Найти юриста / адвоката / эксперта
В предыдущей части были определены риски при покупке объекта недвижимости, которые разделяются на категории и, которые требуют применения специальных знаний и практики, опыта и возможностей получения и работы с документацией объекта. Речь шла о категории 1) чисто технических рисков. В данной и последующих публикации предлагается несколько примеров рисков из категории 2) «правовые риски».
Эта категория рисков одна из самых объёмных и содержательных. Причина тому: источники рисков этой категории, которые можно в свою очередь разделить на целый ряд субъектов и объектов такого источника. Одним из таких источников может являться арендатор с его правами и обязанностями и даже действия самого владельца, который казалось бы с благими намерениями выполняет свои обязанности.
Особенно важно учитывать массу подробностей тем покупателям, которые приобретают объект для сдачи его в аренду и получения «прибыли». Одним из самых главных пунктов «проверки» приобретаемого объекта на «прибыльность» является в этом случае не размер аренды, как «дохода», а знание конкретных факторов и особенностей конкретного объекта, а также знание прав арендатора на снижение арендной платы.
Так, прецедентная практика пестрит массой примеров правомерного снижения арендной платы от 5% и в некоторых случаях до 40% и более.
Список известных причин, оснований и поводов для таких снижений огромен и относится к целому ряду обстоятельств как самого объекта, так и его окружения, например: изолированность, шумозащита, наличие сырости и плесени стен, соседство ресторанов, предприятий, иных «заведений» или «учреждений», а так же степенью их воздействия в том или ином виде, начиная от дыма и запаха ресторанных кухонь соседей до сотрясений метро или близлежащего железнодорожного полотна.
Разумеется, все эти случаи реализации права о снижении арендной платы находятся не в нормах закона, а в ежедневно меняющейся прецедентной практике различных судебных инстанций Германии.
Стоит арендатору-жильцу или арендатору-предпринимателю обратиться к адвокату с теми или иными описаниями «неудобств объекта» и с вопросом: «могу ли я требовать снижения арендной платы и если да, то на сколько», в процессе анализа обстоятельств и в течение незамысловатого поиска можно дать ответ со ссылками на те или иные прецедентные случаи с точным указанием процента снижения или решения суда об отсутствии такого права снижения.
В то же время, следует очень осторожно относиться к постоянно курсирующим в немецкой потребительской литературе, в различных журналах и газетах, таблицам со списками недостатков объектов жилья и указанием % для снижения платы. Этот почти необъятный по количеству прецедентов вопрос по снижению арендной платы можно начать с библейских истоков: «Да будет свет».
Как упоминалось в Части 33 серии «Что движет недвижимость...», с одной стороны владелец обязан соблюдать нормы об утеплении и энергетической эффективности объекта. Делать это владелец должен разумеется в виде утепления стен, чердаков, перекрытий, дверных и оконных проёмов и т.д. При этом владелец снижает т.н. «энергорасходность» объекта и повышает его привлекательность для арендатора, энергетические расходы которого соответственно уменьшаются.
Но вот Вам и «другая сторона медали» в виде реализации конкретного правового риска, что называется «собственными руками», которую можно продемонстрировать следующим решением суда по очень показательному случаю.
Итак случай: Владелец за свой счёт осуществил ремонт объекта и провёл теплоизоляцию стен здания с заменой окон. Казалось бы «низкий поклон», «честь и хвала» заботливому арендодателю.
Оказывается, что толщина утепления и заменённые окна на порядок уменьшили поступление света в помещения арендатора объекта недвижимости. Не долго думая и, видимо проконсультировавшись у специалиста права, арендатор снизил арендную плату почти на 30% с обоснованием, что объект имеет «существенный недостаток» в виде уменьшения его освещённости по сравнению с предыдущим периодом аренды.
Судебная инстанция Земельного Суда Берлина (см. решение суда с ном. акт. 67 S 502/11) подтвердила право арендатора уменьшения арендной платы в размере по 3% на окно, которых в квартире было всего восемь. Соответственно арендная плата могла быть правомерно уменьшена на 24%.
