Найти юриста / адвоката / эксперта
Одним из наиболее распространённых заблуждений у зарубежных инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость или просто у граждан, решивших приобрести объект в Германии, является мысль: «были бы деньги и объект подходящий, а оформить покупку — дело техники».
Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.Причин тому может быть множество.
Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).
Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.
Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле.
Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется, о большинстве формальностей пришлось позаботиться продавцу, члену общества владельцев квартир в доме и согласно положений (WEG).
Но никто даже и предположить не мог, что продавец и покупатель слишком рано обрадовались сделке и вот почему. Согласно т.н. плану распределения собственности в объекте (Teilungserklärung), при продаже квартиры требовалось согласие членов общества и управленца согласно § 12 WEG.
И в принципе такое согласие в большинстве случаев действительно «дело техники» и «чистая формальность».
Но в данном случае в согласии было отказано, что заставило продавца обратиться в суд с иском, опротестовывающим решение и с требованием его отмены.
Суд рассмотрел обоснование отказа на предмет правомерности и обоснованности. Отказ был обоснован тем, что оба покупателя, будучи зарубежными гражданами страны, не входящей в ЕС, находились на территории Германии с «визой», т.е. документом разрешающим пребывание, только на протяжении 90 дней в году.
Ссылаясь на это обстоятельство, сообщество владельцев и управленец обосновали свой отказ гипотетической ситуацией при которой новый владелец мог не выполнить обязательства по текущим оплатам или другие текущие финансовые обязательства по объекту.
Такие очень типичные для многих владельцев задолженности по платам, влекут за собой правовые действия со стороны управляющего объектом и сообщества. Решаются они как в предсудебной переписке, так и в судебных инстанциях.
При такой ситуации реализация обычных требований управления или сообщества через суд против граждан России сочли чрезмерно затруднительным и почти невозможным мероприятием, поскольку между двумя странами отсутствует договор о содействии в реализации судебных требований.
Суд счёл такое обоснование достаточным, указывая и на то, что реализация требований против иностранных граждан, нахождение которых в Германии ограничено 90 днями в году и которые не имеют иного адреса нахождения в ЕС, изрядно затрудняется. При таких обстоятельствах, по мнению суда г. Веддинг от 27.08.12 (ном акт. 21b C 75/12), сообщество вправе отказать своему члену в продаже его «собственности» покупателям из за пределов «зоны».
Чтож, всем инвесторам и покупателям, и не только из стран СНГ, рекомендуется:
— досконально изучать документы найденного для покупки объекта недвижимости в Германии,
— привлекать для этого профессионала права и учитывать особенности норм WEG и конкретных обстоятельсв, несвязанных с самим объектом,
а так же:
— глубоко задуматься о понятии «собственность» относительно влияния на него различных факторов, иногда несовместимых с понятием «зарубежная» и о понятии «инвестиция», иногда несовместимого с понятием «надёжная», представив себя на месте продавца в случае, описаннном выше.
____________________________________________________________________________
Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
Забывают при этом такие граждане о том, что они являются «иностранцем», при том из стран, невходящих в ЕС, что может стать не только препятствием для сделки, но и предметом судебных разбирательств и отмене сделки.Причин тому может быть множество.
Некоторые из таких причин могут исходить из норм, регулирующих права иностранцев, некоторые из норм о контроле капитала, а некоторые — как ни странно — из норм, регулирующих права владения и управления объектом (WEG).
Но иногда сочетание таких норм становится причиной срыва сделки с последующими исками.Казалось бы, инвестору и зарубежному покупателю должны быть рады в любой стране, тем более, если речь идёт о сделке, на которой зарабатывает и государство, привлекая из зарубежа нового налогоплательщика; и нотариусы, рассчитывающие свои гонорары, включая НДС, из суммы сделки; и продавец, наконец нашедший покупателя с деньгами, а не кредитными договорами.
Но не так всё просто и примером тому может служить одно из судебных решений в следующем деле.
Два гражданина России, жители Москвы, решили приобрести квартиру. Разумеется, о большинстве формальностей пришлось позаботиться продавцу, члену общества владельцев квартир в доме и согласно положений (WEG).
