Найти юриста / адвоката / эксперта
Получил вопрос на консультацию. Ответил письменно и решил поделиться ответом, поскольку тему считаю актуальной – сдача квартир в аренду посуточно является сейчас популярным направлением, однако принят закон, реализация которого может или затруднить, или сделать невозможной такую практику. Почему «или.., или», сейчас расскажу.
Вот такой был вопрос:
«Как можете прокомментировать новый закон, запрещающий размещение гостиниц в многоквартирных домах в разрезе посуточной сдачи квартир? Попадает ли такая квартира под определение гостиницы или посуточную сдачу закон не коснется?»
Под упомянутым «новым законом» понимался Федеральный закон от 15.04.2019 г. № 59-ФЗ, которым внесены изменения в часть 3 статьи 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» Жилищного кодекса Российской Федерации, вступающий в силу с 1 октября 2019 г.
Теперь ограничения на использование жилых помещений коснулись и гостиниц с гостиничными услугами и сформулированы так:
«3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.»
Для ответа оттолкнулся от понятий, с использованием которых сформулированы ограничения: «гостиницы» и «гостиничные услуги».
Соответствующие определения имеются в ряде нормативных актов:
1.
«гостиница» — средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации. К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций;
«гостиничные услуги» — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;
«средство размещения» — имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц (ст. 1, Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ (ред. от 04.06.2018) «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).
2.гостиница, отель — средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг (пп. «а», п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.02.2019 N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»)
3.
«гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее — гостиница);
«гостиничные услуги» — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем
(Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 (ред. от 30.11.2018) «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»
4. «Размещение»: предоставление минимального набора услуг для ночлега, включая санитарно-гигиеническое оборудование» (пп. 2.1.1. «ГОСТ Р 53423-2009 (ИСО 18513:2003). Национальный стандарт Российской Федерации. Туристские услуги. Гостиницы и другие средства размещения туристов. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 03.11.2009 N 496-ст).
Получается, понятие «гостиница» определяется совокупностью приведенных в нормативных актах других понятий: средство размещения, имущественный комплекс и цель использования (оказание гостиничных услуг).
Понятие «гостиничные услуги» связано с понятием «гостиница», но имеет и свои признаки, суть в том, что это именно комплекс услуг размещению и обеспечению временного проживания с сопутствующими услугами.
Обычно в гостиницах предоставляются наряду с услугой «по размещению» («местом для ночлега»):
— обслуживание в номере: уборка с определенной периодичностью, может быть стирка, утюжка белья, дополнительно личных вещей, также могут предоставляться такие услуги как:
— беспроводной интернет WiFi с хорошей скоростью;
— вызов экстренных служб;
— пользование медицинской аптечкой;
— доставка в номер корреспонденции по ее получении;
— побудка к определенному времени;
— предоставление кипятка, иголок, ниток, комплекта посуды и столовых приборов;
На основе предусмотренных названными выше нормативно-правовыми актами значений понятий «гостиница» и «гостиничные услуги» вводимые названной нормой ограничения можно «расшифровать» так:
1-й запрет: «нельзя» в жилых помещениях: жилых домах, квартирах, комнатах размещать гостиницы – имущественные комплексы, предназначенные для оказания услуг по размещению и обеспечению временного проживания и сопутствующих услуг;
2-й запрет: «нельзя» использовать квартиры и комнаты в квартирах для оказания гостиничных услуг — комплекса услуг по размещению и обеспечению временного проживания с сопутствующими услугами.
Теперь рассмотрим каждый запрет относительно поставленного вопроса.
1. Первый запрет для «посуточной сдачи» квартир не является категоричным, поскольку большинство владельцев квартир, практикующих посуточную сдачу, используют их как отдельные объекты, а не как «имущественные комплексы», подпадающие под определение «гостиница». Большинство, но не все из квартир «для посуточной сдачи» не имеют признаков «гостиницы».
Например, квартира или две и более квартиры, разделенные на отдельные номера с местами для приема посетителей, приема пищи, обслуживания и т.п. вполне попадают под определение понятия «гостиница» На них однозначно распространяется запрет и среди объявлений о продаже недвижимости уже можно встретить такие объекты, «оборудованные под гостиницу, но не переведенные в нежилые». В частности, «хостелы» в жилых помещениях и раньше находились «в зоне риска», а теперь уже конкретно окажутся нарушающими запрет.
2. Второй запрет, на мой взгляд, гораздо точнее, если «посуточная сдача» преподносится именно как комплексная услуга по размещению и обеспечению временного проживания, т.е. имеет признаки «гостиничных услуг».
Например, возьмем объявление о посуточной сдаче на сайте Airbnb. Вот такие особенности видим:
- первое: по тексту клиент прямо именуется гостем (гостями), далее используется другая традиционная терминология гостиничного бизнеса: заезд, бронирование, заселение, выезд,
- второе: расчет платы ведется в зависимости от количества гостей, «как в гостиницах»,
- третье: подразумевается предоставление сопутствующих услуг: по возможности использования комплектов белья и принадлежностей с посудой, хотя последнее само по себе, на мой взгляд, не настолько значимо, в отличие от первого и второго.
