Вопросы немецкого процессуального права не так часто попадают в круг интересов владельцев и обычно не относятся к сути вопросов от владельцев объектов недвижимости в Германии.

О многих подробностях и частностях правоприменения и тем более в судебном процессе владельцы узнают в основном уже из самого процесса, что часто для большенства является большой неожиданностью.

Одним из примеров этому и послужит моя очередная публикация из серии о недвижимости в Германии, основанная на совсем недавнем прецеденте, который отобразился в решении суда от апреля 2016 года.

И так, представьте, что Вы, как новый владелец квартиры в многоквартирном доме нашли существенные изъяны в тех предметах или частях здания или оборудования, которые относятся к т.н. «совместной собственности» всех владельцев дома.

Разумеется, Вы, как заботливый и внимательный совладелец, выносите вопрос о необходимости устранения такого изъяна на очередном собрании собственников.  Для примера возьмём некачественную систему отопления, которая находится в подвале дома и отапливает весь дом.

Совместная собственность? — Разумеется. В интересах всех? — А как же, конечно.

Однако это не дыра в крыше или трещина на стене, что видно и понятно каждому. Изъян в работе сложного технического оборудования или неправильность его монтажа может быть установлена только экспертом.

И только после такой технической экспертизы, определив источник проблемы, можно заказывать её устранение и установить тех, кто будет нести расходы и против кого можно выдвигать требования, например требования против компании в неправильной установке отопления.

Вот и вынес такой совладелец на собрание вопрос о необходимости заказа эксперта для установления своих подозрений относительно отопления.

Собрание же, сославшись на то, что этот вопрос уже рассматривался ранее, отклонило т.н. «острую необходимость» в тратах на эксперта и вопрос новоиспечённого владельца не нашёл поддержки.

Но тот, не сдавал позиций, видимо так или иначе «ощущая» неправильность работы отопления на себе, в своей квартире, решил обратиться в суд с заявлением о срочном назначении судебного эксперта для проверки отопительного оборудования.

В немецком процессуальном праве это называется «проведение самостоятельного доказательного процесса» (Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens) и регулируется в §§ 485 — 494 ZPO (Процессуальный Кодекс Германии).

«Вам чё, больше всех надо?» — если не сказал, то наверняка «подумал» суд и решил, что такое заявление лишено т.н. «срочной необходимости», и уже на стадии допустимости заявления считается недопустимым. (решение Суда г. Мюнхен от 21.04.16, ном акт.: 482 H 738/16).

Причина: только если такой пункт внесён в повестку дня собрания, обсудился и был отклонён сообществом, владелец может использовать свои процессуальные правовые инструменты, напр. такой как «Заявление на проведение самостоятельного доказательного процесса» в виде решения суда о назначении эксперта.

Ну а поскольку вся необходимая «бюрократическая предыстория» вопроса не соблюдалась, как того требует данный процессуальный инструмент, то как говориться "… идите, работайте...".

К тому же заявление не сопровождалось никакими обстоятельствами, обосновывающими т.н. «экстренную ситуацию» (Notlage) относительно оборудования или лично для заявителя, мол, не течёт, не шумит, не трясёт, не свистит...

Таким образом, даже технически подкованный, что-то явно обоснованно подозревающий, заботливый и внимательный новый владелец, должен учитывать ограничение своего права «позаботиться о совместной собственности» не только бюрократичностью процессов собраний и решений собственников, но и тем, что не все процессуальные инструменты применимы самим собственником, без участия сообщества.

Понятно, что без правовой поддержки даже местному жителю-владельцу трудно заранее просчитать такой исход, стоивший ему судебных издержек, а что уж говорить о зарубежных владельцах как собственного жилья, так и совместной собственности в Германии.

_____________________________________________________________
О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 49-511-1613948.

Автор публикации

Юрист Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 10 10

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: roman-krikun, Морохин Иван, Рисевец Алёна, Климушкин Владислав, cygankov, Vitaliy Haupt, Минина Ольга, yevgeniy
  • 14 Июня 2016, 18:28 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, а что мешало заинтересованному собственнику заказать техническое заключение во внесудебном порядке? Или в таком случае могут возникнуть проблемы с доступом специалиста к совместной собственности без согласия других собственников?

    +7
    • 15 Июня 2016, 15:34 #

      Уважаемый Роман Александрович,
      как факторов «мешающих» так и факторов побуждающих много, напр:
      1. конфликт интересов, ибо внесудебный эксперт и его экспертиза может быть опровергнута как «заинтересованная»,
      2. отсутствие желания оплачивать 3-5 тысяч из своего кармана при наличии риска из п.1 (см. выше),
      3. изначальное желание инициации независимого процесса, по результатам которого будет инициирован «основной процесс» с возложением издержек на «ответчика», который может определиться в результате самой экспертизы (напр. компания-монтажник, или компания-производитель, или упарвляющий или ещё кто).

