Вопросы немецкого процессуального права не так часто попадают в круг интересов владельцев и обычно не относятся к сути вопросов от владельцев объектов недвижимости в Германии.

О многих подробностях и частностях правоприменения и тем более в судебном процессе владельцы узнают в основном уже из самого процесса, что часто для большенства является большой неожиданностью.

Одним из примеров этому и послужит моя очередная публикация из серии о недвижимости в Германии, основанная на совсем недавнем прецеденте, который отобразился в решении суда от апреля 2016 года.

И так, представьте, что Вы, как новый владелец квартиры в многоквартирном доме нашли существенные изъяны в тех предметах или частях здания или оборудования, которые относятся к т.н. «совместной собственности» всех владельцев дома.

Разумеется, Вы, как заботливый и внимательный совладелец, выносите вопрос о необходимости устранения такого изъяна на очередном собрании собственников.  Для примера возьмём некачественную систему отопления, которая находится в подвале дома и отапливает весь дом.

Совместная собственность? — Разумеется. В интересах всех? — А как же, конечно.

Однако это не дыра в крыше или трещина на стене, что видно и понятно каждому. Изъян в работе сложного технического оборудования или неправильность его монтажа может быть установлена только экспертом.

И только после такой технической экспертизы, определив источник проблемы, можно заказывать её устранение и установить тех, кто будет нести расходы и против кого можно выдвигать требования, например требования против компании в неправильной установке отопления.

Вот и вынес такой совладелец на собрание вопрос о необходимости заказа эксперта для установления своих подозрений относительно отопления.

Собрание же, сославшись на то, что этот вопрос уже рассматривался ранее, отклонило т.н. «острую необходимость» в тратах на эксперта и вопрос новоиспечённого владельца не нашёл поддержки.

Но тот, не сдавал позиций, видимо так или иначе «ощущая» неправильность работы отопления на себе, в своей квартире, решил обратиться в суд с заявлением о срочном назначении судебного эксперта для проверки отопительного оборудования.

В немецком процессуальном праве это называется «проведение самостоятельного доказательного процесса» (Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens) и регулируется в §§ 485 — 494 ZPO (Процессуальный Кодекс Германии).

«Вам чё, больше всех надо?» — если не сказал, то наверняка «подумал» суд и решил, что такое заявление лишено т.н. «срочной необходимости», и уже на стадии допустимости заявления считается недопустимым. (решение Суда г. Мюнхен от 21.04.16, ном акт.: 482 H 738/16).

Причина: только если такой пункт внесён в повестку дня собрания, обсудился и был отклонён сообществом, владелец может использовать свои процессуальные правовые инструменты, напр. такой как «Заявление на проведение самостоятельного доказательного процесса» в виде решения суда о назначении эксперта.

Ну а поскольку вся необходимая «бюрократическая предыстория» вопроса не соблюдалась, как того требует данный процессуальный инструмент, то как говориться "… идите, работайте...".

К тому же заявление не сопровождалось никакими обстоятельствами, обосновывающими т.н. «экстренную ситуацию» (Notlage) относительно оборудования или лично для заявителя, мол, не течёт, не шумит, не трясёт, не свистит...

Таким образом, даже технически подкованный, что-то явно обоснованно подозревающий, заботливый и внимательный новый владелец, должен учитывать ограничение своего права «позаботиться о совместной собственности» не только бюрократичностью процессов собраний и решений собственников, но и тем, что не все процессуальные инструменты применимы самим собственником, без участия сообщества.

Понятно, что без правовой поддержки даже местному жителю-владельцу трудно заранее просчитать такой исход, стоивший ему судебных издержек, а что уж говорить о зарубежных владельцах как собственного жилья, так и совместной собственности в Германии.

_____________________________________________________________
О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 49-511-1613948.

