Что движет недвижимость Германии. Часть 41. "А вы как думали? Вы владеете только воздухом между стенами, а стены - общие...".

Вопросы немецкого процессуального права не так часто попадают в круг интересов владельцев и обычно не относятся к сути вопросов от владельцев объектов недвижимости в Германии.

О многих подробностях и частностях правоприменения и тем более в судебном процессе владельцы узнают в основном уже из самого процесса, что часто для большенства является большой неожиданностью.

Одним из примеров этому и послужит моя очередная публикация из серии о недвижимости в Германии, основанная на совсем недавнем прецеденте, который отобразился в решении суда от апреля 2016 года.

И так, представьте, что Вы, как новый владелец квартиры в многоквартирном доме нашли существенные изъяны в тех предметах или частях здания или оборудования, которые относятся к т.н. «совместной собственности» всех владельцев дома.

Разумеется, Вы, как заботливый и внимательный совладелец, выносите вопрос о необходимости устранения такого изъяна на очередном собрании собственников.  Для примера возьмём некачественную систему отопления, которая находится в подвале дома и отапливает весь дом.

Совместная собственность? — Разумеется. В интересах всех? — А как же, конечно.

Однако это не дыра в крыше или трещина на стене, что видно и понятно каждому. Изъян в работе сложного технического оборудования или неправильность его монтажа может быть установлена только экспертом.

И только после такой технической экспертизы, определив источник проблемы, можно заказывать её устранение и установить тех, кто будет нести расходы и против кого можно выдвигать требования, например требования против компании в неправильной установке отопления.

Вот и вынес такой совладелец на собрание вопрос о необходимости заказа эксперта для установления своих подозрений относительно отопления.

Собрание же, сославшись на то, что этот вопрос уже рассматривался ранее, отклонило т.н. «острую необходимость» в тратах на эксперта и вопрос новоиспечённого владельца не нашёл поддержки.

Но тот, не сдавал позиций, видимо так или иначе «ощущая» неправильность работы отопления на себе, в своей квартире, решил обратиться в суд с заявлением о срочном назначении судебного эксперта для проверки отопительного оборудования.

В немецком процессуальном праве это называется «проведение самостоятельного доказательного процесса» (Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens) и регулируется в §§ 485 — 494 ZPO (Процессуальный Кодекс Германии).

«Вам чё, больше всех надо?» — если не сказал, то наверняка «подумал» суд и решил, что такое заявление лишено т.н. «срочной необходимости», и уже на стадии допустимости заявления считается недопустимым. (решение Суда г. Мюнхен от 21.04.16, ном акт.: 482 H 738/16).

Причина: только если такой пункт внесён в повестку дня собрания, обсудился и был отклонён сообществом, владелец может использовать свои процессуальные правовые инструменты, напр. такой как «Заявление на проведение самостоятельного доказательного процесса» в виде решения суда о назначении эксперта.

Ну а поскольку вся необходимая «бюрократическая предыстория» вопроса не соблюдалась, как того требует данный процессуальный инструмент, то как говориться "… идите, работайте...".

К тому же заявление не сопровождалось никакими обстоятельствами, обосновывающими т.н. «экстренную ситуацию» (Notlage) относительно оборудования или лично для заявителя, мол, не течёт, не шумит, не трясёт, не свистит...

Таким образом, даже технически подкованный, что-то явно обоснованно подозревающий, заботливый и внимательный новый владелец, должен учитывать ограничение своего права «позаботиться о совместной собственности» не только бюрократичностью процессов собраний и решений собственников, но и тем, что не все процессуальные инструменты применимы самим собственником, без участия сообщества.

Понятно, что без правовой поддержки даже местному жителю-владельцу трудно заранее просчитать такой исход, стоивший ему судебных издержек, а что уж говорить о зарубежных владельцах как собственного жилья, так и совместной собственности в Германии.

_____________________________________________________________
О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 49-511-1613948.