Владимир Геннадьевич, спасибо за то, что делитесь своим опытом и трудом.
Уважаемый Владимир Геннадьевич, поздравляю Вас с дебютом на Праворубе, приятно видеть еще одного коллегу — земляка!
По существу публикации: про опеку и ее отзывное согласие и другие ньюансы я бы добавил и еще кой — чего, но в целом публикация приличная, с учетом замечаний Марины Владимировны.
Уважаемый Владимир Геннадьевич, с учетом добавлений Марины Владимировны, утащила себе в избранное. Пригодится. Спасибо за труды (bow)
Спасибо всем за комментарии, особенно Марине Владимировне.
1.Юридическое название справки из отдела недвижимости — выписка из ЕГРН, от этого она не перестает быть справкой, но лучше точное название, согласен.
2. Снятие с регистрационного учета членов семьи собственника, тем более н/летних, если это не прописано как условие с установлением срока снятия вызывает судебные споры, что нежелательно для нового собственника изначально. При снятии по договору с прописанным условием применяется ч.1 ст.35 ЖК РФ.
3. По продаже доли н/летних имелось в виду, что они могут являться одновременно сособственниками и зарегистрированными лицами
4. Справка о зарегистрированных лицах необходима, хотя в некоторых регионах ее уже и не требуют. Она не только для регистрирующего органа, а для сличения с теми лицами, которые были зарегистрированы в случае приватизации квартиры, а также желательна для внесения в договор условия о снятии с регистрации зарегистрированных в квартире лиц поименно в установленный срок..
5. По разрешению органа опеки и попечительства на продажу доли н/летнего соглашаюсь, ввел в заблуждение( но у нас был период, когда опека давала разрешение без подписи главы администрации, требуя подписи обязательства о приобретении жилья н/летнему)
С учетом комментариев мною внесены поправки в статью.
Уважаемый Владимир Геннадьевич, если позволите, то опять немного поправлю :)
Снятие с регистрационного учета членов семьи собственника, тем более н/летних, если это не прописано как условие с установлением срока снятия вызывает судебные споры, что нежелательно для нового собственника изначально. При снятии по договору с прописанным условием применяется ч.1 ст.35 ЖК РФ.Даже если срок снятия с регистрационного учета прописан в Договоре — при недобросовестности зарегистрированных лиц — судебного спора не избежать. Так что это совсем не панацея.
По-этому, прописывать срок снятия с регистрационного учета или нет - это определяется исключительно желанием сторон договора.
Лучше конечно это сделать. Но и без такого условия в Договоре члены семьи собственника жилого помещения утрачивают право пользования им с момента перехода права собственности к покупателю. В силу прямого указания в Законе.
Уважаемый Владимир Геннадьевич, позволю себе еще добавить один пункт:
— при осуществлении сделки с лицами преклонного возраста, обязательно пригласить врача-психиатра для составления заключения о психическом здоровье лица, подписывающего договор.
А то потом начинается: " меня обманули… я принимала феназепам… ничего не понимала… Вот рецепт… "
при осуществлении сделки с лицами преклонного возраста, обязательно пригласить врача-психиатра для составления заключения о психическом здоровье лица, подписывающего договор. Согласна! Очень актуальное дополнение. Учитывая то, что даже посмертно можно сделать дурака из лица, подписавшего договор об отчуждении недвижимости. Причем, как показывает практика — иногда — даже без достаточных объективных клинических данных, только на основании показаний заинтересованных лиц и приведенных ими свидетелей. |-)
Согласен с предложением, осталось только возраст определить(70?).
Надо бы еще требовать справки о том, что продавец не состоит на учете у психиатра, но в ответ покупатель начнет требовать такую же справку от продавца.
Абсолютно нормальная практика. В данный момент представляю интересы знакомой, купившей квартирку у бабули. Так там, бабушка неожиданно прозрела, что ее якобы обманули, воспользовались ее тяжелым состоянием здоровья после смерти родственника, и ничего она не помнит, и ничего не подписывала. Принесли выписки из больницы, рецепты на сильные препараты… Уже полгода бодаемся.
Уважаемые Владимир Геннадьевич, Марина Владимировна.
Благодарю за информацию по данному вопросу, особенно что касается несовершеннолетних.
Уважаемый Владимир Геннадьевич!
Позвольте, еще добавить пункт:
— проверить на сайте ФМС действительность паспорта продавца или доверенного лица.
В своей практике столкнулся с мошенническими действиями: при регистрации договора купли-продажи, продавец предоставил гражданский паспорт, который не вызвал сомнений, как у покупателя, так и у служащих Росреестра. В дальнейшем оказалось, что паспорт поддельный.
Спасибо за предложение. Редкость, но все в жизни бывает. Внесу отдельным пунктом
Адрес для проверки по списку недействительных паспортов - http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
Замечательная проделана работа, Владимир Геннадьевич! А коллективный разум, по-моему, вообще принес чудесные плоды!!! ))))))
Что касается «амнезии» престарелых граждан, то у меня в практике было такое дело. Я представляла интересы бабулечки, считавшей себя обиженной покупателем. В суде всплыли факты, которые характеризовали ее не с лучшей стороны (многократно писала-отменяла завещания, брала авансы за квартиру и «не торопилась» отдавать...), о которых она мне «не проговорилась» до того, как я заключила с ней соглашение. Иск наш удовлетворили благодаря справки из психдиспансера и заключению эксперта. Но осадочек у меня на душе остался еще тот…
Отличный вариант творчества коллективного разума!