Автор публикации

Адвокат Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 11 11

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Крикун Роман, Морохин Иван, Бесунова Алёна, Климушкин Владислав, Цыганков Владимир, Vitaliy Haupt, Минина Ольга, yewgeniy
  • Юрист Крикун Роман Александрович 14 Июня 2016, 18:28 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, а что мешало заинтересованному собственнику заказать техническое заключение во внесудебном порядке? Или в таком случае могут возникнуть проблемы с доступом специалиста к совместной собственности без согласия других собственников?

    +7
    • Адвокат Vitaliy Haupt 15 Июня 2016, 15:34 #

      Уважаемый Роман Александрович,
      как факторов «мешающих» так и факторов побуждающих много, напр:
      1. конфликт интересов, ибо внесудебный эксперт и его экспертиза может быть опровергнута как «заинтересованная»,
      2. отсутствие желания оплачивать 3-5 тысяч из своего кармана при наличии риска из п.1 (см. выше),
      3. изначальное желание инициации независимого процесса, по результатам которого будет инициирован «основной процесс» с возложением издержек на «ответчика», который может определиться в результате самой экспертизы (напр. компания-монтажник, или компания-производитель, или упарвляющий или ещё кто).

      +5
      • Юрист Крикун Роман Александрович 15 Июня 2016, 16:36 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt, спасибо за ответ.

        Как я понимаю, самостоятельный доказательный процесс по Процессуальному Кодексу Германии чем-то похож на процесс по установлению фактов, имеющих юридическое значение, предусмотренный Гражданским процессуальным кодексом РФ.

        +1
        • Адвокат Vitaliy Haupt 15 Июня 2016, 17:43 #

          Уважаемый Роман Александрович, может быть, положения кодекса РФ мне незнакомы.

          +2
          • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 15 Июня 2016, 18:46 #

            Уважаемый Vitaliy Haupt, по делам «об установлении фактов» нет ответчика. Скажем, ошиблись в фамилии, вместо «Зёмин» написали в паспорте «Земин». Но умер отец у которого фамилия «Зёмин» и нужно вступить в наследство. Подаётся заявление об установлении юридического факта, что заявитель по рождению является «Зёмин». Или человек купил дом с гаражом. Но гараж был построен через дорогу на той же улице. В договоре купли-продажи этот факт не был отражён. Нужно установить факт обладания этим гаражом, при том, что никто другой на этот гараж не претендует, владение гаражом длится более 10 лет и, если этот факт установить, то возникнет право собственности в силу приобретательной давности.
            В любом исковом производстве полно таких фактов, на них, как на колоннах стоит само доказывание. Но, если суд установит, что праву заявителя противостоит право другого лица, то суд прекратит производство и сообщит заявителю, что он может доказывать своё право в порядке искового производства, где у истца будет реальный конкурент.

            +2
  • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 15 Июня 2016, 04:31 #

    проведение самостоятельного доказательного процессаУважаемый Виталий, а нельзя-ли об этом поподробнее — в каких случаях, в какой форме, с какими полномочиями, стороны гражданского процесса получают возможность проводить такой процесс, какова во всём этом роль суда, и как используются в дальнейшем полученные результаты? Принимаются без дополнительной оценки, или оцениваются наряду с другими доказательствами? На кого относятся процессуальные издержки и т.п.

    +6
    • Адвокат Vitaliy Haupt 15 Июня 2016, 15:24 #

      Уважаемый Иван Николаевич,
      подавать заявление о назначении экспертизы судом осуществляется не «сторонами», а заявителем, который является, а может и не являться «стороной». Акцент тут на "самостоятельный" процесс. Этот процесс может предварять основной, т.е. ДО инициации основного иска.
      Инструмент важен для случаев, например если ещё не известно КТО является ответчиком в основном иске, или если существует риск потери предмета доказательства (срочность) или риск того, что заказанный эксперт может действовать в интересах другой стороны и т.д., то именно это может определиться в процессе согл. § 485 ZPO.
      Для более подробного разъяснения этого инструмента ( скорее «процессуального института») потребуется не одна статья и наличее «особого интереса» нашего сообщества, т.к. это очень объёмная «материя».
      Ответить постарался «в  двух словах».

