Что движет недвижимость Германии. Часть 45. Об экспертизе в сто страниц и о нашествии мокриц.

Продолжая тему различных видов риска при приобретении тех или иных объектов недвижимости, начатую в предыдущих публикациях (см. Части 33, 34, 35) остановимся на этот раз на рисках регуляторного характера и относительно прявившихся изъянов и дефектов объекта спустя время после его приобретения.

Напомню, риски можно разделить на категории, требующие применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта, а именно:
— технические,
— правовые,
— регуляторные,
— договорные,
— оформительные риски.

В данной публикации речь пойдёт о подвиде регуляторных рисков: о прецедентных рисках, то есть о том, что изъяны у объекта бывают разными и решения судов по таким изъянам могут приятно или неприятно удивлять как покупателя, так и продавца такого объекта.

Судебная практика в Германии переполнена случаями, когда под красотой и блеском объекта со временем вскрываются многолетние изъяны и дефекты недвижимости. Так ослепительно зелёная лужайка, радующая глаз покупателя спустя год может прератится в «холмистый ландшафт» в результате деятельности семейства кротов, которое живёт под лужайкой уже довно или например хорошо изолированный к зиме фасад дома на проверку экспертом жильца-алергика уже к весне покажет сантиметровый налёт плесени между изоматериалом и фасадом.

Но героем сегодняшнего рассказа станет тот, кого в немецком языке ласково называют «серебрянная рыбка» (Silberfisch). Ну а в русском языке наш герой имеет более точное и более гадгое название: Мокрица или Чешуйница.

Данный «домашний питомец» обитает в сырых и плохо изолированных от санитарно-технических систем помещениях, например в ванных, душевых, кухонных и подсобных пемещениях. Отличается светобоязнью, передвигается «оно» быстро и напоминает блестящего серебрянного сомика в несколько миллиметров. Удивительно изящьное, но всё же гадкое создание.

Как уже разъянялось в публикациях серии «Что движет недвижимость Германии» ранее, покупатель объекта имеет целый ряд прав, которые обеспечивают ему возможность взыскания с продавца компенсаций или снижения цены на объект, если изъяны объекта вскрылись уже после совершения сделки.

Вот и в данном случае, покупатель квартиры в 2013 году благополучно завершил сделку, вселился и спустя некоторое время обнаружил нашествие этих маленьких, омерзительных «сограждан» по жилью.

Даже привлечение специалиста по борьбе с насекомыми и вредителями не принесли существенных успехов.

Покупатель и новый владелец-жилец решил, что такое нашествие является существенным изъяном объекта, которое имело место и в момент совершения сделки и подал иск о расторжении сделки по важной причине наличия скрытого дефекта, т.е. несоответствия объекта должному и приемлемому качеству (§ 434 BGB Sachmangel).

Поскольку стоимость объекта составляла около 110 тысяч евро, инстанцией, которая занималась рассмотрением иска был Высший Земельный Суд города Хамм (OLG Hamm, решение от 12.06.17, ном. акт. 22 U 64/16). В основу своего решения судебная инстанция поставила известный в данной сфере постулат, что наличие насекомых в жилище только тогда является дефектом, когда проживание становится из-за этого невозможным. В данном же случае этого утверждать, по мнению судей было нельзя и наличие дефекта было отклонено.

Кроме того, суд заказал специальную экспертизу в рамках принятия решения и для ответа на посталенные судом вопросы.

Эксперт в своих заключениях, кроме прочего указал на то, что дом, будучи объектом сданным в эксплуатацию 20 лет назад, не может претендовать на жильё полностью лишенное типичных насекомых.

Такие насекомые появляются обычно уже спустя год – два после заселения дома жильцами и считаются «спутниками» жизнедеятельности человека. А конкретный «серебристый фигурант» вообще не является необычным насекомым в любом жилище и не несёт угрозы здоровью жильцам.

Исходя из такой экспертизы суд решил, что угроза для жильца отсутствует, пользование объектом ничем не ограничено и дефект как таковой отсутствует.

Данное прецедентное решение высшей инстанции, а так же сотни других подобных решений из серии «из ряда вон», особенно важно заранее знать для тех покупательниц, которые особенно брезгливо реагируют на любых насекомых или страдают особой болезнью с названием Энтомофобия, т.е. Инсектофобия или Ихтиофобия.

Разумеется, в данном случае истец явно не смог предоставить соответствующего врачебного заключения о наличии такого заболевания. Хотя даже в случае наличия таких зафиксированных «фобий» существуют прецедентные решения судов, которые следует учитывать строго индивидуально в каждом конкретном случае при покупке объекта недвижимости.

Вся авторская серия «Что движет недвижимость Германии» состоящая из 44 Частей предлагается читателю,
потенциальному продавцу или покупателю,
арендатору или арендодателю
в приложении к данной публикации.

___________________________________________________________________________
О немецком праве на русском: Vitaliy Haupt, Hannover, + 49-511-1613948.