Найти юриста / адвоката / эксперта
Что необходимо знать при приобретении жилого коттеджа или земельного участка под индивидуальную жилую застройку.
Покупая коттедж или земельный участок стороны сделки (продавец и покупатель) вступают в правоотношение, которое регулируется нормами гражданского законодательства. Основные положения сформулированы в Гражданском кодексе РФ. При этом и коттедж и земельный участок относятся к объектам недвижимого имущества, оборот которых имеет некоторые особенности.
Главная особенность это закрепленное законом правило обязательной государственной регистрации сделок (ст. 551 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя только с момента регистрации сделки. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, нотариальное заверение не является обязательным условием, но по желанию сторон такой договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью будет являться дополнительной гарантией юридической чистоты, так как нотариус проверит и обратит внимание сторон на все существенные особенности характерные для сделок с недвижимостью. Однако это повлечет для сторон дополнительные расходы.
Покупатель в подобных сделках является наиболее слабой стороной, так как он не знает всей реальной истории объекта и ему сложно оценить все возможные риски. Основным из правовых рисков, на мой взгляд, является возникновение в последующем спора и возможное участие в данном споре третьей стороны, о которой на момент сделки покупателю ничего не было известно. Вообще, споры о праве на недвижимое имущество, одна из наиболее сложных категорий дел и заслуживает отдельного исследования. Но покупатель при этом защищен законодательно нормами о добросовестном приобретении.
Добросовестный приобретатель перед совершением сделки и главное до выплаты аванса должен внимательно изучить документы, подтверждающие право собственности продавца на объект сделки.
Целей несколько – подтвердить права продавца и установить отсутствие возможности предъявления прав на данный объект со стороны третьих лиц. Какие это документы. Свидетельство о праве собственности продавца в котором указаны все данные продавца, должны совпадать с данными лица, выступающего продавцом. Часто переговоры о продаже объекта недвижимости ведутся представителем собственника.
Полномочия представителя должны быть удостоверены нотариальной доверенностью в которой должно быть указано полномочие на ведение переговоров или продажу именно того объекта о котором вы договариваетесь. Кстати очень много споров связаны с объектами недвижимости проданных по доверенности.
Совет – ведите переговоры с собственником, если от вас собственника скрывают под разными предлогами проще, на мой взгляд, отказаться от этого объекта недвижимости и найти другой.
Следующий обязательный документ – договор купли-продажи на основании которого возникло право собственности у продавца. Этот договор прямо указан в свидетельстве, является как бы приложением к свидетельству и должен быть как и свидетельство в оригинале. Ксерокопии можно на предварительном этапе изучить, но оригиналы данных документов вы обязаны увидеть своими глазами. В конце договора должна быть отметка о его регистрации с реквизитами свидетельства.
Возможно, что продавец объект недвижимости не покупал, ему его могли подарить, он его мог сам построить, получить как наследство. Что касается дарения, также должен быть договор. Что касается строительства, то здесь существует некоторые особенности.
Основание для возникновения права собственности в данном случае будет акт ввода объекта в эксплуатацию, выдаваемый местным органом власти. Но, до 2015 года возможно зарегистрировать коттедж и без указанного документа. Эта особенность будет раскрыта подробнее в следующих статьях.
Итак, свидетельство и договор, указанный в нем, проверили. Кадастровый паспорт посмотрите, если нет то продавец его закажет, это не проблема. Еще важный момент, это так называемые договора жизнеобеспечения. Хоть они и не имеют прямого отношения к сделке и регистрации перехода права собственности, тем не менее должны быть запрошены покупателем и изучены. Коротко, договор на снабжение электроэнергией, на снабжение газом, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБОс документами подтверждающими отсутствие долгов.
После изучения всех предоставленных продавцом документов, можно самостоятельно перепроверить достоверность информации, предоставленной продавцом. Заказать и получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении объекта. В выписке будет указан собственник и наличие или отсутствие обременений (аресты, залоги и др.). Наличие любых противоречий – сделку не совершайте. Через интернет проверить были ли судебные споры. Для этого нужно зайти на сайт суда на территории которого находится объект и через поиск поискать информацию по разным вариантам запроса (пока сайты районных судов работают не всегда корректно). Либо просто в интернете поискать информацию о данном объекте.
