Найти юриста / адвоката / эксперта
Ипотека, ипотека:
Всё вокруг для человека.
Только вот в чём тут «фигня»:
Долг то есть, но нет жилья.
Покупка объекта недвижимости с кредитом для оплаты большей части объекта — дело привычное.
Покупка объекта у банка, который даёт этот кредит — ещё удобнее. Банк в этой ситуации и продавец, и кредито-давец, то есть как в народной мудрости: он и жнец, он и кузнец, он и на дуде игрец.
Но так ли хорошо играет дудец, если он вообще то кузнец?
На этот вопрос видимо придется искать ответ в залах суда многим клиентам знаменитого далеко за пределами Германии банка Volks- und Raiffeisenbanken e.V.
Многим покупателям объектов недвижимости в Германии (особенно иностранным) и в голову не могло прийти, что банк для вычисления рыночной стоимости объекта пользуется сложным и сторонним программным обеспечением.
Но даже если такая мысль посетит «продвинутого» покупателя, то наверняка за чашкой кофе, сидя в дутом кресле «жнеца, певца и кузнеца» и наблюдая, как услужливо все вокруг него возятся, покупатель постесняется спросить его: «А это твоя дудка?» (ну то есть программа).
Тот факт, что банки пользуются сложными программными продуктами для определения оформления сделок — никого не удивляет. Но вот оказывается удивление может посетить Вас неожиданно, спустя годы, когда взятый кредит почти выплачен, ещё чуть-чуть, вот-вот… и ...
Оказывается, что программное обеспечение при заключении сделки дало сбой и предоставило банку недостоверную информацию.
«Ну и ладно...», подумает покупатель, «Мне ж чуть-чуть, осталось, я ж вот-вот уже...» Но мнение такого покупателя наверняка изменится, если он узнает подробности «ошибочки».
И вот суть интересных подробностей.
1. Как известно, выдача любого кредита сопряжена с т.н. залоговой или обеспечительной ценой объекта и его рыночной стоимостью. Такая цена вычисляется с помощью целого ряда параметров: места участка, качества земли, исторических рисков (затопления, загрязнения), экономических и техногенных обстоятельств окружающего пространства и многое друге.
Если продавец — обычный человек и владелец участка с объектом на нём, то он просто заказывает экспертизу другому человеку, который специализируется на строительных, рыночных, земельно-кадастровых и иных видах экспертиз.
В результате против лежащей на столе, сделанной живым специалистом экспертизы в несколько десятков страниц никто не попрёт и не опротестует. Только если заказать и положить рядом другую экспертизу с оценкой объекта.
Стоимость такого экспертного «удовольствия» колеблется в рамках от 10 тыс. евро и выше. Делают такую экспертизу понятно, явно не часто.
2. То ли дело техника, софты, программы… Забиваешь кучу исходных данных, жмёшь кнопку и на те: есть цифра. Кто как ни банк с удовольствием сэкономит на живых экспертах, которые требуют оплаты гонораров в несколько тысяч евро. Их ещё ждать нужно пока он принесёт свой «талмуд» с расчётами через месяц.
Люди эти, зачастую с докторским титулом в сфере инженерии, геодезии, строительства или архитектуры просто заменены на алгоритм, программку, да ещё и на принципах «аутсортинга».
3. Вот и в данном случае, Volks- und Raiffeisenbanken e.V. использовал для продажи своих объектов программное обеспечение да ещё и от другой компании.
В числе многочисленных параметров для расчёта стоимости объекта есть и такой как «Bodenrichtwert», это что-то в роде «земельный стоимостной коэффициент». В зависимости от этого параметра (и в совокупности с другими) — вычисляется и цена участка.
А все города и посёлки разделяются на площади или зоны, для которых действуют разные коэффициенты. Нормирование этого коэффициента заложено в § 196 BauGB (то есть «Baugesetzbuch» — Закон о строительстве). А осуществляет определение этого коэффициента и расположения зон, т.н. Комитет земельных Экспертиз (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte), где разумеется находятся люди и их деятельность урегулирована в § 193 BauGB. Словом, о «софтах» в этом законе ничего нет.
