Продолжая тему, так интересующую многих читателей и поднятую в моей предыдущей публикации этой серии, а именно в Части 38 сегодня предлагается ознакомиться с актуальной судебной практикой, о которой средства массовой информации вряд ли поспешат сообщить широкому кругу потребителей новостного материала и владельцам объектов купли-продажи.

Речь пойдёт о том, что любят называть «право собственности». Право собственности на объект недвижимости, которое вроде бы неприкосновенно и должно в первую очередь охраняться и защищаться от посягательств государственными органами, не так уж часто становится предметом и сутью судебного разбирательства, поскольку мало кому придёт в голову посягать на это право, то есть пойти против государства-блюстителя этого права. А как на счёт посягательства от самого блюстителя, то есть когда ответчиком для собственника является например местный орган управления.


Именно такой случай, думаю, станет интересным для всех настоящих и будущих собственников объектов в Германии.

Речь шла об одном участке земли в Нижней Саксонии с находящимся на нём и ранее используемом но пустующим объекте, в виде т.н. дома для детей и юношества, который был продан коммуной частному владельцу для последующего перепланирования и использования в качестве жилых помещений.

Местные коммунальные власти своим решением постановили: "… изъять объект и передать его для использования коммуне… и в связи со срочной необходимостью устранения ситуации отсутствия жилья и грозящей для 50 беженцев бездомностью… разместить их на территории объекта на ближайшие 6 месяцев с выплатой собственнику компенсации из расчёта 4 евро за кв.метр, с одновременным незамедлительным исполнением постановления...".

Против этого решения собственник предпринял правовые шаги, опротестовывающие это решение по сути и направленные на т.н. «восстановление предыдущего состояния» относительно прав собственности и связанных с ним прав распоряжения своей собственностью.

Этим делом и начал заниматься т.н. административный суд г.Люнебург. В своём поиске решения судебная инстанция разумеется анализировала правомерность, обоснованность и наличие достаточных и исчерпывающих полномочий органа, принимающего такое решение.

B частности суд рассмотрел доводы со стороны коммунального органа, который попытался обосновать наличие т.н. опасности грозящей бездомности для беженцев конкретными фактами.

Во-первых суд пришел в этой части вопроса к заключению, что согласно изложенным фактам, данный орган не полностью исчерпал собственные возможности по расселению перед принятием такого решения, которое является вторжением в право частной собственности.

Во-вторых органу местного упарвления был поставлен вопрос суда, достаточно ли предпринято иных попыток расселения и какой жилищный потенциал, имеющийся в коммунах на случаи экстренных ситуаций использовался для избежания вторжения в право частной собственности.

Кроме того был поставлен вопрос о том, с какими препятствиями для реализации т.н. экстренного плана расселения на случай грозящей бездомности группе людей столкнулся орган управления в данном случае.

Поскольку на поставленные вопросы коммунальному органу самоуправления не удалось обоснованно ответить, суд указал на то, что для устранения грозящей бездомности ответчиком не использованы такие фактические возможности расселения как например в спортивных залах, стадионах и других объектах данной коммуны на ограниченный период времени.

Кроме того, суд указал на то, что расселение беженцев, будучи задачей местного самоуправления и огранов социального обеспечения, не может быть переложено на плечи частного владельца объекта недвижимости, пока не исчепраны альтернативные варианты и даже в том случае, если такие варианты являются для коммуны убыточными, как например в случае с расселением в действующих отелях, санаториях и молодёжных лагерях отдыха.

Таким образом, при наличии таких альтернатив у коммуны и при отсутсвии достаточного обоснования о невозможности их использования, обременять пустующие частные объекты и их собственников для осуществления расселения невозможно и приемлемо только в виде «крайней меры», известной в праве как ultima ratio.

Для всех владельцев пустущих объектов, которые дочитав до этого места облегчённо вздохнули следует добавить, что данное решение Высшего Административного Суда г.Люнебург от 1.12.2015 (см. ном. акт.11 ME 230/15) может лишь частично использоваться как «положительный пример», как ссылку в подобных случаях и только на ограниченной территории и то, только в качестве иллюстрации.

