Найти юриста / адвоката / эксперта
(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
Одним из частых заблуждений зарубежного клиента можно назвать роль нотариуса в процессе покупки объекта недвижимости в Германии. Все заблуждения относительно статуса, обязанностей и возможностей связанных с необходимостью нотариального оформления сделки можно разделить на категории:
— типичные заблуждения о статусе нотариуса, как т.н. «органа» контроля правоотношений,
— типичные заблуждения об обязанности соблюдения нейтралитета нотариуса в оформлении,
— заблуждения о его обязанностях по отношению к государственным органам и ведомствам.
Начнём с разъяснения последней категории заблуждений, которая касается чаще всего налоговых вопросов клиента-покупателя или клиента-продавца, подлежащего налогообложению в стране.
Мало кто из участников сделки покупки или продажи недвижимости в Германии может допустить мысль о том, что уже 2 недели после сделки финансовое ведомство по месту нахождения и регистрации объекта (Finanzamt) становится владельцем всей информации относительно частностей сделки.
Ещё более шокирующим для многих становится тот факт, что именно нотариус является тем, кто обязан предоставлять такую информацию служащим финансового ведомства.
Нотариальное заверение любой сделки подлежит действию многих положений о нотариате в Германии в сочетании с другими правами и обязанностями, как ведомств, так и нотариатов.
Но наиболее незнакомым и абсолютно недоступным простому участнику сделок с недвижимостью остаются положения административных распоряжений высшей финансовой дирекции, которые определяют содержание необходимой к предоставлению информации.
Так ими регулируется получение информации о сделках не только купли или продажи, но и дарения, отказов, наследования, договоров различного вида передачи собственности между членами семьи, родственниками и третьими.
Кроме того, в случаях договорного разделения или регулирования частей собственности на недвижимость в конкретных случаях, как например брачный договор, договор о разделе при расторжении брака или окончании имущественных отношений – могут стать достоянием финансового ведомства.
Причиной тому является во многих случаях оправданный интерес работников ведомства в соблюдении положений не только налогового законодательства, но и норм, регулирующих требования к законности происхождения капитала, который вкладывается в недвижимость.
Несмотря на то, что оплата услуг немецкого нотариуса строго регулируется различными положениями (напр. KostO Kostenordnung), т.н. порядка расчетов, в котором так же разграничены правовые области, в которых действует нотариус, каждая сделка, требующая нотариальное оформление подлежит действию многих других норм.
Об их существовании и приблизительном содержании рекомендовано заранее ознакомиться, т.к положения таких норм могут напрямую влиять на финансовые расчеты при определении стоимости сделок, на определение многих налоговых преимуществ и недостатков того или иного вида оформления и т.д.
Одним из следующих, упомянутых выше заблуждений является представление многих клиентов о том, что после нотариального оформления сделки и после вступления в силу положений заверенных договоров нотариус может или даже должен оказывать правовую или консультационную поддержку, например при изменившихся условиях, расчетах или других возникших правовых вопросах.
Простая ссылка на положения (BNotO, Bundesnotarordnung) т.е. федеральное положение о нотариате обычно быстро развеет эти и другие заблуждения.
Об этом настоятельно рекомендуется получить разъяснения у любого адвоката до самой сделки.
Одним из частых заблуждений зарубежного клиента можно назвать роль нотариуса в процессе покупки объекта недвижимости в Германии. Все заблуждения относительно статуса, обязанностей и возможностей связанных с необходимостью нотариального оформления сделки можно разделить на категории:
— типичные заблуждения о статусе нотариуса, как т.н. «органа» контроля правоотношений,
— типичные заблуждения об обязанности соблюдения нейтралитета нотариуса в оформлении,
— заблуждения о его обязанностях по отношению к государственным органам и ведомствам.
Начнём с разъяснения последней категории заблуждений, которая касается чаще всего налоговых вопросов клиента-покупателя или клиента-продавца, подлежащего налогообложению в стране.
Мало кто из участников сделки покупки или продажи недвижимости в Германии может допустить мысль о том, что уже 2 недели после сделки финансовое ведомство по месту нахождения и регистрации объекта (Finanzamt) становится владельцем всей информации относительно частностей сделки.
Ещё более шокирующим для многих становится тот факт, что именно нотариус является тем, кто обязан предоставлять такую информацию служащим финансового ведомства.
Нотариальное заверение любой сделки подлежит действию многих положений о нотариате в Германии в сочетании с другими правами и обязанностями, как ведомств, так и нотариатов.
Но наиболее незнакомым и абсолютно недоступным простому участнику сделок с недвижимостью остаются положения административных распоряжений высшей финансовой дирекции, которые определяют содержание необходимой к предоставлению информации.
