Что движет недвижимость Германии. Часть 8. Покупка объекта с финансированием и реконструкцией. Случаи

(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
 
Иногда препятствием и риском в сделке с недвижимостью могут становиться правовые нормы, которые казалось бы имеют малое отношение к этой области права, состоят всего из пары строчек, находятся абсолютно далеко от норм, регулирующих обращение с недвижимостью и мало кому известны.

Содержание их иногда настолько просто, что непосвящённому гражданину Германии они могут показаться просто «формальным изречением».

Одна из них «Противоречие принятым традициям и правилам», § 138 BGB*. Недействительность договоров может так же основываться и на таком противоречии, отсутствие или наличие которого может выявить только конкрентый контроль текста договора или всей ситуации, иногда через многие годы, как показывает следующая история.
 
Одним из примеров решений Верховного Суда, которое было вынесено в пользу покупателя в случае продажи недвжимости в виде инвестиции, может стать следующий случай. Семейная пара по настоятельной рекомендации посредника в рамках договора о предоставлении консультационных и посреднических услуг по продаже, финансированию и реконструкции объекта,  решилась на покупку объекта стоимостью около 70.000 Евро с одновременным финансированием и реконструкцией объекта. Но позже выяснилось, что ценность самого объекта была на много ниже указанной цены. Кроме того, соотношение стоимости объекта и провизии посредника, а именно их неадекватность, могло стать причиной полного расторжения договора как недействительного согласно § 138 BGB (Противоречие устоям и традициям.)
 
После неудачного решения местного суда, отклонившего иск о возмещении ущерба и признании договора недействительным, Верховный суд всё же отменил это решение в пользу покупателя (см. V ZR 178/08) дав ему возможность дополнительных аргументов о наличии т.н. субъективного состава умышленных действий продавца. При этом случай должен был быть пересмотрен заново на предмет наличия т.н. сделки с явно завышенными и ущемляющими права покупателя ценами.
К таким случаям например относится сделка, при которой более 30 % цены сделки составляет провизия или гонорар посредника, в какой бы роли и при каких бы обстоятельствах он не выступал. Важнейшими критериями при рассмотрении таких случаев Верховный суд посчитал не только наличие «явной неадекватности услуги и её оплаты», но и наличие т.н. порицательно сознательных действий продавца. Для признания такового необходимо наличие сознательного понимания продавцом того, что покупатель может пойти на сделку только под воздействием обстоятельств, влияющих на его свободное волееизъявление или при иных обстоятельствах, как например недостаток возможности соразмерения стоимости услуги и её оплаты покупателем.
 
Верховный Суд указал и на то, что наличие такого «компонента» в действиях посредника покупатель должен как минимум указывать в своих претензиях и при требовании возмещения ущерба.
 
Недостаточность опыта покупателя, как в данном случае, относительно рыночной цены, состояния объекта и необходимости его реконструкции с привлечением финансирования должно быть, согласно требованиям применения этой нормы, умышленно использовано продавцом. Частичная неосведомлённость о возможностях или правилах финансирования не означает того, что продавец умышленно использует неосведомлённость покупателя о стоимости сравнимых объектов.
 
Из данного случая видно, что некоторые сделки включающие в себя весь комплекс и большой спектр услуг, иногда могут ставить под угрозу их соответствие казалось бы незаметным и ни о чём не говорящим нормам права.
_______________________________________________________________________________
* Далее: свободный перевод автора, не претендующий на точность или соответствие официально существующим переводам:
§ 138 Sittenwidriges Rechtsgeschaeft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschaeft, das gegen die guten Sitten verstoesst, ist nichtig.
(1) Сделка, противоречащая устоявшимся традициям, считается недействительной.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschaeft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermoegen oder der erheblichen Willensschwaeche eines anderen sich oder einem Dritten fuer eine Leistung Vermoegensvorteile versprechen oder gewaehren laesst, die in einem auffaelligen Missverhaeltnis zu der Leistung stehen.
(2) Недействительной является особенно та сделка, при которой используя безвыходность партнёра, его неопытность, его недостаток возможности оценки или достаточной степени его слабой воли, себе или третим обещаются или передаются ценности, которые находятся в явном несоответствии с их договорным эквивалентом.