Ещё как снесут. Причём иногда это может произойти даже, когда у вас на руках есть старое свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН. А всё дело в том, что с некоторого времени свидетельство о собственности (да и выписка ЕГРН) стали Papier de toilette.
Очередной гордый собственник приходит к адвокату на консультацию и заявляет:
У меня же есть свидетельство о собственности! Как они могут меня снести? По какому праву они подали такой иск?
А вот по такому праву: пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.) гласит, что
Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 ст. 222 ГК РФ.
Главная ошибка владельцев недвижимости в том, что они по-прежнему воспринимают регистрацию права как «бумагу-броню». На практике это не броня, а всего лишь запись в реестре.
Если объект изначально был возведён с нарушением земельных, градостроительных, строительных или пожарных правил, то его могут признать самовольной постройкой и снести, несмотря на наличие документов.
Технологии выявления самовольных построек
Вот что упоминают в телеграм-канале Госинспекции по недвижимости города Москвы относительно технологий выявления самовольных построек:
Как технологии и ИИ помогают контролировать землепользование в Москве?
Главный аналитик Проектного офиса дистанционного контроля Госинспекции по недвижимости расскажет:
➖ какие нарушения инспекторы выявляют с помощью современных технологий и дистанционных инструментов контроля;
➖ по каким признакам искусственный интеллект распознаёт самострой, незаконные шлагбаумы и другие нарушения в имущественно-земельной сфере?
А вот и свежие результаты работы Госинспекции по недвижимости, судя по их же телеграм-каналу:
В СВАО города Москвы с начала 2025 года устранили 90 самовольных построек. С начала года в результате системной работы по обеспечению порядка в сфере недвижимости и землепользования инспекция устранила почти 18 тысяч квадратных метров незаконных построек.
и
Госинспекция по недвижимости освободила от самостроя территорию свыше 4000 квадратных метров в СЗАО города Москвы.
Ну что, уважаемые собственники недвижимости, вы всё ещё надеетесь на свидетельство о собственности?
Регистрация в ЕГРН не всегда спасает от признания самовольной постройкой
Самый опасный самообман собственника: «Раз объект зарегистрирован, то его уже не тронут». Это не совсем верно. Наличие записи в ЕГРН само по себе не исключает признание объекта самовольной постройкой, если суд установит признаки, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.
Иными словами, реестр не лечит пороки строительства. Если объект возведён без необходимых согласований и разрешений, то сама по себе регистрация права не превращает незаконное в законное.
Именно поэтому в судебной практике встречаются решения, где суды признают объекты недвижимости самовольными и постановляют их снести даже при наличии длительной регистрации в ЕГРН и положительного экспертного заключения (а то и вообще без проведения судебной строительно-технической экспертизы).
Вот вам конкретные примеры: дела № 02-3480/2023 и № 02-0009/2024 Симоновского районного суда города Москвы.
Для некоторых судов решающим становится не вопрос физической безопасности объекта для людей, а сам факт нарушения правил градостроительства и землепользования.
Более того, до сих пор ряд судов отказывается считать длительную регистрацию в ЕГРН доказательством истечения срока исковой давности по иску о сносе.
Это может стать особенно сильным ударом для собственника: он может годами платить налоги, содержать объект, использовать его для ведения своего бизнеса, а потом получить судебный акт о сносе.
Положительная строительная экспертиза тоже не всегда гарантирует спасение объекта недвижимости от сноса
Многие собственники ошибочно полагают, что если получена судебная экспертиза, подтверждающая отсутствие угрозы жизни и здоровью людей, то дело выиграно. Но нет, это далеко не так.
Да, в ряде случаев суды действительно сохраняют постройку, если нарушения незначительны и объект не представляет опасности.
Но есть и противоположная линия: суды признают объект самовольным и при хорошей экспертизе, если считают, что правовые нарушения сами по себе достаточны для сноса.
То есть экспертное заключение — это важный аргумент, но не стопроцентная «бумага-броня», гарантирующая положительный результат. Если суд изначально исходит из того, что объект построен с нарушением правового режима земли или без необходимых правовых оснований, то даже положительная экспертиза может не спасти.