В своём обосновании арендатор по праву указал на критерии, по которым он изначально искал жильё. Основным из этих факторов было понятие «светлая квартира» и именно это указывалось в данных владельца при заключении договора.
Вот Вам и инвестиция, как в «доходную недвижимость с жильцом», так и в «улучшение энергоэффективности» объекта. Более того, незнание подобных прецедентов может обернуться снижением доходности объекта уже на этапе простого «обновления фасада здания».
По теме «Да будет свет», существует ещё масса прецедентов, дающие арендатору право снижения арендной платы в случае и на период возведения строительных лесов с затемняющей сеткой безопасности, с размещением рекламных сеток с затеняющим изображением и т.д.
Ну как тут не вспомнить русскую сказку, выражение из которой можно перефразировать: «Избушка, избушка, повернись ка ко мне лицом, а ко всем остальным – задом!».
А вот как Ваша избушка может отреагировать на такую «грубость» — читайте в следующих частях серии «Что движет недвижимость Германии».
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Эта категория рисков одна из самых объёмных и содержательных. Причина тому: источники рисков этой категории, которые можно в свою очередь разделить на целый ряд субъектов и объектов такого источника. Одним из таких источников может являться арендатор с его правами и обязанностями и даже действия самого владельца, который казалось бы с благими намерениями выполняет свои обязанности.
Особенно важно учитывать массу подробностей тем покупателям, которые приобретают объект для сдачи его в аренду и получения «прибыли». Одним из самых главных пунктов «проверки» приобретаемого объекта на «прибыльность» является в этом случае не размер аренды, как «дохода», а знание конкретных факторов и особенностей конкретного объекта, а также знание прав арендатора на снижение арендной платы.
Так, прецедентная практика пестрит массой примеров правомерного снижения арендной платы от 5% и в некоторых случаях до 40% и более.
Список известных причин, оснований и поводов для таких снижений огромен и относится к целому ряду обстоятельств как самого объекта, так и его окружения, например: изолированность, шумозащита, наличие сырости и плесени стен, соседство ресторанов, предприятий, иных «заведений» или «учреждений», а так же степенью их воздействия в том или ином виде, начиная от дыма и запаха ресторанных кухонь соседей до сотрясений метро или близлежащего железнодорожного полотна.
Разумеется, все эти случаи реализации права о снижении арендной платы находятся не в нормах закона, а в ежедневно меняющейся прецедентной практике различных судебных инстанций Германии.
Стоит арендатору-жильцу или арендатору-предпринимателю обратиться к адвокату с теми или иными описаниями «неудобств объекта» и с вопросом: «могу ли я требовать снижения арендной платы и если да, то на сколько», в процессе анализа обстоятельств и в течение незамысловатого поиска можно дать ответ со ссылками на те или иные прецедентные случаи с точным указанием процента снижения или решения суда об отсутствии такого права снижения.
В то же время, следует очень осторожно относиться к постоянно курсирующим в немецкой потребительской литературе, в различных журналах и газетах, таблицам со списками недостатков объектов жилья и указанием % для снижения платы. Этот почти необъятный по количеству прецедентов вопрос по снижению арендной платы можно начать с библейских истоков: «Да будет свет».
Как упоминалось в Части 33 серии «Что движет недвижимость...», с одной стороны владелец обязан соблюдать нормы об утеплении и энергетической эффективности объекта. Делать это владелец должен разумеется в виде утепления стен, чердаков, перекрытий, дверных и оконных проёмов и т.д. При этом владелец снижает т.н. «энергорасходность» объекта и повышает его привлекательность для арендатора, энергетические расходы которого соответственно уменьшаются.
Но вот Вам и «другая сторона медали» в виде реализации конкретного правового риска, что называется «собственными руками», которую можно продемонстрировать следующим решением суда по очень показательному случаю.
Итак случай: Владелец за свой счёт осуществил ремонт объекта и провёл теплоизоляцию стен здания с заменой окон. Казалось бы «низкий поклон», «честь и хвала» заботливому арендодателю.
Оказывается, что толщина утепления и заменённые окна на порядок уменьшили поступление света в помещения арендатора объекта недвижимости. Не долго думая и, видимо проконсультировавшись у специалиста права, арендатор снизил арендную плату почти на 30% с обоснованием, что объект имеет «существенный недостаток» в виде уменьшения его освещённости по сравнению с предыдущим периодом аренды.
Судебная инстанция Земельного Суда Берлина (см. решение суда с ном. акт. 67 S 502/11) подтвердила право арендатора уменьшения арендной платы в размере по 3% на окно, которых в квартире было всего восемь. Соответственно арендная плата могла быть правомерно уменьшена на 24%.
В своём обосновании арендатор по праву указал на критерии, по которым он изначально искал жильё. Основным из этих факторов было понятие «светлая квартира» и именно это указывалось в данных владельца при заключении договора.
Вот Вам и инвестиция, как в «доходную недвижимость с жильцом», так и в «улучшение энергоэффективности» объекта. Более того, незнание подобных прецедентов может обернуться снижением доходности объекта уже на этапе простого «обновления фасада здания».
По теме «Да будет свет», существует ещё масса прецедентов, дающие арендатору право снижения арендной платы в случае и на период возведения строительных лесов с затемняющей сеткой безопасности, с размещением рекламных сеток с затеняющим изображением и т.д.
Ну как тут не вспомнить русскую сказку, выражение из которой можно перефразировать: «Избушка, избушка, повернись ка ко мне лицом, а ко всем остальным – задом!».
А вот как Ваша избушка может отреагировать на такую «грубость» — читайте в следующих частях серии «Что движет недвижимость Германии».
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Рейтинг публикации:
«
Замечательный пример обоснованного изменения условий договора аренды, в связи с существенным изменением свойств арендуемого объекта. Однако, если я правильно понимаю смысл вышеописанных арендных отношений, в т.ч. принципов ценообразования, то у арендодателя тоже должно появиться основания для увеличения арендной платы в связи с повышением энергоэффективности сдаваемого объекта ;)
Или я что-то недопонимаю, и арендатор всегда прав (в смысле, что у него «много прав»), а арендодатель всегда только обязан?
Уважаемый Иван Николаевич, для этого надо им (арендодателям) советоваться вначале с нами (правоведами) — и как говорят в таких случаях — и будет Вам счастье.:)
Уважаемый Иван Николаевич,
абсолютно верно, обычно одной из целей модернизации именно и является либо получение гос.субсидий (напр. для объектов, защищённых как архитектурная ценность), либо повышения предстоящей арендной платы (за счёт уменьшения энергетических расходов, т.н. «сопутствущих расходах жильца»).
В данном случае, одним из вопросов, которым занимался суд в ходе определения наличия права снижения арендной платы, был вопрос «обоснованности и избежности» уменьшения освещаемости. Назначннй судом эксперт определил, что затемненность можно было избежать в виде примеения иных конструкционных решений.
Уважаемый Vitaliy, довольно любопытный случай попытки улучшения жилища, вроде как «всё для любимого арендатора», а результат прямо противоположный! Неужели у арендодателей в Германии не принято советоваться с арендаторами по поводу любого ремонта в арендуемых помещениях?
Уважаемая Екатерина Александровна, «советоваться» — понятие растяжимое и неопределённое. На предложение повысить энергоэфективность и снизить «сопутствующие расходы» согласится любой жилец. К тому же существует т.н. «обязанность терпения» относительно всех улучшений, производимых владельцем относительно объекта и в интересах жильца. Но вот чем обернётся то или иное мероприятие в каждом отдельном случае — вопрос открытый и требующий отдельной консультации как технической, так и правовой.
Интересно, а какие-либо нормы по освещённости имеются? Может там изначально не было необходимых «люксов», а поскольку квартира совершенно «не люкс», то нечего и жаловаться.