В результате на «посуточную сдачу» как «гостиничные услуги» второй запрет как раз и распространяется.
Говорят, «суровость законов, компенсируется необязательностью выполнения». Кому-то может оказаться достаточно уповать на «авось», руководствуясь приведенным лозунгом и продолжать вести деятельность, «как раньше».
Тем, кто желает соблюдать закон, считаю, не обязательно «сворачивать деятельность» по «посуточной сдаче квартир», разумнее подготовится и сместить акценты, ведь неизвестно, как будут применять новые правила, контролировать и наказывать, пусть ловят тех, кто «совсем не спрятался».
Ведь у нас, в отличие, например, от «ряда заграниц», еще не запрещено свободно без специальных посредников и разрешений передавать жилые помещения за плату во временное владение и пользование, надо этим пользоваться, даже соответствующий вид договора имеется.
Закон предусматривает возможность заключения договора найма жилого помещения: одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. При этом минимальный срок найма не предусмотрен, есть ограничение только по максимуму – не более пяти лет (ст.ст. 671, 683 ГК РФ).
Вот и получается, что возможно предоставлять помещение по договору найма во временное владение и пользование пусть и с целью проживания, но без акцента на «обеспечение проживания» с сопутствующими услугами, при найме главное – передача прав владения и пользования, а при гостиничных услугах особенность именно в обеспечении проживания и предоставлении комплекса услуг: как услуги по предоставлению помещения, так и сопутствующих, обеспечивающих проживание в помещении.
Тогда запрет не окажется нарушенным, раз гостиничные услуги не оказываются, а просто предоставляется по владение и пользование помещение по прямо предусмотренному законом договору краткосрочного найма жилого помещения.
Желаю удачного использования жилых помещений!
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Василий Герольдович, актуальная статья!
Действительно, грань между «услугами» и «наймом», тонкая.
Вероятно, судебная практика по этой теме не заставит себя ждать — по крайней мере, в СПб, хостелы, мини-отели и т.п., в многоквартиных домах (подозреваю что в подавляющей массе — в жилых помещениях), явление крайне распространенное.
Уважаемый Сергей Валерьевич, как известно, где «неоднозначно» и «тонко», там и возможности! Будем готовы:)
Уважаемый Василий Герольдович, возможно, в продолжение темы, решитесь на статью о последствиях (ответственности) за оказание данных услуг?Полагаю будет интересно и полезно, чтобы читатели знали, к чему готовиться...
Уважаемый Сергей Валерьевич, благодарю за идею(bow)
Учитывая, что при оценках ситуаций стараюсь прежде всего брать в расчет малоблагоприятные варианты, может получиться та еще страшилка:)
Уважаемый Василий Герольдович, помню из пионерского детства: «Всегда готов!» :)
Но это и правильно, в нашей реальности, всегда надо быть готовым ко всему.
Уважаемый Сергей Валерьевич, точно(Y)
Уважаемый Василий Герольдович, а если это дом на праве личной собственности, то можно сдавать комнаты посуточно?
Уважаемая Наталья Анатольевна, считаю да, если оформлять «по договорам найма» (перенайма), избегая признаков «гостиничных услуг» и лишь бы сам этот дом по своему «обустройству» не подпадал под признаки «гостиницы» («первый запрет») в новой редакции рассмотренной нормы
Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за качественную статью, ставлю в избранное, глядишь и пригодится.
Уважаемый Дмитрий Борисович, благодарю Вас за внимание(bow)
Желаю удачи!
Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за подробный обзор и разбор новелл жилищного регулирования, который многим будет полезен. Действительно, грань между наймом жилого помещения и гостиничными услугами весьма тонкая, и во многом зависит от оформления правоотношений между собственником жилья и его нанимателем ;)
Уважаемый Иван Николаевич, верно, как говорится, «как вы яхту назовете...»
Тут есть простор для применения «юридической мысли»… а еще если с помощью посредника сдавать, то еще риски снизятся
Уважаемый Василий Герольдович, а чем по-Вашему отличается найм от гостиничной услуги?
Уважаемый Владислав Александрович, считаю грань тонка, но она есть:
1) найм (как разновидность аренды) суть в передаче прав владения и пользования помещением, «дали как есть» и пусть «крутится в нем наймодатель»
2) при «гостиничных» суть в услуге — «деятельности по обеспечению проживания», комплексной услуге, включающей в себя предоставление доступа в помещение (тут можно по рассуждать, что «без передачи права владения», только право пользования) и сопутствующий сервис по обеспечению проживания..
