(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
 
Представьте себя на минуту арендатором жилья в Германии. Звонок в дверь, открываете, а Вам: «Здравствуйте, я новый владелец этой квартиры..., вот договор, я купил её вчера...».
 
Подобная ситуация в немецком праве полностью исключается не только из-за её практической нелепости, но и с точки зрения создания подтекстно унизительной позиции жильца, в которой нарушаются его многочисленные права, заложенные далеко не в договоре аренды и уж совсем не в договоре купли-продажи объекта.
 
Как указывалось выше, правоотношения между собственником и арендателем объекта могут насчитывать много лет. На протяжении этого времени стороны не только связаны условиями договора, права и обязанности из которого должны обоюдно соблюдаться, но и подлежат действию многих гражданских норм, определяющих права сторон при аренде жилых помещений и при их продаже.
 
Одим из таких прав арендатора, которое не всегда знакомо инвестору, желающему быстро вложить в объект, ежемесячно приносящий плату, является  первоочередное право жильца в приобретении объекта согласно § 577 BGB.
 
Казалось бы этм сказано всё, и для соблюдения такого права покупателю достаточно получить подтверждение продавца о том, что жилец осведомлён о предстоящей продаже. Можно даже представить себе простой утвердительный кивок головой продавца, в ответ на подобный вопрос покупателя для облегчения его совести и соблюдения прав «третьего», не участвующего в сделке купли-продаже т.е. жильца. Но этого мало.
 
Право арендатора в первоочередной покупке объекта представляет собой довольно формализированный процесс, состоящий из:
— надлежащего уведомления жильца владельцем,
— соблюдения определённых сроков уведомления,
— соблюдение формы уведомления,
— уведомления всех правообладателей с их правом первоочередной покупки,
— соблюдение прав правонаследников договора аренды,
— уведомление о содержании самого договора продажи.
 
Следствием такого рода правильно соблюдённого продавцом права арендатора на его первоочередную покупку объекта может стать как отклонение, так и подтверждение реализации предоставленного арендатору законом права. Последнее в свою очередь так же связано с не менее формальными правилами, действующими для арендатора, желающего реализовать своё первоочередное право покупки.
 
Вернёмся к исходной ситуации, но наоборот, теперь представьте себя новым владельцем купленного вчера объекта недвижимости, стоящим перед ещё закрытой дверью. Если она откроется, но в ответ на вежливо произнесённую фразу вместо улыбки и приглашения пройти окажутся поднятые в удивлении брови Вашего нового источника дохода – знайте, судьба всей сделки ещё не решена. К правам арендующего относятся так же возможность использования целого ряда правовых инструментов, позволяющих на долго затянуть и поставить под вопрос действительность всей продажи объекта.
 
Причиной тому может быть простой кивок головы продавца, принёсший ранее ложное облегчение на вопрос о соблюдении положений § 577 BGB, но оказавшийся бессильным перед высоко поднятыми бровями удивлённого арендатора согласно напр. §§ 437, 283, 821 BGB.
 
О множестве других причин для приятного, удивительного или неожиданного в правовой области обращения с  недвижимостью – в следующих частях.

Автор публикации

Адвокат Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 56 56

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Более 20 участников...
  • 01 Апреля 2011, 05:38 #

    У нас в России вполне нормальная ситуация, когда к тебе приходит незнакомый человек и представляется новым собственником квартиры и просит освободить помещение.

    +6
  • 01 Апреля 2011, 06:19 #

    Честно говоря, я даже удивилась, что арендатор обладает многими правами, в частности, то, что к его правам относятся возможность использования целого ряда правовых инструментов, позволяющих на долго затянуть и поставить под вопрос действительность всей продажи объекта недвижимости. В России подобных случаев не наблюдается.

    +7
  • 01 Апреля 2011, 06:55 #

    Формально, и в России существует правило о сохранении прав арендатора, при смене собственника арендуемого объекта, но как уже сказали коллеги, оно если и соблюдается, то скорее в порядке исключения.
    Что касается законодательного права арендатора на первоочередной выкуп объекта, то это условие может быть предусмотрено только для особых случаев, и касается только арендаторов государственных или муниципальных объектов. Аналогичное право для арендаторов у частных собственников может быть предусмотрено только договором, и встречается довольно редко, по сути являясь одним из вариантов рассрочки.
    Спасибо за, как всегда, интересную статью!

