Найти юриста / адвоката / эксперта
Строительство загородного дома это важное и скорее приятное событие в жизни человека. Однако, этот процесс может превратиться в сплошную нервотрепку. Выбор подрядчика для строительных работ – ключевое звено, от которого зависит, как будет протекать весь строительный процесс.
При этом психологическая совместимость Заказчика и Подрядчика имеет значение только на первом этапе. В дальнейшем избежать конфликтных ситуаций поможет подписание нормального договора строительного подряда. Под «нормальным» договором я понимаю, прежде всего, договор который понятен сторонам, согласован сторонами по всем существенным пунктам. И если Исполнитель договора имеет уже опыт и понимание всех основных тонкостей процесса строительства, то для Заказчика строительства индивидуального жилого дома существует много не известных нюансов.
Эти нюансы обязательно выявятся в ходе строительства и могут стать неприятными сюрпризами для Заказчика в виде дополнительных финансовых затрат либо некачественного строительства, а для Исполнителя соответственно – негативом со стороны Заказчика и как следствие потерей потенциальных клиентов. Недовольный Заказчик обязательно поделится со своим кругом общения подобным опытом строительства, а там будут люди которые планируют строительство или как минимум ремонт, и наоборот, при положительном опыте он обязательно посоветует этих строителей своим знакомым и друзьям.
Итак, Заказчик и Подрядчик нашли друг друга. Теперь важный этап – согласование и подписание договора. Подписан может быть только такой договор, по которому стороны пришли к согласованию всех его существенных положений.
Предмет договора. Предмет договора является существенным условием договора подряда, несогласование которого повлечет, в случае судебного спора, признание его незаключенным. Предмет должен определять содержание, виды и объемы работ. Предметом договора будет являться строительство определенного вида жилого дома. Информация о том, каким именно должен быть дом содержится в Проекте (эскизном или рабочем); из каких материалов он должен быть построен, это указывается в Смете.
Проект и Смета должны являться приложением к договору, должны быть согласованы и подписаны сторонами. Это необходимо для более точной индивидуальной определенности предмета договора.Указание в предмете договора на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство очень важно. При строительстве, реконструкции объектов недвижимости, строительные работы могут выполняться только на земельном участке, предназначенном для строительства именно этого объекта и принадлежащем Заказчику на праве собственности или аренды. В договоре аренды указывается целевое назначение использования участка.
Ответственность Подрядчика предусмотрена вплоть до уголовной, в случае если будет причинен вред жизни и здоровью людей.
По настоящему Договору Подрядчик обязуется выполнить строительство индивидуального жилого 2-х этажного кирпичного дома с цокольным этажом и гаражом, далее «Объект», в соответствии с предоставленным Заказчиком и согласованном сторонами Проектом. Состав работ, их виды, объем, строительные материалы из которых должно осуществляться строительство Объекта, указаны в Смете. Строительство Объекта будет осуществляться по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 5, на земельном участке, площадью 100 кв.м., кадастровый номер 55\55\5555555. Земельный участок принадлежит Заказчику на праве собственности (свидетельство 55\555\55555).
Цена договора и порядок расчетов. Цена договора может быть приблизительной (ориентировочной) или твердой. Если в договоре нет указания на «приблизительную» или «ориентировочную» цену, то цена считается твердой. Если цена твердая, то Заказчик не имеет права требовать ее уменьшения, а Подрядчик – увеличения, даже если сразу нельзя было предусмотреть весь объем работ или необходимых расходов.
Исключение для Подрядчика только существенное изменение стоимости материалов или стоимости услуг субподрядчиков. И если стороны не договорились, то Подрядчик инициирует расторжение договора и имеет право требовать с Заказчика оплаты фактического выполненного объема работ в соответствии со Сметой.
Если цена договора приблизительная. В случае превышения согласованной цены по договору Подрядчик должен уведомить лучше всего в письменной форме Заказчика с обоснованием увеличения цены. Если цена увеличивается вследствие действий Заказчика, то основанием для оплаты будет подписанный сторонами акт выполненных работ, включающий в себя позицию, по которой произошло увеличение. При этом предварительное уведомление Подрядчиком Заказчика представляется необходимым условием, идеальный вариант – в письменной форме (факс, с фиксацией кто принял; электронная почта, простое письмо). В реквизитах сторон надо указать все телефоны, включая рабочий Заказчика. Тогда уведомление будет считаться надлежащим.
