Просрочка внесения арендной платы за офис. Самозащита прав арендодателя: отказ от договора и возврат офиса.

Встречающаяся ситуация: арендатор перестал платить за офис, но не спешит его возвращать арендодателю. Крупным игрокам арендного бизнеса в таких ситуациях легче: сразу прекращают доступ в здание (на территорию), плюс юристы у них, как правило, есть и «всегда  готовы». Другим арендодателям сложнее.

В поддержку арендодателей «маленьких офисов» предлагаю пример защиты при просрочке внесения арендной платы даже без обращения в суд.

Просрочка арендатора.

Занимающийся сдачей недвижимости в аренду предприниматель обратился  по поводу возникшей просрочки внесения арендной платы арендатором.

К моменту обращения просрочено уже было три месяца. Как сказал арендодатель, первые месяцы платили исправно, потом «новый год-праздники» — просрочили один месяц, потом арендатор сообщил, что «отправили платеж с расчетного счета, который только разблокировали в налоговой», что-то уточняли-уточняли  — протянули еще месяц, потом «выяснили и сообщили, что счет все-таки налоговая не разблокировала» и стали обещать «привезти наличку». Обещаниями «привезти» прокормили еще месяц и сменили пластинку – стали просить выставить счет, чтобы оплатить по безналу, мол, все-таки «налоговая разблокировала, теперь точно»...

Тут арендодатель «заподозрил неладное» и обратился к адвокату (хорошо, что не сразу в суд, как иногда делают «скачав шаблон иска в сети» – как оказалось, в данном случае это было бы малоэффективным, как «бесплатно» с «шаблоном», так и с помощью юриста).

 Прежде всего, по имеющимся электронным базам, адвокат проверил юридическое лицо – арендатора, так как посчитал, что причиной такого «задора» в просрочке оплаты арендодателю субъектные особенности юридического лица-арендатора (или это однодневка с массовым номинальным директором, или еще что-то). И точно, тут как раз и было «еще что-то»: на момент начала просрочки арендатор начал процедуру банкротства в арбитражном суде. 

 Естественно, обращаться в суд с требованием о взыскании просроченной арендной платы и возврате помещения большого смысла не было: одно дело судиться с платежеспособным должником, такого можно и через суд выселять, взыскав арендную плату за время до возврата помещения, санкции, убытки и судебные расходы,  а с банкротом – перспективы другие…

 Вариант решения на основе договора.

Благо арендодатель был на абонентском обслуживании, проект договора аренды готовился с участием адвоката и в договоре аренды имелись подходящие к такой ситуации условия.

 Во-первых, договор предусматривал право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды в случае просрочки внесения арендатором хотя бы одного платежа арендной платы.

Такая возможность предусмотрена законом: вместо следования общему правилу об обращении в суд с требованием о расторжении договора, стороны могут договориться о возможности одностороннего отказа от исполнения договора и договор в таком случае считается с момента уведомления об отказе расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

 Во-вторых, договор предусматривал право арендодателя  в случае прекращения действия договора, включая расторжение в результате одностороннего отказа, защитить свои права владения и пользования помещением путем самозащиты и самостоятельного возврата помещения с условием о том, что ответственность за сохранность находящегося в помещении имущества арендатора при этом арендодатель не несет.

Право на самозащиту закон предоставляет всем участникам гражданского оборота с условиями соразмерности способов самозащиты допущенному нарушению и осуществления мер самозащиты в пределах действий, необходимых для пресечения нарушения (ст. 14 ГК РФ).

 Право на самозащиту в отношениях по аренде признается и в судебной практике. К мерам самозащиты относят как односторонний отказ от исполнения договора арендодателем, так и самостоятельный возврат помещения или ограничение доступа к нему.

Например, Федеральный Арбитражный суд Московского округа указывал, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора — ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ) (Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2014 N Ф05-62/2014 по делу N А40-56985/13-142-549).  

Еще пример, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал действиями арендодателя в порядке самозащиты нарушенного права прекращение доступа сотрудников арендатора в нежилые помещения (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 N Ф08-6336/2017 по делу N А32-19016/2016).

 В такой ситуации адвокат предложил арендодателю воспользоваться своим правом на односторонний отказ от договора —  уведомить арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и в случае неисполнения арендатором обязанности возвратить помещение  — защитить свои права путем самозащиты, вернув помещение.

 Реализация самозащиты.

Договор аренды также предусматривал право арендодателя беспрепятственно (без условия о присутствии при этом арендатора) посещать переданное в аренду помещение в любое время и арендодатель таким правом воспользовался. При этом на одном из рабочих столов заметил докладную записку, в которой содержалась информация о текущих платежах, которые следовало сделать в ближайшее время (не удивительно, что «платы за аренду» в этом списке не было). Как говорится, тут у арендодателя «чаща терпения переполнилась»…

 Указанный в ЕГРЮЛ адрес арендатора содержал указание только на номер дома, без указания «детализирующих элементов адреса», по данным сервиса сайта ФНС России являлся «массовым», поэтому, с большой долей вероятности корреспонденцию по такому адресу арендатор  мог и не получить.

С учетом малой вероятности получения почты арендатором (и «переполненной чаши терпения») арендодатель решил поступить по методу «кричу «стой, кто идет!», стреляю  в упор, потом в воздух»: направил подготовленное адвокатом уведомление об отказе от договора, а сам отправил специалистов менять замки на дверь в помещение и обратился к услугам компании, которая вывезла из помещения все имущество арендатора (документы и оборудование) и поместила у себя на ответственное хранение. И занялся поиском нового арендатора.

Конечно, при «идеальном выполнении» самозащиты путем освобождения помещения арендодатель, освобождая помещение, мог (должен) озаботиться обращением к охранным услугам, услугам нотариуса для подтверждения факта нахождения имущества, его количества и состава, услугам по фото-, видеосъемке, оценке стоимости вывозимого имущества, а не только к услугам по вывозу и ответственному хранению имущества.

Например, такой идеальный подход описан в Постановлении АС МО от 30 июня 2016 г. по делу N А40-36001/2015. В данном случае арендодатель решил «не церемониться» (т.к. и «торопился» и перспективы взыскания с банкрота  всех расходов при «идеальном подходе» – «туманные»).

 В следующий рабочий день после «начала самозащиты» с утра арендодателю позвонил представитель арендатора с невинным вопросом «что же Вы так и не сообщаете реквизиты для платежа», в ответ арендодатель предложил обращаться  теперь только к адвокату.  

Адвокат представителю арендатора сообщил: «договор уже расторгнут на основании направленного Вам уведомления об отказе от договора, риск неполучения корреспонденции несет ваше юридическое лицо, помещение возвращено во владение в соответствии с условиями договора».

После были еще звонки, арендатору спокойно разъяснялось, что все имущество смогут получить после оплаты задолженности. Был еще звонок от человека, сказавшего, что "не имеет отношения к арендатору", является арбитражным управляющим, в кабинете было его имущество и документы, ему надо их отдать,  а то "он будет звонить управляющему зданием". Адвокат и его выслушал.

В итоге через две-три недели, когда помещение уже было сдано в аренду новому арендатору, прежний арендатор все-таки оплатил арендодателю задолженность и компания-хранитель выдала имущество арендатору.

Вывод:

Вот так самозащита помогла арендодателю защитить свои права быстро и эффективно без обращения суд.

Естественно, желательно сопровождение реализации мер самозащиты специалистом и предварительное формулирование условий договора благоприятным образом. 

Желаю успешной аренды! 

С уважением, 

Адвокат Василий Герольдович Гречанюк