      +5
      • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 16 Июня 2016, 04:57 #

        Уважаемый Виталий — это очень интересная тема, достойная размещения в этом разделе, чтобы российские юристы могли с ней ознакомиться, пройти самотестирование, и получить электронное свидетельство о прохождении курса ;)

        +4
      • Адвокат Минина Ольга Витальевна 17 Июня 2016, 10:15 #

        Уважаемый Vitaliy, если в двух словах, то эта стадия называется «обеспечение доказательств»? Я правильно поняла?

        +1
        • Адвокат Vitaliy Haupt 17 Июня 2016, 12:16 #

          Уважаемая Ольга Витальевна, можно и так, но обеспечение ДО процесса, которого может и не быть, после ознакомления и применения результатов самого такого обеспечения.

          +3
          • Адвокат Минина Ольга Витальевна 20 Июня 2016, 04:11 #

            Уважаемый Vitaliy, что значит «применение результатов самого такого обеспечения»?

            +2
            • Адвокат Vitaliy Haupt 22 Июня 2016, 17:03 #

              Уважаемая Ольга Витальевна, думаю, что в предстоящей публикации, которая будет размещена по просьбам коллег, будут найдены ответы на все  вопросы.

              +4
    • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 15 Июня 2016, 18:51 #

      Уважаемый Иван Николаевич, чем-то похоже на «предварительные обеспечительные меры» в арбитражном процессе. Вот только возможна ли при этом по правилам нашего арбитражного процесса экспертиза? Вряд ли. Но есть повод задуматься.

      +3
      • Адвокат Минина Ольга Витальевна 20 Июня 2016, 04:12 #

        Уважаемый Владислав Александрович, у нас есть и нотариальное обеспечение доказательств — как до, так и во время процесса.

        +1
        • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 20 Июня 2016, 13:19 #

          Уважаемая Ольга Витальевна, и экспертиза в этом порядке тоже?

          +3
          • Адвокат Минина Ольга Витальевна 21 Июня 2016, 08:25 #

            Уважаемый Владислав Александрович, а вот очень интересный вопрос, если взглянуть на него не через шаблон!;)

            +2
            • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 21 Июня 2016, 17:56 #

              Уважаемая Ольга Витальевна, мда… интересно...
              Но что-то меня тут настораживает. Никакой затруднительности в заключении эксперта нет. Другой вопрос — фиксация предмета будущего экспертного исследования, который скоро может быть утрачен.
              И обеспечение чем-то сродни истребованию. Как-то не вяжется. Истребовать можно предмет экспертного исследования, а не само исследование. 
              Заключение эксперта — производное доказательство, видимо, дело в этом.

              +3
  • Юрист, модератор Бесунова Алёна Александровна 15 Июня 2016, 07:42 #

    Уважаемый Vitaliy, получается, что пока система не даст сбой недостатки не будут устранены? Либо этому активному собственнику необходимо убедить всех остальных в целесообразности и необходимости проведения экспертизы?

    +3
    • Адвокат Vitaliy Haupt 15 Июня 2016, 15:38 #

      Уважаемая Алёна Александровна, именно так, или следует внести вопрос в повестку дня, провести голосование, получить  отклонение и обосновать в заявлении в суде, что такие действия представляют либо опасность для объекта, либо для жильцов, либо их прав и т.д.

      +5
  • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 15 Июня 2016, 10:58 #

    Как интересно.
    Уважаемый Vitaliy Haupt, скажите, а не принимают ли в Германии собственники для многоквартирного дома общий регламент его использования, где учтены все инженерные особенности дома, соответственно, наблюдение за параметрами и показателями, которые дадут знать о возникающих поломках и проблемах, сроках текущих и капитальных ремонтов, их необходимости и т.п.?
    Любая технически сложная вещь должна иметь такое цельное описание.
    У нас в законодательстве наблюдается проблема отсутствия такого описания при его необходимости, в результате разного рода обслуживающие многоквартирный дом организации фактически грабят собственников (потому и интересен зарубежный опыт).