В любом случае желательно дополнительно отдельным пунктом прописать, что именно включает в себя цена договора. Например: налоги, подлежащие уплате Подрядчиком; стоимость материалов; стоимость работы необходимых механизмов и техники (экскаваторы, подъемные краны, манипуляторы, бульдозеры, пневматические трамбовщики, перфораторы, дрели, электрические лобзики и др.); средства на оплату субподрядчиков; средства на оплату труда работников Подрядчика; накладные расходы; расходы, связанные с организацией материально-технического снабжения Объекта материалами; непредвиденные расходы; расходы на амортизацию инвентаря; вывоз мусора; прибыль Подрядчика.
Порядок оплаты. Имея на руках уже согласованную Смету стороны должны согласовать График финансирования. В соответствии с данным Графиком целесообразно предусмотреть поэтапную авансовую оплату работ. Этапы: фундамент, коробка, крыша, внутренние сети и коммуникации, окна двери, чистовая отделка. Окончание каждого этапа работ должно заканчиваться приемкой выполненных работ с подписанием Акта сдачи-приемки выполненных работ.
Сроки. Договор должен содержать указание на сроки начала строительства и окончания, промежуточные сроки по каждому этапу. Должны быть согласованы сроки выявления недостатков и предъявления претензий по этим недостаткам. Скрытые недостатки при этом могут выявиться и через год после окончания строительства.
Экономия Подрядчика. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной Договором. Полученная Подрядчиком экономия между сторонами не распределяется. А можно и наоборот.
Дополнительные работы. Бывает, что в ходе строительства Заказчик решает внести изменения в уже согласованный Проект. Это его право. Если эта ситуация предусмотрена договором тогда не возникнет лишних споров между сторонами. Например: Заказчик не имеет права отказаться и обязан оплатить стоимость дополнительных работ, производство которых возникло в случае внесения Заказчиком изменений в утвержденный ранее Проект. В этом случае Подрядчик обязан уведомить Заказчика о составе и стоимости дополнительных работ до начала производства таких работ.
Если в ходе строительства возникнет необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, Подрядчик обязан известить об этом Заказчика и при неполучении от него ответа в 10-дневный срок приостановить работы. На Заказчика возлагается возмещение причиненных просрочкой убытков, если он не докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. Дополнительные работы оплачиваются Заказчиком, если Подрядчик докажет необходимость действовать в интересах Заказчика немедленно. Если Подрядчик выполнит дополнительные работы, не получив ответа от Заказчика или получив от Заказчика отказ, последний имеет право отказаться от их оплаты и от возмещения убытков.
Контроль и надзор Заказчика. Стороны при подписании договора должны понимать, что Заказчик имеет право приезжать на объект и контролировать ход работ при определенных ограничениях, не вмешиваясь в ход строительства. При выявлении нарушений, Заказчик должен фиксировать их только в присутствии представителя Подрядчика. Также стороны могут определить в договоре, что за строительством осуществляется контроль со стороны независимой организации. Расходы можно поделить пополам.
Порядок сдачи-приемки работ. Выполненные Подрядчиком работы должны быть приняты Заказчиком с составлением Акта. Акт должен составляться Подрядчиком и передаваться Заказчику на рассмотрение, способом указанном в договоре. Заказчик обязан подписать Акт, и в случае если есть замечания, обязательно отразить их в Акте.
Гарантии качества. Договор обязательно должен содержать гарантийные обязательства Подрядчика, в том числе и касающиеся скрытых недостатков которые могут выявиться в будущем.
Ответственность сторон. Риски. Обычно стороны, при заключении договора ограничиваются стандартными положениями о начисляемых процентах за просрочку оплаты или штрафов за нарушение сроков строительства. На мой взгляд, это не самое главное. Более важным является предусмотреть и определить ответственность сторон в случае возникновения рисков (гибели) утраты строительных материалов, причинения вреда имуществу, здоровью третьих лиц, несоблюдения строительных норм и правил и др.
Разрешение споров. Стороны могут определить договорную подсудность, т. е. тот суд где будет рассматриваться спор. Также может быть установлен обязательный претензионный порядок разрешения споров, который в любом случае, оказывает затягивающее влияние на судебную процедуру.
Приложения к договору. Ссылка в самом тексте договора на приложения обязательна. Приложениями к договору могут быть: Проект, Смета, График финансирования, Образец Акта.
После прочтения этого текста может возникнуть вопрос: а нужно ли так все усложнять когда речь идет о индивидуальном строительстве? Конечно, все эти сложности можно не принимать во внимание и Заказчику самостоятельно строить дом нанимая при этом отдельные бригады. В этом случае, гарантии будут отсутствовать, претензии потом предъявлять будет не кому. Лучше каждую работу поручать специалистам. Строители должны строить, юристы составлять документы.