Договорившись принципиально о совершении сделки, стороны должны перейти к подготовке документов для государственной регистрации. Порядок государственной регистрации регулируется Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация проводится в срок до 20 дней. При проведении государственной регистрации сделок с недвижимостью государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу документов, предоставленных на регистрацию.
Документы, необходимые для регистрации сделки: заявление сторон, должно быть подписано лично сторонами или их представителями, действующими на основании нотариальной доверенности, непосредственно при сдаче документов на регистрацию; документ об уплате государственной пошлины; правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности продавца, договор или иной документ, на основании которого возникло право собственности у продавца); кадастровый план объекта недвижимости. При сдаче документов стороны должны предъявить свои паспорта. Отказ в приеме документов не допускается. При проведении правовой экспертизы предоставленных документов регистратор имеет право запросить дополнительные документы.
В первой части статьи мы рассмотрели основные вопросы, связанные с приобретением и последующей регистрацией объектов недвижимости (земельного участка и коттеджа). При этом мы рассматривали ситуацию, при которой право собственности продавца зарегистрировано и стороны регистрируют переход права собственности от продавца к покупателю. Однако, институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в нашей стране достаточно молод и многие граждане владеют незарегистрированными земельными участками с построенными на них строениями.
При этом имеют на руках документы старого образца, подтверждающими законность их владения. Это является препятствием для регистрации перехода права собственности в случае продажи. Часто встречается и такая ситуация, когда на земельном участке, которым гражданин пользуется на правах аренды, строится жилой дом (коттедж). Для упрощения жизни граждан и решения данных проблемных ситуаций был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу 1 сентября 2006 г. и получил условное название «дачная амнистия» (далее — Закон).
Положения данного закона нашли свое отражение также в законодательных актах регулирующих процедуру и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и направлены на решение трех основных проблем: приватизации земельных участков в дачных и садовых некоммерческих объединениях; оформления прав на индивидуальное жилищное строительство; замены старых свидетельств о правах собственности на земельные участки на новые.
Закон устанавливает декларативный порядок регистрации индивидуального жилого дома, это означает, что специальных разрешений не требуется. При этом обязательными условиями проведения государственной регистрации являются наличие права на земельный участок (аренда, собственность) и наличие кадастрового паспорта на жилой дом. Таким образом, положения закона позволяют до 1 марта 2015 года легализовать самовольно возведенные строения, зарегистрировав их, при этом нет необходимости в получении от местных органов власти специального разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости.
Хотелось бы особо отметить, что положения данного закона направлены в первую очередь на защиту прав граждан (физических лиц) для которых процедура регистрации представлялась ранее достаточно обременительной и порой возможной только в судебном порядке. Как часто у нас это бывает, положениями законов направленных на уменьшение проблем для основной массы населения, пытаются пользоваться другие категории.
Получила распространение ситуация, когда используя закон о дачной амнистии, не получив разрешения на строительство, застройщик регистрирует фактически многоквартирный дом и реализует жилье в нем добросовестным приобретателям. В Екатеринбурге подобные ситуации нередки и получили широкое распространение. Администрация города занимает резко отрицательную позицию в подобных ситуациях и несмотря на проведенную процедуру государственной регистрации, пытается в судебном порядке добиться сноса таких строений. Поэтому в данной ситуации, покупатель может быть застрахован от возможных проблем, только при условии, что построенный многоквартирный дом (таунхаус) возведен с разрешением на строительство и сдан в эксплуатацию.
При этом основанием возникновения права собственности на вновь возведенное жилое строение будут являться одновременно два документа – это разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
Важное замечание. Жилой дом и земельный участок, являются самостоятельными объектами недвижимости и при проведении государственной регистрации, собственник получает два свидетельства. Одно на дом, одно на земельный участок. Гражданское законодательство разделяя эти объекты тем не менее учитывает их взаимосвязь и неотделимость одного от другого. Поэтому, государственная регистрация права на жилой дом возможна только в случае наличия права на земельный участок (собственность, аренда).