    +12
  • 01 Апреля 2011, 08:15 #

    Даже немного позавидовал коллеге из Германии за четкость правоустанавливающей нормы. Считаю, что права арендатора в России менее защищены законом, что приводит к многочисленным арбитражным искам между арендатором и даже бывшим собственником, особенно в случаях, когда владельцем государственной или муниципальной недвижимости принимается решение об отчуждении данной недвижимости с обременением в виде аренды.
    Спасибо за публикацию!

    +8
  • 01 Апреля 2011, 09:22 #

    Хорошая статья, и возможность сравнения, какими МОГЛИ БЫ БЫТЬ отношения и у нас. На мой взгляд, права арендаторов и нанимателей нуждаются в бОльшей защите, чем это предусмотрено российскими законами сейчас, а по сравнению с реальностью, и подавно.

    +11
    • 01 Апреля 2011, 10:26 #

      Именно МОГЛИ БЫ БЫТЬ, т.к. на практике новый хозяин просто ломит несусветную цену, или просто выгоняет неугодного, или ненужного арендатора, без всяких реверансов :)

      +10
      • 01 Апреля 2011, 14:10 #

        «Ломит цену»...??? Значит и положения о максимальном уровне повышения арендной платы — отсутствуют?

        +7
        • 01 Апреля 2011, 14:13 #

          Как бы Вы не удивлялись, но в данной отрасли в России один регулятор — рынок!

          +1
          • 01 Апреля 2011, 14:15 #

            Рынок, где цену «ломят» называется БАЗАРОМ.

            +6
            • 01 Апреля 2011, 14:26 #

              Тот кто заинтересован сдать в аренду, ломить не будет!

              Не знаю как в восточной части нашего необъятного царства, но на северо-западе снять жилье минуя посредников настолько трудно, что практически невозможно. Вот это действительно проблема, с которой необходимо бороться на уровне властей.

              +4
            • 01 Апреля 2011, 15:07 #

              В России это называется рыночные отношения. Государственное регулирование цен в России осуществляется только на продукты первой необходимости, например в Кемеровской области существовал предел цены на «социальный» хлеб весом 400 грамм. 30 марта 2011 г. это ограничение отменили и теперь этот хлеб стоит 15 рублей. В России введены такие юридические понятия, как «прожиточный минимум», «минимальная заработная плата», «потребительская корзина».

              +3
          • 01 Апреля 2011, 16:00 #

            В том, что касается муниципалитетов — скорее монополия.

            +5
        • 01 Апреля 2011, 14:21 #

          На законодательном уровне, ограничения максимального уровня повышения арендной платы, отсутствуют.

          +5
          • 01 Апреля 2011, 14:24 #

            Поздравляю!
            Пыли на базаре прибавится...
            Коллеги (с метлой) без работы не останутся!

            +7
  • 01 Апреля 2011, 10:23 #

    Нашим правотворцам при разработке и внесении изменений в действующее законодательство, нужно брать опыт европейских стран. Так как многие наши нормы еще не переведены в соответствие с современными тенденциями в гражданских правоотношениях, касающихся жилья. В Германии и других странах практика длительной аренды жилья существует десятки лет, а у нас стала появляется недавно, только с введением института собственности на жилые помещения.Поэтому у них так четко все отрегулировано.Немецким гражданам можно только позавидовать, окажись наш гражданин в такой ситуации, предсказать результат невозможно.

    +15
    • 01 Апреля 2011, 10:30 #

      Наверное, даже важнее изменений в законы, создать условия, чтобы собственники были заинтересованы в сохранении длительных отношений с арендаторами, а для этого должна быть конкуренция среди арендодателей, а не среди арендаторов.

      +10
    • 01 Апреля 2011, 13:01 #

      Так и берут, но как-то выборочно, что в нашей российской редакции возникает больше проблем, чем прав на защиту.

