Сдача в аренду теперь не помеха для налогового вычета по давности владения при продаже жилья и транспортных средств.

 Вообще, речь не только об аренде, а о любом «непосредственном использовании в предпринимательской деятельности» и значении «предпринимательского характера использования» для получения налогового вычета в размере вырученной от продажи суммы, если имущество находилось в собственности продавца более минимального срока владения. В заголовке все отразить не удалось.

Поводом высказаться послужила попавшая на глаза новость:

 «Информация Федеральной налоговой службы от 7 декабря 2018 г.
«С 1 января нерезиденты РФ перестанут платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более трех и пяти лет»

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ смогут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет). Таким образом, выравниваются правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов РФ.

По общему правилу при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения, физлица-резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ. В отношении объектов недвижимого имущества (квартир, комнати т.д.) такой срок составляет три года или пять лет в зависимости от условий возникновения права собственности на них, а в отношении иного имущества (транспортных средств, гаражей и т.д.) — три года. С 1 января ограничения по налоговому статусу физлица отменяются.

Если имущество продано ранее предельного срока, то доход от его продажи облагается НДФЛ в установленном порядке. В этом случае налоговая ставка для нерезидентов составляет 30%, для резидентов — 13%.

Изменения внесены Федеральным законом от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах».

Более подробно ознакомиться с порядком налогообложения доходов от продажи имущества в разделе «Доходы».»

Подумалось, об иностранцах у нас традиционно заботятся лучше, чем о своих родных гражданах и вспомнилось у Владимира Семеновича: «те, кто едят, они ведь иностранцы, а вы, прощу прощения, кто такие?».

 Конечно, названным нововведением повышают инвестиционную привлекательность  недвижимости для иностранных граждан, и «облегчают» положение тем нашим гражданам, которые оказались «нерезидентами», однако, глубокоуважаемая налоговая служба забыла поделиться (или не заметил, что делились) информацией о другом изменении, благоприятном и для отечественных собственников ряда объектов недвижимости, а также транспортных средств.

 Дело в том, что в тот же день наши законодатели приняли еще один закон (№ 425-ФЗ от 27.11.2018 г.), изменив еще одно важное и строгое правило.

Сейчас действует правило: Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися  налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

• от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
• от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (абзацы 1-3 подпункта 17.1 ст. 217 НК РФ)»

 А из этого правила имеется такое исключение:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац 4 подпункта 17.1 ст. 217 НК РФ)»

 В результате действия этого правила в обременительном положении оказываются не какие-то абстрактные «нерезиденты», а конкретные собственники, которые имели счастье (или неосторожность) использовать свое имущество в предпринимательской деятельности. Например, свои автомобили для оказания услуг по перевозке, квартиру для сдачи в аренду, нежилые помещения.

 Конечно, если при получении доходов от передачи имущества во владение и пользование другим лицам статус индивидуального предпринимателя вообще не получался, возможно возникновение уверенности, что названные правила «меня не коснутся». Однако, «шило в мешке» утаить удается не всем, налоговая служба все-таки работает. «Привет от налоговой» может прилететь и не сразу, а по истечении длительного времени, когда деньги от продажи потрачены и забыты.

Осторожные и продвинутые налогоплательщики во избежание последствий названного правила искали и находили «обходные пути», позволяющие уменьшать риск быть признанными «непосредственно использующими имущество в предпринимательской деятельности» при получении доходов от передачи имущества во владение и пользование другим лицам.  Например, передавая имущество в доверительное управление или потребительским кооперативам.  

Теперь эти обходные пути  теряют смысл в отношении ряда объектов, названных в упомянутом законе, поскольку «исключение из приведенного правила», законодатели дополнили, сделав «исключение из исключения»:  

 «абзац четвертый пункта 17.1 статьи 217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации  после слов «от продажи имущества» дополнить словами «(за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств)»  ст. 2, Федеральный закон от 27.11.2018 N 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Таким образом, с момента вступления в силу названной нормы (01.01.2019 г.) не подлежат  налогообложению доходы от продажи (при нахождении имущества в собственности в пределах минимального срока и более) даже непосредственно используемых в предпринимательской деятельности:

1. жилых домов,
2. квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения,
3. дач, садовых домиков или доли (долей) в них
4. а также транспортных средств

 Вот такое благоприятное для собственников названных объектов положение со следующего года будет применяться.

Выводы:

1) Если сейчас намечается сделка по отчуждению названных «в исключении из исключения» объектов, используемых в предпринимательской деятельности (при нахождении имущества в собственности в пределах минимального срока и более), то имеет смысл предусмотреть условие о получении оплаты в следующем году, когда новое положение уже будет действовать, чтобы спокойно использовать льготу; 

2) Утрата права на вычет при продаже, независимо от срока владения многих останавливала. Теперь это существенное для многих препятствие к официальному оформлению своей деятельности по сдаче в аренду жилья исчезло. 

Для собственников других объектов все по-прежнему: или «искать варианты» или, как говорится, «держаться».