Всё начинается как в заправских детективных историях: возле здания крутится неприметный молодой человек и фотографирует объект на телефон. Казалось бы, в наше время блогеров, фотографов, видеографов и Тик-тока, все что-то где-то фотографируют, и нет в этом ничего загадочно, тайного или необычного.

Однако это не про наш случай. Дело в том, что этот вполне обычный на вид молодой человек — сотрудник Госинспекции по недвижимости города Москвы. Эдакий агент в штатском и под прикрытием. Никому не представляясь, он фотографирует объект, после чего тихо уходит к себе в логово зла инспекцию, где приступает к своему чёрному делу — составляет рапорт о результатах рейдового обследования.

Затем он передаёт рапорт и фотографии в Департамент городского имущества города Москвы (далее для удобства — ДГИ). Дело сделано — объект недвижимости, а в нашем случае это реконструированное дореволюционное здание, оказывается в так называемых «списках самостроя» — приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП.

Объект, попавший в эти списки вы уже не сможете ни продать, ни передать в залог или сдать в долгосрочную аренду. Росреестр отказывает в регистрационных действиях, ссылаясь именно на факт нахождения объекта в списках самовольного строительства. Тот факт, что права на объект зарегистрированы в том же Росреестре, никого не волнует.

Далее сюжет нашего рассказа закручивается – собственник объекта получает иск о сносе пристроек.  Увертюра — предварительное судебное заседание, представитель ДГИ города Москвы и Правительства Москвы в одном лице поддерживает исковые требования о сносе и ходатайствует о проведении судебной строительной экспертизы.

Среди множества вопросов к эксперту фигурирует и такой: «Допущено ли при возведении пристроек нарушение градостроительных и строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности, экологических и санитарных норм и правил». Напомним, речь идёт о дореволюционном здании, в отношении которого провели реконструкцию. 

Во время обсуждения удаётся отбить вопрос о санитарных и экологических нормах и вообще сформулировать вопросы более выгодно для нашего доверителя. Здесь очень важно, чтобы применялись правила и нормы, действовавшие на момент возведения объекта самостроя или на момент реконструкции.

После долгого обсуждения списка вопросов экспертиза назначена. Проведение экспертизы даёт нам несколько месяцев на то, чтобы собрать доказательства наступления срока исковой давности по делу. Подаём адвокатские и не адвокатские запросы в нужные организации и государственные органы.

Ответы не всегда удовлетворительные, но они позволяют скорректировать наши действия. В итоге всё же находим зацепку для применения сроков исковой давности. «Виват!» — воскликнули бы мы, но, к сожалению, ещё рано открывать шампанское – экспертиза своего заключения ещё не выдала. Кроме того, судебная практика говорит о том, что даже с положительной экспертизой возможен снос. 

Наконец получаем заключение судебной строительной экспертизы. Экспертиза положительная — эксперт пришёл к выводам, что объект не угрожает безопасности людей и не нарушает вышеперечисленных норм и правил, при этом привести объект в первоначальное состояние (т.е. снести пристройки) невозможно — пострадает всё здание. 

Что же делают наши истцы? Они уточняют иск, и теперь это уже не иск о сносе отдельных пристроек, а иск о сносе всего здания. 

Идём дальше. Помните, мы нашли основания для исковой давности. Регистрационное дело по объекту уже приобщено к делу по запросу суда, но мы всё равно ходатайствуем перед судом об истребовании дополнительных документов из Росреестра и приобщаем к делу несколько томов документов, полученных по нашим запросам.

На очередном заседании доходит до того, что мы уличаем ДГИ в противоречивом поведении и просим суд применить принцип «эстоппель». Представитель ДГИ удивлённо восклицает: «Я первый раз за всё время работы слышу такое. Недобросовестным является собственник здания, потому что он допустил самовольную реконструкцию, но никак не Департамент!».

Как говорится сам Станиславский К.С. бы оценил игру представителя ДГИ, но не суд. Как выяснилось не без нашей помощи — город прекрасно знал о текущих характеристиках объекта недвижимости аж с 2012 года и всё это время не предпринимал никаких мер. Более того, всё это время город получал с этих площадей налоги и иные платежи.

Как же город узнал о том, что реконструкция здания имела место? Ответ таков:
1) один из Департаментов города в 2012 году заказал в Росреестре выписку из ЕГРП о правах на здание;
2) при проведении очередных кадастровых оценок ДГИ несколько раз сам передал оценочным компаниям сведения о текущих характеристиках здания.

Итог: отказ суда в удовлетворении иска ДГИ и Правительства Москвы о сносе здания. Несмотря на то, что я был участником всех вышеописанных событий, у меня остались неразрешённые вопросы, ответов на которые я пока не нашёл:
1) «Почему вдруг власти решают, что тот или иной объект является самостроем?», и
2) «Какова же логика властей по поводу сноса самостроя?».

В приложении к настоящему материалу коллеги смогут найти формы документов, которые, я надеюсь, смогут помочь в работе по делам о сносе самостроя и которые всегда можно переделать под местную специфику. 

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Адвокатский запрос Р​осреестр №3 (непосре​дственно в суд) — об​езличенный192 KB
2.Ходатайство об истре​бовании документов Р​осреестр обезличенны​й176.1 KB

Автор публикации

Адвокат Хоменко Иван Васильевич
Москва, Россия
● Арбитражный адвокат. Полное юридическое сопровождение вашего бизнеса.
● Защита от проверок ОБЭП, ФНС и иных органов.
● Адвокат по недвижимости. Суды с ДГИ Москвы. Защита от исков о сносе самостроя.