Хотя, конечно, сложно отстраиваться, тем, кто будет дальше «посуточку» практиковать, ведь «сервис» нужен и будет предоставляться…
Уважаемый Василий Герольдович, мне представляется, что главное отличие в «соупутствующем сервисе», а именно в обслуге, и прежде всего в горничных, в силу этого в гостинице не нужно заботиться о том, чтобы себя обслуживать (стирать, покупать вещи для дома, даже питание нередко обеспечивается и т.п.), соответственно и плата формируется за сервис, а не за пользование, и риски тоже иные. Но есть ещё одно отличие — это режим пребывания, включая время, правила, порядок оформления, доступность помещения для других лиц… Вряд ли можно вменить ст. 139 УК РФ за вторжение в гостиничный номер.
Всё это может сделать очень неудобным договор найма вместо договора гостиничных услуг.
Уважаемый Владислав Александрович, полностью с Вами согласен! Только в данном случае речь идет именно о «посуточной сдаче квартир» — жилых помещений, да, они сдаются «с сервисом», но минимальным и не всегда вообще с каким-то оформлением, в том числе, если через сайты вроде Airbnb. Тут договор найма нужен для «легализации» (прежде всего, владельцу, реже нанимателям, например, командировочным)
Уважаемый Василий Герольдович, тут вопрос ещё что понимать под термином «посуточная сдача квартиры»? Это что через сутки выметайся, или это просто порядок исчисления за сдачу-найм?
Уважаемый Владислав Александрович, «посуточная» — это «не юридический» пока термин, так в практике называют один из вариантов коммерческого использования жилой недвижимости.
Вы верно полагаете — выделяется на основе срока:
кто-то сдает на «долгосрок» — больше года, в т.ч. регистрируя, кто-то — на «меньше года», чтобы не регистрировать. И первые и вторые не желают сильно много заниматься «процессом сдачи» и готовые на получение определенного стабильного дохода.
Но есть и спрос на «краткосрочную сдачу»: прежде всего для приезжих, туристов, не желающих останавливаться в гостиницах и здесь высокая интенсивность «процесса сдачи», но и доходы выше. Вот такую и называют еще «посуточной сдачей» (в обиходе, так сказать).
Уважаемый Василий Герольдович, надо просто этот «обиход» ломать. Нужно распространить тупую объяснялку для граждан, буквально на полстраницы, чтоб их за ятрла не поддели.
Уважаемый Владислав Александрович, если выразиться языком «манагеров продажников» — сделать соответствующие скрипты:)
Но всем, как показывает практика в подобных случаях, не поможет, увы
Уважаемый Василий Герольдович, по-сути, получается, для граждан запрещается возможность возмездного оказания услуг — в виде предоставления своего жилища для проживания, но при этом остается вполне себе разрешенным возможность передачи вещного права — в виде краткосрочной аренды (найма) того же самого жилого помещения? Браво!
Уважаемый Михаил Михайлович, по сути — да, «услуги гостиничные в жилье» нельзя, а вот сдать для проживания - пожалуйста:)
Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за публикацию.
Уважаемый Станислав Всеволодович, благодарю, рад быть полезным(bow)
Хороший расклад
Уважаемый Ахмед Курбаналиевич, благодарю Вас(bow)
Уважаемый Василий Герольдович, припоминаю, что законодатель бил именно по «имущественным комплексам» — хостелам и мини-гостиницам «на дому». Вспомните, шумиху с гастарбайтерами и проходными дворами. Из того, что Вы привели, видится мне, что квартира, не гостиница.
Уважаемый Максим Сергеевич, верно, а в результате «законодатели» или решили перестраховаться или «ограничить граждан в таком источнике дохода», предусмотрев запрет как «гостиниц в жилых помещениях», так и запрет использования жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления «гостиничных услуг». Как говорится, что с них взять… депутаты|-)
Уважаемый Василий Герольдович, я думаю, что законодатель захотел ограничить доход граждан от сдачи, потому что государство практически не имеет от этой деятельности прибыли.
Уважаемая Ольга Витальевна, вполне возможно. А насчет прибыли: постепенно стараются, вот на днях встречался с коллегой из другого города, он рассказывал: снял себе квартиру «посуточно», так арендодатель поделился, что уже встречался «с проверяющими», мол «придется ИП оформлять, вычисляют» (wasntme)
Уважаемый Василий Герольдович, мало того, что сейчас вычислят и нужно будет заплатить НДФЛ. Подозреваю, что после законодательного запрета на посуточную сдачу еще и административную ответственность придумают, чтобы «стричь» побольше и почаще.
Уважаемая Ольга Витальевна, вполне возможно, придумают, ведь «новую или другую нефть» стараются использовать максимально..., а если расценивать «выявленную деятельность» как предпринимательскую, то могут потребовать не только НДФЛ, но еще и НДС…
Уважаемый Василий Герольдович, если сформулировать в общем, то главным отличительным признаком гостиничных услуг будет являться характер пребывания гражданина, а не помещение, в котором он временно размещен и проживает.
Уважаемый Максим Юрьевич, да, согласен, в этом «по сути суть»(Y)