И вот, то ли при актуализации, то ли при тестировании программ оказалось, что зоны эти «посдвигались все нафиг» и не соответствуют изначально заложенным и зафиксированным в гос.ведомствах зональных картах для этих «коэффициентов».
4. Какой же из всего этого толк для покупателя, которому чуть-чуть еще и который вот-вот уже… выплатит свой кредит?
А дело в том, что в результате применения банком данного «софта» со сбоем, тысячи проданных банком участков оказались с заниженной в несколько десятков или даже сотен евро ценой за 1 кв.м. своего участка.
Поскольку участки исчисляются обычно десятками или сотнями квадратных метров, то в результате заниженная стоимость многих участков исчисляется в десятки и сотни тысяч евро.
5. Возвращаясь к залоговой стоимости участка того «несчастного» покупателя, которому чуть-чуть еще и который вот-вот уже… оказывается, что в его договоре отражена ложная залоговая стоимость участка и более того: она занижена. Тему «недействительности части или всего договора» — оставим для сторон в предстоящих сотнях процессов, которые скоро прокатятся по Германии в ближайшее время.
Рассмотрим денежную сторону вопроса.
Любой банковский мэнэджер бодро и на одном дыхании выпалит Вам о том, как влияет заниженная залоговая стоимость объекта на стоимость кредита и продолжительность выплат.
С гордо поднятой головой и уверенный в своих «научных» знаниях мэнеджер Вам пояснит, что кредит при этом становится дороже, а срок выплат дольше.
То есть, в результате ошибки «софта» наш несчастный, уже давно и по более низким ставкам должен был погасить то, о чём он сегодня ещё только мечтает.
А если пересчитать ему всё это в суммы с многими нулями, которые он якобы ещё должен… то наверняка с ним произойдёт именно то «вот-вот», которого боятся многие банки.
6. Итоги:
В результате сбоя в программе, которой пользовался Volks- und Raiffeisenbanken e.V. сотни покупателей объектов недвижимости в Германии в реальности платят больше и дольше, чем нужно.
Многие договоры являются «частично недействительными».
При этом должники и не догадываются, что их участок имеет в реальности стоимость значительно выше, чем указано в его договоре о покупке с кредитом.
Таким образом, читатель моего юбилейного, 50-го выпуска серии «Что движет недвижимость Германии» пополнил свою копилку знаний о рисках при покупке недвижимости в Германии ещё одним видом риска, который находится так же далеко за пределами физических параметров объекта, как и от сознания обычных покупателей. Риски вспомогательных программ, которые заменили живых экспертов.
____________________________________________________________________
Анонс: Последующие Части 51 — 100 серии «Что движет недвижимость Германии» будут публиковаться в разделе «Эксклюзивные авторские материалы».
____________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, + 49-511-1613948 — о немецком праве на русском.
Уважаемый Vitaliy Haupt, не вижу особых проблем с применением различных, в т.ч. программных методов определения залоговой стоимости приобретаемых в ипотеку объектов недвижимости, поскольку эта стоимость известна сторонам ДО заключения договора, и могла быть взята вообще «с потолка», но раз стороны с ней согласились, значит так тому и быть.
По крайней мере в России, на любые подобные претензии покупателей-заёмщиков, и банк, и суд, ответили бы примерно так, поскольку условие о залоге, оценке предмета залога, и даже о возможности его применения или неприменения в конкретной сделке, российский закон оставляет на усмотрение сторон, т.е. это диспозитивная норма.
Уважаемый Иван Николаевич, а если бы сделка была с завышающим коэффициентом, то каковы шансы у гражданина с учётом нового законодательства при получении «сюрприза» спустя лет двенадцать-пятнадцать? Как мне представляется, у гражданина никаких шансов. То, что произошло в Германии, никогда не произойдет в России. В России скорее возможен второй вариант. :)
6. Итоги:
В результате сбоя в программе, которой пользовался Volks- und Raiffeisenbanken e.V. сотни покупателей объектов недвижимости в Германии в реальности платят больше и дольше, чем нужно.
