Найти юриста / адвоката / эксперта
Гражданский кодекс РФ определяет добросовестного приобретателя как лицо, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать. Приобретатель недвижимости также должен действовать разумно, осмотрительно и добросовестно.
Только в этом случае он может рассчитывать на судебную защиту. Не углубляясь в юридические тонкости, отмечу лишь, в судебной практике по подобным спорам отсутствует единообразие. В частности суды общей юрисдикции отлично от арбитражных судов трактуют некоторые положения законодательства.
Существует конкуренция исков. Это, а также заблуждение относительно добросовестности владения, затрудняет судебную защиту добросовестного приобретателя.
Что на практике может сделать добросовестный приобретатель, чтобы снизить возможные риски и защитить, в том числе и в суде свое право собственности:
— выполнить в полном объеме все формальные требования законодательства, предъявляемые к сделкам с недвижимостью (соблюдение письменной формы, указание в договоре всех существенных условий, составление акта приема-передачи, государственная регистрация);
— приобретать недвижимость по возмездной сделке, указывая в договоре реальную стоимость объекта;
— убедиться в правоспособности и дееспособности продавца;
— убедиться в соблюдении прав сособственников, или отсутствии сособственников;
— убедиться в легитимности представителей продавца, если от имени продавца выступает представитель по доверенности;
— отсутствие у продавца стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
Каждое из перечисленных выше обстоятельств, может являться основанием для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости. При этом в некоторых обстоятельствах, признание сделки недействительной, влечет признание недействительными всех последующих сделок, вне зависимости от их количества. И риск потери недвижимости полностью ложится на последнего собственника.
Особую проблему представляют сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых жизненных обстоятельств, либо гражданином не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Именно по этой категории судебных споров последний из приобретателей может лишиться собственности и доказывание добросовестности, как способ защиты, не всегда эффективен. Такое положение и судебная практика на самом деле отвечают нормальному хозяйственному обороту, ставя заслон криминальному обороту недвижимости, вынуждая стороны действовать осмотрительно при совершении подобных сделок.
Подразумевается, что права добросовестного приобретателя не ущемляются, так как он не ограничен в выборе объектов недвижимости и порой делает свой выбор исходя из низкой цены объекта. Но, действительно добросовестному покупателю от этого не легче.
Поэтому, снизить данный риск возможно только предпринимая юридически выверенные действия до принятия решения о покупке объекта. Также желательно получить информацию о истории объекта, сделках в результате которых продавец получил право собственности, анализируя их по вышеуказанным критериям. Как минимум информацию о двух предыдущих сделках вы можете получить от продавца.
Еще одним способом минимизации рисков покупателя недвижимости является страхование объекта от рисков утраты права собственности.
Подводя итог, можно сказать, что не смотря на наличие такого количества рисков, добросовестный покупатель, действовавший осмотрительно, разумно, застраховавший объект от рисков утраты права собственности, осуществивший до сделки все возможные действия по проверке юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости, на 100 процентов защищен от возможных неблагоприятных последствий.
Только в этом случае он может рассчитывать на судебную защиту. Не углубляясь в юридические тонкости, отмечу лишь, в судебной практике по подобным спорам отсутствует единообразие. В частности суды общей юрисдикции отлично от арбитражных судов трактуют некоторые положения законодательства.
Существует конкуренция исков. Это, а также заблуждение относительно добросовестности владения, затрудняет судебную защиту добросовестного приобретателя.
Что на практике может сделать добросовестный приобретатель, чтобы снизить возможные риски и защитить, в том числе и в суде свое право собственности:
— выполнить в полном объеме все формальные требования законодательства, предъявляемые к сделкам с недвижимостью (соблюдение письменной формы, указание в договоре всех существенных условий, составление акта приема-передачи, государственная регистрация);
— приобретать недвижимость по возмездной сделке, указывая в договоре реальную стоимость объекта;
— убедиться в правоспособности и дееспособности продавца;
— убедиться в соблюдении прав сособственников, или отсутствии сособственников;
— убедиться в легитимности представителей продавца, если от имени продавца выступает представитель по доверенности;
— отсутствие у продавца стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
Каждое из перечисленных выше обстоятельств, может являться основанием для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости. При этом в некоторых обстоятельствах, признание сделки недействительной, влечет признание недействительными всех последующих сделок, вне зависимости от их количества. И риск потери недвижимости полностью ложится на последнего собственника.
Особую проблему представляют сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых жизненных обстоятельств, либо гражданином не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Именно по этой категории судебных споров последний из приобретателей может лишиться собственности и доказывание добросовестности, как способ защиты, не всегда эффективен. Такое положение и судебная практика на самом деле отвечают нормальному хозяйственному обороту, ставя заслон криминальному обороту недвижимости, вынуждая стороны действовать осмотрительно при совершении подобных сделок.
Подразумевается, что права добросовестного приобретателя не ущемляются, так как он не ограничен в выборе объектов недвижимости и порой делает свой выбор исходя из низкой цены объекта. Но, действительно добросовестному покупателю от этого не легче.
Поэтому, снизить данный риск возможно только предпринимая юридически выверенные действия до принятия решения о покупке объекта. Также желательно получить информацию о истории объекта, сделках в результате которых продавец получил право собственности, анализируя их по вышеуказанным критериям. Как минимум информацию о двух предыдущих сделках вы можете получить от продавца.
Еще одним способом минимизации рисков покупателя недвижимости является страхование объекта от рисков утраты права собственности.
