Споры с застройщиком г. Тамбова. Взыскание переплаты за недостающие квадратные метры после отказа от претензий при подписании передаточного акта

Однажды ко мне обратился мужчина, который заключил договор долевого участия с одним из застройщиков нашего города, оплатил цену договора в установленном порядке, но получил помещение на 4 кв. м меньше, чем указано в договоре. В ответ на его возмущение представитель компании указала ему на пункт в договоре, согласно которому «В случае увеличения или уменьшения площади помещения при обмере органами технической инвентаризации, стоимость, указанная в п.3.1. договора, остается неизменной». Чувствуя свою правоту, мой будущий доверитель принялся за изучение различных форумов, судебной практики, а потом обратился ко мне.

Иск был составлен, подан в районный суд и удовлетворен. Мы взыскали переплаченную сумму, штраф за отказ в удовлетворении требований в досудебном порядке, компенсацию морального вреда, судебные расходы.

При этом мой доверитель до последнего не подписывал передаточный акт, где было указано, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий, в том числе и финансовых.

Апелляционная жалоба ответчика осталась без удовлетворения, решение суда, соответственно — без изменения Правда, у судебной коллегии возникли сомнения по поводу взыскания вышеуказанного штрафа (т. к. речь шла о нежилом помещении — магазине) но приложенная к исковому заявлению справка о том, что мой доверитель не является индивидуальным предпринимателем, развеяла все их сомнения.

На следующий день после вынесения районным судом решения со мной связалась соседка моего доверителя с аналогичной проблемой. Работа по этому делу также прошла в штатном режиме, ничего необычного не происходило. Передаточный акт она тоже не подписывала до моего разрешения.

Кстати, в обоих случаях я добивался того, чтобы из типовых передаточных актов застройщика были удалены условия о том, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий, в том числе и финансовых. Соответственно, помещения передавались моим доверителям по передаточному акту в устраивающей нас редакции до окончания судебных разбирательств.

Такой подход оправдал себя полностью, т. к. представитель ответчика на первом же заседании приложила к своим возражениям судебную практику, согласно которой отказ от претензий при подписании передаточного акта повлек за собой отказ в удовлетворении исковых требований, связанных с недостатком переданного товара. Я парировал этот довод тем, что в нашем передаточном акте нет упоминаний о наличии/отсутствии каких-либо претензий, и заявил, что отсутствие в передаточном акте сведений о претензиях к застройщику не означает того, что претензии отсутствуют, с чем суд и согласился.

А вот третья доверитель сначала подписала передаточный акт, с условием об отсутствии финансовых претензий к застройщику, и только после этого обратилась ко мне.

Я хорошо помнил, какое значение представитель ответчика придавала отказу от претензий при подписании передаточного акта, поэтому я решил добиваться признания недействительным отказа от претензий при подписании передаточного акта в связи с тем, что подписана доверителем на крайне невыгодных для нее условиях.

Утверждение о крайне невыгодных условиях основывалось на том, что квартира передавалась весной, а в конце лета она должна была заселиться в нее с двумя несовершеннолетними детьми, один из которых посещал близлежащую школу, а другой — близлежащий детский сад. Иного жилья у них не было. Поэтому в квартире нужно было срочно провести отделочные работы и, в случае обращения в суд за восстановлением справедливости, к 1-му сентября получить квартиру и отделать ее не представлялось возможным.

При судебном разбирательстве представитель ответчика (уже другая) ожидаемо заявила что «зачем было подписывать передаточный акт, если ее что-то не устраивало» (за точность формулировки уже не ручаюсь, но общий смысл примерно таков). Потом она принесла альтернативный расчет размера исковых требований, основанный на том, что часть площади «съела шпатлевка». При этом площадь помещения была посчитана с учетом лоджий, что противоречило требованиям ч.5 ст. 15 ЖК РФ и я, естественно, не упустил возможности обратить на это внимание суда.

Наши доводы приняты судом полностью, доводы ответчика, соответственно, отвергнуты. Отказ от претензий при подписании передаточного акта признан недействительным, переплата, штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы были взысканы. В апелляционной жалобе ответчик снова заявил о том, что расхождение по площади (с учетом лоджий) существенно меньше заявленного нами, но судебная коллегия с ним не согласилась.

К судебным приставам мы не обращались. Решения суда исполнены путем предъявления исполнительных листов в банк, где ответчик держал расчетный счет. Права и законные интересы моих доверителей были восстановлены.