Найти юриста / адвоката / эксперта
Уважаемые коллеги, хотелось бы поделиться положительным опытом в решении вопроса по признанию права собственности на земельный участок, на котором расположена часть жилого дома.
Фабула дела
Ко мне обратилась клиентка со следующей проблемой: у нее есть часть жилого дома после реального раздела, однако для оформления документации для подключения газа требуется документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
Часть жилого дома принадлежит собственнику на основании договора дарения доли жилого дома от 2006 года и решения суда о разделе жилого дома. Право собственности на земельный участок при части дома в договоре дарения доли жилого дома предыдущими собственниками не оформлялось, не регистрировалось и не было описано договором дарения.
Дело осложнялось тем, что жилой дом расположен на берегу ручья на склоне оврага и по словам сельской администрации выделять земельный участок в овраге они считали нецелесообразным, поэтому собственникам каждой части дома органами местного самоуправления выделили по земельному участку на ровной поверхности на другом берегу ручья.
Учитывая, что жилой дом построен в начале 40-х годов прошлого века, когда право собственности на землю принадлежало государству, сведения о выделении земельного участка для постройки этого дома отсутствовали в сельском и районном архивах и похозяйственных книгах.
Позиция Истца
Мы пошли по тому пути, что в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Кадастровым инженером был составлен межевой план земельного участка с координатами поворотных точек по старому ограждению, оставшемуся от предыдущих собственников. Разумеется, нами был получен отказ в постановке земельного участка на кадастровый учет ввиду отсутствия правоустанавливающих документов.
Позиция Ответчика
Ответчиком в этом деле была администрация городского округа и ожидаемо категорически возражала против удовлетворения наших требований, утверждая, что предыдущему собственнику выделялся земельный участок на другом берегу ручья, а этот мы должны приобрести на возмездной основе – 3% от кадастровой стоимости.
Позиция суда
Надо отметить, что суд ответственно отнесся к разрешению этого дела, рассмотрение дела заняло около года, приостанавливаясь для сбора дополнительных доказательств на оставление без рассмотрения. Были сделаны многочисленные судебные запросы: в администрацию сельского поселения – о выделении земельных участков при доме, БТИ – о регистрации прав собственности на дом до 1998 года и схеме расположения дома на земельном участке, архив – о выделении земельного участка органом местного самоуправления, нотариальную контору – об информации о наследовании доли жилого дома и земли при нем, Росреестр – о ранее зарегистрированных правах на земельный участок, проведена судебная экспертиза, опрошен в качестве свидетеля собственник второй части дома.
В результате многочисленных запросов выяснилось, что изначально дом строился на землях совхоза, площадь участка была определена путем проведения землеустроительных работ, информации о выделении участка предыдущему собственнику не имеется, его не включали в состав наследственной массы, в наследство на земельный участок под домом не вступали, а экспертиза подтвердила площадь земельного участка и давность возведения ограждения.
Сейчас с переменным успехом занимаемся постановкой земельного участка на кадастровый учет и регистрацией права собственности на участок.
Уважаемая Юлия Александровна, Вы отлично сработали! (Y)
Не сомневаюсь, что и с кадастровым учётом и с регистрацией права собственности у Вас всё получится ;)
Уважаемый Иван Николаевич, спасибо за ваш комментарий. Конечно, все остальное это просто технический нюанс.
Уважаемая Юлия Александровна, с победой!
Участок на другой стороне ручья также остался в собственности истца?
Уважаемый Сергей Валерьевич, спасибо вашу оценку. Разумеется, участок остался у клиента. В итоге у клиента теперь 2 земельных участка — один под домом, другой — на другой стороне ручья под огород.
Уважаемая Юлия Александровна, поздравляю Вас и Вашего доверителя с успешным завершением такого непростого дела!(F)
Уважаемый Игорь Михайлович, спасибо за комментарий и за техническую помощь!
Уважаемая Юлия Александровна, да не за что, всегда рад помочь! Вам большое спасибо за то, что делитесь судебной практикой!
