Найти юриста / адвоката / эксперта
Кому полезна данная заметка: любому субарендатору коммерческой недвижимости.
Что Вы найдете в статье: практические рекомендации из серии «На что обратить внимание в договоре», которые позволят Вам избежать основных рисков при заключении, исполнении и расторжении договора субаренды.
P.S. Поскольку ситуация каждого Доверителя уникальна, то я не претендую на полному описания рисков, с которыми можете столкнуться именно Вы..
1. Предмет договора аренды:Должен быть описан так, чтобы установить предмет вашей договоренности.
РИСК: несогласованность предмета договора может повлечь признание его незаключенным и обязание вернуть вас помещение арендодателю, а арендодателя вернуть Вам деньги.
Выглядит справедливо, однако съехать Вам прийдется очень быстро после получения судебного решения, а вот когда вы получите деньги – вопрос.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
«Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность...». [1]
2. Имеет ли право арендодатель сдавать в аренду помещения
РИСК: право арендодателя сдавать помещение в субаренду чаще всего обусловлено согласием собственника.
Если такого согласия нет, то собственник может по суду признать ваш договор аренды недействительным, а Вам прийдется по итогу съехать с площади. Либо Вам просто заблокируют доступ к помещению.
ГДЕ НАЙТИ ОТВЕТ: в договоре аренды между арендодателем и собственником.
РЕКОМЕНДАЦИЯ: требуйте договор аренды между собственником (арендодателем) и арендатором, ищете пункт, который позволяет арендатору сдавать помещение в аренду.
Если такой пункт прямо позволяет сдавать помещения в субаренду без согласия собственника, то рисков нет.
Если же необходимо согласие собственника, то арендатор должен его получить.
3. Срок договора аренды (между собственником и арендодателем)РИСК: срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, т.е. при прекращении действия договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.
Арендатор может по суду потребовать освобождения Вами занимаемого помещения.[2]
ГДЕ НАЙТИ ОТВЕТ: в договоре аренды между собственником и арендатором.
ВАЖНО УЧЕСТЬ!
1. На Вас, как субарендаторе, лежит обязанность по текущему ремонту помещения, под коим понимается работы по ремонту стен (побелка, окраска), пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ.
ЕСЛИ не укажете обратное в договоре.
2. Включена ли оплата коммунальных платежей в счет арендной платы или нет?
Если да, то об этом надо прямо указать в договоре, чтобы выставленный за коммуналку вам счет не стал для Вас «приятным сюрпризом».
3. Как Вы будете расторгать отношения.
Расторжение может быть по обоюдному согласию, в судебном или одностороннем порядке.
Желательно прописать «односторонний внесудебный порядок с предварительным уведомлением за ___ дней».
Иначе, Вам придется либо ждать милости арендатора либо расторгать договор по суду (и платить аренду за все время судебного разбирательства [3]).
[1] Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
[2] Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу N А23-2280/10
[3]Определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу А08-7981/2013
Что Вы найдете в статье: практические рекомендации из серии «На что обратить внимание в договоре», которые позволят Вам избежать основных рисков при заключении, исполнении и расторжении договора субаренды.
P.S. Поскольку ситуация каждого Доверителя уникальна, то я не претендую на полному описания рисков, с которыми можете столкнуться именно Вы..
1. Предмет договора аренды:Должен быть описан так, чтобы установить предмет вашей договоренности.
РИСК: несогласованность предмета договора может повлечь признание его незаключенным и обязание вернуть вас помещение арендодателю, а арендодателя вернуть Вам деньги.
Выглядит справедливо, однако съехать Вам прийдется очень быстро после получения судебного решения, а вот когда вы получите деньги – вопрос.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
- К договору был приложен поэтажный план, а на нем выделено сдаваемое вам в аренду помещение ярким карандашом или фламастером и подписан Арендодателем и Вами.
- Надлежаще исполняем обязанности по оплате арендной платы и сохраняем все платежные документы.
«Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность...». [1]
2. Имеет ли право арендодатель сдавать в аренду помещения
РИСК: право арендодателя сдавать помещение в субаренду чаще всего обусловлено согласием собственника.
Если такого согласия нет, то собственник может по суду признать ваш договор аренды недействительным, а Вам прийдется по итогу съехать с площади. Либо Вам просто заблокируют доступ к помещению.
ГДЕ НАЙТИ ОТВЕТ: в договоре аренды между арендодателем и собственником.
РЕКОМЕНДАЦИЯ: требуйте договор аренды между собственником (арендодателем) и арендатором, ищете пункт, который позволяет арендатору сдавать помещение в аренду.
Если такой пункт прямо позволяет сдавать помещения в субаренду без согласия собственника, то рисков нет.
Если же необходимо согласие собственника, то арендатор должен его получить.
3. Срок договора аренды (между собственником и арендодателем)РИСК: срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, т.е. при прекращении действия договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.
Арендатор может по суду потребовать освобождения Вами занимаемого помещения.[2]
ГДЕ НАЙТИ ОТВЕТ: в договоре аренды между собственником и арендатором.
ВАЖНО УЧЕСТЬ!
1. На Вас, как субарендаторе, лежит обязанность по текущему ремонту помещения, под коим понимается работы по ремонту стен (побелка, окраска), пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ.
ЕСЛИ не укажете обратное в договоре.
2. Включена ли оплата коммунальных платежей в счет арендной платы или нет?
Если да, то об этом надо прямо указать в договоре, чтобы выставленный за коммуналку вам счет не стал для Вас «приятным сюрпризом».
3. Как Вы будете расторгать отношения.
Расторжение может быть по обоюдному согласию, в судебном или одностороннем порядке.
Желательно прописать «односторонний внесудебный порядок с предварительным уведомлением за ___ дней».
Иначе, Вам придется либо ждать милости арендатора либо расторгать договор по суду (и платить аренду за все время судебного разбирательства [3]).
[1] Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
[2] Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу N А23-2280/10
[3]Определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу А08-7981/2013
Уважаемый Иван Геннадьевич, Ваши рекомендации мне напомнили поговорку «знать бы где упасть, соломки бы подстелил». Данные советы как раз выступают в роли «соломки»: спасают от самых больших и сильных шишек. (handshake)
Но Поскольку ситуация каждого Доверителя уникальна, то я не претендую на полному описания рисков, с которыми можете столкнуться именно Вы. Поэтому при заключении договора субаренды лучше всего обратиться к юристу.:)
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за оценку! Главное, чтобы они дошли до адресатов)
Уважаемый Иван Геннадьевич, отличая шпаргалочка! (Y)
Уважаемая Марина Владимировна, спасибо Вам)
Уважаемый Иван Геннадьевич, замечательные советы! Спасибо, пригодится на будущее. Хотя раньше споров и не возникало, но… Ряд интересных моментов для себя открыл.
Уважаемый Александр Игоревич, всегда пожалуйста!