Так ими регулируется получение информации о сделках не только купли или продажи, но и дарения, отказов, наследования, договоров различного вида передачи собственности между членами семьи, родственниками и третьими.
Кроме того, в случаях договорного разделения или регулирования частей собственности на недвижимость в конкретных случаях, как например брачный договор, договор о разделе при расторжении брака или окончании имущественных отношений – могут стать достоянием финансового ведомства.
Причиной тому является во многих случаях оправданный интерес работников ведомства в соблюдении положений не только налогового законодательства, но и норм, регулирующих требования к законности происхождения капитала, который вкладывается в недвижимость.
Несмотря на то, что оплата услуг немецкого нотариуса строго регулируется различными положениями (напр. KostO Kostenordnung), т.н. порядка расчетов, в котором так же разграничены правовые области, в которых действует нотариус, каждая сделка, требующая нотариальное оформление подлежит действию многих других норм.
Об их существовании и приблизительном содержании рекомендовано заранее ознакомиться, т.к положения таких норм могут напрямую влиять на финансовые расчеты при определении стоимости сделок, на определение многих налоговых преимуществ и недостатков того или иного вида оформления и т.д.
Одним из следующих, упомянутых выше заблуждений является представление многих клиентов о том, что после нотариального оформления сделки и после вступления в силу положений заверенных договоров нотариус может или даже должен оказывать правовую или консультационную поддержку, например при изменившихся условиях, расчетах или других возникших правовых вопросах.
Простая ссылка на положения (BNotO, Bundesnotarordnung) т.е. федеральное положение о нотариате обычно быстро развеет эти и другие заблуждения.
Об этом настоятельно рекомендуется получить разъяснения у любого адвоката до самой сделки.
Безусловно познавательный материал.
Однако, возник дополнительный вопрос по налогообложению по сделкам с недвижимостью: Виталий, как определяется юридический момент перехода права по сделкам с недвижимостью, т.е. в какой момент возникает обязанность по уплате налога на недвижимое имущество? И может ли сделка не состояться после заверения сделки нотариусом? Заранее спасибо за ответы.
— Налог на недвижимость платиться у нас раз в год. Моментом является занесение нового владельца в регистр (формальная часть). В немецком праве есть принцип т.н. абстрагирования формальной и материальной сторон сделки (может как нибудь в следующих публикациях). Другой момент, т.н. передача и вступление во владение определяется выполнением обязательств сторон по сделке.
— Может, если занесённый в регистр владелец не (или не до конца) исполняет свои обязательства или получает занесение в регистр «другим» путём, то запись в регистре подлежит корректировке в определённом судебном процессе (в котором нотариус разумеется «не при чём»).
Спасибо! С интересом жду продолжения, особенно по двум правовым сторонам сделки.
Правильно, ли я поняла, что в Германии, нотариус занимается всей процедурой регистрации сделки.
Процедура всего лишь предусмотрена законом, как и участие в ней нотариуса и работников судебного регистра. От этого просто никуда не деться.
По моим наблюдениям, большинство граждан во всем мире переоценивают роль нотариусов, ошибочно полагая, что нотариальное удостоверение подлинности подписей и личностей сторон, является гарантией юридической чистоты и «нерушимости» сделки.
Нотариус конечно вряд-ли станет удостоверять заведомо противозаконную сделку, но и углубляться во все нюансы, тоже не обязан.
Ну а что касается финансовых (налоговых) органов, то во всех странах они очень трепетно относятся к возможности пополнить казну, и с этим приходится мириться :)
Я бы сказал, что (по крайней мере у нас) участие нотариуса вообще ничего не гарантирует, т.к. некоторые нотариусы «работают» в связке с «черными» риэлтерами и оформляют дарственные от одиноких алкоголиков или престарелых на своих подельников…
К сожалению, Вы правы — «черные» нотариусы и риэлтеры пока еще существуют… хотя и являются той самой «ложкой дёгтя», которая портит всю бочку мёда…
А интересно, есть ли «черные» нотариусы в Германии? Или это нонсенс?
(rofl)
… хорошо, что есть эта функция для выражения эмоций в письменном общении, они такая редкость в нашей работе…
Вот сколько раз говорю себе: иди, стряпай пироги и не лезь в то, в чем не разбираешься! Ан нет, что-нибудь да ляпну невпопад :)
Ну в общем-то в Германии, как мне кажется, все ответственные служащие находятся под контролем, что существенно снижает многие риски граждан.
В общем, и к нотариусу нужно идти с юристом: сама голову сломаешь)
По моему все, что связано с недвижимостью в Германии находится под контролем. Может это и правильно, позволяет избежать недобросовестных риелторов и мошенников.
А я бы был не против, что бы и у нас была введена обязательная процедура передачи нотариусами данных о сделках в гос органы. Добропорядочным налогоплательщикам это совершенно ничем бы не грозило.