При этом психологическая совместимость Заказчика и Подрядчика имеет значение только на первом этапе. В дальнейшем избежать конфликтных ситуаций поможет подписание нормального договора строительного подряда. Под «нормальным» договором я понимаю, прежде всего, договор который понятен сторонам, согласован сторонами по всем существенным пунктам. И если Исполнитель договора имеет уже опыт и понимание всех основных тонкостей процесса строительства, то для Заказчика строительства индивидуального жилого дома существует много не известных нюансов.
Эти нюансы обязательно выявятся в ходе строительства и могут стать неприятными сюрпризами для Заказчика в виде дополнительных финансовых затрат либо некачественного строительства, а для Исполнителя соответственно – негативом со стороны Заказчика и как следствие потерей потенциальных клиентов. Недовольный Заказчик обязательно поделится со своим кругом общения подобным опытом строительства, а там будут люди которые планируют строительство или как минимум ремонт, и наоборот, при положительном опыте он обязательно посоветует этих строителей своим знакомым и друзьям.
Итак, Заказчик и Подрядчик нашли друг друга. Теперь важный этап – согласование и подписание договора. Подписан может быть только такой договор, по которому стороны пришли к согласованию всех его существенных положений.
Предмет договора. Предмет договора является существенным условием договора подряда, несогласование которого повлечет, в случае судебного спора, признание его незаключенным. Предмет должен определять содержание, виды и объемы работ. Предметом договора будет являться строительство определенного вида жилого дома. Информация о том, каким именно должен быть дом содержится в Проекте (эскизном или рабочем); из каких материалов он должен быть построен, это указывается в Смете.
Проект и Смета должны являться приложением к договору, должны быть согласованы и подписаны сторонами. Это необходимо для более точной индивидуальной определенности предмета договора.Указание в предмете договора на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство очень важно. При строительстве, реконструкции объектов недвижимости, строительные работы могут выполняться только на земельном участке, предназначенном для строительства именно этого объекта и принадлежащем Заказчику на праве собственности или аренды. В договоре аренды указывается целевое назначение использования участка.
Ответственность Подрядчика предусмотрена вплоть до уголовной, в случае если будет причинен вред жизни и здоровью людей.
По настоящему Договору Подрядчик обязуется выполнить строительство индивидуального жилого 2-х этажного кирпичного дома с цокольным этажом и гаражом, далее «Объект», в соответствии с предоставленным Заказчиком и согласованном сторонами Проектом. Состав работ, их виды, объем, строительные материалы из которых должно осуществляться строительство Объекта, указаны в Смете. Строительство Объекта будет осуществляться по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 5, на земельном участке, площадью 100 кв.м., кадастровый номер 55\55\5555555. Земельный участок принадлежит Заказчику на праве собственности (свидетельство 55\555\55555).
Цена договора и порядок расчетов. Цена договора может быть приблизительной (ориентировочной) или твердой. Если в договоре нет указания на «приблизительную» или «ориентировочную» цену, то цена считается твердой. Если цена твердая, то Заказчик не имеет права требовать ее уменьшения, а Подрядчик – увеличения, даже если сразу нельзя было предусмотреть весь объем работ или необходимых расходов.
Исключение для Подрядчика только существенное изменение стоимости материалов или стоимости услуг субподрядчиков. И если стороны не договорились, то Подрядчик инициирует расторжение договора и имеет право требовать с Заказчика оплаты фактического выполненного объема работ в соответствии со Сметой.
Если цена договора приблизительная. В случае превышения согласованной цены по договору Подрядчик должен уведомить лучше всего в письменной форме Заказчика с обоснованием увеличения цены. Если цена увеличивается вследствие действий Заказчика, то основанием для оплаты будет подписанный сторонами акт выполненных работ, включающий в себя позицию, по которой произошло увеличение. При этом предварительное уведомление Подрядчиком Заказчика представляется необходимым условием, идеальный вариант – в письменной форме (факс, с фиксацией кто принял; электронная почта, простое письмо). В реквизитах сторон надо указать все телефоны, включая рабочий Заказчика. Тогда уведомление будет считаться надлежащим.
В любом случае желательно дополнительно отдельным пунктом прописать, что именно включает в себя цена договора. Например: налоги, подлежащие уплате Подрядчиком; стоимость материалов; стоимость работы необходимых механизмов и техники (экскаваторы, подъемные краны, манипуляторы, бульдозеры, пневматические трамбовщики, перфораторы, дрели, электрические лобзики и др.); средства на оплату субподрядчиков; средства на оплату труда работников Подрядчика; накладные расходы; расходы, связанные с организацией материально-технического снабжения Объекта материалами; непредвиденные расходы; расходы на амортизацию инвентаря; вывоз мусора; прибыль Подрядчика.