    +3
    • Адвокат Vitaliy Haupt 15 Июня 2016, 15:47 #

      Уважаемый Владислав Александрович, да, есть такой «регламент», но для спорных случаев он не столь важен, особенно когда всё работает и никто не хочет тратиться (или нет т.н. «общих денег сообщества в общем котле») на подверждение или опровержение подозрений в виде экспертиз или обслуживание сложных тех.сооружений.
      Именно такие объекты с «пустой казной» и «ржавыми трубами» и являются фигурантами у разных маклеров, дилеров, брокеров и пр. с ценами по 2 цента за кв.метр, и именно на этот «хлам» клюёт зарубежный (несведующий) покупатель, взглянув на красочные картинки фасада от посредника-торговца.
      О таких рисках я вот и повествую.

      +4
  • Адвокат, модератор Цыганков Владимир Михайлович 15 Июня 2016, 11:58 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, из народного: «как всё запущено!»8)

    А теперь по существу темы, в сравнении с российским отраслевым законодательством.
    Для разрешения подобных «проблем» собственников помещений многоквартирного дома (МКД) существует так называемый орган жилищного надзора (в нынешним поименовании как «государственная жилищная инспекция» или сокращенно — ГЖИ). Собственник, желающий радеть в интересах всего дома вправе написать заявление в ГЖИ, которая и проведет проверку указанных в заявлении фактов.

    И опять вопрос.
    Уважаемый Виталий: а имеются ли подобные надзорные органы в Германии?

    +3
    • Адвокат Vitaliy Haupt 15 Июня 2016, 15:53 #

      Уважаемый Владимир Михайлович,
      да, в Германии это Bauamt (ведомство по строительсву), которое скорее активно в вопросах разрешений на строительство, ремонты, реконструкции и пр. (включая контроль исполнения).

      +5
  • Студент yewgeniy 17 Июня 2016, 23:36 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt,

    в РФ повсеместно протоколы ОСС подписываются только 1-2 участниками (председателем и секретарем). Как оформляется протокол в Германии? Подписывают все? Или заверяет нотариус?

    +1
    • Адвокат Vitaliy Haupt 18 Июня 2016, 00:14 #

      Уважаемый yewgeniy, объясните пожалуйста, что означает ОСС.

      +3
      • Студент yewgeniy 18 Июня 2016, 00:21 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt,

        осс — общее собрание собственников помещений в МКД. Каждый участник имеет столько голосов, сколько м2 в его индивидуальнйо собственности в МКД. Кворум по общему правилу 50% всей «площади». Решение считается принятым по вопросу, если > 50% участвующих проголосовали «за».

        +1
        • Адвокат Vitaliy Haupt 18 Июня 2016, 00:41 #

          Уважаемый yewgeniy,
          на вопросы кратко:
          Как оформляется протокол в Германии? Согласно § 24 ff  WEG.
          Подписывают все? согласно т.н. принципу одна голова — один голос (das Kopfprinzip см. § 25 Abs. 2 WEG), каждый имеет только  один голос. Подписывают: 1) управляющий, 2) председательствующий и 3) один участник. (т.е. Verwalter, Beiratsvorsitzende,  Wohnungseigentümer).
          Или заверяет нотариус?нет, не обязательно.

          +4
          • Студент yewgeniy 18 Июня 2016, 00:50 #

            Уважаемый Vitaliy Haupt,

            интересно получается, волю одного участника выражает другой участник. Голосует один, а бумажку подписывает другой.

            +1

Да 11 11

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 41. "А вы как думали? Вы владеете только воздухом между стенами, а стены - общие...".» 2 звезд из 5 на основе 11 оценок.

Продвигаемые публикации