Подводя итог, можно сказать, что не смотря на наличие такого количества рисков, добросовестный покупатель, действовавший осмотрительно, разумно, застраховавший объект от рисков утраты права собственности, осуществивший до сделки все возможные действия по проверке юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости, на 100 процентов защищен от возможных неблагоприятных последствий.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Константин Викторович, статья конечно правильная… но для Праворуба несколько «простовата»… Ваше:
Не углубляясь в юридические тонкости у многих коллег может вызвать чувство лёгкого недоумения, т.к. на профессиональном юридическом портале, всё таки хотелось бы видеть не просто «популярные заметки», а именно юридические тонкости, т.е. более глубокий анализ правоприменительной практики и самих норм, как о виндикации, так и о вариантах защиты, в случае предъявления виндикационного иска.
Во всяком случае, на мой взгляд, в статье незаслуженно обойдено вниманием Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года № 6-П, дающее легальное толкование этих вопросов, в т.ч. и конкуренции норм ст. 167 и 302 ГК РФ.
P.S. Вам, как сегодняшнему дебютанту портала, плюс поставил ;)
Спасибо, за Ваш комментарий. Буду признателен за Ваш комментарий к договору строительного подряда.
Прочитал — хорошо написано… но замечание те же.
Попробуйте немного изменить стиль с общепросветительского на более профессионально ориентированный.
Хочу. коллеги, в развитие отмеченного вами, привести фрагмент процессуального документа в деле, основанном истцом на положениях части 4 статьи 69 АПК РФ, с моим представительством на стороне ответчика — добросовестного приобретателя (ООО «Ромашка»):
↓ Читать полностью ↓
В соответствии с положениями второго предложения седьмого абзаца пункта 3.1. Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, защита лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Таким образом, поскольку ООО «Ромашка» возмездно, а не безвозмездно приобрело имущество у ООО «Лютик» и имущество выбыло из владения ОАО «Рыбка» по его воле, а не помимо его воли, постольку нет оснований, которые дают право ОАО «Рыбка» истребовать имущество у ООО «Ромашка». Иное нарушает стабильность гражданского оборота и баланс прав и законных интересов всех его участников.
Обоснованность и законность означенного выше вывода подтверждается положениями Определения Конституционного Суда РФ от 24 января 2013 г. N 67-О, цитирую:
1. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданин А.М. Егоров просит признать не соответствующей статьям 35, 45 и 52 Конституции Российской Федерации примененную в деле с его участием статью 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» ГК Российской Федерации, поскольку она не позволяет гражданину, признанному потерпевшим по уголовному делу, по которому в отношении лица, совершившего преступление, был вынесен обвинительный приговор, истребовать принадлежавшее ему имущество, которое выбыло из его владения в результате преступления, у любого добросовестного приобретателя и, соответственно, в полной мере защитить свои конституционные права.
2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные А.М. Егоровым материалы, не находит оснований для принятия его жалобы к рассмотрению.
Положения статьи 302 ГК Российской Федерации с учетом их конституционно-правового смысла, выявленного в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота и установление баланса прав и законных интересов всех его участников, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, перечисленные в жалобе.
Уважаемый Константин Викторович, обратите внимание на практику защиты прав добросовестных приобретателей в семейных спорах.
Пожалуйста.объясните мне Можно ли быть добросовестным приобретателем по предварительному договору купли-продажи квартиры-новостройки у Застройщика без почтового адреса при сданном в эксплуатацию доме, где расположена данная квартира? Какие могут быть последствия?
Мне кажется, что по такому договору вы добросовестно приобретаете только право на приобретение… по идее квартиры, но для этого необходимо, чтобы в вашем предварительном договоре были предусмотрены условия, позволяющие «установить предмет, а также другие существенные условия основного договора» (п.3 ст.429 ГКРФ). То есть из вашего предварительного договора должно быть видно, какое именно имущество (не абстрактно Квартиру в доме) вам намереваются передать в собственность.
Плюсую, как уважаемому дебютанту. Однако, как только я, вдохновленная 4 абзацем, приготовилась читать дальше, статья внезапно закончилась, жалко! Так и хочется сказать словами из мультика: «Маловато будет!»
Что на практике может сделать добросовестный приобретатель, чтобы снизить возможные риски и защитить, в том числе и в суде свое право собственности:
— выполнить в полном объеме все формальные требования законодательства, предъявляемые к сделкам с недвижимостью (соблюдение письменной формы, указание в договоре всех существенных условий, составление акта приема-передачи, государственная регистрация);
— приобретать недвижимость по возмездной сделке, указывая в договоре реальную стоимость объекта;
— убедиться в правоспособности и дееспособности продавца;
— убедиться в соблюдении прав сособственников, или отсутствии сособственников;
— убедиться в легитимности представителей продавца, если от имени продавца выступает представитель по доверенности;
— отсутствие у продавца стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
А где судебная практика? Теоретическая студенческая работа и не более того.
Упущены существенные условия возможных рисков: — наличие либо отсутствие арестов, обременений; — наличие либо отсутствие зарегистрированных лиц (если недвижимость жилая). Объясню почему, если в жилом помещении зарегистрировано лицо отбывающее наказание… а?
Уважаемый Олег Михайлович, Ваши замечания устраняются выпиской из ЕГРП, а по зарегистрирован жильцам можно взять поквартирную карточку, т.е. до заключения договора надо обладать всей полнотой информации по объекту с которым планируется сделка. Но соглашусь с Вами что представленная статься больше теоретическая, чем практическая.