Причиной тому строго индивидуальный и ограниченный многочисленными нормами местного, земельного права подход к решению таких вопросов. Кроме того, как видно из сути решения, особенности каждого конкретного случая могут быть очень разными, ибо в уж слишком маленьких и отдалённых комунах указанные выше «альтернативные возможности» могут быть исчерпаны быстрее, чем в более крупных.

На вопрос, а как дело обстоит в других Федеральных Землях и Городах следует заметить, что собственникам следует учитывать очень быстро меняющуюся законодательную базу для таких и подобных отдельных решений, которая меняется часто не в их пользу.

Для принятия решени о покупке или продаже объекта в той или иной Федеральной Земле, следует теперь подробно анализировать скорее «законодательную инициативу» и «законопроекты в работе», чем существующую практику и ранее всем известные нормы. Так в Гамбуре и Бремене, в отдельных свободных городах данные условия уже с осени 2015 превратились в законы с соответствующими широкими и расширенными возможностями для администрирования, о чём уже шла речь в предыдущей публикации.

Словом, к и без того большому списку мероприятий по т.н. правовому рискменеджменту для инвесторов в объекты недвижимости и для их юристов прибавилось целый ряд новых задачь и методов их решения.
_____________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.

Да 7 7

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Рисевец Алёна, yevgeniy, vithaupt, Климушкин Владислав
  • 11 Марта 2016, 03:50 #

    Уважаемый Виталий, я рад, что немецкий суд проявил объективную беспристрастность при рассмотрении этого спора, и защитил права собственника. Однако, я понимаю, что это только один из возможных вариантов решения подобных споров, и в другом суде, может быть (если не уже) создан противоположный прецедент.
    А уж если попробовать себе представить перспективы подобного спора у нас, то я запросто могу себе представить решение суда, мотивированное тем, что «блюстителю» виднее, и денежной компенсации достаточно, а об остальном, собственнику лучше забыть, и не перечить администрации.

    +5
    • 11 Марта 2016, 19:26 #

      Уважаемый Иван Николаевич, да, прецедентная практика есть разная, но поскольку её отслеживанием занимаюсь в рамках ещё продолжающейся работы по ещё незаконченному делу, то в публикациях лишь некоторые выдержки. Разумеется и у нас, от первой до последней инстанции позиция ответчика в подобных вопросах остаётся неизменной, цитируя Вас: "...«блюстителю» виднее...".  Вопрос лишь «в какую сторону он смотрит»… ;)

      +2
  • 11 Марта 2016, 06:52 #

    Уважаемый Vitaliy, решение этого суда, конечно, порадовало, но вот мысли о том, что Для принятия решения о покупке или продаже объекта в той или иной Федеральной Земле, следует теперь подробно анализировать скорее «законодательную инициативу» и «законопроекты в работе», чем существующую практику и ранее всем известные нормы многих натолкнут на вопрос «А оно мне надо?».

    Наверняка, граждане с новой силой начнут обращаются к гадалкам и экстрасенсам — они-то точно знают что будет дальше!(giggle)

    +3
    • 11 Марта 2016, 19:08 #

      Уважаемая Алёна Александровна, в ситуации, когда многим «бумагу» девать некуда,
      — когда за хранение «электронной бумаги» в банке он берёт т.н. негативный процент, вместо выплаты процентов по вкладу,
      — когда в любой день имея миллион на счете можно увидеть на двери банка надпись «выдаём в день только по 500 фантиков на рыло» (см. «кипрская репетиция»),
      — когда народ узнаёт, что выиграв в лотто миллион, вместо денег выдают бумажку «мы готовы выплачивать по тыщи в месяц»,
      — когда даже купив пяти-унцевый золотой слиток и разрезав его пополам видна «начинка» из бело-серого металла,
      — когда пенсионный фонд проинвестировал средства граждан в гос. облигации с негативным процентом (т.е. купили у государства по 100 за штуку, а через 5 лет получим за неё 99,5),
      тогда цены за любой антикварный хлам и мазню-подделку взлетает вдвoе и за правовую аналитику о домах, квартирах и цехах готовы платить втрое и никто даже не думает спрашивать «оно мне надо», наоборот, при оплате наличными приговаривают: «на, бери, оно мне не надо»...  Вот такие дела… (giggle)

