Что движет недвижимость Германии. Часть 4. Правовые аспекты покупки сданного объекта с жильцом

(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
 
Одним из видов инвестиции средств в недвижимость является её покупка для сдачи жильцам или приобретение объекта, уже приносящего регулярную арендную плату.

Иногда в случае продажи объекта, уже сданного в аренду, такой факт даже преподносится как выгодная инвестиция по причине надёжности жильца, долгосрочности его проживания, стабильности и своевременности оплаты, его бережном и участном обращении с объектом и т.д. Но именно такие случаи считаются в правовом плане в Германии наиболее уязвимыми для сторон сделки, так как содержат в себе массу правовых рисков.

Природа таких рисков имеет строго индивидуальный характер не только из-за физических и технических особенностей объекта, но и в силу наличия прав и обязанностей третей стороны, т.е. съёмщика объекта.

В таких случаях покупателю рекомендуется основательно проконсультироваться не только о состоянии самого объекта и преимуществах его пользователя, но и о его правовом статусе.
 
Такая проверка правовой благополучности объекта «обременённого» не только весом своевременной аренды, но и правами самого источника такой «прибыли»  включает в себя:

— отсутствие актуальных правомерных претензий к продавцу как к предыдущему владельцу,

— т.н. «исковую историю» объекта, которая может иметь продолжение в настоящем,

— соблюдение формальных первоочередных прав пользователя перед покупателем,

— правоотношения жильца с владельцами совместной собственности и их «исковая история»,
и многое друге.
 
Если покупка объекта недвижимости с жильцами происходит до расторжения с ними договора старого владельца – вступает в силу целый ряд гражданских норм, регулирующих права жильцов, которые покупатель обязан учитывать и не только как правопреемник, но и как участник сделки с наличием третьих правообладателей. Самыми типичными и наименее подверженными частностям конкретного случая можно считать нормы например:

— Приоритет при правонаследовании аренды (§ 566 BGB),
— Сообщение владельца о переходе собственности (§ 566e  BGB),
— Первоочередное право жильца в приобретении (§ 577 BGB),
— Ограничения при смене цели использования (§ 577a BGB).
 
В каждой из этих норм регулируются по сути трёхсторонние договорные отношения, связанные с продажей объекта, находящегося в пользовании стороны, которая не является покупателем. Основной темой регулирования является при этом соблюдение прав съёмщика жилья. Объект регулирования – ситуации, типичные и повторяющиеся при столкновении интересов сторон до, во время и после совершения сделки с такого рода недвижимостью.
 
В этой связи следует особо обратить внимание покупателя объекта в Германии, нуждающегося в подобного рода разъяснении на тот факт, что сами тексты этих норм, на каком бы языке их не преподнести, не раскрывают всей сути правовых проблем и состоят всего из нескольких строк.
 
Они обычно непонятны не только иностранному покупателю, но и часто самому среднему коренному продавцу объекта в Германии или его маклеру или представителю, не владеющему всей областью права, включающую в себя «владение», «аренду», «передачу» и «пользование» недвижимостью (см. Mietrecht, Immobilienrecht, Sachenrecht и др.).
 
Причиной тому: прецедентное право Германии, основные темы которого, его проблемы и решения находятся не в тексте статьи закона, а в многочисленных прецедентах, решениях судов различного уровня, в сложившихся столетиями традициях и неписанных правилах, комментариях и трактовках в среде адвокатов и юристов.

Всё это обычно недоступно для обычного гражданина или предлагающей на рынке недвижимости компании. Всё это с  разъяснением вышеупомянутых норм, рисков и их устранения – в следующих частях моей серии «Что движет недвижимость в Германии».