Найти юриста / адвоката / эксперта
Правовые отношения в типичном договоре с маклером существуют лишь между маклером и его клиентом, но не между маклером и третьим, заинтересованным в заключении основного договора с клиентом о купле или продаже.
Это стоит всегда иметь в виду любому, кто пользуется услугами посредника, т.к. в связи с этим, определяется ответственность маклера по отношению к клиенту и его возможности по отношению к третьим заинтересованным.
К основным обязанностям в рамках типичных доверительных отношений с маклером относится напр. обязанность разъяснения и информирования клиента о всех деталях, фактах, обстоятельствах, законодательных условиях и требованиях, которые относятся к успеху осуществления основной сделки купли или продажи.
Так в деятельности маклера по недвижимости признаётся его обязанность передачи полной и точной информации о налоговых требованиях и условиях сделок, получения дополнительных документальных сведений от ведомств и госслужб относительно объектов или юр. лиц, правильное обращение с технической документацией и её трактовка.
При этом консультационная деятельность в налоговой, правовой и др. сферах не предусматривается, если маклер не является носителем именно той профессии, которая подразумевает и разрешает квалифицированную консультацию, напр. адвокат, налоговый советник, экономист, архитектор. Исходя из этого, клиенту предоставляется возможность выбора маклера в соответствии с наличием его дополнительных возможностей и спектра именно профессиональных, а не посреднических услуг.
Стоит напомнить, что деятельность в роли маклера разрешена носителям различных профессий и может быть не постоянным, а параллельным или разовым видом занятия или деятельности для уже существующих клиентов.
Важным является поэтому возможность маклера как частного лица или компании комбинировать типичный договор маклера с другим видами договоров урегулированными в немецком праве для улучшения как возможностей услуг для клиента, так и собственного статуса и вознаграждения. Основным отличием от договора об услугах (см. § 611 BGB) который предусматривает оплату вне зависимости от результата, или заказа (см. § 662 BGB), где исполнитель может требовать возмещения вложенных усилий, является отсутствие обязанности маклера к активной деятельности, что типично для договора маклера, но малоизвестно его клиенту.
Соответственно деятельность маклера основана на упомянутом выше принципе доверия, степень и конкретизация которого определяется в каждом конкретном случае.
Практическое значение такого доверия, а вернее последствия его возможного разрушения, отображено в § 654 BGB. Основной случай такого нарушения описан в виде запрета двойной деятельности на обеих сторонах основного договора о купле или продажи, особенно в сочетании с обязанностью нейтральности по отношению к основной сделке клиента и избежание конфликтов интересов сторон. Правовым следствием данной нормы может явиться как потеря требования маклера об оплате провизии, так и иски о возмещении возможных ущербов сторонам основного договора.
В этой связи следует учесть изначальную возможность диспозитивности, т.е. урегулирование договором разрешения такой двойной деятельности. Клиенту в этом случае должно быть изначально понятно, что провизия получается маклером с обеих сторон основного договора.
О провизии, о т.н. «договорной каузальности», и др. правах и обязанностях сторон подробнее см. «Что движет недвижимость Германии. Часть 3».
Это стоит всегда иметь в виду любому, кто пользуется услугами посредника, т.к. в связи с этим, определяется ответственность маклера по отношению к клиенту и его возможности по отношению к третьим заинтересованным.
К основным обязанностям в рамках типичных доверительных отношений с маклером относится напр. обязанность разъяснения и информирования клиента о всех деталях, фактах, обстоятельствах, законодательных условиях и требованиях, которые относятся к успеху осуществления основной сделки купли или продажи.
Так в деятельности маклера по недвижимости признаётся его обязанность передачи полной и точной информации о налоговых требованиях и условиях сделок, получения дополнительных документальных сведений от ведомств и госслужб относительно объектов или юр. лиц, правильное обращение с технической документацией и её трактовка.
При этом консультационная деятельность в налоговой, правовой и др. сферах не предусматривается, если маклер не является носителем именно той профессии, которая подразумевает и разрешает квалифицированную консультацию, напр. адвокат, налоговый советник, экономист, архитектор. Исходя из этого, клиенту предоставляется возможность выбора маклера в соответствии с наличием его дополнительных возможностей и спектра именно профессиональных, а не посреднических услуг.
Стоит напомнить, что деятельность в роли маклера разрешена носителям различных профессий и может быть не постоянным, а параллельным или разовым видом занятия или деятельности для уже существующих клиентов.
Важным является поэтому возможность маклера как частного лица или компании комбинировать типичный договор маклера с другим видами договоров урегулированными в немецком праве для улучшения как возможностей услуг для клиента, так и собственного статуса и вознаграждения. Основным отличием от договора об услугах (см. § 611 BGB) который предусматривает оплату вне зависимости от результата, или заказа (см. § 662 BGB), где исполнитель может требовать возмещения вложенных усилий, является отсутствие обязанности маклера к активной деятельности, что типично для договора маклера, но малоизвестно его клиенту.
Соответственно деятельность маклера основана на упомянутом выше принципе доверия, степень и конкретизация которого определяется в каждом конкретном случае.
