Безопасная покупка коммерческой недвижимости: азбука для покупателя от юриста по недвижимости

Кому полезно: любому покупателю коммерческой недвижимости независимо от ее локации и цены сделки.

Введение: настоящая статья призвана освятить ряд подводных камней в операции купли-продажи коммерческой недвижимости, которые рядовой покупатель чаще всего не учитывает при совершении сделки. Камни – это, прежде всего, риски оспаривания сделки и повышенное налоговое бремя на покупателя недвижимости. Масштаб и глубина рисков напрямую зависят от цены объекта по принципу «Чем выше цена, тем больше риски».  Данная статья опишет лишь самые базовые из них на примере отдельной сделки.

Исследуемая сделка:  покупка нежилого помещения в Московской области для целей сдачи в аренду.

Объект покупки – нежилое помещение в 159 кв.м. на первом этаже многоэтажного жилого дома. Помещение оформлено на физическое лицо, приобретено по сделке купли-продажи. Покупатель – искушенный участник рынка, поэтому сразу обратился за юридическим сопровождением сделки. Сопровождение подразумевает проверку двух параметров, а именно юридической «чистоты» объекта покупки и «чистоты» продавца.

Юридическая чистота объекта недвижимости

Объект считается прошедшим проверку, когда юрист удостоверился в следующих параметрах: (1) продавец приобрел право собственности на законном основании (сделка, приватизация, в порядке наследства), (2) отсутствуют основания для оспаривания сделки, по которой продавец приобрел недвижимость, (3) объект не находится под обременением, коим могут быть ипотека, длительная аренда, арест. (4) отсутствует задолженность по коммуналке.

Проверили эти пункты. Все в порядке, кроме долга по коммуналке. Раз есть долг, то его кто-то должен гасить. Уже договариваемся о скидке с продавцом.

Юридическая чистота продавца

Далее,  изучаем под лупой личность нашего продавца. Спросите: «Зачем? С объектом же все хорошо». С объектом хорошо, а вот что может быть плохо с продавцом.

• Продавец – банкрот/должник. Допустим, у собственника помещений много долгов, о которых вы не знаете (и не узнаете, пока кредиторы продавца не пойдут в суд с исками против него). Собственник продал вам помещение, причем, с существенным дисконтом по рынку. И сразу после сделки кредиторы продавца (порой реальные, а порой и фиктивные) возбуждают дело о банкротстве продавца, в котором финансовый управляющий нашего продавца начинает оспаривать сделку продажи помещения по ст. 213.32 ФЗ «О банкротстве»:

«Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов….»

Сам факт оспаривания вашей сделки уже вызывает беспокойство, а успешное оспаривание сделки лишает вас и потраченных денег, и вашего объекта недвижимости.

• Продавец с «изюмом» или о душевнобольных и наркоманах замолвим слово. Сделку купли-продажи можно оспорить и мотиву того, что продавец «не осознавал значение совершаемых им действий в момент совершения сделки вследствие психического расстройства». Узнать о таком расстройстве у продавца невозможно, т.к. учет психически больных граждан в психдиспансерах у нас добровольный, а сами данные об учете являются медицинской тайной.

На вид совершенно адекватный и спокойный продавец может оказаться наркоманом со стажем или лицом, много лет страдающим психическим расстройством, а обострение расстройства по странному «совпадению» пришлось именно на день сделки.

Узнают о таких подробностях обычно в зале судебных заседаний при оспаривании сделки….Изучили данные о долгах продавца, привели на переговоры психолога. Ни долгов, ни подозрения в психическом расстройстве не обнаружили. Казалось, на этом юристу надо успокоиться и переходить к финалу – оформлению договора купли-продажи, если бы не одно НО…

Цель сделки: я поинтересовался у доверителя о коммерческой цели сделки (этот вопрос не входит в шаблон сопровождения сделок). Покупатель откровенно сообщил, что хочет сдать помещение в аренду под частный детский сад на длительный срок (несколько лет).

Задаюсь вопросом: «Интересно, а какую систему налогообложения выберет покупатель?». Покупатель предполагает патент. Смотрим Закон Московской области «О патентной системе налогообложения». Сумма налога у уплате, в упрощенном варианте, это «вмененный доход» х «ставку налога – 6%».  Размер вмененного дохода зависит от квадратуры помещения. Если у вас меньше 150 кв.м., то база для налога 1 095 708 рублей, а если более 150 кв.м., то вмененный доход равен 2 518 706 рублей. Соответственно, получаем к уплате 65 742 рубля в год и 151 122 рубля в год.

А теперь вопрос: «Какова квадратура приобретаемого помещения?». По выписке из ЕГРН и техплану – 159 кв.м. Вот на этой точке 95% юристов остановились бы. Ведь, раз есть в документе, то так есть на деле. Но дотошность – мать учитель профессионалов.

Проверяем фактическую квадрату с кадастровым инженером. Обмер показал площадь….149 кв.м.

На что повлияла разница в 10 кв.м.? Во-первых, на цену помещения, т.к. она формируется из расчета за 1 кв.м. Если таких меньше, чем считалось, то и цена меньше. Во-вторых, в долгой перспективе, доверитель сэкономил сотни тысяч рублей на налоге.

Выводы:

1. Сопровождение сделки покупки недвижимости – сложный и комплексный процесс, требующий учета букета факторов (налоговых, гражданско-правовых, технических, коммерческих целей покупателя).
2. Сопровождение сделки, соответственно, требует участия в ней нескольких специалистов: юриста по недвижимости, кадастрового инженера, налогового юриста.
3. Дотошность сопровождающих сделку специалистов экономит Ваши деньги на сделке, поэтому не берегите деньги на профессионалах.