      +2
      • 01 Апреля 2011, 13:46 #

        У меня тоже сложилось впечатление, что наши законодатели выбирают не самые лучшие нормативные акты зарубежных стран, причем после их доработки и переработки применительно к условиям России, в ряде случаев, на выходе получаются недействующие законы, а «кошкины слезы». А вот почему не применяется передовой опыт в жилищном законодательстве, например, той же Германии, для меня остается загадкой.

        +5
    • 01 Апреля 2011, 13:39 #

      Наверное и унаследование права аренды — так же понятие не известное или не отображенное в правах арендатора РФ?

      +6
  • 01 Апреля 2011, 11:19 #

    Права арендаторов в России плохо защищены-это факт! К примеру по условиям договора аренды, арендатор обязан сделать ремонт помещения. После проведения ремонта, не добросовестный арендодатель умышленно может разорвать договор аренды, в том числе и с жилыми помещениями, а условия право выкупа могут постоянно меняться. Европейский опыт, отраженный в данной статье может служить примером для наших законодателей!

    +9
  • 01 Апреля 2011, 12:06 #

    К сожалению, у нас арендатор — физическое лицо зачастую просто отказывается оспаривать свои права, поскольку арендодатель зачастую имеет юридическую, материальную и административную поддержку в отличии от него. Проще собрать вещи и удалиться. Фирмы и госструктуры тоже выступают в роли арендаторов, но там другая кухня и все решается «малой кровью».

    +10
    • 01 Апреля 2011, 13:43 #

      Значит и союза (общества) арендаторов как представителя прав арендаторов так же нет? Будучи членом любой даже самый малоимущий арендатор может пользоваться самыми «дорогостоящими» услугами адвокатов общества и всё за каких то 50-100 евро в год (членского взноса).

      +6
      • 01 Апреля 2011, 13:47 #

        Нет, таких союзов у нас нет! Но они, как и многие другие необходимые союзы, не запрещены.

        +3
      • 01 Апреля 2011, 13:52 #

        У нас таких союзов-профсоюзов пока нет даже в перспективе :)
        Хотя, как уже сказал Владислав Игоревич, они и не запрещены. Просто никто не видит в них практического смысла, по крайней мере пока.

        +3
        • 01 Апреля 2011, 15:13 #

          Сейчас пошла мода на всякие саморегулируемые организации, но взносы у них в пересчете на Евро — примерно 6500-7500. И это без всяких услуг адвокатов, просто дается право заниматься в данной сфере. Вот и приценивайтесь к нашим рыночным отношениям.

          +2
    • 04 Апреля 2011, 05:52 #

      Хорошо подмечено.
      В большинстве случаев физические лица, выступающие в роли арендаторов просто удаляются.
      Для чего?
      Во-первых: так дешевле всего;
      Во-вторых: учитывая то, что у арендатора хоть и есть какие-то права, закрепленные в ГК РФ, у него нет гарантий, что в случае обращения в суд, он останется в квартире до прекращения договора аренды, в связи с истечением его срока.

      +2
  • 01 Апреля 2011, 12:12 #

    Да… а у нас в России все иначе. Самой как-то приходилось в октябре в 23.00 экстренно «освобождать помещение», потому что хозяйке квартиры взбрендило поселить кого-то другого.

    +7
  • 01 Апреля 2011, 12:16 #

    Хорошее у них законодательство: заставляет быть граждан немного гуманнее по отношению к арендаторам. Хотя с другой стороны, можно потерять неплохого клиента-покупателя, например.

    +3
  • 01 Апреля 2011, 12:19 #

    Да у нас плохо защищены и арендатор и арендодатель. Сколько случаев, когда снимают квартиры для того, чтобы сдавать их посуточно и убивают просто жилье, а потом съезжают… Арендаторы тоже разные бывают

    +6
  • 01 Апреля 2011, 12:23 #

    Наверняка и в Германии есть какие-то сложности, которые нам неведомы. Поэтому судить, где лучше, а где хуже -сложно. Вот у нас, например, физические лица зачастую налоги за доходы полученные от аренды жилья не платят. Вряд ли в Германии есть такая роскошь.