Практическое значение такого доверия, а вернее последствия его возможного разрушения, отображено в § 654 BGB. Основной случай такого нарушения описан в виде запрета двойной деятельности на обеих сторонах основного договора о купле или продажи, особенно в сочетании с обязанностью нейтральности по отношению к основной сделке клиента и избежание конфликтов интересов сторон. Правовым следствием данной нормы может явиться как потеря требования маклера об оплате провизии, так и иски о возмещении возможных ущербов сторонам основного договора.
В этой связи следует учесть изначальную возможность диспозитивности, т.е. урегулирование договором разрешения такой двойной деятельности. Клиенту в этом случае должно быть изначально понятно, что провизия получается маклером с обеих сторон основного договора.
О провизии, о т.н. «договорной каузальности», и др. правах и обязанностях сторон подробнее см. «Что движет недвижимость Германии. Часть 3».
Полагаю, для того, чтобы не попасть пальцем в небо, во взаимоотношениях с маклером, заключаемый с ним договор обязательно должен быть согласован с юристом, которому доверяешь.
ШулерМаклер по продаже недвижимости разъясняет: — Я хочу быть с вами честным до конца. Этот дом имеет свои недостатки. На севере от него находится огромная мусоросвалка, на востоке — отстойник, на юге — свиноферма, а на западе — рыбная фабрика. — Что вы говорите?! А какие же у этого дома преимущества? Маклер очень убежденно отвечает: — Вы всегда точно знаете, откуда дует ветер!Для стран с устоявшейся правовой системой, договор нерушим и свят, и это правильно, т.к. многие люди договариваются об одном, и вроде все согласны, но потом их начинает «жаба душить», и они начинают искать способы не платить.
В этом смысле, маклерский договор мне представляется совершенно прозрачным и понятным.
Спасибо за хороший обзор!
Очень познавательно. Я вот думаю, за что наши специалисты по покупке-продаже недвижимости (именующие себя риэлтерами) деньги получают (присваивают). Принцип доверия в нашем случае обязателен но только со стороны клиентов, которые и платят денежки. Где же эти маклеры, говорят, были раньше…
Статьи Haupt Vitaliy, всегда очень интересны, наверное, потому, что появляется возможность сравнивать правовые отношения нашей страны и другого европейского государства. Также понять и увидеть ошибки юриспруденции.
Возможность деятельности в роли маклера носителям различных профессий – это уже действительность наших будней. Понятное дело, что лучше обращаться за услугами к знакомому маклеру или по рекомендации знакомых. Ну, и, конечно же, необходима консультация юриста. Как говорится – доверяй, но проверяй.
К сожалению, нашей недвижимостью, в отличие от немецкой, движет не маклер, а риэлтор, который вообще никакой ответственности за качество сделки не несет. По сути, просто является связующим звеном между покупателем и продавцом. Знаю случай, когда риэлтор заранее зная, что новый дом, по ряду причин, застройщик не сдаст, предлагал и продавал в нем квартиры. Хочется верить, что таких риэлторов меньшинство.
Риэлтор, это не совсем есть маклер(посредник по нашему), он скорее специалист в вопросах работы с недвижимостью. Его работа заключается не только в поиске покупателя недвижимости, но и охватывает другие аспекты работы с недвижимостью, например оформление документации, оформление аренды, сервитута, оценка объектов и др. Короче говоря, можно назвать и юристом с узкой специализацией «работа с недвижимостью». Но так уж получилось в нашем царстве, что в условиях «дикого капитализма» риэлторами называют себя все кому не лень заработать не прилагая усилий при купле-продаже недвижимости, а таковые и являются маклерами, но как правило без каких либо познаний в данной области. Но таковыми (риэлторами) они в своем большинстве не являются. Увы!
А чем право РФ регулирует деятельность того, что обозначено различными «западными и заимствованными» названиями, за которыми стоит определённый вид деятельности УЖЕ там же и урегулированный?
Мода на названия меняется, а суть и правовой инструмент должен быть где то заложен?
Очень интересное замечание. Логически безусловно должен быть заложен. Но на практике… (пробел). Законодательством РФ не определена риэлторская деятельность, поэтому думаю она(деятельность риэлторов) осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса. Существуют коммерческие либо образуемые коммерческими организациями объединения риэлторов, например Российская гильдия риэлторов или Московская ассоциация риэлторов, которые и осуществляют (задают тон) регулирование всей отрасли.
Возникает встречный вопрос: Заложен ли в праве Германии правовой инструмент деятельности риэлторов, а не маклеров?
В маклерском договоре, как раз МОЖЕТ быть указано, что маклер «служит двум господам» и с обоих получает вознаграждение.
Читаем: «В этой связи следует учесть изначальную возможность диспозитивности, т.е. урегулирование договором разрешения такой двойной деятельности. Клиенту в этом случае должно быть изначально понятно, что провизия получается маклером с обеих сторон основного договора» — по-моему, все понятно :)
Да, всегда интересно сравнить как у «них», и как у нас. Значительных плюсов в их системе не вижу. В целом приходится констатировать только более развитые отношения в сфере торговли недвижимостью, но основаны они не на качестве законодательства, а, скорее всего, на устоявшихся традициях.