Уважаемая Юлия Александровна, поздравляю с выигрышем дела!
Но могу сказать одно, что выигрыш и подобное решение стало возможно благодаря полному правовому невежеству судьи, который его рассматривал.
На мой взгляд, решение суда не основано на Законе.
Но это не важно. Так как решение суда и есть Закон. И для доверителя Вы сделали то, что он хотел.(Y)
Уважаемая Юлия Александровна, если провести аналогию, то по этой практике, граждане живущие в многоквартирном доме, участок под которым не поставлен на кадастровый учет, могут вызвать дядю Васю Пупкина из ООО и установить точки, определив свою часть, пропорциональную доле в праве на общее имущество, и затем зарегистрировать на нее право собственности. Оградить забором и развести курей или разбить огород. :)
Уважаемая Наталья Руслановна, (Y) :D
Уважаемая Юлия Александровна, мои поздравления Вам!
Скажите, пожалуйста, что представляет из себя дом и его части? Вы пишете, что это дом блокированной застройки. По такому типу сейчас строятся танухаусы.
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за поздравления. Дом блокированной застройки это только новый термин, а на практике — жилой дом, разделенный между сособственникам капитальной стеной (стенами) и имеющий отдельные входы на общий или индивидуальный земельный участок. Только раньше это называлось частями, а теперь при разделе эксперты пишут — «жилой дом блокированной застройки». Некоторые застройщики и сейчас возводят жилой дом (таунхаус) и уже в процессе застройки наделяют его этими элементами: общей капитальной стеной, разными выходами, иногда и кровлей отдельной. Я сталкивалась с разделенными таким образом домами и 1920-х годов и 2000-х годов.
Уважаемая Юлия Александровна, дом блокированной застройки, это совсем иное, чем часть дома разделенного в натуре.
Но, наши судьи подменяя понятия, в некоторых случаях, не вникая в суть спора, выносят решения руководствуясь сомнительной трактовкой из Градостроительного кодекса, появившейся в угоду понастроенным в стране так называемым «таунхаусам», чтобы как-то их легализовать и узаконить.
Но повторю, для граждан это хорошо. Но, боюсь, долго это не продлится.
А с учетом того, как у нас применяются нововведения в законах, есть большая вероятность того, что все эти решения рано или поздно, могут стать пшиком.
Пример тому — применение норм ЖК РФ к перепланировке, сделанной задолго до появления самого ЖК РФ. Или недавнее массовое уничтожение собственности в Москве, на которую в большинстве своем у собственников было зарегистрированное право, в том числе и по судебным решениям.
Как-нибудь здесь, на Праврубе, расскажу о нескольких таких делах и как они рассматривались в московских судах…
Уважаемая Юлия Александровна, поздравляю с достигнутым результатом!
Сразу оговорюсь, что даже в Московской области принимаемые судами решения по аналогичным спорам, в том числе после прохождения Мособлсудом, противоречат друг другу. И Верховный Суд РФ, к величайшему сожалению, не может до сих пор выработать единообразие судебной практики в данном вопросе в силу некомпетентности (!) и нежелания разобраться в данном вопросе. Крайнее определение ВС РФ соответствует здравому смыслу: земля под домом и земельный участок при доме — это два разных объекта права, вот только вряд ли суды нижестоящих инстанций поймут о чём идёт речь вообще и как это применять к конкретному делу.
Дай бы Бог, чтобы вам не попался настоящий государственный регистратор, иначе Ваша техническая составляющая может превратится в реальную преграду на пути внесения данных в Росреестр, несмотря на имеющееся судебное решение!
Верховный Суд РФ, к величайшему сожалению, не может до сих пор выработать единообразие судебной практики в данном вопросе в силу некомпетентности (!) и нежелания разобраться в данном вопросе.
Уважаемый Евгений Алексеевич, именно так.
