Однажды ко мне обратился мужчина, который заключил договор долевого участия с одним из застройщиков нашего города, оплатил цену договора в установленном порядке, но получил помещение на 4 кв. м меньше, чем указано в договоре. В ответ на его возмущение представитель компании указала ему на пункт в договоре, согласно которому «В случае увеличения или уменьшения площади помещения при обмере органами технической инвентаризации, стоимость, указанная в п.3.1. договора, остается неизменной». Чувствуя свою правоту, мой будущий доверитель принялся за изучение различных форумов, судебной практики, а потом обратился ко мне.

Иск был составлен, подан в районный суд и удовлетворен. Мы взыскали переплаченную сумму, штраф за отказ в удовлетворении требований в досудебном порядке, компенсацию морального вреда, судебные расходы.

При этом мой доверитель до последнего не подписывал передаточный акт, где было указано, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий, в том числе и финансовых.

Апелляционная жалоба ответчика осталась без удовлетворения, решение суда, соответственно — без изменения Правда, у судебной коллегии возникли сомнения по поводу взыскания вышеуказанного штрафа (т. к. речь шла о нежилом помещении — магазине) но приложенная к исковому заявлению справка о том, что мой доверитель не является индивидуальным предпринимателем, развеяла все их сомнения.

На следующий день после вынесения районным судом решения со мной связалась соседка моего доверителя с аналогичной проблемой. Работа по этому делу также прошла в штатном режиме, ничего необычного не происходило. Передаточный акт она тоже не подписывала до моего разрешения.

Кстати, в обоих случаях я добивался того, чтобы из типовых передаточных актов застройщика были удалены условия о том, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий, в том числе и финансовых. Соответственно, помещения передавались моим доверителям по передаточному акту в устраивающей нас редакции до окончания судебных разбирательств.

Такой подход оправдал себя полностью, т. к. представитель ответчика на первом же заседании приложила к своим возражениям судебную практику, согласно которой отказ от претензий при подписании передаточного акта повлек за собой отказ в удовлетворении исковых требований, связанных с недостатком переданного товара. Я парировал этот довод тем, что в нашем передаточном акте нет упоминаний о наличии/отсутствии каких-либо претензий, и заявил, что отсутствие в передаточном акте сведений о претензиях к застройщику не означает того, что претензии отсутствуют, с чем суд и согласился.

А вот третья доверитель сначала подписала передаточный акт, с условием об отсутствии финансовых претензий к застройщику, и только после этого обратилась ко мне.

Я хорошо помнил, какое значение представитель ответчика придавала отказу от претензий при подписании передаточного акта, поэтому я решил добиваться признания недействительным отказа от претензий при подписании передаточного акта в связи с тем, что подписана доверителем на крайне невыгодных для нее условиях.

Утверждение о крайне невыгодных условиях основывалось на том, что квартира передавалась весной, а в конце лета она должна была заселиться в нее с двумя несовершеннолетними детьми, один из которых посещал близлежащую школу, а другой — близлежащий детский сад. Иного жилья у них не было. Поэтому в квартире нужно было срочно провести отделочные работы и, в случае обращения в суд за восстановлением справедливости, к 1-му сентября получить квартиру и отделать ее не представлялось возможным.

При судебном разбирательстве представитель ответчика (уже другая) ожидаемо заявила что «зачем было подписывать передаточный акт, если ее что-то не устраивало» (за точность формулировки уже не ручаюсь, но общий смысл примерно таков). Потом она принесла альтернативный расчет размера исковых требований, основанный на том, что часть площади «съела шпатлевка». При этом площадь помещения была посчитана с учетом лоджий, что противоречило требованиям ч.5 ст. 15 ЖК РФ и я, естественно, не упустил возможности обратить на это внимание суда.

Наши доводы приняты судом полностью, доводы ответчика, соответственно, отвергнуты. Отказ от претензий при подписании передаточного акта признан недействительным, переплата, штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы были взысканы. В апелляционной жалобе ответчик снова заявил о том, что расхождение по площади (с учетом лоджий) существенно меньше заявленного нами, но судебная коллегия с ним не согласилась.

К судебным приставам мы не обращались. Решения суда исполнены путем предъявления исполнительных листов в банк, где ответчик держал расчетный счет. Права и законные интересы моих доверителей были восстановлены.

Документы

1.Исковое заявление124.6 KB
2.Решение57 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Юрист Ротов Владимир Сергеевич
Тамбов, Россия
Юридическая помощь по различным правовым вопросам. Индивидуальный подход к разрешению каждой проблемы.