    +13
    • 01 Апреля 2011, 13:50 #

      Довольно частые и «нашумевше» случаи т.н. «гастролирующих арендаторов» являются следствием именно наделения их множеством прав, которые запрещают владельцу на пример даже заходить в сданное в аренду помещение, а значит «покинутое» и «неоплаченное» может дооолго стоять и ждать решения суда. Такие случаи часто становятся темой телесюжетов и журналистских расследований, что «забавляет» зрителей и читателей страны.

      +7
  • 01 Апреля 2011, 12:26 #

    Думаю, до правового урегулирования вопросов, связанных с арендой помещений скоро доберутся и у нас.

    +5
  • 01 Апреля 2011, 12:37 #

    В России не так уж и давно эта практика сдачи/съема жилья в аренду: максимум лет двадцать. И если честно, заключать договоры аренды несколько чревато: арендодателю придется платить налоги, заполнять какие-то хитрые декларации, может быть даже квитанции и чеки выдавать арендатору. Пока — это маленькая лазеечка, способ ничего не делая, заработать. Но думаю, скоро за этот вопрос возьмутся наши доблестные борцы за пополняемость казны и о настоящем времени многие будут вспоминать с грустными вздохами, как об ушедшей молодости :)

    +7
    • 01 Апреля 2011, 13:55 #

      То есть сам институт «прав арендатора жилья и арендодателя» не имеет достаточной истории и связи с другими областями права, например с налоговым или с семейным правом? Тогда понятно почему тема остаётся актуальной в разделе «уголовного и административного права»…

      +6
      • 01 Апреля 2011, 15:17 #

        Актуальность заключается в том, что данная проблема уже настолько наболела, что претендует на социальное недовольство участников данной сферы правоотношений.

        +3
  • 01 Апреля 2011, 12:39 #

    Интересная статья! Всегда любопытно сравнить: а как там у них с тем, что же у нас :)

    +4
  • 01 Апреля 2011, 12:43 #

    Я считаю, что в Германии очень четко описан механизм долговременной аренды жилья и права арендатора, так и должно быть и у нас в России, ведь нет ничего сложного в том, чтобы уведомить арендатора о предстоящей продаже жилья, возможно, он и сам захочет приобрести это жилье. Германское гражданское право в основном строится на римском праве. Гражданское право, на мой взгляд, является очень совершенным, в нем очень часто можно встретить такие понятия как «добрая совесть», «добрые нравы», это говорит о высоких моральных устоях, существующих в обществе. Вот почему арендатор жилья в Германии обладает перечисленными в статье правами, к этому надо стремиться и нам!

    +13
    • 01 Апреля 2011, 13:04 #

      Стремиться не получится. Вся законотворческая и законодательная процедура в руках ГД. Вот закон «О полиции» приняли на раз-два, законы по правам граждан — в пути. А паровоз стоит на запасном пути.

      +4
  • 01 Апреля 2011, 12:45 #

    Не нужно забывать о разнице в менталитете русских и немцев. «Что для русского хорошо, для немца — смерть». И наоборот. Наличие законодательной нормы не гарантирует ее эффективное исполнение.

    +9
  • 01 Апреля 2011, 16:30 #

    Если жилье снимается давно и арендатор вполне устраивает арендодателя, то все вопросы, в основном, решаются на уровне человеческого понимания, а не по договору о съеме квартиры. Это из личного опыта. Но законодательную базу, в данном вопросе необходимо однозначно упрочнять.

    +16
  • 01 Апреля 2011, 17:49 #

    То, что квартирный вопрос испортил москвичей, уже давно распространяется на территории всей страны. А, касательно, российских законов, то они, видимо, специально пишутся, чтобы потом допускались разночтения и различный трактовки.

    +2
    • 01 Апреля 2011, 18:02 #

      разночтения исключаются если в законе стоит например 5% (максимум повышения арендной платы в год) Но для этого сама инфляция в стране должна быть хотя бы ниже 5%, т.е. хотя бы «статистическая» стабильность.
      Пока её нет — упомянутый выше «базар» останется и между строк закона…

      +3

Да 56 56

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 6. Покупка объекта с жильцом. Формальности» 5 звезд из 5 на основе 56 оценок.

Похожие публикации