Сказ о том, как здание спасали — иск ДГИ и Правительства Москвы о сносе самостроя оставлен без удовлетворения

Всё начинается как в заправских детективных историях: возле здания крутится неприметный молодой человек и фотографирует объект на телефон. Казалось бы, в наше время блогеров, фотографов, видеографов и Тик-тока, все что-то где-то фотографируют, и нет в этом ничего загадочно, тайного или необычного.

Однако это не про наш случай. Дело в том, что этот вполне обычный на вид молодой человек — сотрудник Госинспекции по недвижимости города Москвы. Эдакий агент в штатском и под прикрытием. Никому не представляясь, он фотографирует объект, после чего тихо уходит к себе в логово зла инспекцию, где приступает к своему чёрному делу — составляет рапорт о результатах рейдового обследования.

Затем он передаёт рапорт и фотографии в Департамент городского имущества города Москвы (далее для удобства — ДГИ). Дело сделано — объект недвижимости, а в нашем случае это реконструированное дореволюционное здание, оказывается в так называемых «списках самостроя» — приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП.

Объект, попавший в эти списки вы уже не сможете ни продать, ни передать в залог или сдать в долгосрочную аренду. Росреестр отказывает в регистрационных действиях, ссылаясь именно на факт нахождения объекта в списках самовольного строительства. Тот факт, что права на объект зарегистрированы в том же Росреестре, никого не волнует.

Далее сюжет нашего рассказа закручивается – собственник объекта получает иск о сносе пристроек.  Увертюра — предварительное судебное заседание, представитель ДГИ города Москвы и Правительства Москвы в одном лице поддерживает исковые требования о сносе и ходатайствует о проведении судебной строительной экспертизы.

Среди множества вопросов к эксперту фигурирует и такой: «Допущено ли при возведении пристроек нарушение градостроительных и строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности, экологических и санитарных норм и правил». Напомним, речь идёт о дореволюционном здании, в отношении которого провели реконструкцию. 

Во время обсуждения удаётся отбить вопрос о санитарных и экологических нормах и вообще сформулировать вопросы более выгодно для нашего доверителя. Здесь очень важно, чтобы применялись правила и нормы, действовавшие на момент возведения объекта самостроя или на момент реконструкции.

После долгого обсуждения списка вопросов экспертиза назначена. Проведение экспертизы даёт нам несколько месяцев на то, чтобы собрать доказательства наступления срока исковой давности по делу. Подаём адвокатские и не адвокатские запросы в нужные организации и государственные органы.

Ответы не всегда удовлетворительные, но они позволяют скорректировать наши действия. В итоге всё же находим зацепку для применения сроков исковой давности. «Виват!» — воскликнули бы мы, но, к сожалению, ещё рано открывать шампанское – экспертиза своего заключения ещё не выдала. Кроме того, судебная практика говорит о том, что даже с положительной экспертизой возможен снос. 

Наконец получаем заключение судебной строительной экспертизы. Экспертиза положительная — эксперт пришёл к выводам, что объект не угрожает безопасности людей и не нарушает вышеперечисленных норм и правил, при этом привести объект в первоначальное состояние (т.е. снести пристройки) невозможно — пострадает всё здание. 

Что же делают наши истцы? Они уточняют иск, и теперь это уже не иск о сносе отдельных пристроек, а иск о сносе всего здания. 

Идём дальше. Помните, мы нашли основания для исковой давности. Регистрационное дело по объекту уже приобщено к делу по запросу суда, но мы всё равно ходатайствуем перед судом об истребовании дополнительных документов из Росреестра и приобщаем к делу несколько томов документов, полученных по нашим запросам.

На очередном заседании доходит до того, что мы уличаем ДГИ в противоречивом поведении и просим суд применить принцип «эстоппель». Представитель ДГИ удивлённо восклицает: «Я первый раз за всё время работы слышу такое. Недобросовестным является собственник здания, потому что он допустил самовольную реконструкцию, но никак не Департамент!».

Как говорится сам Станиславский К.С. бы оценил игру представителя ДГИ, но не суд. Как выяснилось не без нашей помощи — город прекрасно знал о текущих характеристиках объекта недвижимости аж с 2012 года и всё это время не предпринимал никаких мер. Более того, всё это время город получал с этих площадей налоги и иные платежи.

Как же город узнал о том, что реконструкция здания имела место? Ответ таков:
1) один из Департаментов города в 2012 году заказал в Росреестре выписку из ЕГРП о правах на здание;
2) при проведении очередных кадастровых оценок ДГИ несколько раз сам передал оценочным компаниям сведения о текущих характеристиках здания.

Итог: отказ суда в удовлетворении иска ДГИ и Правительства Москвы о сносе здания. Несмотря на то, что я был участником всех вышеописанных событий, у меня остались неразрешённые вопросы, ответов на которые я пока не нашёл:
1) «Почему вдруг власти решают, что тот или иной объект является самостроем?», и
2) «Какова же логика властей по поводу сноса самостроя?».

В приложении к настоящему материалу коллеги смогут найти формы документов, которые, я надеюсь, смогут помочь в работе по делам о сносе самостроя и которые всегда можно переделать под местную специфику.