Да 22 22

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Калужских Ярослав, Таратухин Александр, Бесунова Алёна, Ротов Владимир
  • Адвокат Калужских Ярослав Юрьевич 25 Октября 2016, 16:13 #

    Уважаемый Владимир Сергеевич, есть определение ВС РФ от 10.06.2014 г № 41-КГ14-3, согласно которого: «если договором предусмотрено изменение цены после его заключения, то цену изменить можно в любую сторону, если договором не предусмотрено, то цена не меняется » .
    Если я правильно понял, то у ваших доверителей договорами не предусмотрен возврат денег застройщиком при уменьшении площади, следовательно, применительно к вашему случаю, суды выносили решения против позиции ВС РФ.

    +4
    • Юрист Ротов Владимир Сергеевич 26 Октября 2016, 11:15 #

      Уважаемый Ярослав Юрьевич, в указанном Вами определении ВС РФ рассматривался иск застройщика о взыскании денежных средств с участника долевого строительства. 
      В моем случае противоположная ситуация, которая рассматривалась с учетом ч. 4 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», согласно которой
      Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.Именно этим и руководствовались районный и областной суды.

      +4
  • Адвокат Калужских Ярослав Юрьевич 25 Октября 2016, 16:19 #

    Уважаемый Владимир Сергеевич, Хотя, в Ставропольском крае ситуация обратная: площадь увеличивается и застройщик взыскивает за дополнительные метры, а договором зафиксировано, что цена окончательная и изменению не подлежит. Суды Трех инстанций игнорируют позицию ВС РФ из Определения от 10.06.2014 г № 41-КГ14-3

    +4
  • Юрист Таратухин Александр Николаевич 25 Октября 2016, 18:37 #

    Уважаемый Владимир Сергеевич, в нашем регионе (Ростов-на-Дону) застройщик похитрее:

    Цена договора, указанная в п. 3.1. рассчитывается исходя из величины фактической
    общей площади объекта долевого строительства в Объекте недвижимости — 87,50
    ( восемьдесят семь целых пять десятых) кв. м. (п.п. 4.1.-4.4. настоящего Договора) с учетом
    площадей холодных помещений (балконов) с K=1 и стоимости одного метра квадратного
    исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства, выраженной суммой
    хххх рублей 00 копеек.

    Указанная в данном пункте стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства изменению не подлежит.

    3.3. Площадь завершенного строительством объекта долевого строительства определяется
    согласно установленной методике расчета площадей объектов жилищных прав с применением понижающего коэффициента МУПТИ и ОН.

    Площадь завершенного строительством объекта долевого строительства при государственной
    регистрации определяется в Свидетельстве о государственной регистрации права
    собственности с учетом требований ст. 15 ЖК РФ — путем исключения площадей холодных
    помещений

    Приведенная методика исчисления площади завершенного строительством объекта долевого
    строительства не служит основанием для пересмотра, перерасчета и изменения цены
    договора, исчисленной в соответствии сп. 3.1., 3.2. Договора.

    Вот поэтому у нас отрицательная практика по данной проблематике, к сожалению. Свобода договора и всё;(

    +6
    • Юрист Ротов Владимир Сергеевич 26 Октября 2016, 11:26 #

      Уважаемый Александр Николаевич, такое условие договора скорее исключение, чем правило. С описанным Вами подходом я тоже встречался.

      +1
  • Юрист, модератор Бесунова Алёна Александровна 26 Октября 2016, 07:07 #

    Уважаемый Владимир Сергеевич, признаюсь не много удивлена решением, хотя считаю его вполне справедливым. Поздравляю Вас и доверителей!
    Мне тоже как-то сразу про свободу договора вспоминается… :?
    В любом случае, гражданам следует читать и понимать что они подписывают до того как «петух клюнет».

    +2
    • Юрист Ротов Владимир Сергеевич 26 Октября 2016, 11:36 #

      Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за поздравление!
      Полностью согласен с тем, что гражданам следует читать и понимать что они подписывают до того как «петух клюнет»А свобода договора (ст. 421 ГК РФ) ограничена ст. 422 ГК РФ
      Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.В данном случае договор не соответствовал  ч. 4 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

      +2

Да 22 22

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Споры с застройщиком г. Тамбова. Взыскание переплаты за недостающие квадратные метры после отказа от претензий при подписании передаточного акта» 4 звезд из 5 на основе 22 оценок.

Похожие публикации

Продвигаемые публикации