Хотя, если владеть нормами права в системной взаимосвязи, а не руководствоваться только собственной исключительностью и иллюзией всезнайства, мы могли бы избежать многих и многих откровенно нелепых, а часто прямо противоречащих нормам Закона, разъяснений нашего ВС РФ.
Уважаемая Юлия Александровна, поздравляю с «вымученным» праведным трудом результатом!
Однако вынужден согласиться с Натальей Руслановной, представленное Вами на наше обозрение решение совершенно не основано на Законе.
В данном случае пожалуй я поступил бы проще, отказался бы от исправления допущенных ранее властями ошибок, и как собственник объекта недвижимости (право на который возникло ранее введения в действие Земельного кодекса РФ) обратился бы за безвозмездным предоставлением в собственность нового участка в фактически используемой площади.
Конечно с учетом разношерстной практики применения в разных регионах страны результат не гарантирован, но думаю уже достигнутый результат был бы немного раньше.
Уважаемый Владислав Игоревич, мы предварительно обращались с такими заявлениями, ответ был озвучен — выкуп за 3 % от стоимости
Уважаемая Юлия Александровна, поздравляю Вас с победой! Интересно мнение высказавшихся коллег в части незаконного решения суда! Еще раз с победой!
Интересно мнение высказавшихся коллег в части незаконного решения суда!Уважаемый Дмитрий Николаевич, только Юлия Александровна, позакрывала половину высказавшихся мнений.
Уважаемый Вадим Германович, меня обескуражила несколько агрессивная реакция некоторых коллег. Но если Вам интересно именно их мнение , то, полагаю, имеет смысл обсудить с ними этот очень волнующий всех вопрос :)
Уважаемая Юлия Александровна, а в чём была агрессия со стороны коллег? То, что я видел и оказалось закрытым не имело никакого негатива. Все Вас поздравили, но усомнились в законности самого решения суда, не более.
Вы начинаете публикацию словами - Уважаемые коллеги, хотелось бы поделиться..., и сами же закрываете обсуждение. Странно. Может быть кто то не согласился бы с мнением коллег критикующих судебный акт. А так цензура какая то. Первый раз такое на Праворубе увидел.
Уважаемый Вадим Германович, Вы знаете, я опубликовала этот судебный акт только лишь потому, что на Праворубе достаточно редко видела
практику по земельным спорам, а по данному вопросу — не видела вообще. Как оказалось, тема земельных споров волнует многих, но немногие готовы выложить на обозрение практику по своим делам (и теперь мне понятно почему:)). Возможно, я приняла за агрессию большое количество комментариев от одного пользователя и субъективные высказывания про судью, курей и огород 8-|. Для меня большая честь получить комментарии от, не побоюсь этого слова, «выдающихся» коллег, спасибо им за поздравления и критику. И еще, такое на Праворубе я увидела тоже первый раз, а за цензуру — прошу прощения.
Уважаемая Юлия Александровна, у Вас отличный результат по очень сложному делу. Это главное.
Что касается вопроса законности или незаконности судебного решения, то не Вы его принимали и, самое главное, устоявшейся практики по земельным спорам нет, чтобы вот так утвердительно делать подобные заявления!
В отношении комментариев скажу только одно — относите некоторые неприятные для Вас моменты на издержки профессии — в суде и не такое услышишь в свой адрес, а судья сделает вид, что он ничего и не заметил!
Так что, как говорил господин ДАМ «Вы там держитесь!»:)
Уважаемый Евгений Алексеевич, Большое спасибо за поддержку! Да, полностью с вами согласна про издержки профессии. Да, услышишь и не такое от… судьи, а все остальные сделают вид, что не заметили. Буду держаться, отращивать толстую кожу в профессиональном смысле :D.
Считаю свой дебют удачным, поскольку он вызвал неоднозначную и живую реакцию. Хотелось бы побольше публикаций от коллег по волнующим, как оказалось, земельным вопросам: отмена межевания, определение границ участков, изъятие участка путем отмены постановления, устранение неоднозначных реестровых ошибок и другим вопросам.
Еще раз спасибо за поддержку!