Снижаем кадастровую стоимость нежилого помещения на 57% через суд

Наш давний клиент, который ранее обращался к нам по совершенно другим вопросам, решил наконец разобраться с непомерно высокими налогами на имущество, которые, надо сказать, съедали практически весь профит от нежилого помещения, принадлежащего его фирме. Отмечу, что Департамент городского имущества Москвы (для удобства далее – ДГИ) в своей «безграничной щедрости» утвердил кадастровую оценку помещения аж на 41,5 млн. рублей (!). Согласитесь, кругленькая сумма, и замечу, что помещение находится не в центре нашей Златоглавой, не 4 000 м² и далеко не стрит ритейл.

Сказано – сделано!

Я с коллегами приступил к работе. Немало времени было затрачено на поиск действительно профессионального оценщика и нам это удалось.

Проведя осмотр помещения, изучив все документы, он подготовил довольно объёмный отчёт, оценив объект в 15,5 млн. рублей. Далее, суд назначил судебную оценочную экспертизу, в результате которой была получена итоговая цифра — ровно 18 млн. рублей.

ДГИ на очередном заседании просил о приобщении к делу «Анализа на соответствие требованиям нормативно-правовых документов заключения эксперта». По своей сути этот документ является рецензией на экспертизу, однако он был подписан не специалистом (рецензентом), а самим представителем ДГИ по доверенности. Не стоит и говорить, что у представителя ДГИ нет квалификационного аттестата на право ведения оценочной деятельности.

На основании вышеназванного документа ДГИ заявил ходатайство о повторной экспертизе. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, в свою очередь, подготовил ответ на «Анализ на соответствие требованиям нормативно-правовых документов заключения эксперта», в котором в удобной табличной форме ответил на все претензии ДГИ к экспертизе. Скан ответа прилагаю к настоящей статье.

В итоге суд отказывает Департаменту в назначении повторной экспертизы и утверждает кадастровую стоимость помещения в размере 18 млн. рублей. Таким образом, снижение кадастровой стоимости составило 57%, размер налоговой выгоды для клиента за несколько лет составит более 1,5 млн. рублей. 

Кроме того, из практики Московского городского суда следует, что если утверждённая распоряжением ДГИ кадастровая стоимость спорного объекта превышает рыночную более чем в два раза, то это свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту. Как следствие, при таких обстоятельствах за экспертизу платит ДГИ, а не административный истец. Так произошло и в нашем случае — стоимость судебной экспертизы по делу была возложена на ДГИ.

Следует также добавить, что процессуальная специфика ведения таких дел состоит в том, что процесс ведётся по Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ). А также судом первой инстанции является не районный суд, а суд субъекта. В нашем случае это был Московский городской суд.

Интересно, что в соответствии с Законом города Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» на территории Москвы налоговая ставка в отношении объектов недвижимости постоянно увеличивается, и достигнет 2 % от кадастровой стоимости объекта в 2023 году.

Нужно пользоваться возможностью снизить кадастровую стоимость, пока Правительство Москвы не провело переоценку кадастровой стоимости и не внесло в ЕГРН результаты очередной государственной кадастровой оценки. Кроме того, результаты оспаривания кадастровой стоимости могут существенно повлиять на определение кадастровой стоимости в будущем.