О договорах аренды в различных сферах правовых отношений написано немало и казалось бы спектр обсуждаемых проблем для профессионала права почти всегда оказывается знакомым. Третий спас – хлеба припас, и об этом мой рассказ.

Однако недавно я был немного удивлён, ознакомившись с т.н. «практикой применения» и «общими привычным принципами» одного из таких договоров, его содержанием и экономическими обоснованиями в одной из сфер, которая у каждого из нас ежедневно «на виду».

Речь пойдёт о договоре аренды между крупными торговыми сетями, которые управляют своими многочисленными супермаркетами и сетями хлебо-пекарного комплекса, известных в народе как «сеть булочных».

В любом большом супермаркте (как минимум в Германии) можно сегодня найти не только специализированные «цветочные», «кофейные» отделы или отделы печатной газетно-журнальной продукции, но и разумеется отдел хлебно-булочный. Большой ассортимент десятка разных сортов хлеба, булочек, сладостей и лакомств – привычное дело для избалованного глаза потребитаеля.

Напомню, договор аренды в немецком праве может иметь несколько видов (напр. Miete, Pacht) и урегулирован он в целом ряде норм гражданского кодекса. Но в некоторых отраслях индустрии существует традиция применения только определённых видов договоров аренды.

Так, аренда промышленных и предпринимательских объектов в отличие например от жилых или складских подлежит скорее регулированию договором называемым Pachtvertrag (§§ 581 – 597 BGB), а не договорами т.н. обычной жилой аренды (Mietvertrag).

Вот и в такой отрасли предпринимательства как гастрономии применяется форма аренды, позволяющая арендодателю получать доход не только в виде постоянной месячной платы, но и участвовать в доходности арендополучателя (Pachtvertrag §§581 – 597 BGB) или получать «часть урожая».

Это собственно и есть главное отличие одного вида аренды от другого: возможность пользоваться «плодами» с арендованного объекта.

Нетрудно догадаться, что и в сельском хозяйстве очень распространена и устоялась эта форма договоров для аренды земельных, садовых и иных угодий (Landpacht § 585 BGB) Но речь не об этом, вернёмся к нашей булочной, да к той, что на территории большого торгового комплекса.

Какая же разница между вывеской, привычной Вам булочной «напротив» и вывеской той же булочной на территории того или иного «комплекса» и какие обязательства договора и с кем отличают две эти одинаковые вывески в разных местах.

Интересное наблюдение: в «булочной напротив» определённых сортов свежего хлеба после обеда или даже вечером уже не встретишь, т.к. их просто «разобрали» и лишь на следующий день, полки вновь наполнятся всей палитрой «насущного продукта». В тоже время, в супермаркте, который работает обычно до 22 или даже до 23 часов в булочной с тем же названием – всё на своих местах, даже в 18, в 19 и даже в 20 часов.

Казалось бы так удобно, хорошо и выгодно, но так ли это и в чём причина?

Оказалось причина не так уж «безобидна», как может показаться обывателю на первый взгляд и не так уж «экономически обоснована» эта мнимая картина «удобства выбора» и «изобилия» как можно себе представить.

Кто-то себе задавал вопрос, что происходит с той хлебной продукцией, которая остаётся невостребованной ежедневно? Каждый арендатель «выкручивается» по-своему, в каждом конкретном случае и в зависимости от обстоятельств, но выводя вопрос из правовой среды в философскую – есть над чем задуматься.

Договор аренды коммерческого объекта (Pachtvertrag) между владельцем «площадей» и «арендующим коммерческим предприятием по производству хлебопекарной продукции» предусматривает не только т.н. типичные статьи, но и статьи, обязывающие «пекаря» к производству того, что он по очевидным и объективным экономическим соображениям не производил бы, будучи хозяином своей булочной, например той что «за углом» или «напротив» на любой улице любого среднего городка.

Так, одна из таких «типичных статей» в таких взаимоотношениях предусматривает обязанность в 100%-ном наполнении полок всем предлагаемым ассортиментом на протяжении всего времени открытия «центра»-арендодателя или напр. минимум до срока за 2 часа до закрытия «центра».

Таким образом, даже если для пекаря очевидно, что поток покупателя после обеда обычно уже спадает и вероятность сбыта свежей хлебной продукции «всего ассортимента» после напр. 20 часов ничтожно мала – он обязан производит то, что вероятнее всего уйдёт что называется «в утиль». Ведь вчерашний хлеб так же является предметом запрета, но уже другой статьи того же договора только на тему «о свежести ассортимента» и связанной с этим обязанностью.