      +2
  • 11 Марта 2016, 15:42 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt,

    где признают небеженцев беженцами, там признают собственность несобственностью. А помните, как всё начиналось? Всего лишь признали Bier'ом не'Bier. И понеслась душа в рай…

    +1
    • 11 Марта 2016, 19:19 #

      Уважаемый yewgeniy, началось всё гораздо раньше, когда окупированные территории начали называть суверенным государтвом, когда чей-то долг стали называть деньгами, когда у посредника стали спрашивать «а по чём сегодня моё сырьё», когда на убийство своих граждан страна говорит «мы глубоко озабочены...»

      +2
      • 11 Марта 2016, 19:26 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt,

        я вчера одному немецкому рентнеру сказал, что Германия не является правовым государством. Погорячился?

        +2
        • 11 Марта 2016, 19:38 #

          Уважаемый yewgeniy, а он Вам что ответил?… со старшими нужно осторожно, у них же давление…

          +2
          • 11 Марта 2016, 19:40 #

            Уважаемый Vitaliy Haupt,

            ответил, что Германия ему нравится, и что ему непонятно, как это Германия вдруг не правовое государство… Но он хорошо понимает, что РФ — не правовое государство. И вообще, он первый начал…

            +1
            • 11 Марта 2016, 19:44 #

              Уважаемый yewgeniy, ну вот и поговорили, славненько… у рентнера времени много, пусть разбирается. ;)

              +1
  • 13 Марта 2016, 19:10 #

    Почему-то вспомнилось (задумался о немецкой культуре, которая когда-то сильно повлияла на меня и моего брата и вспомнилось):

    Мефистофель

    (Фаусту)

    Тебя ввожу я с первого же шага
    В весёлый круг. Вот буйная ватага:
    Взгляни, как жить возможно без забот!
    Для них — что день, то праздник настаёт.
    С плохим умом, с большим весельем, в мире
    Ребята скачут в танце круговом,
    Точь-в-точь котята за хвостом.
    Им только б был кредит в трактире
    Да не трещала б голова, -
    Так все на свете трын-трава!

    Брандер

    Душа моя приезжих сразу чует:
    В них по манерам я чужих узнал сейчас;
    Они и двух часов не пробыли у нас.

    Фрош

    Ты прав! Ни перед кем наш Лейпциг не спасует:
    Как маленький Париж, он свой народ шлифует.

    3ибель

    Ты их откуда же считаешь, из каких?

    Фрош

    Уж предоставьте мне! Я только им поставлю
    Бутылочку винца, так без труда я их
    Всю подноготную поведать нам заставлю.
    Они, должно быть, не простые, брат:
    Недаром зло и гордо так глядят.

    Брандер

    Знать, шарлатаны, чёрт их подери!

    (И дальше моя любимая песенка про блоху, поселившуюся у короля во дворце... :x)

    +3
    • 14 Марта 2016, 15:42 #

      Уважаемый Владислав Александрович,
      очень удачно переведено и отвечает сегодня ситуации 
      Точь-в-точь котята за хвостом.
      Им только б был кредит в трактире

      только относится это разумеется ко всему «пастбищу с питомцами» ;)

      +2

Да 7 7

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 40. Если пустует отель и спортзал, то в них прописан теперь нелегал.» 1 звезд из 5 на основе 7 оценок.
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Краснодар, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Юридическое сопровождение бизнеса, анализ сделок и инвестиций, помощь в сложных ситуациях. Защита при проверках ФНС, МВД. Арбитраж, ликвидация и банкротство. Очно, дистанционно, любые регионы РФ
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации