Cоветы субарендаторам коммерческой недвижимости

Кому полезна данная заметка: любому субарендатору коммерческой недвижимости.
Что Вы найдете в статье: практические рекомендации из серии «На что обратить внимание в договоре», которые позволят Вам избежать основных рисков при заключении, исполнении и расторжении договора субаренды.

P.S. Поскольку ситуация каждого Доверителя уникальна, то я не претендую на полному описания рисков, с которыми можете столкнуться именно Вы..

 1. Предмет договора аренды:Должен быть описан так, чтобы установить предмет вашей договоренности.
РИСК: несогласованность предмета договора может повлечь признание его незаключенным и обязание вернуть вас помещение арендодателю, а арендодателя вернуть Вам деньги.
Выглядит справедливо, однако съехать Вам прийдется очень быстро после получения судебного решения, а вот когда вы получите деньги – вопрос.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:

• К договору был приложен поэтажный план, а на нем выделено сдаваемое вам в аренду помещение ярким карандашом или фламастером и подписан Арендодателем и Вами.

Если плана нет, то в договоре должно быть детальное описание сдаваемого помещения (адрес, этаж, номер помещения, его площадь).

• Надлежаще исполняем обязанности по оплате арендной платы и сохраняем все платежные документы.

Фактическое исполнение договора «излечивает» этот недостаток и не позволит арендатору злоупотребить своими правами:
«Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность...». [1]
2. Имеет ли право арендодатель сдавать в аренду помещения

РИСК: право арендодателя сдавать помещение в субаренду чаще всего обусловлено согласием собственника.

Если такого согласия нет, то собственник может по суду признать ваш договор аренды недействительным, а Вам прийдется по итогу съехать с площади. Либо Вам просто заблокируют доступ к помещению.
ГДЕ НАЙТИ ОТВЕТ: в договоре аренды между арендодателем и собственником.

РЕКОМЕНДАЦИЯ: требуйте договор аренды между собственником (арендодателем) и арендатором, ищете пункт, который позволяет арендатору сдавать помещение в аренду.
Если такой пункт прямо позволяет сдавать помещения в субаренду без согласия собственника, то рисков нет.
Если же необходимо согласие собственника, то арендатор должен его получить.

3. Срок договора аренды (между собственником и арендодателем)РИСК: срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, т.е. при прекращении действия договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.
Арендатор может по суду потребовать освобождения Вами занимаемого помещения.[2]
ГДЕ НАЙТИ ОТВЕТ: в договоре аренды между собственником и арендатором.

ВАЖНО УЧЕСТЬ!

1. На Вас, как субарендаторе, лежит обязанность по текущему ремонту помещения, под коим понимается работы по ремонту стен (побелка, окраска), пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ.
ЕСЛИ не укажете обратное в договоре.

2. Включена ли оплата коммунальных платежей в счет арендной платы или нет?
Если да, то об этом надо прямо указать в договоре, чтобы выставленный за коммуналку вам счет не стал для Вас «приятным сюрпризом».

3. Как Вы будете расторгать отношения.
Расторжение может быть по обоюдному согласию, в судебном или одностороннем порядке.
Желательно прописать «односторонний внесудебный порядок с предварительным уведомлением за ___ дней».

Иначе, Вам придется либо ждать милости арендатора либо расторгать договор по суду (и платить аренду за все время судебного разбирательства [3]).

---

[1] Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[2] Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу N А23-2280/10
[3]Определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу А08-7981/2013