Получается ситуация, где один (участник договора), который ничего не производит, а лишь предоставляет площадь для другого (участника договора), который традиционно должен встать в 5 утра, что бы Ваш кофе уже к 7 утра сопроводился пахучим и душистым продуктом его труда, диктует свои «привычные» условия этому другому.

Представьте себе ресторан, где повар обяазн сварить свежий борщ к 18:00 не зная даже придёт ли посетитель и закажет ли он борщ вообще. Хотя в этом случае вчерашнее блюдо можно «незаметно» подогреть, чего нельзя сделать с хлебной продукцией. Вспоминается в этой связи хорошая шутка: хотите вчерашнего борща – приходите завтра… которая к сожалению не подходит к реализации в жёстких договорных отношениях гастрономии.

В то время как, невыполнение статьи, заложенной в договоре может являться причиной расторжения договора, сам такой договор фактически стимулирует производство «избытков» или даже «отходов» хлебопекарской продукции, которые в лучшем случае будут проданы за полцены или «утилизированы на корм».

Заказывая в следующий раз свои «три корочки хлеба» остаётся лишь напомнить себе и читателю, что Германия является т.н. «чистым импортёром» аграрной продукции, включая зерновые, т.е. по сути больше половины составляющих для производства вышеупомянутого насущного продукта закупается зарубежом. Поэтому и распоряжаться этим добром следует скорее с учётом реалий, а не «правовых привычек», которыми так насыщены традиционные договоры аренды и пользования.

Автор публикации

Юрист Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 8 8

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Vitaliy Haupt, Dermometr, Бозов Алексей, Lika, rudkovskaya, +еще 2
  • 16 Августа 2013, 15:27 #

    Спасибо Виталий за интересную статью и рассказ об особенностях различных видов договоров аренды, да ещё с такой философской подоплёкой! (handshake)

    +4
    • 16 Августа 2013, 15:33 #

      Рад, что Вам понравилось, благодарю за комментарий и иллюстрацию. (handshake)

      +4
  • 16 Августа 2013, 16:48 #

    Отличная статья! У меня собственно никогда и не было сомнений в том, что супермаркеты заинтересованы только в максимальном сбыте своего залежалого товара, а не в его максимальном качестве и экономии продуктов.

    +2
  • 17 Августа 2013, 00:18 #

    Дикий капитализм однако…

    +1
    • 17 Августа 2013, 11:49 #

      Уважаемый Алексей Анатольевич, это обычное стремление заработать содрать побольше денег любой ценой.

      +2
  • 17 Августа 2013, 17:45 #

    Вот уж где точно: рабовладельческий строй не переводится даже под вывеской «демократии»

    +1
    • 17 Августа 2013, 19:51 #

      Так ведь там, где начинается коммерция, демократия обычно и заканчивается (smoke)

      +1
  • 19 Августа 2013, 07:49 #

    Уважаемый Виталий, спасибо за интересную статью, — написано хорошо, с душой (у меня даже разыгрался аппетит от упоминания об ароматной и свежей выпечке (giggle))!

    Интересно, много ли пекарен соглашается арендовать площадь даже на таких условиях? 

    +2
    • 20 Августа 2013, 12:30 #

      Судя по наличию булочных на территории почти каждого супермаркета — наверное много. Но думаю руководствуются они принципом «если не мы, то наши конкуренты».
      Кроме того, следует отметить, что будучи «коммерческим предприятием», такой сети булочных разумеется приходится компенсировать финансовые потери, связанные с такой договорной обязанностью, за счёт либо повышения цен для потребителья на свои товары вообще, либо использованием более «дешёвых» составляющих или «рабочей силы».
      Так что, кроме «философии» в данной теме «о праве и договоре» седует учесть и последствия для потребителя и бухгалтерии.

      +1

Да 8 8

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «О хлебе насущном или изобилие трёх корочек хлеба. Что движет недвижимость Германии и Договорное право в коммерческой недвижимости. Часть 23.» 1 звезд из 5 на основе 8 оценок.
Юрист Фищук Ольга Сергеевна
Краснодар, Россия
+7 (999) 637-2795
Арбитражный (финансовый) управляющий. Честное банкротство физических и юридических лиц в любом регионе РФ. Специальные условия в рамках профессионального сообщества юристов и адвокатов "Праворуб"
https://fedresurs.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Мамонтов Алексей Вячеславович
Воронеж, Россия
+7 (919) 184-9057
Специализация: споры о собственности, об обязательствах, банкротство, интеллектуальная собственность, защита по уголовным делам в сфере экономики, коррупционные и должностные преступления
https://taimyr68.pravorub.ru/ Стать VIP

Похожие публикации