      +4
      • 15 Июня 2016, 16:36 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt, спасибо за ответ.

        Как я понимаю, самостоятельный доказательный процесс по Процессуальному Кодексу Германии чем-то похож на процесс по установлению фактов, имеющих юридическое значение, предусмотренный Гражданским процессуальным кодексом РФ.

        +1
        • 15 Июня 2016, 17:43 #

          Уважаемый Роман Александрович, может быть, положения кодекса РФ мне незнакомы.

          +1
          • 15 Июня 2016, 18:46 #

            Уважаемый Vitaliy Haupt, по делам «об установлении фактов» нет ответчика. Скажем, ошиблись в фамилии, вместо «Зёмин» написали в паспорте «Земин». Но умер отец у которого фамилия «Зёмин» и нужно вступить в наследство. Подаётся заявление об установлении юридического факта, что заявитель по рождению является «Зёмин». Или человек купил дом с гаражом. Но гараж был построен через дорогу на той же улице. В договоре купли-продажи этот факт не был отражён. Нужно установить факт обладания этим гаражом, при том, что никто другой на этот гараж не претендует, владение гаражом длится более 10 лет и, если этот факт установить, то возникнет право собственности в силу приобретательной давности.
            В любом исковом производстве полно таких фактов, на них, как на колоннах стоит само доказывание. Но, если суд установит, что праву заявителя противостоит право другого лица, то суд прекратит производство и сообщит заявителю, что он может доказывать своё право в порядке искового производства, где у истца будет реальный конкурент.

            +2
  • 15 Июня 2016, 04:31 #

    проведение самостоятельного доказательного процессаУважаемый Виталий, а нельзя-ли об этом поподробнее — в каких случаях, в какой форме, с какими полномочиями, стороны гражданского процесса получают возможность проводить такой процесс, какова во всём этом роль суда, и как используются в дальнейшем полученные результаты? Принимаются без дополнительной оценки, или оцениваются наряду с другими доказательствами? На кого относятся процессуальные издержки и т.п.

    +6
    • 15 Июня 2016, 15:24 #

      Уважаемый Иван Николаевич,
      подавать заявление о назначении экспертизы судом осуществляется не «сторонами», а заявителем, который является, а может и не являться «стороной». Акцент тут на "самостоятельный" процесс. Этот процесс может предварять основной, т.е. ДО инициации основного иска.
      Инструмент важен для случаев, например если ещё не известно КТО является ответчиком в основном иске, или если существует риск потери предмета доказательства (срочность) или риск того, что заказанный эксперт может действовать в интересах другой стороны и т.д., то именно это может определиться в процессе согл. § 485 ZPO.
      Для более подробного разъяснения этого инструмента ( скорее «процессуального института») потребуется не одна статья и наличее «особого интереса» нашего сообщества, т.к. это очень объёмная «материя».
      Ответить постарался «в  двух словах».

      +4
      • 16 Июня 2016, 04:57 #

        Уважаемый Виталий — это очень интересная тема, достойная размещения в этом разделе, чтобы российские юристы могли с ней ознакомиться, пройти самотестирование, и получить электронное свидетельство о прохождении курса ;)

        +4
      • 17 Июня 2016, 10:15 #

        Уважаемый Vitaliy, если в двух словах, то эта стадия называется «обеспечение доказательств»? Я правильно поняла?

        +1
        • 17 Июня 2016, 12:16 #

          Уважаемая Ольга Витальевна, можно и так, но обеспечение ДО процесса, которого может и не быть, после ознакомления и применения результатов самого такого обеспечения.

          +2
          • 20 Июня 2016, 04:11 #

            Уважаемый Vitaliy, что значит «применение результатов самого такого обеспечения»?

            +2
            • 22 Июня 2016, 17:03 #

              Уважаемая Ольга Витальевна, думаю, что в предстоящей публикации, которая будет размещена по просьбам коллег, будут найдены ответы на все  вопросы.

              +3
    • 15 Июня 2016, 18:51 #

      Уважаемый Иван Николаевич, чем-то похоже на «предварительные обеспечительные меры» в арбитражном процессе. Вот только возможна ли при этом по правилам нашего арбитражного процесса экспертиза? Вряд ли. Но есть повод задуматься.

      +3
  • 15 Июня 2016, 07:42 #

    Уважаемый Vitaliy, получается, что пока система не даст сбой недостатки не будут устранены? Либо этому активному собственнику необходимо убедить всех остальных в целесообразности и необходимости проведения экспертизы?

    +3
    • 15 Июня 2016, 15:38 #

      Уважаемая Алёна Александровна, именно так, или следует внести вопрос в повестку дня, провести голосование, получить  отклонение и обосновать в заявлении в суде, что такие действия представляют либо опасность для объекта, либо для жильцов, либо их прав и т.д.

