Что движет недвижимость Германии. Часть 2. Договор маклера, его особенности, отличия, виды

Правовые отношения в типичном договоре с маклером существуют лишь между маклером и его клиентом, но не между маклером и третьим, заинтересованным в заключении основного договора с клиентом о купле или продаже.
Это стоит всегда иметь в виду любому, кто пользуется услугами посредника, т.к. в связи с этим, определяется ответственность маклера по отношению к клиенту и его возможности по отношению к третьим заинтересованным. 

К основным обязанностям в рамках типичных доверительных отношений с маклером относится напр. обязанность разъяснения и информирования клиента о всех деталях, фактах, обстоятельствах, законодательных условиях и требованиях, которые относятся к успеху осуществления основной сделки купли или продажи.

Так в деятельности маклера по недвижимости признаётся его обязанность передачи полной и точной информации о налоговых требованиях и условиях сделок, получения дополнительных документальных сведений от ведомств и госслужб относительно объектов или юр. лиц, правильное обращение с технической документацией и её трактовка.
 
При этом консультационная деятельность в налоговой, правовой и др. сферах не предусматривается, если маклер не является носителем именно той профессии, которая подразумевает и разрешает квалифицированную консультацию, напр. адвокат, налоговый советник, экономист, архитектор. Исходя из этого, клиенту предоставляется возможность выбора маклера в соответствии с наличием его дополнительных возможностей и спектра именно профессиональных, а не посреднических услуг.

Стоит напомнить, что деятельность в роли маклера разрешена носителям различных профессий и может быть не постоянным, а параллельным или разовым видом занятия или деятельности для уже существующих клиентов.
 
Важным является поэтому возможность маклера как частного лица или компании комбинировать типичный договор маклера с другим видами договоров урегулированными в немецком праве для улучшения как возможностей услуг для клиента, так и собственного статуса и вознаграждения. Основным отличием от договора об услугах (см. § 611 BGB) который предусматривает оплату вне зависимости от результата, или заказа (см. § 662 BGB), где исполнитель может требовать возмещения вложенных усилий, является отсутствие обязанности маклера к активной деятельности, что типично для договора маклера, но малоизвестно его клиенту.

Соответственно деятельность маклера основана на упомянутом выше принципе доверия, степень и конкретизация которого определяется в каждом конкретном случае.
 
Практическое значение такого доверия, а вернее последствия его возможного разрушения, отображено в § 654 BGB. Основной случай такого нарушения описан в виде запрета двойной деятельности на обеих сторонах основного договора о купле или продажи, особенно в сочетании с обязанностью нейтральности по отношению к основной сделке клиента и избежание конфликтов интересов сторон. Правовым следствием данной нормы может явиться как потеря требования маклера об оплате провизии, так и иски о возмещении возможных ущербов сторонам основного договора.

В этой связи следует учесть изначальную возможность диспозитивности, т.е. урегулирование договором разрешения такой двойной деятельности. Клиенту в этом случае должно быть изначально понятно, что провизия получается маклером с обеих сторон основного договора. 
 
О провизии, о т.н. «договорной каузальности», и др. правах и обязанностях сторон подробнее см. «Что движет недвижимость Германии. Часть 3».