Порядок оплаты. Имея на руках уже согласованную Смету стороны должны согласовать График финансирования. В соответствии с данным Графиком целесообразно предусмотреть поэтапную авансовую оплату работ. Этапы: фундамент, коробка, крыша, внутренние сети и коммуникации, окна двери, чистовая отделка. Окончание каждого этапа работ должно заканчиваться приемкой выполненных работ с подписанием Акта сдачи-приемки выполненных работ.
Сроки. Договор должен содержать указание на сроки начала строительства и окончания, промежуточные сроки по каждому этапу. Должны быть согласованы сроки выявления недостатков и предъявления претензий по этим недостаткам. Скрытые недостатки при этом могут выявиться и через год после окончания строительства.
Экономия Подрядчика. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной Договором. Полученная Подрядчиком экономия между сторонами не распределяется. А можно и наоборот.
Дополнительные работы. Бывает, что в ходе строительства Заказчик решает внести изменения в уже согласованный Проект. Это его право. Если эта ситуация предусмотрена договором тогда не возникнет лишних споров между сторонами. Например: Заказчик не имеет права отказаться и обязан оплатить стоимость дополнительных работ, производство которых возникло в случае внесения Заказчиком изменений в утвержденный ранее Проект. В этом случае Подрядчик обязан уведомить Заказчика о составе и стоимости дополнительных работ до начала производства таких работ.
Если в ходе строительства возникнет необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, Подрядчик обязан известить об этом Заказчика и при неполучении от него ответа в 10-дневный срок приостановить работы. На Заказчика возлагается возмещение причиненных просрочкой убытков, если он не докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. Дополнительные работы оплачиваются Заказчиком, если Подрядчик докажет необходимость действовать в интересах Заказчика немедленно. Если Подрядчик выполнит дополнительные работы, не получив ответа от Заказчика или получив от Заказчика отказ, последний имеет право отказаться от их оплаты и от возмещения убытков.
Контроль и надзор Заказчика. Стороны при подписании договора должны понимать, что Заказчик имеет право приезжать на объект и контролировать ход работ при определенных ограничениях, не вмешиваясь в ход строительства. При выявлении нарушений, Заказчик должен фиксировать их только в присутствии представителя Подрядчика. Также стороны могут определить в договоре, что за строительством осуществляется контроль со стороны независимой организации. Расходы можно поделить пополам.
Порядок сдачи-приемки работ. Выполненные Подрядчиком работы должны быть приняты Заказчиком с составлением Акта. Акт должен составляться Подрядчиком и передаваться Заказчику на рассмотрение, способом указанном в договоре. Заказчик обязан подписать Акт, и в случае если есть замечания, обязательно отразить их в Акте.
Гарантии качества. Договор обязательно должен содержать гарантийные обязательства Подрядчика, в том числе и касающиеся скрытых недостатков которые могут выявиться в будущем.
Ответственность сторон. Риски. Обычно стороны, при заключении договора ограничиваются стандартными положениями о начисляемых процентах за просрочку оплаты или штрафов за нарушение сроков строительства. На мой взгляд, это не самое главное. Более важным является предусмотреть и определить ответственность сторон в случае возникновения рисков (гибели) утраты строительных материалов, причинения вреда имуществу, здоровью третьих лиц, несоблюдения строительных норм и правил и др.
Разрешение споров. Стороны могут определить договорную подсудность, т. е. тот суд где будет рассматриваться спор. Также может быть установлен обязательный претензионный порядок разрешения споров, который в любом случае, оказывает затягивающее влияние на судебную процедуру.
Приложения к договору. Ссылка в самом тексте договора на приложения обязательна. Приложениями к договору могут быть: Проект, Смета, График финансирования, Образец Акта.
После прочтения этого текста может возникнуть вопрос: а нужно ли так все усложнять когда речь идет о индивидуальном строительстве? Конечно, все эти сложности можно не принимать во внимание и Заказчику самостоятельно строить дом нанимая при этом отдельные бригады. В этом случае, гарантии будут отсутствовать, претензии потом предъявлять будет не кому. Лучше каждую работу поручать специалистам. Строители должны строить, юристы составлять документы.
Уважаемый Константин Викторович, у Вас хороший слог, но изложение правовой сути договора строительного подряда (без ссылок на конкретные нормы ГК) годится для личного блога, но недостаточно для столь серьёзного ресурса как этот. Слишком уж «популярно» — это не для юристов написано ;)