Но никто даже и предположить не мог, что продавец и покупатель слишком рано обрадовались сделке и вот почему. Согласно т.н. плану распределения собственности в объекте (Teilungserklärung), при продаже квартиры требовалось согласие членов общества и управленца согласно § 12 WEG.
И в принципе такое согласие в большинстве случаев действительно «дело техники» и «чистая формальность».
Но в данном случае в согласии было отказано, что заставило продавца обратиться в суд с иском, опротестовывающим решение и с требованием его отмены.
Суд рассмотрел обоснование отказа на предмет правомерности и обоснованности. Отказ был обоснован тем, что оба покупателя, будучи зарубежными гражданами страны, не входящей в ЕС, находились на территории Германии с «визой», т.е. документом разрешающим пребывание, только на протяжении 90 дней в году.
Ссылаясь на это обстоятельство, сообщество владельцев и управленец обосновали свой отказ гипотетической ситуацией при которой новый владелец мог не выполнить обязательства по текущим оплатам или другие текущие финансовые обязательства по объекту.
Такие очень типичные для многих владельцев задолженности по платам, влекут за собой правовые действия со стороны управляющего объектом и сообщества. Решаются они как в предсудебной переписке, так и в судебных инстанциях.
При такой ситуации реализация обычных требований управления или сообщества через суд против граждан России сочли чрезмерно затруднительным и почти невозможным мероприятием, поскольку между двумя странами отсутствует договор о содействии в реализации судебных требований.
Суд счёл такое обоснование достаточным, указывая и на то, что реализация требований против иностранных граждан, нахождение которых в Германии ограничено 90 днями в году и которые не имеют иного адреса нахождения в ЕС, изрядно затрудняется. При таких обстоятельствах, по мнению суда г. Веддинг от 27.08.12 (ном акт. 21b C 75/12), сообщество вправе отказать своему члену в продаже его «собственности» покупателям из за пределов «зоны».
Чтож, всем инвесторам и покупателям, и не только из стран СНГ, рекомендуется:
— досконально изучать документы найденного для покупки объекта недвижимости в Германии,
— привлекать для этого профессионала права и учитывать особенности норм WEG и конкретных обстоятельсв, несвязанных с самим объектом,
а так же:
— глубоко задуматься о понятии «собственность» относительно влияния на него различных факторов, иногда несовместимых с понятием «зарубежная» и о понятии «инвестиция», иногда несовместимого с понятием «надёжная», представив себя на месте продавца в случае, описаннном выше.
____________________________________________________________________________
Vitaliy Haupt, Hannover, + 049-511-1613948 V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском.
А где русские идут? Не увидел. А очень было б инетересно о том как русские идут по Европе(giggle)
Если честно, никогда не подумаешь, что такие сложности могут возникнуть при покупке недвижимости в Германии, пока не прочтешь подобные примеры…
Угу, только вот орды наших мусульманских соседей как-то легко и просто поселились в Германии всеми своими семействами. Избирательность какая-то. однако
Национальная система мер защиты интересов сообщества собственников и управленцев со стороны государства, в том числе и в судебном порядке понятна, обоснованна и достаточно аргументирована. Гипотетическое обоснование возможностью возникновения проблем в будущем весьма выше всяких похвал.
Однако, позволю присоединится к мнению Анатолия Сергеевича: неужели только «приход» русского капитала на немецкий рынок недвижимости способствовал введению подобных мер защиты со стороны государства?
Для демонстрации «логики» и «последовательности» управления «дышлом», в одной из следующих публикаций серии о недвижимости думаю следует привести пример того, как
— суд решает о чуть ли не принудительной обязанности владельца сдавать в аренду пустующий объект,
— для владельцев пустующих объектов в 2013 году отменяются налоговые поблажки,
— законодатель пытается влиять на «свободу формирования цены» объекта (т.е. собственности) и размер его аренды, с целью «заполнить дыры» и т.д.
Из таких маленьких элементов складывается общая картина «что движет».
