Продолжая тему различных видов риска при приобретении тех или иных объектов недвижимости, начатую в предыдущих публикациях (см. Части 33, 34, 35) остановимся на этот раз на рисках регуляторного характера и относительно прявившихся изъянов и дефектов объекта спустя время после его приобретения.

Напомню, риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта, а именно:
— технические,
— правовые,
— регуляторные,
— договорные,
— оформительные риски.

В данной публикации речь пойдёт о подвиде регуляторных рисков: о прецедентных рисках, то есть о том, что изъяны у объекта бывают разными и решения судов по таким изъянам могут приятно или неприятно удивлять как покупателя, так и продавца такого объекта.

Судебная практика в Германии переполнена случаями, когда под красотой и блеском объекта со временем вскрываются многолетние изъяны и дефекты недвижимости. Так ослепительно зелёная лужайка, радующая глаз покупателя спустя год может прератится в «холмистый ландшафт» в результате деятельности семейства кротов, которое живёт под лужайкой уже довно или например хорошо изолированный к зиме фасад дома на проверку экспертом жильца-алергика уже к весне покажет сантиметровый налёт плесени между изоматериалом и фасадом.

Но героем сегодняшнего рассказа станет тот, кого в немецком языке ласково называют «серебрянная рыбка» (Silberfisch). Ну а в русском языке наш герой имеет более точное и более гадгое название: Мокрица или Чешуйница.

Данный «домашний питомец» обитает в сырых и плохо изолированных от санитарно-технических систем помещениях, например в ванных, душевых, кухонных и подсобных пемещениях. Отличается светобоязнью, передвигается «оно» быстро и напоминает блестящего серебрянного сомика в несколько миллиметров. Удивительно изящьное, но всё же гадкое создание.

Как уже разъянялось в публикациях серии «Что движет недвижимость Германии» ранее, покупатель объекта имеет целый ряд прав, которые обеспечивают ему возможность взыскания с продавца компенсаций или снижения цены на объект, если изъяны объекта вскрылись уже после совершения сделки.

Вот и в данном случае, покупатель квартиры в 2013 году благополучно завершил сделку, вселился и спустя некоторое время обнаружил нашествие этих маленьких, омерзительных «сограждан» по жилью.

Даже привлечение специалиста по борьбе с насекомыми и вредителями не принесли существенных успехов.

Покупатель и новый владелец-жилец решил, что такое нашествие является существенным изъяном объекта, которое имело место и в момент совершения сделки и подал иск о расторжении сделки по важной причине наличия скрытого дефекта, т.е. несоответствия объекта должному и приемлемому качеству (§ 434 BGB Sachmangel).

Поскольку стоимость объекта составляла около 110 тысяч евро, инстанцией, которая занималась рассмотрением иска был Высший Земельный Суд города Хамм (OLG Hamm, решение от 12.06.17, ном. акт. 22 U 64/16). В основу своего решения судебная инстанция поставила известный в данной сфере постулат, что наличие насекомых в жилище только тогда является дефектом, когда проживание становится из-за этого невозможным. В данном же случае этого утверждать, по мнению судей было нельзя и наличие дефекта было отклонено.

Кроме того, суд заказал специальную экспертизу в рамках принятия решения и для ответа на посталенные судом вопросы.

Эксперт в своих заключениях, кроме прочего указал на то, что дом, будучи объектом сданным в эксплуатацию 20 лет назад, не может претендовать на жильё полностью лишенное типичных насекомых.

Такие насекомые появляются обычно уже спустя год – два после заселения дома жильцами и считаются «спутниками» жизнедеятельности человека. А конкретный «серебристый фигурант» вообще не является необычным насекомым в любом жилище и не несёт угрозы здоровью жильцам.

Исходя из такой экспертизы суд решил, что угроза для жильца отсутствует, пользование объектом ничем не ограничено и дефект как таковой отсутствует.

Данное прецедентное решение высшей инстанции, а так же сотни других подобных решений из серии «из ряда вон», особенно важно заранее знать для тех покупательниц, которые особенно брезгливо реагируют на любых насекомых или страдают особой болезнью с названием Энтомофобия, т.е. Инсектофобия или Ихтиофобия.

Разумеется, в данном случае истец явно не смог предоставить соответствующего врачебного заключения о наличии такого заболевания. Хотя даже в случае наличия таких зафиксированных «фобий» существуют прецедентные решения судов, которые следует учитывать строго индивидуально в каждом конкретном случае при покупке объекта недвижимости.

Вся авторская серия «Что движет недвижимость Германии» состоящая из 44 Частей предлагается читателю,
потенциальному продавцу или покупателю,
арендатору или арендодателю
в приложении к данной публикации.

___________________________________________________________________________
О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 49-511-1613948.

Документы

1.ЧтоДвижетНедвижимост​ьГерманииВсеЧасти106.7 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала. Автор публикации может дополнительно установить доступ к некоторым документам только для обладателей PRO-аккаунта.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 12 12

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Бесунова Алёна, Vitaliy Haupt, Демина Наталья, Гречанюк Василий
  • Юрист, модератор Бесунова Алёна Александровна 16 Августа 2017, 10:18 #

    Уважаемый Vitaliy, а если в договоре купли-продажи будет указано, что продавец гарантирует отсутствие «животного мира» (или каких-то других моментов, о которых интересовался покупатель) в доме, это в последствии будет являться веским основанием для расторжения договора?

    +4
    • Адвокат Vitaliy Haupt 16 Августа 2017, 13:07 #

      Уважаемая Алёна Александровна,
      теоретически — да, но в стандартных нотариальных договорах о предаче собственност и продаже объекта недвижимости (Kaufvertrag und Überlassung) отсутствует понятие «гаранитий», поскольку этот правовой институт имеет в немецком праве иное значение, чем принято в  обиходе (как звучит в Вашем вопросе).
      А брать на себя дополнительные обязательства не станет (с настоятельной рекомендации нотариуса или юриста продавца) ни один «нормальный» продавец объекта.

      +5
  • Адвокат Демина Наталья Михайловна 16 Августа 2017, 17:00 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, Такие насекомые появляются обычно уже спустя год – два после заселения дома жильцами и считаются «спутниками» жизнедеятельности человекада? А что у вас в домах постоянная сырость? У меня дом старый, но подобных гадов не наблюдаю

    дом, будучи объектом сданным в эксплуатацию 20 лет назад, не может претендовать на жильё полностью лишенное типичных насекомыхинтересно как эксперт «выкрутился» из ситуации

    +1
    • Адвокат Vitaliy Haupt 17 Августа 2017, 16:01 #

      Уважаемая Наталья Михайловна,
      да? А что у вас в домах... уточните, о каких домах идёт речь и кто имеется ввиду.
      Например в моём доме мне так же не знакомы «фигуранты» данной экспертизы.
      Поскольку решение и результат экспертизы мне показалось странным, именно по-этому я и выбрал данный прецедент для демонстрации прецедентных и регуляторных рисков для тех, кто интересуется правовыми вопросами владения недвижимостью в Германии.

      +4
  • Адвокат, модератор Гречанюк Василий Герольдович 18 Августа 2017, 05:59 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, благодарю, очень интересно!

    +2

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 45. Об экспертизе в сто страниц и о нашествии мокриц.» 2 звезд из 5 на основе 12 оценок.

Похожие публикации