Договор аренды - скачать шаблон из интернета?

Одним из существенным условий договора аренды помещения или здания является распределение ответственности за поддержание имущества в исправном состоянии и при необходимости — его ремонт. Что необходимо прописать в договоре аренды и как правильно распределить обязанности и ответственность между сторонами? 

Капитальный ремонт

По общему правилу Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом производственных зданий и сооружений понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

 Если арендодатель не исполняет свою обязанность по производству капитального ремонта, это дает арендатору право по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

Текущий ремонт

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом подразумевается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило не увеличивает стоимость арендованного имущества, не устраняет его износ, а лишь предупреждает преждевременный износ объекта аренды. В то же время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

Текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Таким образом, к текущему ремонту относятся работы по предупреждению износа, поддержанию и своевременному предохранению эксплуатационных качеств объектов на систематической основе путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. К капитальному ремонту относятся работы, направленные на восстановление первоначальных эксплуатационных качеств объектов путем замены изношенных элементов, в том числе, на более долговечные и экономичные.

Что необходимо включить в договор аренды?

 Очень важно включить в договор аренды раздел, регулирующий вопрос эксплуатационной ответственности между сторонами. Это позволит исключить в будущем споры.

Так в разделе о разграничении ответственности необходимо:

— перечислить какие именно системы, оборудование и услуги переходят к арендатору: электрика, вода, канализация, противопожарные системы, конструкции, охрана, видео, клининг и т.д.

— подробно определить объем передаваемых функций (полный или частичный). При полном объеме сторона следит за состоянием сетей, обеспечивает их сохранность, техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт, при частичном — часть обязанностей (капитальный ремонт, например) закрепляется за арендодателем, часть (техническое обслуживание, сохранность) — за арендатором

Пример

 Особо внимательным надо быть при заключении договоров аренды высокотехнологичного оборудования. Так например ООО «А» (арендатор) был заключен договор аренды низкотемпературного склада у ООО «Б» (арендодатель). На входе в помещение установлены скоростные ворота (шторки). Над ними расположены холодильные агрегаты, которые поддерживают низкую температуру в помещении.

Из-за того, что холодильные агрегаты периодически «текут» из-за образования конденсата, вода стекает на механизм ворот и замерзает, образуя наледь. В свою очередь наледь повредила «шторку» – подъемные ворота, которые в связи с этим требуют замены.

Арендатор составил акт, в котором зафиксировал то, что холодильный агрегат подтекал, т.е. был неисправен, что и послужило причиной повреждения ворот, то есть его вины в повреждении имущества нет.

Позиция арендодателя

Арендодатель направил арендатору претензию об оплате стоимости ремонта шторок ворот и выставил счет, ссылаясь на то, что повреждения на шторке образовались от того, что арендатор не убирал наледь с механизма ворот.

В обоснование своих требований, арендодатель ссылался на условия договора, согласно которым в случае причинения ущерба имуществу арендодателя (за исключением естественного износа), произошедшего по вине арендатора, последний обязан устранить ущерб незамедлительно, либо возместить документально подтверждённые расходы арендодателя, связанные с устранением такого ущерба.

Позиция арендатора 

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Согласно условиям договора Арендатор обязан в течение срока действия Договора обеспечить поддержание Помещения в состоянии, которое требуется для нормальной эксплуатации в соответствии с его Целевым назначением, производить за свой счет текущий (оперативный) ремонт.

Вместе с тем, договором аренды четко разграничена эксплуатационная ответственность сторон.

Договором аренды предусмотрено, что сохранность и текущий ремонт скоростных ворот (шторок), обязан обеспечить арендатор, эксплуатацию, исправность и ремонт холодильных агрегатов - арендодатель.

Поскольку повреждения на шторках стали результатом неисправности и ненадлежащей работы холодильных агрегатов, за которые отвечает арендодатель, то ущерб возник из-за халатности арендодателя.

В договоре аренды отсутствовали четкие условия, касающиеся уборки наледи и ответственности за её удаление, в том числе о том, что уборка наледи является обязанностью арендатора.

В данном случае к повреждению на шторке привели бездействие арендодателя и наледь образовалась в результате недостаточной работы оборудования, которое обслуживает арендодатель, а не из-за ненадлежащего исполнения обязанностей по договору со стороны арендатора.

Таким образом доказательства того, что именно виновные действия ответчика привели к повреждению шторки, арендодателем не представлены.

Как избежать подобных ситуаций?

В договоре аренды надо максимально подробно прописывать ответственность сторон за содержание имущества, а в случае если договор касается сложных технических устройств, возможно не лишним будет проконсультироваться у специалиста. Ну и конечно же сам договор должен составлять квалифицированный юрист — скачивание «болванки» из интернета может привести к большим расходам в будущем.

 +7-951-685-46-76 Елена Саутенкина, юрист Санкт-Петербург