Покупая коттедж или земельный участок стороны сделки (продавец и покупатель) вступают в правоотношение, которое регулируется нормами гражданского законодательства. Основные положения сформулированы в Гражданском кодексе РФ. При этом и коттедж и земельный участок относятся к объектам недвижимого имущества, оборот которых имеет некоторые особенности.
Главная особенность это закрепленное законом правило обязательной государственной регистрации сделок (ст. 551 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя только с момента регистрации сделки. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, нотариальное заверение не является обязательным условием, но по желанию сторон такой договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью будет являться дополнительной гарантией юридической чистоты, так как нотариус проверит и обратит внимание сторон на все существенные особенности характерные для сделок с недвижимостью. Однако это повлечет для сторон дополнительные расходы.
Покупатель в подобных сделках является наиболее слабой стороной, так как он не знает всей реальной истории объекта и ему сложно оценить все возможные риски. Основным из правовых рисков, на мой взгляд, является возникновение в последующем спора и возможное участие в данном споре третьей стороны, о которой на момент сделки покупателю ничего не было известно. Вообще, споры о праве на недвижимое имущество, одна из наиболее сложных категорий дел и заслуживает отдельного исследования. Но покупатель при этом защищен законодательно нормами о добросовестном приобретении.
Добросовестный приобретатель перед совершением сделки и главное до выплаты аванса должен внимательно изучить документы, подтверждающие право собственности продавца на объект сделки.
Целей несколько – подтвердить права продавца и установить отсутствие возможности предъявления прав на данный объект со стороны третьих лиц. Какие это документы. Свидетельство о праве собственности продавца в котором указаны все данные продавца, должны совпадать с данными лица, выступающего продавцом. Часто переговоры о продаже объекта недвижимости ведутся представителем собственника.
Полномочия представителя должны быть удостоверены нотариальной доверенностью в которой должно быть указано полномочие на ведение переговоров или продажу именно того объекта о котором вы договариваетесь. Кстати очень много споров связаны с объектами недвижимости проданных по доверенности.
Совет – ведите переговоры с собственником, если от вас собственника скрывают под разными предлогами проще, на мой взгляд, отказаться от этого объекта недвижимости и найти другой.
Следующий обязательный документ – договор купли-продажи на основании которого возникло право собственности у продавца. Этот договор прямо указан в свидетельстве, является как бы приложением к свидетельству и должен быть как и свидетельство в оригинале. Ксерокопии можно на предварительном этапе изучить, но оригиналы данных документов вы обязаны увидеть своими глазами. В конце договора должна быть отметка о его регистрации с реквизитами свидетельства.
Возможно, что продавец объект недвижимости не покупал, ему его могли подарить, он его мог сам построить, получить как наследство. Что касается дарения, также должен быть договор. Что касается строительства, то здесь существует некоторые особенности.
Основание для возникновения права собственности в данном случае будет акт ввода объекта в эксплуатацию, выдаваемый местным органом власти. Но, до 2015 года возможно зарегистрировать коттедж и без указанного документа. Эта особенность будет раскрыта подробнее в следующих статьях.
Итак, свидетельство и договор, указанный в нем, проверили. Кадастровый паспорт посмотрите, если нет то продавец его закажет, это не проблема. Еще важный момент, это так называемые договора жизнеобеспечения. Хоть они и не имеют прямого отношения к сделке и регистрации перехода права собственности, тем не менее должны быть запрошены покупателем и изучены. Коротко, договор на снабжение электроэнергией, на снабжение газом, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБОс документами подтверждающими отсутствие долгов.
После изучения всех предоставленных продавцом документов, можно самостоятельно перепроверить достоверность информации, предоставленной продавцом. Заказать и получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении объекта. В выписке будет указан собственник и наличие или отсутствие обременений (аресты, залоги и др.). Наличие любых противоречий – сделку не совершайте. Через интернет проверить были ли судебные споры. Для этого нужно зайти на сайт суда на территории которого находится объект и через поиск поискать информацию по разным вариантам запроса (пока сайты районных судов работают не всегда корректно). Либо просто в интернете поискать информацию о данном объекте.
