Как известно, перед покупкой квартиры или иного жилья человек должен быть осмотрительным и принимать все разумные для простого обывателя (не юриста) меры по установлению законности продажи жилья.
До недавнего времени вся судебная практика сводилась к одной простой мысли: добросовестность и осмотрительность покупателя сводится к получении выписки из ЕГРП, из которой потенциальный владелец квартиры узнает о собственнике, есть ли аресты, залоги, прочие обременения, не находится ли квартира в споре, и нет ли заявленных прав третьих лиц на нее.
Но, в последнее время участились случаи, когда у государства «уводят» квартиры по поддельным справкам (инвалидные, иные), получают права на жилье по решениям судов, которые в последствии отменяются, и прочие неприятные моменты с уголовно-правовым налетом.
Вследствие этого, даже если ушлый льготник успел пять раз перепродать квартиру, государство обращается в суд с иском об изъятии квартиры у нынешнего собственника, кому бы жилье не принадлежало, неважно, заплатил хозяин деньги или нет.
А чтобы государству было проще отнимать жилье, Верховный суд РФ утвердил 1 октября 2014 года
Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, который и прилагается к публикации.
Теперь, каждый покупатель жилья, не удосужившейся выполнить целый комплекс юридических процедур (недостаточно просто взять выписку из ЕГРП), может запросто лишиться квартиры.
Вот лишь некоторые выводы, к которым пришел Верховный суд РФ:
Если жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.
Недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.
Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
До недавнего времени вся судебная практика сводилась к одной простой мысли: добросовестность и осмотрительность покупателя сводится к получении выписки из ЕГРП, из которой потенциальный владелец квартиры узнает о собственнике, есть ли аресты, залоги, прочие обременения, не находится ли квартира в споре, и нет ли заявленных прав третьих лиц на нее.
Но, в последнее время участились случаи, когда у государства «уводят» квартиры по поддельным справкам (инвалидные, иные), получают права на жилье по решениям судов, которые в последствии отменяются, и прочие неприятные моменты с уголовно-правовым налетом.
Вследствие этого, даже если ушлый льготник успел пять раз перепродать квартиру, государство обращается в суд с иском об изъятии квартиры у нынешнего собственника, кому бы жилье не принадлежало, неважно, заплатил хозяин деньги или нет.
А чтобы государству было проще отнимать жилье, Верховный суд РФ утвердил 1 октября 2014 года
Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, который и прилагается к публикации.
Теперь, каждый покупатель жилья, не удосужившейся выполнить целый комплекс юридических процедур (недостаточно просто взять выписку из ЕГРП), может запросто лишиться квартиры.
Вот лишь некоторые выводы, к которым пришел Верховный суд РФ:
Если жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.
Недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.
Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Рейтинг публикации:
«
Вот таким нехитрым документом ВС РФ продолжает перекладывать ответственность за проверку законности сделки с Росреестра на покупателей. Хотя, может это и к лучшему — вырастет культура юридической помощи в Росcии...
Уважаемый Андрей Владимирович, вы совершенно правы — судебная практика учит граждан и юридических лиц той науке, которую освоили уже давно другие страны- без юриста- никуда. У меня есть доверители в Израиле, так они говорят — " без юриста мы ходим в магазин розничной торговли и в туалет, а больше-никуда". Для них — это аксиома.
Уважаемая Елена Александровна, думаю что не стать нам выглаженной, прилизанной Европой никогда)) Даже с помощью таких вот разъяснений Верховного суда. Уж больно у нас люди любят свободу и собственное разумение.
У нас даже договоры в виде расписок о продаже недвижимости до сих пор в ходу.))
Вот таким нехитрым документом ВС РФ продолжает перекладывать ответственность за проверку законности сделки с Росреестра на покупателей.
Мне кажется, что совсем недавно высказывались другие мнения, в другой теме. И звучали призывы наказать и распять всех регистраторов, которые владеют юридическими знаниями и выявляют незаконные сделки на этапах регистрации (правовой экспертизе). Более того, были даже заявления о том, что у регистратора вообще нет таких полномочий и он обязан способствовать «обналичиванию» материнского капитала, например.
А регистратора, который пытался спасти покупателя от роковой ошибки, дав ему шанс ее не совершить, обвинили во всех смертных грехах.
Недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.Уважаемый Андрей Владимирович, данный вывод направлен как раз чтобы урезонить департаменты, отделы и управления. Слишком просто у них получается доказать, что квартира ушла «помимо воли».
Это как раз потому, что воля конкретного чиновника у нас никогда не приравнивалась к воле самого учреждения, где чиновник «несет службу»
а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение Добавлю, из своей практики, что нельзя так же без юриста, а то и частного детектива, покупать б/у машины у полиции и других правопохоронителей, даже если на ней ездил сам начальник РОВД. Иначе, при первом же ДТП или при продаже быстро выяснится, что эта машина в угоне и давно в розыске.
Андрей Владимирович, если вещь выбывает из владения помимо воли собственника. то добросовестность приобретателя значения не имеет. Поэтому ВС РФ ничего нового, кроме того, что есть в законе не сказал. Допустим кто-то подделал доверенности от имени собственника и продал квартиру. Квартира выбыла из владения помимо воли собственника. Соответственно любой последующий покупатель, хотя бы и добросовестный, не может защититься от виндикации ссылкой на добросовестность приобретения. Таким образом, и без данного Обзора ВС понятно, что всегда существует вероятность купить квартиру или иной объект, выбывший из владения помимо воли собственника. Только большинство граждан вспоминют про юридическую помощь, когда возникает проблема, что является особенностью менталитета среднестатистического россиянина.
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за публикацию.
Сразу вспомнила недавнее ожесточенное обсуждение победного дела и призывы расширять подобную практику...
Поэтому, и здесь, выражаю сочувствие покупателю — победителю.
Уважаемый Андрей Владимирович, хорошая публикация… точно подмечены пути к новому мировому порядку.)))
а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.Раз «продавец» указан в единственном числе, то есть последний владелец, то «шалости» предыдущих продавцов (владельцев) на добросовестность уже не влияют?
Уважаемый Андрей Владимирович, Вы поднимаете нужный вопрос в нужном ракурсе. Пока в России не признано право собственности, пока право собственности не защищено, в том числе от аппетита самого государства, глупо говорить об ответственности государства перед гражданами.
На сегодняшний день ни одна сделка, как бы её не сопровождали профессионалы, не гарантирует 100% исключения риска. Поэтому каждый гражданин должен помнить, что в любой момент, купив квартиру, он рискует её потерять только потому, что кто-то в отличие от кого-то не говорит: «Я беру на себя личную ответственность за все, что происходит в моем государстве, которое я возглавляю».
Дополню сам себя
Кроме того, похоже что «выяснение правомочий продавца» относится ещё и к продаже по доверенности, т.е. надо проверять не только собственников, но и «человека с доверенностью»