Уважаемый Владислав Александрович,
разумеется норм типа DIN что называется «пруд пруди» и о их применении так же может разъяснить юрист как ДО, так и ПОСЛЕ наступления «проблемного случая». Но обычно в уже созревшем споре заморачивается этим эксперт, которого уполномочил суд в рамках принятия решения. В данном случае, на основе своих вычислений эксперт установил 28,85% уменьшение «светопропускаемой площади». Особенно «прилежные» владельцы и покупатели объектов в Германии уже закаывали мне аналитику по тем или иным чисто техническим «нормам» в конкретных вопросах. Это помогло избежть реальных претензий и правовых споров.
Уважаемый Vitaliy Haupt, я смотрю у Вас там весело!:)
Надо видимо на каждый месяц договор аренды заключать, что бы в случае обращения жильца в суд, выставить его за дверь со словами — «Давай, до свидания!»
Как все таки хорошо, что я живу в России!!!
Я другой такой страны не знаю,
Где так вольно дышит человек.Отличная статья, жду продолжение!
Уважаемый Александр Валерьевич,
благодарю за позитивный комментарий. О том как сложно «попрoщаться» с арендатором, как он защищён нормами права, почему это зачастую явно убыточное мероприятие, которое необойдётся без дорогостоящего «Иска о защите от выселения» (Räumungsschutzklage) и почему в немецком языке весь раздел права взаимоотношений в аренде жилья называется «Право арендатора» (Mietrecht), а не «Право владельца объекта или Право арендодателя»(Vermieterrecht) - вечный вопрос для всех «новичков-инвесторов» из зарубежа, разъяснение которого всегда действует «отрезвляюще».
Уважаемый Vitaliy Haupt, понятие светлая или тёмная комната, весьма относительны. Даже измерение освещенности приборами может дать разные результаты в зависимости от поставленной задачи. «Мы продаём или покупаем ?»
Многое зависит от цвета мебели, драпировок и их взаимного расположения.
И разумеется от чистоты и качества стеклопакетов.
Судебная инстанция Земельного Суда Берлина (см. решение суда с ном. акт. 67 S 502/11)Возможно здесь сыграло искусство адвоката, а не инструментальная оценка.
При строительстве своего дома проводил измерения освещенности в предполагаемых оконных проёмах, на всех этажах и был удивлен, когда умозрительная оценка не совпала с инструментальной.
Причем зависимость от времени года была незначительной.
Уважаемый Александр Валерианович,
понятие «светлая» использовалось в данном случае не в «Абсолютном» значении слова, а в «Сравнительно-относительном». Тоесть поиск и заключение договора аренды относилось к «светлой» квартире (как есть на момент подписания договора), а дейстивия владельца привели к «затемнению» (как оказалось в результате замерений на 28,85%). Иными словами: изменив «качество» понятия «светлый», владелец изменил именно тот «параметр» объекта, который был самым важным в момент заключения договора, а значит действия владельца привели к «дефекту» объекта, с наличием которого (гипотетически) договор небыл бы заключён. А любой «дефект», который «вылез» после заключения договора ведёт к праву снижения арендной платы. Так что адвокату лишь удалось обосновать наличие дефекта, созданного «самим владельцем». Это и есть комичность и трагичность всей ситуации, которую я специально выбрал из сотен других для НАГЛЯДНСТИ. ;-)
Уважаемый Vitaliy Haupt, юридическое обоснование дефекта объекта основано на сравнительно-относительном изменении свойств объекта.
В данном случае адвокат арендатора убедил суд, в том, что уменьшение светового проёма окна на 3% за счет увеличения ширины пластиковой рамы окна по сравнению с узкой деревянной привело к дефекту объекта.
Адвокат арендодателя оказался слабее, т.к. не воспользовался в полной мере доказательством изменения свойств стеклопакета в лучшую сторону по сравнению со старым, потускневшим стеклом, у которого светопропускание со временем снижается на 10%, что в суммарном итоге дает снижение светопропускания до 80%.
Как видите, цифры получаются лукавые.
Но главное, относительно чего ведется сравнение.
Наверняка до начала ремонта измерения не проводились.
И хорошо ли разбираются участники процесса в таких понятиях как, — световой поток, освещенность, спектральная плотность.
При грамотном обосновании, качество объекта, по показателям освещенности, наверняка улучшились.