Что движет недвижимость Германии. Часть 39. Холод – это не жара, уважай свои права.

О том, что арендатор жилого объекта наделён огромным набором прав согласно норм гражданского кодекса Германии, и даже в разных его разделах, уже шла речь в моих публикациях ранее.

Известна и широко применяется в прецедентной практике и норма арендного права (см. § 536 BGB), позволяющая снижать арендную плату по причине наличия тех или иных недостатков объекта.

Целые тома прецедентной практики чётко регулируют возможность снижения платы на тот или иной процент и пестрят сотнями случаев: от шума до запаха, от плохой вентиляции до яркой иллюминации, от низкой изоляции до высокой вибрации – казалось бы уже все случаи охвачены.

Но жизненные ситуации, о которых приходится узнавать из содержания и сути судебных рабирательств не перестаёт удивлять всё новыми сюрпризами.

И так, речь пойдёт об одном из самых частых предметов спора и причины снижения арендной платы: об отоплении.

Заключив арендный договор с владельцем объекта летом или весной, когда народ особенно мобилен и любит переезжать в новый объект, арендатор очень часто «радует» собственника различными претензиями, требованиями и снижением аренды уже зимой, когда оказывается, что отопление имеет те или иные недостатки. И это абсолютно обосновано, если недостаток проявился именно в момент начала отопительного сезона.

От 1 % до 90% снижения арендной платы вполне возможны, а в некоторых случаях владельцу могут «присудить» и оплату за дополнительные расходы и ущерб жильцу, включая иногда даже и его временное проживание в гостинице или в другом отапливаемом объекте. Это было о холоде в квартире, что разумеется явный недостаток.

А как на счёт жары в квартире? При этом жара эта не в разгаре лета и не от солнца, а в разгаре зимы, в крещенские морозы, когда за окном, что называется «глубокий минус».

В одной из берлинских квартир арендатор обнаружил, что с началом отопительного сезона, проходящая через его комнату «транзитом» труба отопления создавала постоянную летнюю температуру квартиры в 25 – 26 градусов. Арендатор счёл это за недостаток. Поскольку труба эта не была изолирована, тепло, проходящее через неё ни чем не регулировалось, то своё право на регулирование температуры жилого помещения арендатор счёл существенно нарушенным и решил обосновать этим снижение арендной платы по аналогии с недостатком «неработающего» регулятора тепла отопления.

Занялся таким иском о снижении арендной платы суд берлинского района Шёнеберг (см. ном акт. 8 C 149/15). И вот краткие выдержки из данного процесса с интересными обоснованиями, выводами и трактовками суда.

Во-первых, обоснование «несносного условия проживания» в период отопительного сезона из-за переизбытка тепла суд отклонил. Комнатную температуру в 25 – 26 градусав в зимний период суд счёл хоть и немного завышенной, но всё же «сносной» и «приемлемой». А при таком обстоятельстве суд посчитал, что основное требование закона к наличию «недостатка арендуемого объекта» (Mietmangel), который должен быть ещё и «значительным» (erheblich) и только тогда вести к праву снижения платы, просто отсутствует. Иными словами: может это и «недостаток», но «недостаточно значительный».

Во-вторых, обоснования арендатора «провалились» уже на стадии проверки судом того обстоятельства, а были ли известны арендатору все особенности арендуемого помещения, то есть не применимы ли положения § 536 b BGB, которые лишают арендатора права снижения платы из-за недостатка объекта.

Оказалось, что до заключения договора уже из предоставляемых собственником расчётов за отопление, при ответе на вопрос «… а тепло ли тут зимой...» и при осмотре помещения с «транзитной трубой отопления» договорному партнёру было известно или должно было стать понятным, что отопление не совсем подлежит регулированию, но хорошо функционирует.

Отклоняя требования арендатора в снижении арендной платы суд порекомендовал целый ряд мер, которые «возможны», «доступны» и «приемлемы» для конкретного арендатора в виде самостоятельного устранения данного незначительного недостатка, о котором многие могут зимой лишь мечтать. К таким «мерам борьбы» суд отнёс например частое проветривание и летнюю форму одежды.

Любые же аргументы арендатора о вреде здоровью комнатной температуры в 25 -26 градусов должны быть ещё достаточно субстанциированы соответствующими врачебными заключениями, коих в данном случае и для данного арендатора не оказалось.

Этим почти куръёзным прецедентным случаем могут руководствоваться теперь как собственники, так и арендаторы объектов в Германии. Первым следует вовремя указывать на особенности своего объекта, которые могут в последствии показаться арендатору «недостатком». А вторым следует основательно и дословно изучить требования норм арендного права к «недостатку» перед тем, как реализовывать право на его устранение или снижение платы, а так же учитывать особенности отдельного случая, который может быть уникальным и стать прецедентным.
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.