А о национальных интересах «защиты» думаю следует думать тогда, когда, государство допускает крос-борд-лизинг на 99 лет всего коммунального транспорта своей столицы или всей сети водопроводного и очистного хозяйства нескольких полумиллионных городов в размере (многих миллиардов фантиков), поставив города и коммуны уже через 5 лет на грань банкротства и лищь тогда, спохватившись, запретив в Верховной Инстанции инструмент крос-борд-лизинга (явно не «российского инструмента»).
Всем, кому чихнулось после этого комментария: Будьте здоровы, это был тот самый «сор из избы»…
Я обращался как-то к коллеге Гаупт Виталию с вопросом о режиме общей собственности на недвижимое имущество в Европе и в Германии в частности. Оказалось, что на общую собственность фактически распространяются нормы о GmbH (аналогичные общества с ограниченной ответственностью). Это существенно отличается от нашей концепции общей долевой собственности, когда собрания сособственников проводятся по разным правилам (для жилых зданий свои правила, для общих сельхозземель свои правила, для нескольких собственников на одну акцию — свои).
Очень и очень интересно было бы получить хотя бы краткий экскурс как это определено в законодательстве и реализуется на практике.
Уважаемый Владислав Александрович, для собственников жилья в Германии действует один (главный) закон: WEG.
Что Вы имели ввиду, говоря о GmbH применительно к собственникам жилья, я несовсем понял, ведь дання корпоративная форма регулируется другим законом (GmbHG), т.е. законом о GmbH. Если имелось ввиду лишь некоторое сходство в плане проведения собраний, процесса приглашения и голосования — то согласен, сходство есть.
А если в собственности нескольких лиц не жилое, а скажем, административное здание? Или земельный участок? У нас это регулируется разным способом. Если здание не является жилым, то не возникает общая собственность на фундамент, несущие стены, трансформаторную подстанцию, коммуникации и т.п., собственники владеют только своими «кабинетами», и нередко вынуждены платить «хозяину» всего остального. А по землям сельскохозяйственного назначения собрания проводятся иначе, маразм в том, что для кворума достаточно явки 20% участников и решение может быть принято большинством голосов.
Для нежилих объектов недвижимости, которые находятся в собственности нескольких физических лиц обычно создаётся «общество по управлению» т.к. разумеется подразумевается аренда (Pacht) объекта. Форма такого общества может быть действительно различной (KG,GmbH,e.V., и т.д.) и соответственно применяются соответственные регулирующие такую форму нормы.
С недавнего времени действует так же и REIT-Gesetz для объектов инвестиций. Для такого рода «общества» действуют нормы Закона об акционерных обществах (AktG) и торгового права (HGB).
Административные объекты обычно (догадываюсь что скорее в 90% случаев) и принадлежат административной еденице, а всё «обслуживание» отдаётся в виде аутсорсинга частным компаниям. Если же какая то «администрация» размещается в «частном» владении, то на основе особого договора аренды между владельцем и гос.ведомством «той» админитрации (т.е. государство осуществляет «аутсорсинг»).
В регистре (Grundbuch) разумеется во всех случаях «владельцем объекта» записывается общественная форма и её участники.И все они при всех действиях с объектом должны придерживаться нормы, регулирующей регистрацию изменений во владении объектом (GBO) напр. при продажах, долгосрочных арендах и т.д.
А теперь сравните с нашим правом.
— Для жилого дома все решения принимает собрание собственников, кворум собрания должен быть не менее 50%, при этом количество голосов одного участника пропорционально размеру его собственности (то есть, определяется по площади квартир в доме);
— Для земель сельхозназначения решения принимает собрание собственников, но кворум уже составляет 20% от числа всех участников долевой собственности (то есть, если вы даже купили доли в праве, составляющие подавляющее большинство, это ничего не даёт, так как Вы только одно лицо, остальных лиц может быть больше), правда, может быть и 50% при исчислении по размеру собственности (как в жилых домах) — тут полная смута в законах.
— Для административных и иных нежилых вообще ничего не понятно. Общее правило для общей долевой собственности гласит, что нужно согласие всех сособственников, то есть и кворум и все решения только 100% голосов.
Передача в управление отрегулирована только для жилых домов (по этому поводу на сайте много написано, основная проблема в том, что тут часто получается «без меня меня женили», управляющие компании возникают самопроизвольно и делают что им захочется).