О хлебе насущном или изобилие трёх корочек хлеба. Что движет недвижимость Германии и Договорное право в коммерческой недвижимости. Часть 23.

О договорах аренды в различных сферах правовых отношений написано немало и казалось бы спектр обсуждаемых проблем для профессионала права почти всегда оказывается знакомым. Третий спас – хлеба припас, и об этом мой рассказ.

Однако недавно я был немного удивлён, ознакомившись с т.н. «практикой применения» и «общими привычным принципами» одного из таких договоров, его содержанием и экономическими обоснованиями в одной из сфер, которая у каждого из нас ежедневно «на виду».

Речь пойдёт о договоре аренды между крупными торговыми сетями, которые управляют своими многочисленными супермаркетами и сетями хлебо-пекарного комплекса, известных в народе как «сеть булочных».

В любом большом супермаркте (как минимум в Германии) можно сегодня найти не только специализированные «цветочные», «кофейные» отделы или отделы печатной газетно-журнальной продукции, но и разумеется отдел хлебно-булочный. Большой ассортимент десятка разных сортов хлеба, булочек, сладостей и лакомств – привычное дело для избалованного глаза потребитаеля.

Напомню, договор аренды в немецком праве может иметь несколько видов (напр. Miete, Pacht) и урегулирован он в целом ряде норм гражданского кодекса. Но в некоторых отраслях индустрии существует традиция применения только определённых видов договоров аренды.

Так, аренда промышленных и предпринимательских объектов в отличие например от жилых или складских подлежит скорее регулированию договором называемым Pachtvertrag (§§ 581 – 597 BGB), а не договорами т.н. обычной жилой аренды (Mietvertrag).

Вот и в такой отрасли предпринимательства как гастрономии применяется форма аренды, позволяющая арендодателю получать доход не только в виде постоянной месячной платы, но и участвовать в доходности арендополучателя (Pachtvertrag §§581 – 597 BGB) или получать «часть урожая».

Это собственно и есть главное отличие одного вида аренды от другого: возможность пользоваться «плодами» с арендованного объекта.

Нетрудно догадаться, что и в сельском хозяйстве очень распространена и устоялась эта форма договоров для аренды земельных, садовых и иных угодий (Landpacht § 585 BGB) Но речь не об этом, вернёмся к нашей булочной, да к той, что на территории большого торгового комплекса.

Какая же разница между вывеской, привычной Вам булочной «напротив» и вывеской той же булочной на территории того или иного «комплекса» и какие обязательства договора и с кем отличают две эти одинаковые вывески в разных местах.

Интересное наблюдение: в «булочной напротив» определённых сортов свежего хлеба после обеда или даже вечером уже не встретишь, т.к. их просто «разобрали» и лишь на следующий день, полки вновь наполнятся всей палитрой «насущного продукта». В тоже время, в супермаркте, который работает обычно до 22 или даже до 23 часов в булочной с тем же названием – всё на своих местах, даже в 18, в 19 и даже в 20 часов.

Казалось бы так удобно, хорошо и выгодно, но так ли это и в чём причина?

Оказалось причина не так уж «безобидна», как может показаться обывателю на первый взгляд и не так уж «экономически обоснована» эта мнимая картина «удобства выбора» и «изобилия» как можно себе представить.

Кто-то себе задавал вопрос, что происходит с той хлебной продукцией, которая остаётся невостребованной ежедневно? Каждый арендатель «выкручивается» по-своему, в каждом конкретном случае и в зависимости от обстоятельств, но выводя вопрос из правовой среды в философскую – есть над чем задуматься.

Договор аренды коммерческого объекта (Pachtvertrag) между владельцем «площадей» и «арендующим коммерческим предприятием по производству хлебопекарной продукции» предусматривает не только т.н. типичные статьи, но и статьи, обязывающие «пекаря» к производству того, что он по очевидным и объективным экономическим соображениям не производил бы, будучи хозяином своей булочной, например той что «за углом» или «напротив» на любой улице любого среднего городка.

Так, одна из таких «типичных статей» в таких взаимоотношениях предусматривает обязанность в 100%-ном наполнении полок всем предлагаемым ассортиментом на протяжении всего времени открытия «центра»-арендодателя или напр. минимум до срока за 2 часа до закрытия «центра».

Таким образом, даже если для пекаря очевидно, что поток покупателя после обеда обычно уже спадает и вероятность сбыта свежей хлебной продукции «всего ассортимента» после напр. 20 часов ничтожно мала – он обязан производит то, что вероятнее всего уйдёт что называется «в утиль». Ведь вчерашний хлеб так же является предметом запрета, но уже другой статьи того же договора только на тему «о свежести ассортимента» и связанной с этим обязанностью.

Получается ситуация, где один (участник договора), который ничего не производит, а лишь предоставляет площадь для другого (участника договора), который традиционно должен встать в 5 утра, что бы Ваш кофе уже к 7 утра сопроводился пахучим и душистым продуктом его труда, диктует свои «привычные» условия этому другому.

Представьте себе ресторан, где повар обяазн сварить свежий борщ к 18:00 не зная даже придёт ли посетитель и закажет ли он борщ вообще. Хотя в этом случае вчерашнее блюдо можно «незаметно» подогреть, чего нельзя сделать с хлебной продукцией. Вспоминается в этой связи хорошая шутка: хотите вчерашнего борща – приходите завтра… которая к сожалению не подходит к реализации в жёстких договорных отношениях гастрономии.

В то время как, невыполнение статьи, заложенной в договоре может являться причиной расторжения договора, сам такой договор фактически стимулирует производство «избытков» или даже «отходов» хлебопекарской продукции, которые в лучшем случае будут проданы за полцены или «утилизированы на корм».

Заказывая в следующий раз свои «три корочки хлеба» остаётся лишь напомнить себе и читателю, что Германия является т.н. «чистым импортёром» аграрной продукции, включая зерновые, т.е. по сути больше половины составляющих для производства вышеупомянутого насущного продукта закупается зарубежом. Поэтому и распоряжаться этим добром следует скорее с учётом реалий, а не «правовых привычек», которыми так насыщены традиционные договоры аренды и пользования.