Именно поэтому опасно выстраивать защиту в суде только на аргументе о физической безопасности объекта.
В таких делах нужно бить в несколько точек сразу:
— законность землепользования;
— наличие разрешительной документации или хотя бы попыток её получения;
— отсутствие опасности для жизни и здоровья людей;
— давность нарушения;
— добросовестность владельца недвижимости;
— наличие предыдущих собственников;
— статус объекта — капитальный или некапитальный;
— реальное назначение объекта;
— правовой режим земельного участка и установленный ВРИ;
— наличие противоречивого поведения со стороны государственных органов а также наличие у них материально-правового интереса к сносу и как следствие, допустим ли вообще в вашем случае иск администрации о признании самостроем и сносе.
И поверьте — приведённый выше список не является исчерпывающим.
Срок исковой давности по делам о самострое
Ещё одна иллюзия собственника: «Если объект зарегистрирован давно, то срок исковой давности уже прошёл». На практике это срабатывает не всегда.
Есть судебные решения, где суды прямо не принимают длительную регистрацию объекта в ЕГРН как доказательство начала течения или истечения срока исковой давности по иску о сносе.
Особенно опасна ситуация, когда суд считает (ошибочно), что нарушение является длящимся, либо исходит из того, что само по себе нахождение объекта в реестре не подтверждает добросовестное легальное существование постройки. В таком случае исковая давность не станет аргументом для отказа в иске.
Для собственника это означает очень неприятную вещь: объект много лет числится в ЕГРН, но это не гарантирует, что завтра его не признают самовольной посройкой. В ряде дел именно так и происходит — сначала длительное спокойствие, потом проверка Госинспекции по недвижимости или иного профильного гос. органа, потом иск, потом снос.
Какие объекты могут попасть под определение самовольной постройки?
Рискованные объекты — это не только «гаражи и павильоны», как принято думать. Под угрозой могут оказаться:
- реконструированные здания, где изменили параметры без надлежащих согласований — сделали пристройку или надстройку, добавили перекрытия, подняли высоту или увеличили объём;
- мансарды, созданные на основании распоряжения жилищной инспекции (то есть без разрешения на реконструкцию);
- объекты с «вторым светом»;
- антресоли с превышением максимальной площади;
- входные группы с превышением максимальной площади;
- подвалы, которые по какой-то причине ранее не были учтены в БТИ;
- коммерческие объекты на земле с неподходящим видом разрешённого использования;
- объекты с нарушениями отступов, красных линий, градостроительных регламентов.
Собственники подобных объектов могут быть уверены, что всё давно оформлено, а на деле у объекта слабое правовое основание.
Выводы
Собственник может проиграть иск о сносе, потому что он часто приходит в процесс слишком поздно — он начинает заниматься объектом недвижимости только когда уже подан иск о сносе.
Нужно помнить, что если у объекта есть хотя бы один уязвимый элемент, то риски сноса вполне реальны. Регистрация в ЕГРН спасает не всегда. Положительная экспертиза тоже не гарантирует сохранение объекта.
Самовольной постройкой могут признать не только «явный самострой», но и внешне вполне нормальное здание. Важно понимать: сам факт того, что объект достаточно давно построен, используется по назначению и даже внесён в реестр 7-10 или даже 15 лет назад, не делает его безопасным с юридической точки зрения.
Именно поэтому вопрос «Снесут или нет?» некорректен. Правильный вопрос звучит так: «Что именно в моём объекте может стать основанием для сноса?»
Если у объекта есть недочёты, то он не становится лучше от того, что вы много лет им не занимались. Он просто дожидается своего иска.
Адвокат Хоменко Иван Васильевич
+7 (495) 664-66-34
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Иван Васильевич, спасибо за полезный и практически важный обзор проблем «самостроя», особенно актуальный в столичных мегаполисах.
