Вместо квартиры купить апартаменты – казнить дольщика, помиловать нельзя! Разъяснение для покупателей

В Москве и области уже раскручена, а в Петербурге или Екатеринбурге пока набирает силу тема продажи «апартаментов». Слово загадочное, дорогое, а поэтому накладывающее на владельца апартаментов статус успешности и благополучия.

Но благо ли вы приобретаете, покупатель? А может головную боль и горечь грядущей утраты…. В раскрутку модного словечка вкладываются многомиллионные бюджеты застройщиков, а застройщики – ребята обычно жадные и свою копеечку просто так не отдадут.

«Qui bonus?» — Кому выгодно? — как говорили латиняне.

Мой ответ – застройщикам, а покупателям не выгодно в силу статуса "нежилое" у приобретаемого помещения и наступающих из-за этого статуса последствий.

Проблемы дольщиков: отсутствие вычета по НДФЛ, повышенный налог с имущества, пониженные гарантии при покупке по ДКП.

1. Нет права на вычет по НДФЛ или минус 520 000 рублей из семейного бюджета 

Ст. 220 Налогового кодекса РФ предоставляет гражданам, приобретающим жилые помещения, налоговый вычет.

Вычет – это сумма, на которую уменьшат ваши доходы при расчете НДФЛ к уплате. И сумма вычета равна 2 млн. рублей, т.е. 260 000 рублей сэкономленного НДФЛ.

В НК РФ, письмах ФНС РФ и Минфина РФ говорится именно о приобретении жилых помещений – квартир, комнат, домов: «…налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета … при приобретении на территории России, в частности, квартир»¹.

При покупке жилого помещения в браке, каждый из супругов вправе заявить о вычете, т.е. суммарная экономия уже 520 000 рублей.²

Раз апартамент – «нежилое» помещение, то права на налоговый вычет у покупателя «апартаментов» НЕТ – минус 520 или 260 тыс. рублей из вашего кармана.

2. Налог на недвижимость по кадастровой стоимости – добро пожаловать в кошмар

Другой налоговый «сюрприз» для покупателя – налог на имущество физических лиц. Он исчисляется по формуле: (1) кадастровая стоимость объекта Х (2) ставку — льготы = налог к уплате.

Во-первых, ставка налога будет повышенной.

Например, в Москве ставка варьируется от 0,1% до 2% и ее размер зависит от вида объекта и размера кадастровой стоимости. Если вы купили квартиру, то у вас ставка будет колебаться в районе 0,1 – 0,2%. Но у нас апартамент, а он отнесен Законом Москвы³ к «иным объектам налогообложения» со ставкой 0,5% от кадастровой стоимости.

Во-вторых, сама кадастровая стоимость апартаментов в 2-3 раза выше, чем кадастровая стоимость такого же помещения со статусом «квартира».

В сухом остатке переплата по налогу будет в 3-5 выше, чем при владении квартирой.

3. Вместо ДДУ будет ДКП, а в чем разница?

Привлечение денег от покупателей апартаментов на стадии до ввода дома в эксплуатацию подпадает под действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» и должно производиться только через договор долевого участия в строительства.

Однако, застройщики не очень-то любят этот вид договора – обязательства перед дольщиками повышенные:

1. раскрытие информации об объекте строительства,
2. регламентированный порядок передачи объекта,
3. неустойка за просрочку передачи объекта.

Поэтому застройщики часто предлагают к подписанию не ДДУ, а договоры купли-продажи/инвестирования («ДКП»). В случае с апартаментами такая практика наиболее распространена.

Что это означает для покупателя? Он лишается гарантий, предоставленных ФЗ-214, пока не признает ДКП через суд притворным договором, прикрывающим ДДУ.

4. Отсутствие иммунитета от обращения взыскания по долгам и обыск в жилище без решения суда

ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по долгам на единственное жилое помещение, в котором проживает гражданин (ипотека является исключением).

Конституционный суд РФ также подтвердил это право: «Признать положение абз. 2 ч.1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей)….не противоречащим Конституции РФ».

НО! Вы – счастливый обладатель нежилого помещения, поэтому иммунитет на вас не распространяется.

Аналогична ситуация с обыском и выемкой (не дай Бог вам) по решению суда. ст. 182 УПК РФ требует получение решения суда на обыск в жилище. Многие следователи и судьи в стране формалисты. А раз помещение у вас нежилое, то оно не относится к жилищу. Значит, получать судебное решение на обыск и не нужно.

А что же милый наш застройщик?

Он прилично экономит. Например, слетает с него обязательство по постройке объектов социалки: садов и школ, на которые он тратит миллиарды. Экономит он и при расчете налога на имущество, и при аренде у городов земли для целей нежилого строительства.

Но эта тема для отдельной статьи.

P.S. «Что делать?», спросят меня счастливые владельцы апартаментов. Думаю, не за горами нас ждет вал исков о признании апартаментов жилыми помещениями со всеми вытекающими правовыми последствиями для покупателей и застройщиков.

1 Подп.3 п.1 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 18 января 2019 г. N 03-04-05/2228.

2 Письмо Минфина РФ от 31.10.2017 №03-04-07/71589.

3 Подп. 5 ст. 1 Закона г. Москвы «О налогообложении имущества физических лиц».

4 Постановление Конституционного Cуда Российской Федерации от 14 мая 2012 г. N 11-П