Что движет недвижимость Германии. Часть 5. Покупка сданного объекта с жильцом. Приоритеты

(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)

Обычно в правоотношениях, существующих между участниками договоров третьей стороны, не участвующие в сделке (напр. продажи недвижимости) не имеют возможности реализации своих прав по отношению к покупателю.
Не смотря, на этот основной принцип, существуют исключения, обеспечивающие соблюдение прав третьих «опосредованных» участников сделок.

Одной из норм, действующей как исключение в правовых отношениях и как нацеленная на защиту прав съёмщика жильца является § 566 BGB.
 
Согласно этой норме между арендатором жилья, которое продаётся и новым его владельцем, т.е. покупателем возникают (согласно закона) правовые отношения. Эти правовые отношения содержат в себе все существовавшее ранее права и обязанности предыдущего владельца и арендатора. Иными словами покупатель полностью вступает в те договорные отношения, которые уже существуют между продавцом и арендатором.
 
Не трудно догадаться, что чем дольше арендатор и старый владелец состоят в договорных отношениях, тем более высока вероятность наличия как спорных, так и незамеченных или скрытых правовых рисков, не говоря о возможных решённых, но грозящих возобновлением судебных разбирательств или претензий, основанных на нововыявленных фактах или ситуациях.
 
Как указано выше, именно «долгосрочность» существования отношений и «многолетняя стабильность» арендной платы часто преподносится продавцом как преимущество и надёжность подобной инвестиции.

Покупатель вступает, таким образом, в те (новые для себя) права и обязанности, которые заложены в старом договоре с арендатором жилья. Сам текст договора и заложенные в нём права и обязанности сторон ещё не самое главное, что является предметом правового анализа приобретаемого объекта.
 
При этом не исключено так же принятие на себя обязанностей и обязательств, выполнение которых было в какой-то момент обещано или гарантировано предыдущим владельцем своему арендатору вне текста договора. Например, в переписке при улаживании тех или иных проблем, оставшейся в забытых актах адвоката одной из сторон или в приложениях к судебным (мировым) решениям или в актах коммунальных и других административных ведомств.
 
Область права, относящаяся к владению, управлению и аренде жилья в Германии, а именно регулирование прав и обязанностей владельца и арендатора относится к одной из наиболее часто изменяемой и регулируемой областей в немецком праве.
 
Любые еженедельные новые решения высших или земельных судов в этой области и частые изменения положений земельных и федеральных ведомств становятся причиной того, что многие статьи старых договоров аренды становятся просто недействительными и требуют особого внимания участников правоотношений.
 
Чаще всего эти положения относятся к обязанностям владельца или правам арендатора, которые, согласно § 566 BGB, переходят к новому владельцу при продаже объекта сданного в аренду.
 
Таким образом, вступление в права и обязанности по договору, преподносимому продавцом с ударением на «долгосрочность» существования отношений и с «многолетней стабильностью» арендной платы — это первый индикатор и гарантия того, что такой договор полон недействительных (устаревших или потерявших законную силу) статей.
 
Для любого покупателя объекта недвижимости сданного в аренду и его вступление в новые, но уже давно существующие «чужие» правоотношения требует особого подхода именно к правовым вопросам содержания того, во что «вступается» при покупке объекта.
 
Реальные примеры из правовой практики передачи сданного в аренду жилья в Германии и конкретно возникающие при этом правовые вопросы – в следующих частях серии «Что движет недвижимость Германии».