Договорившись принципиально о совершении сделки, стороны должны перейти к подготовке документов для государственной регистрации. Порядок государственной регистрации регулируется Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация проводится в срок до 20 дней. При проведении государственной регистрации сделок с недвижимостью государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу документов, предоставленных на регистрацию.
Документы, необходимые для регистрации сделки: заявление сторон, должно быть подписано лично сторонами или их представителями, действующими на основании нотариальной доверенности, непосредственно при сдаче документов на регистрацию; документ об уплате государственной пошлины; правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности продавца, договор или иной документ, на основании которого возникло право собственности у продавца); кадастровый план объекта недвижимости. При сдаче документов стороны должны предъявить свои паспорта. Отказ в приеме документов не допускается. При проведении правовой экспертизы предоставленных документов регистратор имеет право запросить дополнительные документы.
В первой части статьи мы рассмотрели основные вопросы, связанные с приобретением и последующей регистрацией объектов недвижимости (земельного участка и коттеджа). При этом мы рассматривали ситуацию, при которой право собственности продавца зарегистрировано и стороны регистрируют переход права собственности от продавца к покупателю. Однако, институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в нашей стране достаточно молод и многие граждане владеют незарегистрированными земельными участками с построенными на них строениями.
При этом имеют на руках документы старого образца, подтверждающими законность их владения. Это является препятствием для регистрации перехода права собственности в случае продажи. Часто встречается и такая ситуация, когда на земельном участке, которым гражданин пользуется на правах аренды, строится жилой дом (коттедж). Для упрощения жизни граждан и решения данных проблемных ситуаций был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу 1 сентября 2006 г. и получил условное название «дачная амнистия» (далее — Закон).
Положения данного закона нашли свое отражение также в законодательных актах регулирующих процедуру и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и направлены на решение трех основных проблем: приватизации земельных участков в дачных и садовых некоммерческих объединениях; оформления прав на индивидуальное жилищное строительство; замены старых свидетельств о правах собственности на земельные участки на новые.
Закон устанавливает декларативный порядок регистрации индивидуального жилого дома, это означает, что специальных разрешений не требуется. При этом обязательными условиями проведения государственной регистрации являются наличие права на земельный участок (аренда, собственность) и наличие кадастрового паспорта на жилой дом. Таким образом, положения закона позволяют до 1 марта 2015 года легализовать самовольно возведенные строения, зарегистрировав их, при этом нет необходимости в получении от местных органов власти специального разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости.
Хотелось бы особо отметить, что положения данного закона направлены в первую очередь на защиту прав граждан (физических лиц) для которых процедура регистрации представлялась ранее достаточно обременительной и порой возможной только в судебном порядке. Как часто у нас это бывает, положениями законов направленных на уменьшение проблем для основной массы населения, пытаются пользоваться другие категории.
Получила распространение ситуация, когда используя закон о дачной амнистии, не получив разрешения на строительство, застройщик регистрирует фактически многоквартирный дом и реализует жилье в нем добросовестным приобретателям. В Екатеринбурге подобные ситуации нередки и получили широкое распространение. Администрация города занимает резко отрицательную позицию в подобных ситуациях и несмотря на проведенную процедуру государственной регистрации, пытается в судебном порядке добиться сноса таких строений. Поэтому в данной ситуации, покупатель может быть застрахован от возможных проблем, только при условии, что построенный многоквартирный дом (таунхаус) возведен с разрешением на строительство и сдан в эксплуатацию.
При этом основанием возникновения права собственности на вновь возведенное жилое строение будут являться одновременно два документа – это разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
Важное замечание. Жилой дом и земельный участок, являются самостоятельными объектами недвижимости и при проведении государственной регистрации, собственник получает два свидетельства. Одно на дом, одно на земельный участок. Гражданское законодательство разделяя эти объекты тем не менее учитывает их взаимосвязь и неотделимость одного от другого. Поэтому, государственная регистрация права на жилой дом возможна только в случае наличия права на земельный участок (собственность, аренда).