Да 22 22

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Климушкин Владислав, Павленко Иван, Ермоленко Андрей, Савин Сергей, Хоменко Иван, user28879
  • 01 Февраля 2023, 13:41 #

    Уважаемый Иван Васильевич, шикарное дело, особенно с учетом сложившейся практики! Поздравляю и спасибо то, что делитесь тактикой и документами(Y)

    +4
    • 02 Февраля 2023, 00:00 #

      Уважаемый Иван Андреевич, спасибо за поздравления, дело действительно шикарное)) Не очень хорошая практика складывается в общей юрисдикции, поэтому может иметь смысл делать всё, чтобы дело о самострое попало в арбитраж. У нас первая инстанция вынесла решение до утверждения обзора практики по самострою от 16.11.2022. Сейчас видно, что тогда суд применил многие принципы, изложенные в этом обзоре. Надеюсь, что в общей юрисдикции не будут закрывать глаза на этот документ.

      +3
  • 03 Февраля 2023, 09:25 #

    Уважаемый Иван Васильевич, отличный результат по делу, поздравляю вас и вашего доверителя.

    +2
  • 06 Февраля 2023, 10:15 #

    Уважаемый Иван Васильевич, трудное дело у Вас было. Но, как говорится, «через тернии к звёздам!»
    По поводу Ваших вопросов. Я бы их разбил на две ситуации:
    — Насколько допустим волюнтаризм чиновников в вопросе самовольных построек?
    — Как сочетается право собственности и вообще гражданское право с таким волюнтаризмом?
    К сожалению, ответ на первый вопрос отсутствует, т.к. в России этот вопрос чисто риторический.
    К сожалению, ответ на второй вопрос негативный, так как Федеральнм законом от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ, который начал действовать с 4 августа 2918 г. внесены изменения в ст. 222 ГК РФ, которые дали право органу местного самоуправления самостоятельно принимать решения о сносе, порой, даже без суда. И это открыло путь для специфического «бизнеса» чиновников.

    +2
    • 06 Февраля 2023, 13:22 #

      Уважаемый Владислав Александрович, полностью согласен, вопрос риторический. Также надеюсь, что будет всё меньше и меньше ситуаций, когда местная администрация сносит объекты без суда, т. к. пункты 21-24 Обзора практики ВС РФ по самострою от 16.11.2022 частично ограничивают это безобразие.

      +2
  • 10 Февраля 2023, 09:51 #

    Уважаемый Иван Васильевич, с удовольствием изучил. Арбитражной практики у меня нет, но приходиться нарабатывать… Так что сейчас сижу и читаю всё что с этим связанно. В моем случае арбитраж признал самовольным строением объект построенный в 1990 году!
    Праворуб: Продолжение битвы с лесниками уже в арбитраже

    +1
    • 14 Февраля 2023, 16:25 #

      Уважаемый Сергей Николаевич, решение конечно местами сомнительное, т.к. в 1990 году на момент строительства башни, понятие самовольной постройки в законодательстве было очень ограничено… Но как я понял, у вас ещё в повестке стоит вопрос доказывания этого срока. Тут либо доказывать факт строительства до 1995 года, либо факт выбытия земли из владения истца. Также непонятно, исследовал ли суд вопрос о том, является ли башня капитальным объектом или нет, а это важно.

      +1
      • 14 Февраля 2023, 17:39 #

        Уважаемый Иван Васильевич, есть договор подряда где срок возведения башни оговорен «июнь-июль 1990 года». Башня построена. Да, согласен, не введена в эксплуатацию, но отсутствие ввода в эксплуатацию не отрицает факт постройки башни до 95 года. К сожалению судья совсем молодой, из поколения ЕГЭ, нет у него осознания того, что во времена СССР пробурить скважину 120 метров и установить башню высотой 24 метра было просто нереально без согласования и разрешения.

        +1
      • 14 Февраля 2023, 17:54 #

        Уважаемый Иван Васильевич, опять же, иных источников воды нет. Когда СНТ строился то в проекте должен был быть водопровод с Совхоза. Когда построили то выяснилось, что технически невозможен такой водопровод. Оставить 85 домов без воды во времена СССР было просто невозможно и преступно,  вот Исполком народных депутатов и разрешил  скважину пробурить и водокачку поставить.

        +1
        • 14 Февраля 2023, 18:24 #

          Уважаемый Сергей Николаевич, в апелляции я бы ссылался на то, что судом первой инстанции неверно оценены доказательства и фактические обстоятельства дела. Также суду первой инстанции нужно было решить вопрос о том, является ли башня недвижимостью. Что-то мне подсказывает, что эта башня неразрывно связана с землей. А если так, то почему в решении суда ни разу не упоминается ст. 222 ГК РФ, и слов «недвижимость» и «капитальный» тоже нет? Заметьте, сам истец в иске ссылается на ст. 222 ГК РФ.

          +2
    • 10 Февраля 2023, 12:38 #

      Уважаемый Иван Васильевич, благодарю за публикацию и за опубликованные документы.

      +1

    Да 22 22

    Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

    Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

    Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

    Рейтинг публикации: «Сказ о том, как здание спасали — иск ДГИ и Правительства Москвы о сносе самостроя оставлен без удовлетворения» 4 звезд из 5 на основе 22 оценок.
    Адвокат Морохин Иван Николаевич
    Кемерово, Россия
    +7 (923) 538-8302
    Персональная консультация
    Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
    Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
    https://morokhin.pravorub.ru/
    Адвокат Фищук Александр Алексеевич
    Краснодар, Россия
    +7 (932) 000-0911
    Персональная консультация
    Консультирование руководителей и собственников бизнеса. Проверка контрагентов, анализ сделок, инвестиций. Юридическая помощь, защита и консалтинг высокого уровня в любом регионе РФ
    https://fishchuk.pravorub.ru/

    Похожие публикации

    Продвигаемые публикации