Вполне ожидаемо, и в то же время настораживающе выглядит прямое упоминание использование ИИ в процессе выявления «нехороших» объектов, поскольку эта технология ещё не настолько отработана, чтобы ей можно было доверять на 100%, а вот возможность что-то «подкрутить» у контролёров наверняка есть и риск оказаться в списке «под снос», может зависеть не только от свойств самого объекта, но и от заинтересованности «операторов».
Отдельная проблема — «негарантированность брони», и фактическая безответственность тех, кто много лет назад регистрировал конкретные объекты недвижимости, которые вдруг, стали «самовольными», а это подрывает доверие к самому институту государственной регистрации недвижимости.
Уважаемый Иван Николаевич, да, вы всё верно говорите — это безответственность гос. органов и подрыв доверия к ним.
Как однажды (10.02.2016) заявил Сергей Семёнович: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными явно жульническим путем».
Так теперь и живём. Недвижимость — недонедвижимость, карантин — не карантин, ну и так далее.
Что касаетя ИИ, то его начинают очень активно использовать в этих делах. Инспекторам не важно, что было на самом деле — для них главное выявить «признаки самовольной постройки». А дальше мы фактически получаем презумпцию виновности, которую нужно опровергнуть через судебный процесс по иску города к собственнику о признании самовольной постройкой.
В итоге судебный процесс может продлиться 2-3 года, а находиться в так называемых «списках самостроя 819-ПП» объект может ещё дольше. В этот период объект нельзя продать, передать под залог или сдать в долгосрочную аренду, то есть фактически собственника временно поражают в правах.
Уважаемый Иван Васильевич, в том-то и дело, что
Инспекторам не важно, что было на самом деле — для них главное выявить «признаки самовольной постройки». а ведь наверняка, многие объекты недвижимого имущества Москвы, в.т.ч. имеющие огромную историческую ценность, не имеют вообще никаких «разрешений» на строительство и легко могут быть признаны «самостроями» прошлых веков… но ведь «это другое» (smoke)
Уважаемый Иван Николаевич, а у нас пару лет назад так и получилось: вот в этом деле Праворуб: Сказка о том, как здание спасали — иск ДГИ и Правительства Москвы ... было реконструированное здание, изначально построенное в конце 18 века.
Эксперты в своём заключении высказались о том, что пристройки к этому зданию нельзя снести без несоразмерного ущерба для всего здания.
Что вы думаете, сделали исцы (ДГИ и Правительство)? Они уточнили иск, в котором потребовали снести уже всё здание, а не только пристройки.
Как однажды (10.02.2016) заявил Сергей Семёнович: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными явно жульническим путем». Уважаемый Иван Васильевич, переведу слова ССС — нельзя прикрываться бумажками, приобретенными у жуликов чиновников Москвы. Что с жуликами чиновниками Москвы? Ничего.
Я могу ещё вспомнить, как один бандит входил в права владения Новой Москвы. Как его баскаки грабили собственников ночью. И что на выходе? Этот бандит как сидел в своём кресле чиновника, так и сидит по настоящее время и умные речи толкает по зомбоящику.
Я напомню ещё, как суды используют срок исковой давности. Когда собственность отнимают у граждан и гражданин упоминает про срок исковой давности, то суды всегда тому говорили, что он мог узнать о нарушении своего права на недвижимость в ЕГРН. А когда срок подлежит применению для власти, то суды быстренькой насаживают закон на ось и вращают дышло на 180 градусов — исходят из того, не когда власть могла узнать, а когда она узнала о нарушении своего права. Как говорится, почувствуйте разницу.
Уважаемый Евгений Алексеевич, по поводу бандитской власти мне всё более чем понятно. В то же время, сейчас я стараюсь вести себя прагматично — сделать лучше свою жизнь и жизнь других людей, а также материально подготовиться к грядущим событиям.
Если вдруг дело дойдёт до люстраций или подобных вещей — конечно, нужно будет по полной программе воспользоваться такой возможностью.
Но пока люди в этой стране опьянены военной гос. пропагандой — «если ты против этой бандитской власти, значит ты за врагов России». И пока люди не разоблачат эту разводку и массово не перестанут верить гос. пропаганде — мало что можно будет сделать.