      +4
  • 15 Июня 2016, 10:58 #

    Как интересно.
    Уважаемый Vitaliy Haupt, скажите, а не принимают ли в Германии собственники для многоквартирного дома общий регламент его использования, где учтены все инженерные особенности дома, соответственно, наблюдение за параметрами и показателями, которые дадут знать о возникающих поломках и проблемах, сроках текущих и капитальных ремонтов, их необходимости и т.п.?
    Любая технически сложная вещь должна иметь такое цельное описание.
    У нас в законодательстве наблюдается проблема отсутствия такого описания при его необходимости, в результате разного рода обслуживающие многоквартирный дом организации фактически грабят собственников (потому и интересен зарубежный опыт).

    +3
    • 15 Июня 2016, 15:47 #

      Уважаемый Владислав Александрович, да, есть такой «регламент», но для спорных случаев он не столь важен, особенно когда всё работает и никто не хочет тратиться (или нет т.н. «общих денег сообщества в общем котле») на подверждение или опровержение подозрений в виде экспертиз или обслуживание сложных тех.сооружений.
      Именно такие объекты с «пустой казной» и «ржавыми трубами» и являются фигурантами у разных маклеров, дилеров, брокеров и пр. с ценами по 2 цента за кв.метр, и именно на этот «хлам» клюёт зарубежный (несведующий) покупатель, взглянув на красочные картинки фасада от посредника-торговца.
      О таких рисках я вот и повествую.

      +3
  • 15 Июня 2016, 11:58 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, из народного: «как всё запущено!»8)

    А теперь по существу темы, в сравнении с российским отраслевым законодательством.
    Для разрешения подобных «проблем» собственников помещений многоквартирного дома (МКД) существует так называемый орган жилищного надзора (в нынешним поименовании как «государственная жилищная инспекция» или сокращенно — ГЖИ). Собственник, желающий радеть в интересах всего дома вправе написать заявление в ГЖИ, которая и проведет проверку указанных в заявлении фактов.

    И опять вопрос.
    Уважаемый Виталий: а имеются ли подобные надзорные органы в Германии?

    +3
    • 15 Июня 2016, 15:53 #

      Уважаемый Владимир Михайлович,
      да, в Германии это Bauamt (ведомство по строительсву), которое скорее активно в вопросах разрешений на строительство, ремонты, реконструкции и пр. (включая контроль исполнения).

      +4
      • 15 Июня 2016, 15:57 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt, в России тоже есть ведомство/департамент по строительству и именно по тем вопросам, о которых Вы сказали в комментарии.

        +3
  • 17 Июня 2016, 23:36 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt,

    в РФ повсеместно протоколы ОСС подписываются только 1-2 участниками (председателем и секретарем). Как оформляется протокол в Германии? Подписывают все? Или заверяет нотариус?

    +1
    • 18 Июня 2016, 00:14 #

      Уважаемый yewgeniy, объясните пожалуйста, что означает ОСС.

      +2
      • 18 Июня 2016, 00:21 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt,

        осс — общее собрание собственников помещений в МКД. Каждый участник имеет столько голосов, сколько м2 в его индивидуальнйо собственности в МКД. Кворум по общему правилу 50% всей «площади». Решение считается принятым по вопросу, если > 50% участвующих проголосовали «за».

        +1
        • 18 Июня 2016, 00:41 #

          Уважаемый yewgeniy,
          на вопросы кратко:
          Как оформляется протокол в Германии? Согласно § 24 ff  WEG.
          Подписывают все? согласно т.н. принципу одна голова — один голос (das Kopfprinzip см. § 25 Abs. 2 WEG), каждый имеет только  один голос. Подписывают: 1) управляющий, 2) председательствующий и 3) один участник. (т.е. Verwalter, Beiratsvorsitzende,  Wohnungseigentümer).
          Или заверяет нотариус?нет, не обязательно.

          +2
          • 18 Июня 2016, 00:50 #

            Уважаемый Vitaliy Haupt,

            интересно получается, волю одного участника выражает другой участник. Голосует один, а бумажку подписывает другой.

            +1

Да 10 10

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 41. "А вы как думали? Вы владеете только воздухом между стенами, а стены - общие...".» 2 звезд из 5 на основе 10 оценок.
Адвокат Мамонтов Алексей Вячеславович
Воронеж, Россия
+7 (919) 184-9057
Специализация: споры о собственности, об обязательствах, банкротство, интеллектуальная собственность, защита по уголовным делам в сфере экономики, коррупционные и должностные преступления
https://taimyr68.pravorub.ru/ Стать VIP
Юрист Фищук Ольга Сергеевна
Краснодар, Россия
+7 (999) 637-2795
Арбитражный (финансовый) управляющий. Честное банкротство физических и юридических лиц в любом регионе РФ. Специальные условия в рамках профессионального сообщества юристов и адвокатов "Праворуб"
https://fedresurs.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP