Найти юриста / адвоката / эксперта
О правовой ситуации признания судом сделки купли- продажи недвижимости недействительной в рамках закона «О несостоятельности (банкротстве)» и добросовестном приобретателе я задавался вопросом у Праворубцев здесь.
Сегодня дело завершено в первой инстанции.
Напомню, конкурсный управляющий по делу о банкротстве обратился в суд с иском о признании сделки купли- продажи недвижимого имущества недействительной в порядке п. 1 и 2 ст. 61.2 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)». В иске намекает на то, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, ну и соответственно на ее подозрительность. Если с подозрительностью еще можно как-то согласиться (аффилированные лица), то о неравноценности доказательств, прямо скажем, мало. В деле имеется отчет специалиста о стоимости спорной недвижимости на момент совершения сделки. По мнению конкурсного управляющего, специалист значительно занизил стоимость объектов.
Истец заявил ходатайство о проведении экспертизы с целью определить стоимость объектов на день совершения сделки, на 10 мая 2012 года. Эксперт оценил объекты недвижимого имущества в 6 миллионов рублей.
Цена сделки 500 тысяч рублей.
Спор заключается в следующем: почти сразу объекты недвижимости были перепроданы физическому лицу, сделка зарегистрирована на тот момент в УФРС. Все законно. Ко мне обратился как раз последний покупатель, которого суд признал заинтересованным по делу лицом. И он очень опасался, что может лишиться своих прав на законно приобретенную недвижимость.
Оценивая правовую ситуацию, я предположил, что к данным правоотношениям может быть применим срок исковой давности. Постановление пленума ВАС № 63 указывает судам на то, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок (ст. 166 ГК РФ. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Сделка совершена в мае 2012 года, заявление о банкротстве продавца подано в октябре 2012 года, конкурсный управляющий уже более двух лет работает по делу.
Иск о признании сделки недействительной подан в 2014 году. Срок давности исчисляется со дня назначения конкурсного управляющего.
Для полноты стоит сказать, что этот же Пленум ВАС указал на то, что в то же время наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Но, здесь нужно иметь в виду, что речь идет о сделках ничтожных, то есть изначально противоречащих закону, что к нашему случаю, на мой взгляд, не применимо.
Все же считаю, что сделка оспорима, поскольку истцом заявлены основания признания ее недействительной, и это не ст. 168 ГК. На момент совершения сделки, она не противоречила закону.
Сегодня состоялось решения суда: в иске отказано в связи с пропуском конкурсным управляющим срока исковой давности.
Суд посчитал сделку оспоримой.
Мы выиграли, однако, по существу первоначальная сделка могла быть признана недействительной в соответствии с нормами закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Поэтому, вопрос о признании последствий недействительности сделки для моего Доверителя был весьма чувствительный.
По моему мнению, Доверитель является добросовестным приобретателем, его имущество может быть изъято только при удовлетворении судом виндикационного иска (ст. 302 ГК). Я считаю, что в этом деле это вряд ли могло произойди, только при соблюдении правил подсудности. ИМХО даже признание спорной сделки недействительной не влечет автоматическое признание второй сделки купли- продажи также недействительной. Имущество можно истребовать только в порядке ст. 302 ГК РФ. А это весьма затруднительно.
Сегодня дело завершено в первой инстанции.
Напомню, конкурсный управляющий по делу о банкротстве обратился в суд с иском о признании сделки купли- продажи недвижимого имущества недействительной в порядке п. 1 и 2 ст. 61.2 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)». В иске намекает на то, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, ну и соответственно на ее подозрительность. Если с подозрительностью еще можно как-то согласиться (аффилированные лица), то о неравноценности доказательств, прямо скажем, мало. В деле имеется отчет специалиста о стоимости спорной недвижимости на момент совершения сделки. По мнению конкурсного управляющего, специалист значительно занизил стоимость объектов.
Истец заявил ходатайство о проведении экспертизы с целью определить стоимость объектов на день совершения сделки, на 10 мая 2012 года. Эксперт оценил объекты недвижимого имущества в 6 миллионов рублей.
Цена сделки 500 тысяч рублей.
Спор заключается в следующем: почти сразу объекты недвижимости были перепроданы физическому лицу, сделка зарегистрирована на тот момент в УФРС. Все законно. Ко мне обратился как раз последний покупатель, которого суд признал заинтересованным по делу лицом. И он очень опасался, что может лишиться своих прав на законно приобретенную недвижимость.
Оценивая правовую ситуацию, я предположил, что к данным правоотношениям может быть применим срок исковой давности. Постановление пленума ВАС № 63 указывает судам на то, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок (ст. 166 ГК РФ. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Сделка совершена в мае 2012 года, заявление о банкротстве продавца подано в октябре 2012 года, конкурсный управляющий уже более двух лет работает по делу.
Иск о признании сделки недействительной подан в 2014 году. Срок давности исчисляется со дня назначения конкурсного управляющего.
Для полноты стоит сказать, что этот же Пленум ВАС указал на то, что в то же время наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
Но, здесь нужно иметь в виду, что речь идет о сделках ничтожных, то есть изначально противоречащих закону, что к нашему случаю, на мой взгляд, не применимо.
Все же считаю, что сделка оспорима, поскольку истцом заявлены основания признания ее недействительной, и это не ст. 168 ГК. На момент совершения сделки, она не противоречила закону.
Сегодня состоялось решения суда: в иске отказано в связи с пропуском конкурсным управляющим срока исковой давности.
Суд посчитал сделку оспоримой.
Мы выиграли, однако, по существу первоначальная сделка могла быть признана недействительной в соответствии с нормами закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Поэтому, вопрос о признании последствий недействительности сделки для моего Доверителя был весьма чувствительный.
По моему мнению, Доверитель является добросовестным приобретателем, его имущество может быть изъято только при удовлетворении судом виндикационного иска (ст. 302 ГК). Я считаю, что в этом деле это вряд ли могло произойди, только при соблюдении правил подсудности. ИМХО даже признание спорной сделки недействительной не влечет автоматическое признание второй сделки купли- продажи также недействительной. Имущество можно истребовать только в порядке ст. 302 ГК РФ. А это весьма затруднительно.
Уважаемый Николай Васильевич, а где решение?
Уважаемый Андрей Владимирович, сегодня оглашено, как вывесят на сайте арбитра, сразу пришью.
Уважаемый Николай Васильевич, весьма интересная практика. Хотелось бы увидеть мотивировки суда.
А в обсуждение по первой публикации об этом деле, к сожалению, я «не попала». Пишут — только по приглашению (wasntme)
Уважаемая Марина Владимировна, к сожалению, я не обладаю правом пригласить Вас в эту группу. Решение суда размещу сразу как будет мотивировочное решение на Арбитре.
Уважаемая Марина Владимировна, вот я, как и Вы, тоже не попал… А ведь это, натурально, дискриминация! По признаку приближённости к телу… Осень… Грустно…
Уважаемый Александр Владиславович, группу создал Шарапов Олег Александрович, надо к нему обратиться.
Группы можно создавать как «частные» — это сделано для того, чтобы, например, в группе конкретной коллегии адвокатов не было иных лиц, либо в группе любителей решать задачки под пиво не было тех, кто против выпивки (rofl)
В данном случае, полагаю, что зря создали частную группу, да и автору правильнее было советоваться по делу в закрытом разделе, куда обеспечен доступ всех профи. Ну не сориентировался он, чё ж теперь?
Уважаемый Владислав Александрович, признаю, впредь буду осмотрителен.
Уважаемый Владислав Александрович, а теперь… Челом бить, да поздно, видать. О.А. Шарапов гневаться изволит. Никого к себе не допущает. Обложил...
Уважаемый Александр Владиславович, чего это он? Может на стрельбах промахнулся? Или заболел чем?
Уважаемый Владислав Александрович, мне, что первое, что второе — зело печально… И нет путей войти в состав богемно избранных…
Уважаемый Александр Владиславович, займитесь стендовой стрельбой и расстреляйте ...
— все его тарелочки!