Многие договоры являются «частично недействительными». Уважаемый Vitaliy Haupt, я таки не понял, неужели не реально по германскому праву оспорить такую сделку со стороны гражданина к его пользе? :?
Уважаемый Евгений Алексеевич, допускает ли право и реально-ли в действительности это две очень большие разницы. По моему мнению и наше законодательство допускает такую возможность, но реальная перспектива к сожалению не настолько радужная.
Уважаемый Евгений Алексеевич,
правильно, об этом и публикация, теперь ждём доверителей, которые «повалят» со своими договорам к нам (в адвокатские канцелярии) с вопросом "… а что мы можем сделать".
Разумеется, о том потоке исков, которые ещё предстоят — будет известно спустя год-два. Обычно банки такие «претензии» улаживают как Вы думаете чем… ну конечно же, соглашением о выплате (типа «крути баранку да помалкивай»), не доводя до «решения, приговора и пр.» Почему? — потому, что «Ымыдж обязывает». У правовых отделов банков всегда одна установка: при любых исках не дводить до вынесения приговора (т.к. он почти всегда доступен всем и многие становятся прецедентными), а заключать мировую (с выплатой), что бы никто ни о чём не узнал (т.к. мировая сделка почти всегда не публична). Ошибка установлена в 2017, начало исков 2018, а там видно будет…
Уважаемый Vitaliy Haupt, до самого конца ожидал, что стоимость кредита станет больше для заемщика и вспоминал о правовом положении ВС РФ высказанном в одном из определений — сбой программного обеспечения это проблемы банка т.к. банк есть юридическое лицо осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой страх и риск.
Однако стоимость кредита оказалась ниже :) В этой связи считаю возможным применение положений договора о присоединении т.к. именно банк определяет залоговую стоимость, а заемщик только соглашается принять условия игры.
Сомнительно, что наши суды пошли бы на прецедент по уменьшению стоимости кредита для заемщика т.к. банки это что-то вроде иконы для наших судей, но считаю, что в описанной ситуации и наша правовая система допускает возможность пересмотреть условия кредитного договора.
Сомнительно, что наши суды пошли бы на прецедент по уменьшению стоимости кредита для заемщика т.к. банки это что-то вроде иконы для наших судей, но считаю, что в описанной ситуации и наша правовая система допускает возможность пересмотреть условия кредитного договора. Уважаемый Сергей Равильевич, как мне кажется, у Вас здесь небольшая ошибка. В описываемом Vitaliy Haup случае, банки увеличивают стоимость кредита, а не уменьшают. И при нашем законодательстве возможно оспорить такое решение банков и остаться «при своем», действующем, кредите.
Я чуть выше изложил свое мнение о том, что в случае, как если бы банки при сбое программы завысили бы кредит, то в этом случае вряд ли бы суды пошли на снижение кредита для заёмщиков!
Уважаемый Сергей Равильевич,
в данном случае речь не только о банках, а в том, что государство частично само регулирует (своим нормотворчеством) ценообразование своей же территории (т.е. земельных участков, их стоимости, состояния, применения, регистрации, учёта и пр.), что в праве называется Землепользование.
Частью такого регулирования явлется создание коммисий (на местном и федеральном уровне), которые разрабатывают принципы, формулы и прочие инструменты для «рынка», где толкутся землепользователи (частные, институциональные, коммерческие и пр).
Все эти структуры (регистрации, межевания, учёта, налогообложения и пр. ) содержатся государством...
Не зря в статье указано на нормы BauBG, что является Федералтным законом, где регулируется так же и деятельность экспертов в теме землепользования.
И тут появляется «алгоритм» типа «привет гугель...» и установленные экспертами параметры (зоны применения коэфициента) — сдвинуты, да ещё в пользу банка… Это всё равно, что если бы Вы на картах гугла обнаружили, что московская область граничит с кемеровской и на основе этого начислялись бы те или иные «тарифы»… вот как то так…
Представляю что будет когда на откуп машине отдадут юридическую практику…