Уважаемый Николай Васильевич, спасибо за статью. Относительно же применения виндикации хотелось бы отметить, что ст. 301 ГК РФ говорит, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. то собственник вправе истребовать это имущество. Таким образом, данная статья и защита добросовестного приобретателя распространяется на случаи отчуждения вещи неуправомоченным собственником лицом. Если сделка является оспоримой, то она, пока не признана судом таковой, имеет все юридические послествия. Соответственно, отчуждатель на момент продажи вещи будет управомоченным лицом, так как при оспоримости он становится собственником вещи, пока сделка не признана недействительной. Поэтому здесь нет никаких оснований для удовлетворения виндикационного иска. Другое дело, если сделка ничтожна, то она не является основанием возникновения права собственности, так как не влечет правовых последствий независимо от признания её судом таковой. В случае с ничтожной сделкой виндикация допустима и тогда может возникнуть вопрос о добросовестности приобретателя, который приобрел вещь у лица, купившего её на основании ничтожной сделки. В описаннов Вами случае сделка была оспорима, т.е. никаких оснований для виндикации у любого приобретателя нет. Слава богу, в новой редакции ГК РФ гораздо меньше сделко, чем раньше могут являться ничтожными.
Уважаемый Станислав Всеволодович, подпишусь под каждым Вашим словом. Спасибо за внимание к публикации.
Уважаемый Николай Васильевич, замечательная статья, жаль, что доступ ограничен, но об этом уже коллеги написали выше :(
Я над ст. 61.2 вышеуказанного ФЗ, пару дней билась, пытаясь понять схему доказывания.
Вы сразу разумно отрезали КУ путь, заявив о сроке.
С Вашими доводами по изъятию имущества от добросовестного приобретателя в порядке виндикации (ст. 302 ГК) согласна. И с тем, что это возможно только при соблюдении правил подсудности — тоже. И с тем, что это будет весьма затруднительно — согласна.
В моем случае, в удовлетворении требований КУ к конечному (добросовестному) приобретателю, находящемуся в другом регионе, было отказано. Если интересно, могу скинуть «pdf» мотивированного отказа в рамках дела о банкротстве (АС Москвы) и мотивированного отказа по добросовестному приобретателю (регион).
Если заинтересует, то у нас было вот так:
1. 2010г. в результате универсального правопреемства (реорганизация, выделение) имущество, стоимость которого превышала 200 млн. руб., перешло к выделенному в ООО филиалу. Основные долги, сформированные по консолидированному балансу остались в головном ООО.
2. 2011г. выделенное ООО реализует 100% доли в Обществе добросовестному приобретателю.
3. 2012г. в отношении головного ООО возбуждена процедура. КУ был назначен не сразу, но, это отдельная история (была битва не на жизнь, а на смерть), это я к сроку исковой.
4. 2014г. (в пределах 3-х лет) КУ пытается оспорить передачу имущества по разделительному балансу в рамках дела о банкротстве — естественно отказ. После отказа КУ обращается в регион к добросовестному приобретателю, и, тоже отказ.
Вот, как то так у нас было.
Уважаемая Наталия Владимировна, спасибо, что поделились мнением. Буду очень признателен за практику.
Уважаемый Николай Васильевич, отправила Вам на почту, ловите.
Уважаемая Наталия Владимировна, спасибо большое (handshake)
Уважаемый Николай Васильевич,
Хорошая работа. В моей практике, буквально на днях, было похожее дело, где я представлял интересы приобретателя, суд также отказал конкурсному управляющему. Пожалуй, опубликую статью )))
Уважаемый Юрий Владимирович, практика дело благое. Интересно будет почитать. Так мы учимся. Спасибо.
Уважаемый Николай Васильевич,
Буду рад поделиться публикацией
Уважаемый Николай Васильевич, целиком с вами согласен по поводу построения зашиты, результат соответствующий(handshake)
Однако, в принципе дело в аспекте применения исковой давности сложности не представляло и каждый, кто ознакомлен с постановлением Пленума ВАС №63 — 2010г., применил бы прежде всего именно этот инструмент защиты.
С своей стороны, хотелось бы вас спросить: не приходилось ли вам сталкиваться, может и лично оспаривать указанную в п.11 данного постановления презумпцию (касательно п. 2 ст. 61.3), в частности, горючую смесь месячного срока и обстоятельства предпочтения?
Если да, то вот в этом — самом пожалуй сложном направлении, я рад был бы с вами пообщаться8-|
Уважаемый Роман Николаевич, к сожалению с этим не сталкивался, не в теме.